2.1 La demande
2.1.2 Les enquêtes des préférences des consommateurs
Plusieurs enquêtes auprès des consommateurs ont été menées aux États-Unis pour établir les préférences en habitation, notamment en ce qui concerne la densité, la mixité des usages et l’accessibilité en transport. Ces études incluent les sondages du National Associa- tion of Homebuilders, American LIVES et de l’étude sur les Vermonters Attitudes on Sprawl. Une étude conjointe du Smart Growth America et du National Association of Real- tors en 2005 a estimé qu’entre 2005 et 2008 61% des acheteurs des maisons chercheraient un quartier incorporant les caractéristiques de smart growth (Renne 2005). Les résultats des différentes enquêtes sont souvent convergents. Selon plusieurs enquêtes, entre 17 et 33 %
de la population préfèrerait un quartier du type village ou un quartier urbain, plutôt que la banlieue traditionnelle et entre 9 et 17 % de la population préfèrerait un mode d’habitation plus dense, comme une maison de ville, un duplex ou un condominium. Près d’un tiers des personnes interrogées aimerait vivre dans un quartier plus dense avec des terrains plus pe- tits. De plus, la moitié des répondants favoriseraient un quartier où ils seront moins dépen- dants de l’automobile. Les consommateurs sont aussi prêts à payer plus cher pour un meil- leur design de leur quartier. Les sondages révèlent une volonté de payer entre 5 000 et 30 000 $ de plus pour une résidence dans un quartier alternatif. La conclusion des enquêtes est qu’une petite partie, mais tout de même importante, de la population préfèrerai vivre dans les quartiers de type TOD (Myers, Gearin et coll. 2001).
L’un des problèmes majeurs avec ces enquêtes est qu’ils n’expliquent pas les rai- sons derrières ces préférences. Le désir d’habiter un type de logement plus compact, par exemple, pourrait être le résultat de la nécessité d’économiser sur les coûts du logement et non pas d’une préférence pour un quartier alternatif. Aussi, certaines préférences exprimées dans ces enquêtes sont contradictoires. Par exemple, dans un des sondages, les répondants ont préféré un quartier typique de la banlieue à un quartier près du transport et des services, mais ils favorisent en même temps la possibilité de marcher pour aller dans les magasins. Il est donc possible que ces consommateurs désirent un produit avec certains éléments d’un quartier traditionnel ainsi que les éléments d’un quartier alternatif (Myers, Gearin et coll. 2001). Les contradictions entre les préférences exprimées dans ces sondages ont amené les chercheurs à développer d’autres outils pour mesurer la demande, dont les études sur l’écart entre les préférences et les choix finals du lieu de résidence, décrites dans la prochaine sec- tion.
Le sondage mené par Smart Growth America et la National Association of Realtors est particulièrement révélateur des conflits de préférences. Près de la moitié des répondants (45 %) ont préféré un quartier typique de la banlieue traditionnelle, tandis que l’autre 55 % a préféré un quartier incorporant les caractéristiques du smart growth. Bien qu’il semble qu’aucune forme ne soit particulièrement populaire, parmi les individus qui vont déména- ger dans les prochaines années, la majorité préfère être près de la ville et 61 % vont cher- cher un quartier incorporant les caractéristiques du smart growth. Ce sondage a démontré que les préférences en habitation sont influencées par deux caractéristiques conflictuelles : l’espace et la proximité des activités. Ceux qui préfèrent un quartier de la banlieue tradi-
tionnelle favorisent un plus grand terrain, tandis que ceux qui préfèrent un quartier incorpo- rant les caractéristiques du smart growth sont attirés par la proximité des magasins et la réduction du temps des déplacements pendulaires. Toutefois, aucune préférence n’est réel- lement prédominante. Entre un temps de déplacement résidence-lieu de travail réduit et un grand terrain, les répondants se partagent à 50-50%. La majorité choisit un grand terrain lorsqu’ils doivent choisir entre cette option et la proximité aux magasins (Belden Russonel- lo et Stewart 2004). Ce sondage démontre que les préférences sont souvent divisées entre les caractéristiques du smart growth et de la banlieue traditionnelle. Il est donc possible que les produits hybrides répondent mieux aux attentes des consommateurs que ces deux caté- gories rigides. Ces conflits soulignent également le fait que le choix d’un logement est tou- jours un compromis entre le prix et plusieurs critères de localisation personnels.
L’intérêt des enquêtes de préférences des consommateurs est qu’elles permettent d’interroger un grand nombre d’individus. Cependant, un sondage ne révèle pas la com- plexité de la demande contrairement à d’autres méthodes, comme les études sur l’écart entre les préférences exprimées et le lieu de résidence choisi. Aussi, les sondages ne peu- vent rapporter que ce que les gens disent, et non pas leurs choix réels. Une faiblesse ma- jeure de ces enquêtes est qu’elles ne tiennent pas toujours compte de certains facteurs cen- traux dans la décision de localisation des ménages. L’abordabilité d’un logement dans un TOD, par exemple, est un enjeu souvent négligé par ces études. Malgré cela, les résultats des sondages nous donnent quand même un aperçu de l’intérêt général de la population pour les quartiers TOD.