1° Les pratiques commerciales trompeuses par commission 44
31. Le souci du législateur est de nouveau de viser large puisqu’après avoir rencontré à l’article 88 de la L.P.M.C. les pratiques commerciales trom- peuses qui supposent donc une attitude active dans le chef de l’entreprise, l’article 90 de la L.P.M.C. vise les « omissions » trompeuses. Un mensonge n’est-il pas finalement dire ce qui n’est pas ou ne pas dire ce qui est ?
La pratique commerciale est réputée trompeuse selon l’article 88 L.P.M.C., lorsque
« elle contient des informations fausses et qu’elle est donc menson- gère, ou que, d’une manière quelconque, y compris par sa présentation géné- rale, elle induit ou est susceptible d’induire en erreur le consommateur moyen en ce qui concerne un ou plusieurs des éléments suivants, même si les informations présentées sont factuellement correctes et que, dans un cas comme dans l’autre, elle amène ou est susceptible de l’amener à prendre une décision commerciale qu’il n’aurait pas prise autrement. »
Comme on le constate, cette définition vise non seulement les informa- tions simplement trompeuses, comme par exemple faire une publicité pour l’achat d’un terrain à bâtir alors qu’il se trouve dans une zone agricole, mais également ce que l’on peut appeler de la désinformation c’est-à-dire un ensemble d’éléments qui, pris isolément, sont corrects mais qui donnent glo- balement une mauvaise information qui trompera le consommateur dans sa « décision commerciale ». Noyer un consommateur sous un flot d’informa- tions, souvent inutiles ou tendancieuses, est parfois plus pervers et plus effi- cace pour endormir son attention.
32. L’article 88 de la L.P.M.C. cite sept éléments d’information qui sont, aux yeux du législateur, essentiels par rapport à la décision commerciale que doit prendre le consommateur. Nous citerons ceux qui nous paraissent relevant par rapport aux opérations immobilières ou de contruction :
1. L’existence ou la nature du produit
Que nous soyons en matière de vente d’un terrain ou d’un bien immo- bilier construit, Dieu sait si la définition du produit est importante. Il y sera fait allusion dans le cadre de l’examen des clauses noires (infra n° 35). L’existence du produit peut être également importante dans le cadre des ventes sur plan ou terrains à lotir. Les contours d’un contrat d’entreprise,
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de ce que comprendra l’installation d’une cuisine équipée,…sont évi- demment toujours aussi essentiels.
2. Les caractéristiques principales du produit
Ces caractéristiques visent plutôt le bien meuble corporel et nous ren- voyons le lecteur à la lecture de l’article 88, 2°.
3. L’étendue des engagements de l’entreprise
Bien que le législateur n’y ait peut-être pas pensé, voilà une disposition qui peut se révéler importante dans le cadre d’une offre d’un contrat d’entreprise où il faudra expliquer au consommateur si nous sommes dans le cadre d’un forfait absolu ou relatif et ce qu’incluent les éventuels travaux en régie.
4. Le prix ou le mode de calcul du prix, ou l’existence d’un avantage spéci- fique quant au prix
À nouveau, le mode de calcul du prix s’avèrera évidemment essentiel dans le cadre d’un contrat d’entreprise générale ou d’un travail plus par- ticulier pour éclairer le consommateur sur l’engagement qu’il prendra sur le plan financier.
L’on peut également penser aux baux dont l’offre serait faite par une société immobilière qui devra, également, veiller à définir de façon pré- cise non seulement les loyers mais toutes les charges y afférentes, pour donner au consommateur une idée précise quant au coût réel auquel il s’engage par la conclusion du bail dont il est fait la publicité.
5. La nécessité d’un service, d’une pièce détachée, d’un remplacement ou d’une réparation.
Ce point nous paraît moins important.
6. La nature, les qualités, les droits de l’entreprise ou de son intermédiaire, tels que son identité et son patrimoine, ses qualifications, son statut, son agrément, son affiliation ou ses liens et ses droits de propriété indus- trielle, commerciale ou intellectuelle, ou ses récompenses et distinctions. À nouveau, en matière immobilière, l’on peut évidemment penser à l’identité réelle du vendeur qui se cache parfois derrière l’agent immobi- lier, à la qualification et même à l’agrégation de l’entrepreneur pour tels ou tels travaux…
7. Le septième élément cité ne nous paraît pas toucher les produits en matière immobilière.
2° Les omissions trompeuses
33. Aux termes de l’article 90, § 1er, de la L.P.M.C., est considérée
comme une pratique commerciale déloyale l’omission trompeuse qui existe : « si, dans son texte factuel, compte tenu de toutes ses caractéristiques et des circonstances ainsi que des limites propres aux moyens de communication utilisés, elle omet une information substantielle dont le consommateur moyen a besoin, compte tenu du contexte, pour prendre une décision com- merciale en connaissance de cause et, par conséquent, l’amène ou est suscep- tible de l’amener à prendre une décision commerciale qu’il n’aurait pas prise autrement. »
Outre ce que l’on peut appeler la réticence dolosive sans qu’à nouveau aucun élément intentionnel ne soit retenu dans la définition, l’article 90, §2, de la L.P.M.C. retient l’omission faite de manière plus subtile et perfide dans la mesure où l’entreprise
« dissimule une information substantielle visée au paragraphe 1er ou la
fournit de façon peu claire, inintelligible, ambigüe ou à contretemps, ou n’indique pas son intention commerciale dès lors que celle-ci ne ressort pas déjà du contexte… »,
attitude qui amènera à nouveau le consommateur à prendre une décision commerciale qu’il n’aurait pas prise autrement.
À nouveau, les exemples d’omission ou d’absence d’informations claires dans le cadre de contrats de vente immobilière, de contrats d’entreprise, de baux, de contrats d’architecture, de contrats d’agence immobilière, ne sont malheureusement pas rares. Par exemple la technique de la signature d’une promesse d’achat que le professionnel fait passer pour un compromis de vente est manifestement visée par les dispositions citées.
34. L’article 90, §4, de la L.P.M.C. précise en outre les éléments subs-
tantiels qui doivent impérativement être contenus dans une « invitation à
l’achat ». Cette notion est à nouveau définie à l’article 2,33°, de la L.P.M.C.
qui la définit l’invitation à l’achat comme :
« une communication commerciale indiquant les caractéristiques du produit et son prix de façon appropriée en fonction du moyen utilisé pour cette commu- nication commerciale et permettant ainsi au consommateur de faire un achat ».
Comme le rappelle à juste titre Isabelle Ferrant, nous ne sommes pas encore à la notion d’offre en vente mais nous sommes plus non plus dans l’hypothèse de la simple publicité 45.
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En vertu de l’article 90, §4, de la L.P.M.C., cette invitation à un achat doit impérativement contenir les éléments suivants :
1. Les caractéristiques principales du produit, (…)
2. L’adresse géographique et l’identité de l’entreprise, (…)
3. Le prix toutes taxes comprises ou lorsque la nature du produit implique que le prix ne peut raisonnablement être calculé à l’avance, la manière dont le prix est calculé ainsi que, le cas échéant, tous les coûts supplémentaires, (…)
4. Les modalités de paiement, de livraison, d’exécution, (…)
5. Le cas échéant, l’existence d’un droit de rétractation ou d’annulation.
À nouveau, tous les professionnels de l’immobilier sont concernés par cette disposition de sorte qu’ils veilleront à respecter celle-ci, compte tenu des graves sanctions qui s’attachent à leur non-respect et sur lesquelles nous reviendrons ci-après.
3° La liste noire des pratiques commerciales trompeuses
35. Comme pour les pratiques commerciales déloyales en général, après avoir fixé la norme de ce qu’on peut entendre par pratique commerciale trompeuse (par action ou omission), l’article 91 de la L.P.M.C. définit ce qui,
en toutes circonstances, sera considérée en soi comme une pratique
commerciale trompeuse, et dès lors déloyale.
Vingt-trois situations différentes sont visées par cet article 91 sans qu’il n’y ait de suite logique dans l’énumération des différentes hypothèses visées.
Messieurs de Brouwer et Sorreaux 46 ont eu l’excellente idée de classi-
fier, en six catégories, les pratiques citées par le législateur et nous nous per- mettrons de nous y référer, en mettant l’accent sur les principales pratiques pertinentes par rapport au sujet qui nous occupe :
1. « Les fausses qualités ou fausses références »
36. Sont ici visées les 4 premiers numéros de l’article 91 dont nous retien- drons dans la matière de l’immobilier essentiellement le n° 4. Ainsi est considérée comme pratique commerciale trompeuse interdite, le fait d’ « affirmer qu’une entreprise, y compris ses pratiques commerciales, ou qu’un produit a été agréé, approuvé ou autorisé par un organisme public ou privé, alors que ce n’est pas le cas ou sans respecter les conditions de l’agrément, de la probation ou de l’autorisation reçue ».
46. L. DE BROUWER et G. SORREAUX, « La nouvelle loi sur les pratiques du commerce et la protec-
Les autorisations, agréations, agréments, à obtenir sont nombreuses dans le secteur de l’immobilier et la construction.
À titre d’exemple, le placeur de panneaux photovoltaïques qui annonce être agréé pour pouvoir placer des panneaux pour que le client reçoive une réduction voulue est bien entendu visée par cette disposition. 2. « Publicité – appât »
37. Messieurs de Brouwer et Sorreaux ont, sous cette catégorie, rangé les numéros 5, 6, 7, 15 et 22 de l’article 91 de la L.P.M.C.
Les 5 cas visés sont des pratiques connues et déjà partiellement visées par la L.P.C.C. Il s’agit notamment de proposer l’achat de produits en indi- quant qu’ils ne seront plus disponibles que pendant une période très limitée ou encore de proposer des produits sans indiquer que ce n’est pas l’entreprise elle-même qui lui fournira ceux-ci mais une autre entreprise, ou éventuellement même un produit équivalent.
Est également sanctionné le fait de refuser de présenter un produit que l’on propose à l’achat.
Enfin, et en matière immobilière le cas n’est pas rare non plus, se présen- ter faussement comme un consommateur est également interdit. Qui n’a pas été confronté au candidat bailleur qui est en fait un agent immobilier tendant de placer la maison ou l’appartement à louer pour son client ? 3. « L’exploitation de la crédulité »
38. Pour ce qui concerne notre sujet, il faut par exemple retenir que le cas où le vendeur professionnel prétend que la vente d’un produit est licite alors qu’elle ne l’est pas (article 91, 9°), ou encore le fait de « communiquer des informations factuellement inexactes sur les condi- tions de marché ou sur les possibilités de trouver le produit dans le but d’inciter le consommateur à acquérir le produit à des conditions moins favorables que les conditions normales du marché » (article 91, 18°). Le fait d’annoncer qu’on est le seul en Belgique à vendre des panneaux solaires est évidemment visé par cette disposition.
4. « L’exploitation de certains sentiments »
39. Sont repris sous ce titre les n° 12, 16 et 17 de l’article 91 dont nous retiendrons, en ce qui nous concerne, « formuler des informations fac- tuellement inexactes en ce qui concerne la nature et l’ampleur des risques auxquels s’expose le consommateur sur le plan de sa sécurité personnelle ou celle de sa famille s’il n’achète pas le produit » (article 91,12°).
Tous ceux qui doivent s’occuper de la sécurité d’un chantier ou d’un immeuble seront attentifs à cette disposition.
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Tous ceux qui annonceront à un consommateur qu’il faut impérative- ment remplacer son toit plat parce qu’il va s’effondrer alors qu’il n’en est rien, feront bien de s’abstenir…
5. « Pratiques trompeuses liées au service après-vente »
40. Cette catégorie, si elle n’est pas étrangère à notre matière, nous inté- resse moins.
6. « Offre de prix et d’avantages gratuits »
41. Est visée ici l’offre d’un produit soit disant gratuit alors qu’en fait le consommateur le paie (article 91, 20°).