Le modèle a pour but d’évaluer le taux de capitalisation d’un fonds de prévoyance sur une période de 100 ans et la suffisance du régime de contribution au fonds au fil du temps. Tout modèle a des faiblesses, et les plus importantes de notre modèle sont abordées ci-dessous.
1. Loi de Weibull, corrélation des parties communes et conditions extérieures La loi de Weibull donne de bons résultats pour ce qui est de générer le moment de fin de vie des parties communes, mais une partie de sa faiblesse tient à sa généralité
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89 d’application, qui fait que toute partie commune ayant une durée de vie courte ou longue sera ajustée à une loi de Weibull. Les parties communes qui ont une courte durée de vie peuvent être changées avec plus de certitude ou leur changement reporté si elles ne menacent pas la sécurité de l’immeuble en copropriété, tandis que celles qui ont une longue durée de vie seront probablement mieux représentées par une loi de Weibull.
De plus, le choix des paramètres repose sur une simple hypothèse voulant que tous les composants aient une fin de vie au bout de 80 % à 120 % de leur durée de vie moyenne dans 99 % du temps, car la loi de Weibull ne repose pas sur des données sur les parties communes fournies expressément par l’association condominiale ou le syndicat des copropriétaires soumis à l’évaluation, mais tient plutôt à une hypothèse simplifiée aux fins de la création de ce modèle.
Le modèle ne tient pas compte de la corrélation entre les parties communes, mais dans la vie réelle, il est probable que l’usure de certaines parties soient corrélée ensemble et aient une fin de vie à peu d’intervalles de temps les uns des autres. Par exemple, nous pouvons nous attendre à ce que toutes les parties communes relatives à la plomberie (appareil de chauffage, réservoir, tuyaux, etc.) soient à réparer ou à remplacer plus ou moins en même temps, mais pour simplifier, nous avons supposé que tous les composants des parties communes étaient indépendants les uns des autres.
Il importe aussi de faire remarquer que les immeubles en copropriété dispersés un peu partout au Canada (voir dans le monde entier) ne subissent pas la même usure causée par la température et l’environnement où ils se trouvent. La loi de Weibull ne modélise pas une telle particularité, mais le modèle permet qu’on augmente ou qu’on réduise la durée de vie moyenne prévue pour tenir compte de ces facteurs si
nécessaire.
2. Calendrier de remplacement
Le modèle suppose que chaque fois, au cours d’une année, qu’une dépense à effectuer est supérieure à ce qui est disponible dans le fonds de prévoyance, une
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90 contribution spéciale sera versée pour combler le manque à gagner. Or, dans la vie réelle, certaines parties communes peuvent être changées plus tard ou sur plus d’un an (p. ex., changer les fenêtres sur deux à trois ans pour en amortir le coût).
À noter aussi que certaines parties communes dont la date de remplacement est connue avec plus de certitude peuvent être programmées pour être changées selon un intervalle de temps basé sur des nombres premiers, quand c’est possible, de manière à éviter le chevauchement des dépenses qui épuisera rapidement le fonds de prévoyance.
3. Données sur le coût de remplacement et estimation de la durée de vie restante des parties communes
Le modèle fournit certaines parties communes génériques et leur durée de vie prévue connue qui ont été tirées d’une étude de BOMA International18, mais nous ne savons pas le coût de remplacement de ces parties qui peut varier grandement d’un
immeuble à l’autre. En l’absence de données à sa disposition, l’utilisateur ordinaire ne peut générer quoi que ce soit avec le modèle du fonds de prévoyance, à moins
qu’une étude antérieure du fonds effectuée par un professionnel puisse ensuite être utilisée pour saisir dans le modèle le coût de remplacement et l’estimation de la durée de vie restante.
En ce qui concerne l’évaluation des parties communes du point de vue de leur usure ou de leur durée de vie restante, en l’absence d’une bonne expertise, il est difficile d’évaluer quand elles devraient être réparées ou remplacées. Toutefois, le modèle peut ajuster la durée de vie restante aux fins de la simulation de tests de sensibilité et de l’analyse de scénarios particuliers.
18 Schoen, Lawrence J. Preventive Maintenance Guidebook ‒ Best Practices to Maintain Efficient and Sustainable Buildings, 3e éd., BOMA International, 2010.
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91 Le modèle suppose aussi qu’il n’y a aucune amélioration de la durée de vie moyenne prévue des parties communes obtenue par l’amélioration technologique qui
permettrait très probablement de réduire les coûts.
4. La durée de vie de l’immeuble en copropriété est considérée comme étant infinie
Le modèle considère que l’immeuble en copropriété restera toujours debout et que seuls les remplacements et réparations ordinaires des parties communes seront effectués. Or, il n’est pas possible de déterminer si l’intégrité structurelle de l’immeuble exigera plus que ce qui est prévu dans une étude du fonds de
prévoyance. Par conséquent, le modèle ne tient pas compte des événements peu probables qui présentent un profil de risque élevé comme celui-ci.