Chaque législation provinciale donne sa propre description du fonds de prévoyance, ce qui peut donner lieu à des interprétations différentes selon la province ou le territoire où se trouve l’immeuble en copropriété. Cette description joue un rôle important dans la destination du fonds de prévoyance et de son utilisation prévue. Un trop grand nombre
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101 d’administrateurs l’utilisent pour les dépenses mineures imprévues, alors qu’il devrait servir au remplacement et à la réparation prévus des parties communes.
La description du fonds de prévoyance devrait présenter les qualités suivantes :
• Expliquer la destination du fonds de façon détaillée (2 points)
• Laisser le moins d’interprétation possible quant à l’utilisation du fonds de prévoyance (2 points)
• Définir clairement les parties communes à réparer et à remplacer au fil du temps (1 point)
Voici un tableau sommaire de toutes ces descriptions avec les points attribués à chaque province ou territoire :
Tableau A.2 : Description du fonds de prévoyance Province/
territoire Description du fonds de prévoyance conformément
aux lois et règlements des provinces Point(s) C.-B. Un fonds qui paie pour des dépenses qui surviennent
moins d’une fois par année. 0,5
Alb.
Un fonds qui est relativement suffisant pour financer des réparations majeures ou le remplacement des biens réels, personnels, communs et sous la gestion de l’association condominiale.
3,5
Sask.
Un fonds établi pour payer :
Toute dépense courante imprévue;
Toute réparation majeure ou tout remplacement de la propriété commune, des installations communes, des unités de services ou des biens de l’association condominiale;
Toute réparation majeure ou tout remplacement d’une unité d’habitation désignée par le règlement intérieur à l’association condominiale.
2,0
Man.
Un fonds à même de procurer une somme suffisante pouvant financer l’entretien et la réparation des parties communes. Les types de réparations et de remplacements des parties communes qui peuvent être financés par le fonds sont ceux qui devraient être raisonnablement nécessaires au fil du temps, mais qui ne le sont normalement pas tous les ans.
1,5
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102 Province/
territoire Description du fonds de prévoyance conformément
aux lois et règlements des provinces Point(s)
Ont.
Un fonds suffisant pour payer pour les réparations
majeures et le remplacement des parties communes et de tous les biens de l’association condominiale à mesure qu’ils vieillissent.
3,0
Qc
L’objet du fonds est de prévoir le financement d’une partie des travaux à effectuer dans les parties communes de la copropriété. Le syndicat est le propriétaire du fonds et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration.
1,0
T.-N.-L.
Un fonds pour les réparations majeures et le
remplacement des parties communes et des biens de l’association condominiale, y compris, le cas échéant, les toits, l’extérieur des bâtiments, les chemins, les trottoirs, les égouts, les systèmes de chauffage, d’électricité et de plomberie, les ascenseurs, la buanderie, les installations récréatives et les aires de stationnement.
3,5
N.-É.
Un fonds pour les réparations majeures et le
remplacement des parties communes et des biens de l’association condominiale, et notamment, le cas échéant, les toits, l’extérieur des bâtiments, les chemins, les trottoirs, les égouts, les systèmes de chauffage,
d’électricité et de plomberie, les ascenseurs, la buanderie, les installations récréatives et les aires de stationnement.
3,5
N.-B. Un fonds pour les réparations majeures et les
remplacements des parties communes, comme la pose
d’un nouveau toit ou la peinture de l’extérieur du bâtiment. 3,0 T. N.-O. Un fonds qui sera utilisé uniquement pour les réparations
majeures et le remplacement des parties communes et des
biens de l’association condominiale. 3,0
Yn
Un fonds pour les réparations majeures et le
remplacement de la propriété commune et des biens communs lorsque la fréquence de la réparation ou du remplacement n’est pas annuelle habituellement.
3,0
La plupart des descriptions contenues dans la législation parlent de « réparations majeures et remplacement », alors que d’autres font mention d’un facteur de temps pour déterminer à quoi le fonds de prévoyance peut servir, et que d’autres encore donnent des exemples de parties communes à réparer ou à remplacer. Toutefois, nous faisons remarquer que
certaines descriptions sont sujettes à interprétation. Par exemple, l’utilisation d’un facteur de temps pour identifier les dépenses liées au fonds de prévoyance peut amener les conseils
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103 d’administration à penser à tort que de petites dépenses effectuées tous les deux ou trois ans peuvent être payées à même le fonds. Si un conseil d’administration n’est pas assez prudent dans l’utilisation du fonds de prévoyance, il pourrait facilement l’épuiser en payant de petites dépenses récurrentes trop souvent, ce qui entraînerait une sous-contribution à la fois du fonds d’exploitation et du fonds de prévoyance. Il en va de même pour l’expression
« réparations majeures et remplacement », car les petits syndicats des copropriétaires ne connaissent pas la même réalité qu’un gros immeuble de grande hauteur comportant une multitude de condos.
La province qui a obtenu la note la plus faible est la Colombie-Britannique, car la définition se rapporte à un grand nombre de parties communes et n’insiste pas sur le fait que le fonds de prévoyance sert aux réparations et aux remplacements importants des parties
communes. Deux autres provinces ont obtenu un faible résultat, soit le Québec et la Saskatchewan, car elles ne définissent pas bien les parties communes à remplacer ou à réparer au moyen du fonds de prévoyance et elles n’indiquent pas clairement à quoi celui-ci doit servir et quelles dépenses il couvre.