53. En son article 74, la L.P.M.C. a repris, en la développant, la black list des clauses abusives que contenait déjà la loi du 14 juillet 1971 et la L.P.C.C. Sur les 33 clauses considérées comme noires c’est-à-dire abusives comme telles et même prises séparément, seule une clause ne doit pas être examinée dans le cadre de cette étude, car elle ne concerne pas le droit
immobilier puisqu’elle vise uniquement des « biens ». Il s’agit de la clause de l’article 74, 19° 53.
Monsieur Erneux a longuement examiné ces clauses abusives dans le cadre de la vente immobilière et nous ne pouvons que conseiller le lecteur de se référer à cette étude fouillée 54.
Pour notre part, nous diviserons les clauses en trois catégories et essen- tiellement sur base du critère de « déséquilibre ».
1° Première catégorie de clauses abusives : les clauses qui restreignent les droits du consommateur
54. Cette catégorie comprend les clauses interdites en vertu de l’arti- cle 74, 1°, de la L.P.M.C. qui prévoient l’engagement irrévocable du con- sommateur alors que l’entreprise fait dépendre ses propres prestations de sa seule volonté.
Nous sommes là dans le cadre d’une clause qui, sur base du Code civil, nous paraît pouvoir également être sanctionnée puisque nous sommes en face d’une obligation prise sous une condition purement potestative.
55. Est également considérée comme abusive la clause qui fixe, que le contrat soit à durée déterminée ou indéterminée, le prix des produits non au moment de l’accord des parties mais au moment de la livraison ou qui permet à l’entreprise d’augmenter unilatéralement son prix ou de modifier les condi- tions au détriment du consommateur (article 73, 2° et 3° L.P.M.C.).
Deux exceptions sont cependant admises :
● la clause d’indexation de prix pour autant qu’elle soit licite. On pense par exemple au bail qui ne peut être indexé que sur base de l’indice santé. Faut-il rappeler que les prix commerciaux et industriels ne peuvent pas, en principe être indexés, sauf si c’est à raison de 80 % et sur la base de paramètres réels 55 ;
● les clauses concernant les entreprises de services financiers qui se réser- vent de modifier le taux d’intérêt dû à certaines conditions.
53. Qui interdit la prorogation du contrat à durée déterminée de livraison successive de biens pour une durée déraisonnable – si le consommateur ne résilie pas à temps ledit contrat (technique bien connue dans le cadre des ventes forcées par correspondance).
54. P.-Y. ERNEUX, op. cit., p. 307.
55. Voir art. 57, §§ 1er et 2 de la loi du 30 mars 1976 sur la réorientation économique et notamment
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56. L’article 74, 7°, 8°, 9°, de la L.P.M.C. sanctionne la clause qui inter-dit au consommateur de demander la résolution du contrat dans le cas où l’entreprise n’exécute pas ses obligations ou restreint les droits du consomma- teur de résilier ledit contrat, ou encore oblige le consommateur à exécuter ses obligations alors que l’entreprise n’exécute pas les siennes.
Ce dernier type de clause qui n’est que l’application du vieil adage exep- tio non adimpleti contractus avait déjà été mis en place dans la loi Breyne pour régler les paiements effectués par le client au promoteur.
57. Sera également abusive, en vertu de l’article 74, 14° et 15°, celle qui supprime ou diminue la garantie légale des vices cachés prévue aux articles 1641 à 1649 du Code civil ou celle qui fixe un délai déraisonnable pour signaler les défauts du produit livré.
Faut-il rappeler que la loi du 1er septembre 2004 56 a inséré dans le Code
civil des règles particulières lors de la vente aux consommateurs. En résumé ces nouvelles dispositions, les articles 1649bis à 1649octies du Code civil insti- tuent une obligation de délivrance d’une chose conforme au contrat et garan- tie de tout vice pendant deux ans.
Il n’est donc que normal que la L.P.M.C. confirme le caractère impératif de ces dispositions.
Pouvons-nous également profiter de l’occasion pour indiquer une nou- velle mise à l’épreuve du Code civil. En effet, il ressort clairement de l’article 1649ter, § 4, du Code civil, que ces nouvelles dispositions ne visent pas que la vente et ce malgré le titre sous lesquelles elles se trouvent. En effet l’article précité assimile le défaut de conformité qui peut toucher un bien, celui qui « qui résulte d’une mauvaise installation du bien ». Comme en outre l’article 1649bis,§3, assimile à la vente, la « fourniture de biens de consomma- tion à fabriquer ou à produire », la doctrine autorisée en a conclu que les contrats de « construction mobilière » (cuisinistes, piscinistes…) étaient sans aucun doute visés par cette loi 57.
58. Sont également considérées comme abusives par l’article 74. 21°, 22°, 23° : la clause qui limite le consommateur dans ses moyens de preuve ou qui le fait renoncer en cas de conflit à tout recours ou qui oblige une clause de for désignant bien naturellement le juge de l’entreprise et non son juge naturel sur base de l’article 624, 1°, 2° et 4°, du Code judiciaire.
56. Entrée en vigueur le 1er janvier 2005.
57. C. MATHIEU-BIQUET, « La garantie des biens de consommation – présentation générale », in La
Dans le même ordre d’idées, sont encore considérées comme abusives les clauses qui fixent des montants de dommages et intérêts à charge du consom- mateur manifestement surfaits par rapport au dommage causé à l’entreprise, la clause qui limite la responsabilité légale de l’entreprise ou celle qui constate de manière irréfragable la décision du consommateur aux conditions de l’entreprise (article 74, 24°, 25°, 26°).
Ces derniers types de clauses visés par l’article 74, 24°, 25° et 26°, sont moins utiles dans la mesure où l’article 1231 du Code civil avait déjà prévu une limitation de la clause pénale en cas de caractère déraisonnable de celle-ci. Il est vrai que dans le cas qui nous occupe, elle devient nulle. Les deux autres cas visés (l’exonération totale de responsabilité et l’adhésion aux conditions générales hors consentement du consommateur) avaient également fait l’objet de doctrines et de jurisprudences unanimes protégeant le consommateur. 2° Deuxième catégorie de clauses abusives : les clauses qui permettent
au professionnel de modifier ses obligations
59. La L.P.M.C interdit une série de clauses qui laissent à l’entreprise la possibilité d’exécuter ses obligations « selon son bon vouloir ». Ainsi sont « noires » les clauses qui permettent à l’entreprise de :
– fixer les prix au moment de la livraison ;
– augmenter unilatéralement ses prix, modifier ses conditions au détriment du consommateur (article 74, 2°) ;
– modifier unilatéralement les caractéristiques du produit à livrer (74, 4°). Cette clause nous paraît pouvoir s’appliquer aux villas ou appartements vendus sur plan ;
– modifier le délai de livraison (art. 74, 5°) ; ou
– modifier le service qui ne serait ainsi pas conforme au contrat conclu (art. 74,6°).
Il est également interdit à l’entreprise de retenir des sommes versées par le consommateur si celui-ci renonce à conclure ou exécuter le contrat, à per- mettre à l’entreprise de retenir les sommes versées lorsque c’est l’entreprise elle-même qui résilie le contrat, ou encore de restreindre les obligations de respecter les engagements pris par ses mandataires (article 74, 27°, 28°, 29°).
Tout ce qui tourne autour de la résiliation du contrat avec les éventuelles pertes d’acomptes et autres rétentions de sommes, est ici visé. Il nous semble donc que la clause type qui permet, en cas de résiliation de la vente d’un bien immobilier, de garder un acompte de l’ordre de 20 % est remis en question
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lorsque la vente a lieu entre une société immobilière ou un agent immobilier le représentant et un consommateur.
Un dernier type de clauses est considéré abusif. C’est celle qui prévoit la possibilité de la cession du contrat dans le chef de l’entreprise qui va diminuer les garanties du consommateur 58. L’interdiction de céder le contrat si elle
apporte moins de garantie au consommateur, paraît également important de souligner dans le cadre de l’immobilier et de la construction.
3° Troisième ensemble de clauses abusives : les clauses abusives qui ont une influence sur la fin du contrat
60. Sont considérées comme abusives les clauses qui autorisent :
– l’entreprise à mettre fin unilatéralement au contrat à durée déterminée, sans dédommagement pour le consommateur et sans préjudice de l’article 1184 du Code civil. (article 74, 10°) ;
– l’entreprise à mettre fin unilatéralement au contrat à durée indéterminée sans un préavis raisonnable et ce sans préjudice de l’article 1184 du Code civil (art. 74, 11°) ;
– l’entreprise à demander des dommages-intérêts au consommateur qui rompt un contrat à la suite d’un cas de force majeure (art. 74, 12°). Enfin, deux types de clauses sont considérées abusives : celle qui engage le consommateur pour une durée indéterminée sans spécification d’un délai raisonnable de résiliation et celle qui proroge pratiquement un contrat à durée déterminée en l’absence de notification de contraire de la part du con- sommateur (art. 74, 18° et 20°). Elles nous paraissent moins intéresser le monde de l’immobilier.
SECTION 4