Il existe de nombreux problèmes dans le secteur de la copropriété, que ressentent aussi bien les propriétaires de condo que les conseils d’administration. C’est un secteur qui évolue et change rapidement, surtout en raison de la tendance croissante à vouloir posséder un condo, mais de nombreux problèmes n’ont pas encore été résolus ou sont sans solutions. Le marché de l’immobilier étant très tendu en ce moment, de nombreuses familles ne peuvent s’acheter une maison et se tournent plutôt vers l’achat d’un condo. Toutefois, compte tenu de tous les problèmes qui subsistent, il serait important de les corriger avant de poursuivre la construction d’un nombre grandissant de condos. Voici les problèmes que nous avons constatés dans le marché du condo :
• Mauvaise gouvernance de la part du conseil d’administration;
• Compétences et formation inadéquates des administrateurs;
• Fonds de prévoyance insuffisant, entraînant ainsi l’imposition d’une contribution spéciale;
• La faiblesse du solde du fonds de prévoyance soulève des inquiétudes chez les propriétaires de condo;
• Incompréhension de la part des propriétaires de condo en ce qui concerne la gestion et l’exploitation d’un immeuble en copropriété;
• Le coût de réparation ou de remplacement des parties communes augmente plus rapidement que l’inflation;
• Manque de transparence dans l’utilisation des frais de copropriété;
• Asymétrie de l’information au moment de l’achat d’un condo.
Pérennité des infrastructures – Fonds de prévoyance et gestion des risques pour les copropriétés au Canada
42 Nous présentons ci-dessous des problèmes réels et pertinents qui ont été documentés et discutés par des personnalités connues du secteur de la copropriété et par des journalistes qui ont fait état de situations particulières vécues par des propriétaires de condo. Au vu du nombre croissant des nouvelles constructions de condos sur le marché, on ne s’attend pas à ce que ces problèmes diminuent, car les organismes de réglementation ont tendance à légiférer lorsque les problèmes sont déjà présents et hors de contrôle. Ces documents ont été consultés en juin 2021.
• Bureau de la vérificatrice générale de l’Ontario. Audit de l’optimisation des ressources – Surveillance des condominiums en Ontario, 7 décembre 2020.
https://www.auditor.on.ca/fr/content-fr/annualreports/arreports/fr20/20VFM_10condominium-fr.pdf
• British Columbia Financial Services Authority. Strengthening Foundations: A Report on the State of Strata Property Insurance in British Columbia, décembre 2020. https://www.bcfsa.ca/media/1246/download
• Grimes, S. Interior Design Wants Versus Needs: A Study of the Discrepancy Between Reserve Fund Studies and Actual Improvements, Condovoice, Institut canadien des condominiums, été 2020. https://ccitoronto.org/Condovoice/241 Bureau d’assurance du Canada. IBC National Commercial Insurance Task Force’s Midterm Report, juin 2020.
https://businessinsurancehelp.ca/wp- content/uploads/2020/09/IBC-National-Commercial-Insurance-Task-Forces-Midterm-Report-June-2020.pdf
• Institut canadien des condominiums. Reserve Fund Pitfalls ... and How to Stay Out of Them, webinaire du 27 mai 2020.
https://www.youtube.com/watch?v=GFty7tUPELA
• Thompson, S. Reserve Fund Planning – Not as Simple as it Seems.
Condovoice, Institut canadien des condominiums, printemps 2019.
https://cci.ca/resource-centre/view/151
• Antman, B. et J. Warren. Reserve Fund Study Accuracy: How Accurate are Reserve Fund Studies? Condovoice, Institut canadien des condominiums, automne 2018. https://ccitoronto.org/condovoice/135
• Bishop, A. Financial Transparency and Building Trust with Owners: Annual Statements Represent the Primary Reporting of the Financial Affairs That a Board of
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43 Directors is Currently Required to Provide, Condovoice, Institut canadien des
condominiums, printemps 2018. https://ccitoronto.org/condovoice/147
• El Rafiee, T. Expanding Reserve Fund Investment Options: An Investment Expert's Perspective, Condovoice, Institut canadien des condominiums, automne 2017. https://ccitoronto.org/condovoice/62
• Dearlove, K. To Inflate, or Not to Inflate?, Condovoice, Institut canadien des condominiums, 19 janvier 2018. https://cci.ca/resource-centre/view/211
• Toronto Realty Blog. How Much Money Should Be In The Condo’s Reserve Fund?, 12 novembre 2014. https://torontorealtyblog.com/blog/how-much-money-should-be-in-the-Condos-reserve-fund/
• McMahon, T. Condo Hell, MacLean’s, 22 avril 2014.
https://www.macleans.ca/society/life/Condo-hell/
• Molnar, John J. Reserve Fund Study Updates: Prudence and Diligence MUST Govern! Ce lien n’est plus accessible.
Nous ne pouvons arrêter les projets de construction d’immeubles en copropriété qui sont en cours ou à venir, car ils répondent au besoin des acheteurs qui souhaitent posséder une habitation et avoir un toit au-dessus de leur tête. Toutefois, on s’inquiète de plus en plus du fait qu’on contribue encore faiblement au fonds de prévoyance, ce qui tend à sous-financer la somme requise pour réparer et remplacer les parties communes le temps venu. Ces coûts futurs de réparation et de remplacement sont souvent exclus des prix du marché des
condos, ce qui amène les propriétaires de condo neuf à en assumer le coût plus tard lorsqu’il est temps d’effectuer les réparations.
Nous avons défini de façon générale trois catégories de problèmes pertinents concernant le fonds de prévoyance. Nous les présentons sommairement ci-dessous avant de les décrire plus loin dans le détail.
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Problème #1 : Faible taux de contributions au fonds de prévoyance avant la première étude Étant donné qu’un nombre croissant d’immeubles en copropriété sont construits chaque année, les constructeurs cherchent à vendre des unités d’habitation dont les frais de copropriété autorisés par la loi sont les plus bas, afin d’attirer le plus grand nombre
d’acheteurs possible. Cela signifie que même lorsque la loi impose la réalisation obligatoire d’une étude du fonds de prévoyance une fois la construction terminée, il se pourrait qu’un syndicat des copropriétaires cotise au fonds au taux le plus bas possible pendant plusieurs années, voire plus longtemps lorsque la réalisation du projet est plus longue, avant qu’elle ne cotise à un taux adéquat déterminé par une étude du fonds.