Indicateurs d’accessibilité

Deux indicateurs d’accessibilité ont été testés, l’un en termes d’équipements (au centre ville, aux emplois, aux loisirs…)¹⁵² et l’autre en termes d’aménités littorales.

2.2.2.1. L’accessibilité aux équipements

Dans le modèle, deux variables reflètent l’accessibilité aux équipements.

La première renseigne la présence ou non de gares Sncf dans la commune dont on attend un effet positif sur les prix des biens immobiliers et fonciers.

La seconde concerne l’accessibilité aux équipements, produits et services qui est étudiée à travers la distance moyenne à ces derniers de la commune. On peut raisonnablement supposer que le prix implicite de cette distance soit négatif.

Cette variable a été retenue à défaut d’une distance kilométrique au centre-ville communal depuis le logement souvent introduite dans les modèles des prix hédonistes. La raison de ce choix est la configuration des centres villes dans les communes littorales bâtis en continuité du front de mer ou d’un lac. Autrement dit, il n’est pas possible de distinguer dans l’estimation des prix hédonistes, l’effet centre-ville de l’effet littoral sur les prix des

151 Ils étudient l’impact d’un établissement industriel polluant sur les prix des logements dans l’arrondissement de Lens entre 1995 et 1998. Ils montrent que la taxe d’habitation communale n’est pas significative dans leur modèle des prix hédonistes.

159 logements et des terrains à bâtir. Par ailleurs, nous considérons, comme Travers (2007) que prendre en compte la distance de ces biens au lieu de travail n’est pas toujours pertinent dans la méthode des prix hédonistes (bien qu’elle le soit pour des questions urbaines et notamment en ce qui concerne le rôle de la distance aux opportunités d'emploi vis-à-vis de la ségrégation sociale (Gaschet et Gaussier en 2005 pour l’agglomération bordelaise). En effet, en tant qu’attribut extrinsèque du bien, la distance au centre d’emploi ne doit pas dépendre des caractéristiques socio-économiques de l’acheteur. Or, ce n’est pas toujours le cas. Par exemple, lorsque l’acheteur est retraité cette distance n’a plus de sens. Il en est de même pour les acheteurs de biens immobiliers ou fonciers à usage résidentiel secondaire.

Précisons que la présence d’une gare et la distance moyenne aux équipements, services et produits reflète la densité de population des communes puisque ces équipements (au sens large) sont proposés selon la demande des ménages et donc selon la taille de la population communale. Par exemple, l’implantation d’un lycée dans une commune nécessite au préalable qu’il y ait une demande suffisante à satisfaire.

2.2.2.2. L’accessibilité aux aménités littorales

Nous représentons l’accessibilité aux aménités littorales à partir de la distance aux plages depuis les biens immobiliers et fonciers considérés.

Dans les bassins d’habitats littoraux étudiés, trois catégories de plages existent, celles de l’océan atlantique, du Bassin d’Arcachon (l’eau de ces deux catégories de plages est l’eau de mer) et celle de lac (eau douce). Les plages n’étant pas entièrement recensées dans notre aire d’étude, nous avons choisi de retenir uniquement celles dont l’eau de baignade est contrôlée¹⁵³ (Carte 4.1). On peut facilement supposer que ces plages correspondent le mieux à celles qui sont les plus fréquentées et surveillées.

La distance minimale de chaque bien immobilier et foncier à la plage océane, au Bassin d’Arcachon puis au lac a été calculée en suivant le tracé du réseau routier (autoroutier, national et départemental) et le cas échéant, en considérant le passage par des nœuds routiers. Cette distance est plus réaliste qu’une distance euclidienne entre la plage et le logement. A ce titre, Ashton Morgan et Hamilton (2009) estiment un prix hédoniste de la proximité au littoral de meilleure qualité, en termes de qualité de régression, avec une distance-réseau plutôt

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qu’avec une distance euclidienne. Les trois distances aux plages pouvant générer de la colinéarité entre elles, nous avons choisi d’en faire une seule variable, c'est-à-dire la distance à la plage la plus proche du logement ou du terrain à bâtir. Nous inversons cette distance pour éviter d’autres problèmes de multicolinéarité dans le modèle.

Carte 4.1 – Plages et réseau routier des bassins d’habitats littoraux

Source : Dantas

Plage océane

Plage du Bassin d’Arcachon Plage d’un lac

Nœud routier

Ki lom ètres

161 On peut s’attendre à obtenir un effet positif de la proximité à la plage sur les prix des biens immobiliers et fonciers, comme c’est généralement le cas dans la littérature hédoniste (Bin et al., 2008 ; Travers, 2007 ; Gaschet et Pouyanne, 2009 ; Ashton Morgan et Hamilton, 2009 ; etc.). On peut toutefois supposer que la prise en compte des risques naturels (tempête, érosion et submersion marines, inondation…) liés à la proximité du littoral peut modifier ou affaiblir cet effet. A ce titre, nous avions intégré dans le modèle le nombre de risques naturels dans les bassins d’habitats littoraux à savoir en Aquitaine, le risque érosion côtière, inondation et incendie de forêts. Mais cette variable a été retirée du modèle par son manque de significativité. Il aurait été néanmoins intéressant d’étudier l’impact du nombre de ces risques sur les prix immobiliers et fonciers. Par exemple, un signe négatif du coefficient de cette variable aurait souligné que les ménages accordent plus d’importance, lors de leur choix de localisation résidentielle, à un effet risque plutôt qu’à l’effet aménité procuré par la proximité de forêts et de zones d’eaux (des rivières à l’océan). Un effet risque supérieur à un effet aménité diminuerait ainsi les prix des logements pouvant subir de tels risques. Dans ce cas, la non significativité du nombre de risques naturels par commune indique que les ménages ne semblent pas tenir compte de ces risques dans leur choix de localisation et cela ne se retranscrit donc pas sur le niveau des prix.

Comme nous l’avons précisé dans le chapitre précédent, les communes littorales du BHBA ont des structures démographiques, d’occupation du sol et immobilières et foncières particulières relativement aux autres communes de l’échantillon. Il nous paraît alors intéressant de tenter de capter l’effet de cette zone sur les prix. Pour cela, nous ajoutons au modèle une variable muette indiquant si la distance minimale à l’eau est à une plage du Bassin d’Arcachon ou pas.

2.3. Les variables de zonage

Deux catégories de zonage sont appliquées sur le littoral : le zonage du POS et celui de la loi Littoral, le premier devant être compatible au second¹⁵⁴.

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