Quanto ao lote D, determinaram-se as áreas referidas anteriormente a fim de se calcular o seu valor patrimonial. No quadro 68 estão representadas as áreas do lote D. Note-se que este lote possui uma cave com duas frações, tal como o lote A.
Quadro 68 – Áreas de cálculo para a simulação do valor patrimonial do lote D
Lote D Área habitável (piso cave) Área habitável (piso corrente) Área comum (piso cave) Área comum (piso corrente) Área bruta
privativa dependente Área bruta
Área de implantação do edifício no terreno Área total do terreno 156,87 m2 305,70 m2 222,32 m2 94,14 m2 1685,37 m2 693,02 m2 383,27 m2 383,27 m2
Posteriormente introduziu-se o local onde ia ser feita a simulação. Na figura 62 estão representados os coeficientes de localização do lote D.
Fig.62 – Simulação do valor patrimonial - localização do lote D
De seguida procedeu-se à colocação das informações do lote D. Os parâmetros introduzidos na secção de Coeficiente de Qualidade e Conforto foram adotados pelo mestrando considerando as visitas realizadas à obra e a informação dada pela equipa de fiscalização e pelos moradores. Para se proceder à simulação do valor patrimonial, foi necessário preencher alguns campos com valores, como se poderá observar na figura 63. Este edifício foi igualmente construído no início da década de 1970, o que corresponde a uma idade de 45 anos, valor esse que foi necessário introduzir no simulador. Quanto à existência de garagens, o lote D não possui, assim como também não possui qualquer piscina, campo de ténis ou sistema de climatização. Uma vez que se trata de um edifício multifamiliar, o campo “Moradia Unifamiliar” toma o valor 0,00 na escala de 0,00 a 0,20. Em relação à qualidade construtiva, numa escala de 0,00 a 0,15 adotou-se o valor de 0,05 porque os materiais utilizados na construção do edifício não se encontravam em bom estado de conservação, já tinham perdido parte das suas propriedades porque não houve manutenção do lote desde que foi construído nem foi alvo de intervenções anteriores a esta. Quanto ao parâmetro da localização excecional, o valor adotado foi 0,05 numa escala de 0,00 a 0,10 porque, embora o edifício não possua muitas vistas panorâmicas para o mar, rios ou outros elementos visuais que influenciem o seu valor de mercado, este encontra-se numa zona com alguma altitude e por isso tem uma vista ampla para os outros edifícios situados numa região de altitude mais baixa. Num intervalo de valores de 0,00 a 0,05, considerou-se o valor de 0,03 para a localização e operacionalidade relativas porque, embora o lote se encontre numa zona com alguma altitude e o seu acesso seja um pouco condicionado, este encontra-se relativamente próximo de escolas e cafés. Para o estado
razoável e havia várias zonas que tinham sido alvo de vandalismo. Os valores da área bruta privativa, área total do terreno, área bruta dependente e área de implantação do edifício do terreno, tal como indicado no quadro 56, são de 1685,37 m2, 383,27m2, 693,02m2, e 383,27m2, respetivamente.
Uma vez introduzidos os valores, foi possível estimar um valor patrimonial do edifício, antes da reabilitação, tal como ilustra a figura 64.
Fig.64 – Valor patrimonial do lote D – antes da reabilitação
Como se pode observar na figura 64, o valor patrimonial do lote D, tal como os lotes anteriores depende de vários parâmetros, além daqueles que se encontram na figura 63, como por exemplo o coeficiente de vetustez, que foi definido num ponto anterior (valor patrimonial do lote B) e explicado o modo como se determinava o seu valor para o cálculo do valor patrimonial.
A licença de utilização foi emitida há 45 anos, como tal, mais uma vez o coeficiente de vetustez toma o valor de 0,65.
Em relação ao coeficiente de afetação, de acordo com o artigo 41º do CIMI, este toma o valor de 1,00 porque se trata também de um edifício de habitação.
Como se tem estado a ver até agora, o valor patrimonial dos lotes não tem aumentado muito com a reabilitação, e o lote D não é exceção, o que é expectável por um lado porque a reabilitação trouxe uma maior qualidade construtiva e uma melhoria do estado de conservação dos lotes. Por outro lado, embora a reabilitação tenha passado pela substituição de materiais de construção antigos por outros novos e mais eficientes, o simulador não relaciona diretamente o valor monetário desses materiais na determinação do valor patrimonial do lote, isto é, se os materiais aplicados aos lotes tiverem um certo valor, o simulador não apresenta diretamente o acréscimo que o valor patrimonial dos lotes sofreu devido aos materiais. Como tal, existe assim alguma dificuldade em quantificar o valor monetário que os novos materiais construtivos acrescentaram aos lotes.
De seguida, após as visitas à obra e recolha de informação em conversa com a fiscalização e com os moradores, voltou-se a introduzir dados novos para a simulação e determinou-se o
Na figura 65 estão representados os novos dados introduzidos para a simulação.
Na figura 66 encontra-se o valor patrimonial estimado do lote D, depois da reabilitação.
Fig.66 – Valor patrimonial do lote D – depois da reabilitação
Como se pode observar, o edifício passou de 1.100.540,00€ para 1.193.110,00€, aumentando o seu valor patrimonial em 92.570,00€, o que corresponde apenas a 8,41% do seu valor inicial. Como tal, dado o investimento feito e do ponto de vista do investidor, a reabilitação não é rentável mesmo com o aumento da valorização do edifício.
Resumindo, em todos os lotes se verificou um pequeno acréscimo no seu valor patrimonial, o que faz com que não seja viável o projeto, no ponto de vista do investidor.
No quadro 69 estão representados os valores dos lotes antes e depois da reabilitação.
Quadro 69 – Resumo das estimativas de valores patrimoniais de cada um dos edifícios
Lotes (antes da reabilitação) Valor patrimonial (depois da reabilitação) Valor patrimonial Acréscimo de valor Viabilidade do projeto Lote A 1.052.030,00 € 1.140.520,00 € 88.490,00 € (8,41%) Não viável Lote B 897.920,00 € 973.450,00 € 75.530,00 € (8,41%) Não viável Lote C 895.190,00 € 970.480,00 € 75.290,00 € (8,41%) Não viável Lote D 1.100.540,00 € 1.193.110,00 € 92.570,00 € (8,41%) Não viável
O quadro 70 representa graficamente o valor patrimonial inicial dos edifícios (antes da reabilitação) e o valor que passaram a ter (depois da reabilitação).
Quadro 70 – Valor patrimonial dos edifícios (antes e depois da reabilitação)
A reabilitação passou pelo arranjo da cobertura nos lotes, construção de uma nova em cada conjunto de escadas (dos Lotes A e B e dos lotes C e D), aplicação de isolamento térmico em todas as fachadas (inicialmente as paredes não tinham qualquer tipo de isolamento), arranjo e troca das caixilharias e dos estores por outros melhores, entre outros trabalhos. Assim, com a reabilitação, os lotes passaram a ser mais valorizados porque se tornaram mais eficientes, mais isolados e garantem um maior conforto térmico no seu interior, permitindo aos moradores consumirem menos energia para se sentirem bem dentro da sua casa e assim diminuírem os valores das suas faturas no final do mês. Por outro lado, do ponto de vista do investidor, esse incremento no preço dos edifícios não é o suficiente para compensar o capital investido nesta intervenção de reabilitação.