Problème #8 : Augmentation des coûts de réparation et de remplacement supérieure à l’inflation
L’identification des parties communes peut facilement être effectuée par un expert, mais le coût de leur remplacement sera plus difficile à prévoir, car certaines d’entre elles devront être remplacées 10 ans, 20 ans, 30 ans, voire 60 ans plus tard. La principale difficulté est de prédire le coût attendu de ces parties communes, afin de verser chaque année le juste montant dans le fonds de prévoyance jusqu’à ce que les réparations ou les remplacements des parties communes soient à faire.
Nous utiliserons l’expression « coût des dépenses » lorsqu’il sera question du prix
inflationniste des parties communes. Comme tous les biens et services disponibles sur un marché, les immeubles en copropriété ont leurs propres biens et services dont le prix
augmente, comme les services d’ingénierie, les services d’entrepreneurs, les pièces pour les ascenseurs, les ventilateurs, etc. Comme nous le verrons, ces biens et services ont tendance à augmenter plus rapidement que l’inflation ou même le salaire moyen des travailleurs.
Dans la figure qui suit, nous comparons l’augmentation du coût moyen des dépenses (réparti entre les régions urbaines et rurales) depuis l’an 2000 à l’augmentation de l’indice des prix à la consommation (IPC) et à l’augmentation salariale moyenne, car nous croyons qu’il est pertinent de comparer ces mesures entre elles. Nous avons créé un indice pour chacune d’entre elles, où 2001 = 100 et tous les indicateurs se rapportent au Canada.
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58 Figure 10 : Comparaison de l’augmentation du coût des dépenses avec d’autres
variables économiques
Sources :
• Indice des prix à la consommation : Statistique Canada. Indice des prix à la consommation mensuel, non désaisonnalisé, tableau 18-10-0004-01
• Salaire moyen : Statistique Canada. Rémunération hebdomadaire moyenne selon l’industrie, données mensuelles non désaisonnalisées, tableau 14-10-0203-01
• Coût des dépenses : Statistique Canada. Indices des prix de la construction de bâtiments, selon le type d’immeuble, tableau 18-10-0135-01 (l’estimation rurale et urbaine par McIntosh Perry se situe à la moitié d’un écart-type de la moyenne de toutes les régions métropolitaines du recensement)
De 2001 à 2020, nous nous serions attendus à ce que le coût des dépenses augmente de 40
% à 65 % comme l’inflation et les augmentations salariales, mais en réalité il a connu une hausse nettement supérieure à 65 %, pour atteindre près de 90 %. L’augmentation élevée des coûts des dépenses s’explique ainsi :
1. La hausse du coût des matériaux, particulièrement lorsque l’offre de petites quantités ou de configurations particulières est limitée ou qu’elle est fortement perturbée par des problèmes dans la chaîne d’approvisionnement.
2. L’obsolescence ou l’indisponibilité des matériaux, ce qui nécessite une refonte complète du design initial et du procédé d’assemblage.
3. La hausse du coût de la main-d’œuvre, particulièrement dans les marchés où il y a une forte rivalité pour l’obtention de travailleurs qualifiés en construction.
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59 4. Les difficultés inhérentes au travail dans des immeubles habités, surtout lorsque la
plupart ou la totalité des travaux nécessitent l’autorisation d’entrer dans des pièces privatives pour accéder aux parties communes à usage restreint.
5. Les contraintes techniques, particulièrement dans les environnements urbains denses où l’accès aux surfaces extérieures, aux toits et aux structures sous le niveau du sol nécessite des connaissances techniques spécialisées.
6. Les limites de la jurisprudence, lorsque les autorités compétentes en matière de remplacement et de réparation majeure appliquent de nouvelles exigences législatives dans le domaine de la construction.
7. Les initiatives de durabilité et les changements climatiques, chaque fois que la réduction de la consommation d’énergie, la réduction des émissions de carbone et la consommation responsable des ressources influent sur les moyens d’effectuer les travaux requis.
8. L’atténuation des risques peut nécessiter des procédés et des procédures
excessivement complexes afin d’assurer le bien-être général des personnes et des biens à proximité et à l’intérieur des zones de travail.
Bien que certaines de ces variables économiques puissent réduire le coût d’opérer et d’exploiter les parties communes des immeubles sur toute leur durée de vie, les besoins immédiats de remplacement et de réparation majeure des parties communes sont habituellement accrus, et ce, à des taux supérieurs à l’IPC.
Le coût des dépenses est également plus volatil que les autres indices, comme on peut le voir dans la figure ci-dessous, où l’axe des Y représente l’écart-type de l’augmentation annuelle du pourcentage de chaque variable économique :
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60 Figure 11 : Volatilité de l’augmentation du coût des dépenses par rapport à
d’autres variables économiques
L’augmentation du coût des dépenses dans les régions rurales et urbaines est plus volatile que l’IPC et le salaire moyen. Toutefois, l’augmentation dans les régions urbaines est la plus volatile et peut s’expliquer par le fait que celles-ci ont une conjonction particulière des huit variables économiques précitées.
Comme on l’a vu, le coût des dépenses peut être très volatil et il est important que le conseil d’administration anticipe la réparation et le remplacement de ses parties communes afin d’éviter de grosses dépenses à des moments inattendus. Il peut également être judicieux d’ajouter une marge pour écarts défavorables au coût des dépenses et de demander une contribution accrue au fonds de prévoyance, afin de se prémunir contre une hausse plus forte que prévu du coût des dépenses, car nous concluons qu’il augmente plus rapidement que l’inflation ou les salaires.
Problème #9 : Les contributions au fonds de prévoyance varient considérablement Les contributions à verser au fonds de prévoyance doivent lui permettre de payer le remplacement ou la réparation majeure des parties communes du syndicat des
copropriétaires. La taille, l’emplacement, la qualité, l’âge et la définition de ces parties communes varient d’un syndicat des copropriétaires à l’autre. Bien qu’il existe de
nombreuses similitudes génériques (tous les syndicats des copropriétaires ont un toit, par exemple), tous les syndicats ne définissent pas leur propriété commune de la même
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61 manière. Par conséquent, les coûts futurs varient et les contributions correspondantes à verser varient également.
D’après l’analyse des données, nous avons constaté que l’étendue des contributions était étroitement corrélée à l’âge et aux configurations des maisons en rangée et des
appartements. Par exemple, seules les habitations construites dans les années 1960
présentent des taux d’augmentation des contributions proches de la fourchette privilégiée de 1 % à 3 % fixée par la Banque du Canada pour l’IPC ciblé. Cette fourchette augmente avec chaque décennie de constructions pour atteindre la fourchette de 5 % à 15 % dans le cas des immeubles en copropriété construits dans les années 2010. L’annexe B renferme plusieurs sommaires de ces données.
Problème #10 : Conséquences fiscales potentielles rattachées aux fonds de prévoyance Les fonds de prévoyance sont exonérés de tout impôt fédéral et provincial sur leur revenu provenant des rendements d’intérêt. L’argent provenant des frais de copropriété fait partie du revenu après impôt des propriétaires de condo et s’accumule dans le fonds de
prévoyance. Les intérêts du fonds générés par l’accumulation des contributions ne sont pas imposables. Jusqu’ici, il n’y a aucun enjeu, parce que les propriétaires de condo détiennent la totalité du fonds de prévoyance pour son usage futur et que le gouvernement n’a pas le pouvoir de l’imposer, selon la législation actuelle.
Nous voulons simplement souligner qu’avec la tendance croissante du marché du condo, le capital du fonds de prévoyance pourrait croître rapidement dans l’avenir et attirer l’attention des gouvernements. Nous exprimons aujourd’hui notre inquiétude, car prélever de l’impôt sur des fonds de prévoyance causerait plus de tort que de bien aux acteurs du marché du condo, vu que le rendement de ces fonds est déjà extrêmement faible. Les conseils d’administration qui gèrent bien leur fonds de prévoyance peuvent accumuler une somme importante parce qu’ils font preuve de diligence pour mettre de l’argent de côté pour son usage futur, ce qui est la bonne chose à faire pour leurs associations de propriétaires de condo. Prélever de l’impôt sur cette somme pénaliserait les administrateurs et les
propriétaires de copropriétés responsables qui appliquent la législation comme il se doit.
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