La Nouvelle-Écosse a obtenu une note très faible, car son étude complète du fonds de prévoyance est revue tous les 10 ans, mais n’a qu’une projection de 20 ans. Comme beaucoup de choses peuvent arriver en quelques années, il ne serait pas recommandé d’avoir une fréquence trop longue combinée à un court horizon pour les flux monétaires.
Le Québec a lui aussi un faible score, vu que le nouveau règlement qui prévoit les conditions régissant les études du fonds de prévoyance et sa période de couverture n’a pas encore été publié. Comme il n’est pas possible de bien évaluer cette province relativement à la période de couverture, nous lui avons attribué une note de 0.
Il est également important de faire remarquer que ce ne sont pas toutes les législations qui autorisent l’utilisation du fonds de prévoyance pour payer la préparation d’une étude du fonds. Or, la législation devrait l’autoriser, car il ne s’agit pas d’une dépense annuelle et cela fera fluctuer le budget prévisionnel d’exploitation au fil du temps, tandis que le fait d’imputer une charge sur le fonds de prévoyance permettrait de financer progressivement le coût de l’étude en prévision de sa réalisation.
Professionnels autorisés à réaliser une étude du fonds de prévoyance
Tout le monde n’est pas autorisé à effectuer des études de fonds de prévoyance pour des associations condominiales ou des syndicats des copropriétaires. Par conséquent, il arrive que la législation indique un nombre exclusif de professions autorisées à effectuer une telle étude et qu’elle décrive les qualités que doit posséder son auteur.
Les professionnels autorisés à entreprendre une étude du fonds de prévoyance devraient posséder les caractéristiques suivantes :
• Tous les experts en étude du fonds devraient porter un titre professionnel reconnu dans le secteur (2 points)
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• Tous les professionnels devraient être liés par un code de déontologie (2 points)
Voici un tableau sommaire des points attribués à chaque province ou territoire relativement aux compétences que doivent posséder les personnes effectuant des études du fonds de prévoyance :
Tableau A.6 : Compétences requises pour effectuer une étude du fonds de prévoyance
Province/
territoire Compétences requises pour effectuer une étude du fonds
de prévoyance Point(s)
C.-B.
Toute personne qui possède les connaissances et le savoir-faire nécessaires pour bien comprendre les composants individuels, l’étendue et la complexité de la propriété commune de
l’association condominiale et que l’association est tenue d’entretenir ou de réparer.
0,0
Sask. Une étude du fonds de prévoyance peut être effectuée par une personne qualifiée qui connaît bien les composants, leur
fonctionnement ainsi que leur coût et leur remplacement. 0,0
Qc Sera déterminé par règlement. 0,0
T. N.-O.
Une personne est considérée comme étant qualifiée si elle
connaît bien un type particulier de composant, le fonctionnement et l’entretien de ce type particulier de composant ainsi que les coûts de son remplacement ou de sa réparation.
Si l’immeuble en copropriété comporte moins de 13 unités d’habitation, l’association condominiale peut effectuer l’étude du fonds de prévoyance si elle est autorisée par résolution spéciale.
0,0
Les provinces suivantes énumèrent les professionnels autorisés à effectuer une étude du fonds de prévoyance. À la fin du tableau, nous indiquons les points que nous leur avons attribués.
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112 Tableau A.7 : Personnes qualifiées autorisées à réaliser une étude du fonds de
prévoyance Province ou territoire Alb. Man
.1 Ont.
Membre de l’Institut canadien des évaluateurs et titulaire du titre
d’évaluateur accrédité de l’Institut X X X X X X
Membre de la Canadian National
Association of Real Estate Appraisers et titulaire du titre de Designated Reserve Planner ou de Designated Appraiser Commercial
X
Membre de l’Institut canadien des économistes en construction et titulaire du titre professionnel d’économiste de la construction
X X
Planificateur de fonds de prévoyance agréé par l’Institut canadien de
l’immeuble X X X X X X
Personnes titulaires d’un certificat du programme de planification de fonds de prévoyance de l’Université de la
Colombie-Britannique
X Titulaires d’un baccalauréat en
technologie (sciences architecturales) de l’Université Ryerson — option science du bâtiment ou option architecture
X Membres de l’Association of Architectural
Technologists of Ontario qui détiennent le titre de technologue en architecture, d’architecte-technologue ou de
technologue en bâtiment agréé
X
Personne qui a suivi avec succès une formation reconnue ou qui possède des
qualités reconnues par la législation X
Divers X3
Points 2,0 4,0 3,0 4,0 4,0 4,0 1,0
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1 D’autres personnes peuvent réaliser une étude du fonds de prévoyance pour certaines catégories d’immeubles en copropriété de moins de 10 unités d’habitation, à condition que la personne connaisse
— de l’avis du conseil d’administration et selon des critères raisonnables et objectifs — les éléments ou les types d’éléments inclus dans l’inventaire des composants des parties communes, leur
fonctionnement ou entretien et leur coût de réparation ou de remplacement.
2 Dans le cas d’une association condominiale qui compte au plus cinq propriétaires d’unités
d’habitation, un administrateur de l’association peut effectuer une étude du fonds de prévoyance et doit décrire ses titres de compétence dans le rapport.
3 Toute autre personne qui, selon des critères raisonnables et objectifs, est qualifiée pour réaliser une étude du fonds de prévoyance.
Le professionnel reconnu dans toutes les provinces pour rendre des services relatifs à l’étude du fonds de prévoyance est l’ingénieur, suivi de l’architecte, et du planificateur de fonds de prévoyance agréé et membre de l’Institut canadien des évaluateurs. L’idée est de permettre à des personnes compétentes d’évaluer le coût réel des réparations et des remplacements des parties communes et la valeur relative des parties réparées ou remplacées au fil du temps, ainsi que leur durée de vie moyenne prévue. Les propriétaires de condo sont
ultimement responsables des conséquences d’une mauvaise étude du fonds de prévoyance, car ils devront combler le manque à gagner en versant des contributions spéciales
ultérieurement si cette étude a sous-estimé les contributions qu’il fallait verser au fond.
Comme nous l’avons remarqué, les exigences de la Colombie-Britannique sont très
générales, ce qui pourrait entraîner des problèmes plus tard. Comme l’indique un article de Lash/Condo Law : [traduction] « ce mot d’ordre “faites-le vous-même” crée un dangereux précédent en encourageant les associations condominiales à chercher la solution la moins coûteuse et à ne pas demander à des professionnels de produire ces rapports
importants21. » Les provinces ne devraient pas faire de descriptions trop générales et devraient plutôt dresser la liste des professions aptes à rendre des services utiles relativement aux études du fonds de prévoyance.
Par conséquent, il est important que les professionnels qui réalisent l’étude du fonds de prévoyance possèdent les aptitudes, les connaissances et le sens du devoir nécessaires pour accepter des missions de la sorte.
21 Lash/Condo Law. Was Your Condo Reserve Fund Study Prepared by a Qualified Professional?, 2 juin 2013. Page consultée en juin 2021.
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