Facteurs de la demande

Deux éléments influençant seulement la demande sur le marché de l’immobilier sont généralement reconnus dans la littérature, à savoir la solvabilité des ménages et la démographie.

3.2.1.1. La solvabilité de la demande

La solvabilité de la demande des ménages représente leur capacité d’emprunt. Elle synthétise les relations entre le revenu des ménages, les conditions de prêts (durée et taux d’intérêt), les dispositifs publics d’incitation à l’accession à la propriété et les prix immobiliers. Par exemple, une amélioration de la solvabilité des ménages peut s’observer lorsque la hausse des prix immobiliers est compensée par la baisse des taux d’intérêt débiteur et/ou la hausse du revenu des ménages (toutes choses égales par ailleurs).

56 Le modèle de Poterba (1984) intègre les revenus générés par l’acquisition d’un actif immobilier et les coûts qui sont induits. Il s’appuie sur une approche en termes de valorisation des actifs complétée par une fonction d’offre.

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Pour analyser l’effet de la solvabilité de la demande sur les prix des logements, nous nous intéressons uniquement aux ménages occupants et/ou bailleurs selon le cas. Il est évident qu’ils ne sont pas les seuls à influencer les prix immobiliers. Il existe en effet d’autres investisseurs tels que les promoteurs ou les investisseurs institutionnels. Mais les ménages sont les seuls, lors de l’acquisition d’un bien pour leur propre occupation, à considérer l’aspect financier de leur décision, en termes de réserve de richesse mais aussi et surtout le service de logement acquis.

Dans la littérature, le revenu réel par tête et le coût d’usage du capital sont généralement les seules variables retenues pour décrire la solvabilité des ménages afin d’expliquer l’évolution de la demande et des prix des logements.

● Dans les travaux empiriques, plusieurs mesures du revenu réel ont été mobilisées. La variable revenu réel par tête est souvent retenue à défaut de variables plus globales désignant le patrimoine des ménages. Le manque de données statistiques et la complexité de la modélisation du patrimoine (Granelle, 1998) justifie cela. Il est possible de retenir uniquement le revenu réel total pour omettre la population comme variable explicative. Mais, il est alors nécessaire de poser une hypothèse restrictive sur les élasticités des deux variables.

Néanmoins, quelle que soit la variable utilisée, le revenu total ou par tête agit positivement et fortement les prix immobiliers. Par exemple, Fortura et Kushner (1986) montrent que le revenu réel est un déterminant important des prix des logements dans les grandes villes du Canada.

● Le coût d’usage du capital résidentiel est intégré dans l’équation de la demande de logements comme une fonction complexe du taux d’intérêt nominal, du taux d’inflation, du taux marginal d’imposition des revenus d’intérêt et du taux d’endettement des ménages (Fortin, 1991). Sur le plan empirique, le coût du capital est souvent remplacé par le taux d’intérêt des prêts hypothécaires. Ce choix est habituellement guidé par la disponibilité des données statistiques.

La présence de contraintes à l’emprunt ou d’illusions monétaires pourrait justifier l’utilisation d’un taux d’intérêt nominal. Malpezzi (1999) ou encore Meen (2001) ont montré que ce taux donnait de meilleurs résultats. Cela suggère que l’inflation peut être un déterminant non négligeable des prix réels des logements.

45 Bien que la plupart des études empiriques établissent un lien négatif entre le taux d’intérêt et les prix immobiliers, certains auteurs obtiennent des résultats différents. Par exemple, Case et Shiller (1989) estiment que les taux d’intérêt (et leurs prévisions) ne semblent pas jouer sur les prix immobiliers pour quatre villes américaines (Atlanta, Chicago, Dallas et San Francisco) entre 1970 et 1986.

Le montant des prêts immobiliers⁵⁷ permet par ailleurs d’observer l’effet sur les prix du revenu et du taux d’intérêt. McQuinn et O’Reilly (2007) proposent un modèle théorique de détermination du prix des logements dans lequel ils considèrent notamment que le niveau des revenus et du taux d'intérêt déterminent la quantité qu'un individu peut emprunter auprès des institutions financières pour acheter un logement. Ils estiment que ce montant constitue un moteur essentiel du prix immobilier. Le modèle est appliqué à 16 pays de l’OCDE entre 1980 et 2005 en estimant le prix des logements pays par pays puis en utilisant l’économétrie de panel. Ils vérifient alors l'existence d'une relation de long terme entre les prix immobiliers réels et le montant des prêts immobiliers.

Soulignons qu’il n’existe pas à notre connaissance, d’études empiriques à une échelle

inter-marché traitant de l’effet des mécanismes de prêts bonifiés sur les prix immobiliers dont

la France est notamment dotée⁵⁸. On peut supposer que comme ces prêts facilitent financièrement l’accès au logement par les ménages, ils pourraient agir sur leur solvabilité⁵⁹ et donc sur les prix des logements.

L’Encadré 1.2 retrace l’évolution de la solvabilité des ménages en lien avec celle des prix des logements en France depuis les années 1990.

57 Selon Lacaze (2004), il existe un « effet de butoir financier » lors de l’acquisition d’un logement par crédit. Cet effet traduit la volonté des ménages d’augmenter le montant emprunté jusqu’au montant maximum consenti par les organismes de crédit.

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Prêt d’Accession Sociale, Prêt Conventionné et Prêt à Taux Zéro.

59 Marini (2005) estime qu’en France, les mesures de prêts, associées à la baisse des taux d’intérêt, ont permis à un certain nombre de ménages modestes de rester solvables et d’alimenter ainsi la demande malgré la forte progression des prix depuis le milieu des années 1990. Toutefois, les contraintes associées à l’obtention d’un prêt bonifié réduisent la portée de ce dispositif au fur et à mesure que les prix montent.

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