Cette étude visait à expliquer pourquoi on ne voit pas davantage de TOD dans la ré- gion de Montréal. L’analyse précédente des résultats de notre étude nous apprend beau- coup sur le potentiel de réalisation des projets de TOD dans la région de Montréal. Rap- pelons que les deux questions spécifiques qui guident cette recherche sont :
1) Selon les promoteurs immobiliers montréalais, existe-t-il une demande suffisan- te en TOD dans la région métropolitaine de Montréal?
2) Selon les promoteurs immobiliers montréalais, quelles sont les barrières au déve- loppement de type TOD dans la région métropolitaine de Montréal?
En réponse à notre première question, nous constatons que la demande en TOD est trop faible pour encourager les promoteurs immobiliers à poursuivre ces projets. Même si l’étude révèle que la demande pour la densité est croissante en banlieue, cela ne démontre pas une demande en TOD. L’étude nous apprend que le premier groupe consommateurs de TOD proposé par la littérature, les jeunes ménages, a un intérêt limi- té pour les TOD dans la région de Montréal. L’abordabilité est le facteur principal dans le choix d’un type de logement plus dense pour ce groupe, mais les TOD ne sont pas forcément moins chers que d’autres produits similaires. Aussi, les résultats suggèrent que les jeunes ménages vont chercher un plus grand logement quand ils commencent à avoir des enfants. Ainsi, la demande provenant de cette cohorte repose sur deux fac- teurs. Le premier facteur est l’abordabilité d’un logement dans un TOD comparé à un logement similaire ailleurs en banlieue. Cette comparaison des prix pourrait être favora- ble à la demande en TOD si les politiques de logement favorisent le développement du logement abordable à proximité des services de TC. Le deuxième facteur qui importe sur la demande en TOD parmi les jeunes ménages est leur décision d’avoir des enfants et comment cette décision va influencer le choix de leur logement. Malgré les prévisions sociodémographiques qu’on retrouve dans la littérature, nous sommes de l’opinion qu’il est pratiquement impossible de prévoir ces choix futurs des jeunes ménages.
Quant aux baby-boomers et aux empty nesters, bien qu’ils aient une plus grande
capacité de payer, l’étude révèle qu’ils ne veulent pas toujours dépenser plus pour les services et aménagements additionnels normalement associés à un TOD. Les réponses
des répondants suggèrent, par exemple, que ces individus ne cherchent pas nécessaire- ment un accès facile au TC. Les raisons principales de leur choix d’emménager dans un plus petit logement sont la réduction de la taille du logement et le rapprochement des services de proximité. Cette demande ne se traduit pas dans une demande pour un accès facile par TC au centre de l’agglomération. Dans ce sens, l’étude appuie la proposition de Foot (1999) que les baby-boomers qui déménagent dans un plus petit logement vont préférer des quartiers plus tranquilles et éloignés des centres.
L’étude nous permet d’affirmer que le compromis entre les multiples facteurs de localisation et le prix du logement n’est pas toujours favorable à la demande en TOD parmi les groupes sociodémographiques souvent proposés comme moteurs de la de- mande pour ce produit immobilier. Nos résultats indiquent que la rareté des terrains pousse actuellement à la densification, ce qui est favorable à un développement de type TOD. Cependant, il nous semble que, dans ce contexte, l’habitation dans un TOD sera encore moins abordable. Notre analyse indique que l’intérêt des jeunes ménages et ba-
by-boomers à assumer ces coûts est trop faible pour inciter les promoteurs à produire
des TOD. Dans ce sens, nos résultats divergent des études sociodémographiques résu- mées par Myers, Gearin et coll. (2001) qui concluent qu’une forte demande en TOD existe parmi ces cohortes. La faiblesse de la demande en TOD est partiellement expli- quée par le fait que, à la différence de beaucoup de villes nord-américaines, les résidents de la région de Montréal peuvent facilement trouver des quartiers ayant les caractéristi- ques du TOD (densité, mixité et orientation vers le transport en commun) dans la ville centrale.
Notre discussion des multiples facteurs de localisation suggère que les écarts discutés dans la littérature entre les préférences exprimées et le lieu de résidence choisi ne soient pas le résultat d’une insuffisance de l’offre, comme certains chercheurs le pro- posent (Inam, Levine et coll. 2004; Levine, Inam et coll. 2005). Ces écarts sont mieux expliqués par le besoin des ménages de balancer leur désir d’habiter dans un TOD contre d’autres facteurs de localisation et les prix. Dans ce sens, nos conclusions rejoi- gnent la critique de Jarvis (2003) selon laquelle le choix d’un logement dépend d’une variété de facteurs de localisation.
La faible demande pour le TOD dans la région de Montréal devrait être considé- rée comme un obstacle majeur au développement de ces produits immobilier qui inter- vient en amont de la proposition du projet par l’entrepreneur. Dans ce contexte, la réso- lution des multiples barrières proposées par la littérature est d’une moindre importance.
Les promoteurs immobiliers ne vont pas affronter ces barrières à l’offre si les consom- mateurs ne les incitent pas à proposer des projets de TOD. À la différence des barrières à l’offre identifiées dans la littérature, l’obstacle de l’insuffisance de la demande est difficilement modifiable par une intervention du secteur public.
Afin d’élaborer une réponse à la deuxième question de recherche, il faut d’abord insister sur notre conclusion que la familiarité des entrepreneurs avec le concept de TOD est trop faible pour présumer que ces acteurs vont volontairement poursuivre ce genre de projet sans un effort de sensibilisation par un autre acteur. Cette ignorance du concept de TOD devrait être considérée comme témoin de la faiblesse de la demande. Sur la question des barrières, nous devons souligner le fait que, même s’il n’existait aucune barrière, les TOD se réaliseraient difficilement dans le contexte actuel. La faible demande empêche un accroissement de l’offre, peu importe l’environnement réglemen- taire, financier et politique.
Malgré l’incompréhension du concept de TOD parmi les répondants, nous avons été capables d’identifier un certain nombre d’obstacles au développement qui corres- pondent à ceux décrits dans la littérature. Notre analyse indique cependant que la majo- rité des barrières identifiées dans la littérature s’adresse à tous les types de développe- ment immobilier. Lorsque l’opportunité de faire un TOD se présente, le promoteur doit faire face à une variété d’obstacles politiques, financiers et réglementaires qui sont communs à tous les types de projet immobilier. Les résultats appuient le propos théori- que selon lequel ces obstacles sont potentiellement plus difficiles à contourner pour les promoteurs de projets alternatifs, car ces projets vont à l’encontre des normes établies. Nous concluons que les obstacles réglementaires, financiers et politiques n’empêchent pas entièrement la réalisation des projets alternatifs, mais peuvent dissuader les entre- preneurs de poursuivre ce genre de projet.
Toute comme la demande, les barrières majeures qui sont particulières au TOD, soient la disponibilité des terrains à proximité du TC et l’offre de service de TC, sont des barrières qui se situent en amont de la proposition du projet par l’entrepreneur. Par conséquent, notre analyse de la demande et des barrières particulières au TOD révèle que l’obstacle primaire au développement de TOD dans la région de Montréal est une absence d’opportunités mobilisatrices. Étant donné que les promoteurs et constructeurs sont généralement des acteurs réactifs, ce ne sont pas eux qui vont créer les opportunités de faire des TOD.
Le problème du manque de terrains de bonne qualité à proximité d’un service adéquat de TC pourrait être résolu par des extensions du réseau et des améliorations du service. Par exemple, plusieurs nouveaux services de TC, tel que le train de l’Est, sont planifiés pour les prochaines années. Un certain nombre de gares sur cette nouvelle li- gne seront localisées dans des secteurs à fort potentiel de développement. Il est toutefois difficile de commenter l’effet que ces services vont avoir sur le développement du terri- toire. Tout comme les autres services de train de banlieue, le train de l’Est n’offrira pas un niveau de service élevé dans ses premières années d’opération. Aussi, l’ajout de nouveaux services ne peut pas résoudre l’inefficacité d’un réseau de TC radial dans un contexte d’indépendance croissante de la banlieue. Ainsi, nous devons remettre en ques- tion la possibilité de franchir les deux obstacles de la faible offre de service et du man- que de terrains d’une bonne qualité à proximité du TC.
À travers les entrevues nous avons identifié plusieurs thèmes récurrents qui sont effectivement les critères contextuels essentiels pour qu’un TOD se réalise. Ces thèmes se distinguent des barrières identifiées dans la littérature dans le sens où elles n’empêchent pas des projets de TOD, mais décrivent l’environnement nécessaire pour soutenir ces projets. Cela dit, certaines barrières identifiées dans la théorie, notamment les barrières organisationnelles, sont indissociables de ces thèmes. La discussion de ces thèmes nous aide à comprendre pourquoi le contexte de développement actuel dans la région de Montréal n’est pas favorable à la réalisation de TOD.