Avant d’aller plus loin, il faut bien comprendre le lien entre les variables des formules précédentes et leur application dans le monde réel.
Le syndicat des copropriétaires doit avoir une liste de toutes les parties communes à réparer ou à remplacer au fil des ans, accompagnée notamment des informations suivantes :
• La meilleure estimation du coût de remplacement d’une partie commune à la date d’évaluation (En)
• L’âge de la partie commune faisant actuellement l’objet de l’évaluation (tn)
• La durée de vie prévue de la partie commune faisant actuellement l’objet de l’évaluation (Tn)
• Le solde réel du fonds de prévoyance que l’on peut facilement consulter dans le dernier rapport financier, à partir du compte bancaire du syndicat des
copropriétaires (V)
Cette information se trouve très probablement dans l’étude du fonds de prévoyance
préparée par un professionnel dûment qualifié et autorisé à exercer dans la province où se situe l’association ou le syndicat. Pour les deux études de cas que nous présenterons plus loin, nous nous sommes fiés aux données fournies par McIntosh Perry dans ses propres études de fonds pour obtenir les informations susmentionnées. Les tableaux complets figurent à l’annexe C.
Hypothèses
Notre modèle repose sur trois hypothèses principales, que nous décrivons ci-dessous.
Taux d’intérêt gagné
Tous les fonds de prévoyance peuvent investir leur fonds dans des placements autorisés, mais chaque province, en vertu de sa législation, limite les types de placements. Les
placements dont notre modèle tient compte ont les caractéristiques suivantes pour ajuster le modèle:
Pérennité des infrastructures – Fonds de prévoyance et gestion des risques pour les copropriétés au Canada
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• L’actif doit être liquide et disponible en tout temps
• Le capital doit être garanti
• Tous les placements doivent s’effectuer sans susciter de conflit d’intérêts.
Compte tenu de la nature du fonds de prévoyance, l’éventail des placements se limite surtout aux obligations fédérales et provinciales, au compte d’épargne à intérêt élevé et aux CPG. Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, les rendements actuels sont d’environ 1,00 % à court terme (5 ans) et de 1,00 % à 2,00 % sur les placements à moyen terme (5 à 10 ans)15. Le fonds de prévoyance peut difficilement investir dans des obligations à long terme, car nombre de réparations et de remplacements des parties communes sont difficiles à prévoir et causent des problèmes de liquidité au moment des retraits. Il est peu probable que le fonds fasse mieux que l’inflation à long terme et il pourrait perdre du pouvoir d’achat en raison des placements disponibles et de la faiblesse actuelle des taux d’intérêt.
Pour tenir compte dans notre modèle des intérêts gagnés, nous avons choisi d’utiliser un taux d’intérêt fixe pour des raisons de simplicité, car le capital du fonds est censé être garanti (aucun rendement inférieur à 0 %) et les placements possibles ne sont pas considérés comme générant un rendement supérieur à l’inflation à long terme (aucun rendement supérieur au taux ciblé de 2 % de la Banque du Canada).
Nous avons donc utilisé dans notre modèle un taux d’intérêt fixe de 1,00 % pour les
10 premières années, et de 2,00 % pour les années suivantes. Nous nous attendons donc à ce que la faiblesse des taux d’intérêt persiste pendant encore 10 ans, puis que les taux tendent vers le taux ciblé de 2,00 % de la Banque du Canada.
Taux d’augmentation du coût des dépenses
Il a été démontré que l’augmentation des coûts des réparations et des remplacements des parties communes dans les immeubles en copropriété était supérieure à l’inflation ou à l’augmentation salariale moyenne. Le taux d’intérêt gagné dans le fonds de prévoyance est déjà inférieur au taux d’inflation, ce qui fait que les propriétaires de condo doivent assumer
15 Banque du Canada. Rendements des obligations, rendements des obligations de référence à 5 ans et à 10 ans du gouvernement du Canada, juin 2021. Page consultée en juin 2021.
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69 le manque à gagner et subir la perte de leur pouvoir d’achat ainsi qu’une augmentation des coûts des dépenses supérieur à l’inflation elle-même ou à l’augmentation salariale moyenne.
Nous avons pu utiliser la base de données de Statistique Canada couvrant les 40 dernières années sur l’augmentation du coût des dépenses dans différentes provinces du Canada en utilisant les principales régions métropolitaines, et nous en avons déduit la moyenne et l’écart-type pour certaines d’entre elles afin de les utiliser dans une loi normale pour la projection de notre modèle. La figure qui suit présente des données sur les indices des prix de la construction de bâtiments résidentiels, où 2002 = 100.
Figure 14 : Indices des prix de la construction des bâtiments résidentiels de 1981 à 2020
Sources :
• Indices des prix de la construction de bâtiments après 2016 : Indices des prix de la construction de bâtiments, selon le type d’immeuble, tableau 18-10-0135-01
• Indices des prix de la construction de bâtiments avant 2017 : Statistique Canada. Archivé - Indice des prix de la construction de bâtiments non résidentiels, selon la catégorie de structure, trimestriel, tableau 18-10-0049-01
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70 Figure 15 : Moyenne et écart-type de l’augmentation des prix de la construction
des bâtiments résidentiels de 1981 à 2020
* Dans les figures précédentes, nous avons présenté des données sur les principales et les plus courantes régions métropolitaines du Canada, mais nous avons également présenté la variable de la moyenne de 11 régions métropolitaines que nous avons baptisées Moy. région. métrop. Ces 11 régions métropolitaines se composent de : St. John’s (Terre-Neuve-et-Labrador), Halifax (Nouvelle-Écosse), Moncton (Nouveau-Brunswick), Montréal (Québec), Ottawa-Gatineau (Ontario/Québec), Toronto (Ontario), Winnipeg (Manitoba), Saskatoon (Saskatchewan), Calgary (Alberta), Edmonton (Alberta), Vancouver (Colombie-Britannique).
Pour construire un modèle de fonds de prévoyance qui tiendrait compte de l’évolution du taux d’augmentation du coût des dépenses, nous avons choisi de le modéliser en utilisant une loi normale dont la moyenne et l’écart-type ont été tirés des taux historiques sur 40 ans susmentionnés. Nous avons choisi la distribution normale pour son application générale et il s’agit d’un bon choix pour la construction de notre modèle.