La réforme des droits réels immobiliers : les modifications du Code civil entrées en vigueur le 1er janvier 2012

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La réforme des droits réels immobiliers : les modifications du Code civil entrées en vigueur le 1er janvier 2012

FOËX, Bénédict

FOËX, Bénédict. La réforme des droits réels immobiliers : les modifications du Code civil entrées en vigueur le 1er janvier 2012 . Genève : Schulthess, 2012, 139 p.

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La réf or me des dr oits réels immobiliers

La réforme des droits réels immobiliers

Les modifications du Code civil

entrées en vigueur le 1

janvier 2012

Grégory Bovey Antoine Eigenmann Bénédict Foëx Etienne Jeandin Denis Piotet

Amédéo Wermelinger

Edité par Bénédict Foëx

Droit de la propriété

Cet ouvrage présente les Actes de la dixième Journée du droit de la propriété, qui s’est tenue à Genève au mois de mai 2011 et qui a été consacrée aux modifications du Code civil relatives aux droits réels immobiliers adoptées en dé- cembre 2009 et entrées en vigueur le 1^er janvier 2012.

Les six principaux chapitres de cette réforme sont présen- tés par des spécialistes de la matière, à savoir :

– La propriété foncière, M. Grégory Bovey, Juge à la Cour de justice de Genève ;

– La propriété par étages, M. Amédéo Wermelinger, pro- fesseur à l’Université de Fribourg ;

– Les servitudes et le droit de superficie, M. Etienne Jeandin, notaire à Genève ;

– Les dispositions générales sur les gages immobiliers, M. Antoine Eigenmann, avocat, chargé de cours à l’Uni- versité de Fribourg ;

– La cédule hypothécaire de registre, M. Bénédict Foëx, professeur à l’Université de Genève ;

– Le registre foncier, M. Denis Piotet, professeur à l’Univer- sité de Lausanne.

Les Journées du droit de la propriété sont organisées par la Chambre genevoise immobilière, la Faculté de droit de l’Université de Genève et l’Institut d’études immobilières.

C G

Collection Genevoise

C G

Collection Genevoise

La réforme des droits réels immobiliers

C G

Collection Genevoise

Droit de la propriété

La réforme des droits réels immobiliers

Les modifications du Code civil

entrées en vigueur le 1 ^er janvier 2012

Grégory Bovey Antoine Eigenmann Bénédict Foëx Etienne Jeandin Denis Piotet

Amédéo Wermelinger

Edité par Bénédict Foëx

Chambre genevoise immobilière

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nique, y compris photocopie et microfilm), et toutes formes d’enregistrement sont strictement interdites sans l’autorisation expresse et écrite de l’éditeur.

© Schulthess Médias Juridiques SA, Genève · Zurich · Bâle 2012 ISBN 978­3­7255­6583­2

ISSN Collection genevoise: 1661­8963

Préface

La Journée du droit de la propriété 2011 célèbre le dixième anniversaire de cette très belle manifestation. Ce colloque scientifique concrétise un partenariat flo- rissant entre la Chambre genevoise immobilière, l’Institut d’études immobi- lières et, naturellement, la Faculté de droit. Chaque année, cet événement ─ car il s’agit véritablement d’un événement ─ réunit les meilleurs spécialistes et praticiens de droit immobilier, au sens le plus large et le plus noble du terme.

On sent à chaque fois un réel plaisir des participants à se retrouver et à dé- battre de manière conviviale de thèmes d’actualité comme de sujets plus axés sur la durée. Cette joie de se retrouver contredit heureusement l’affirmation de Jules RENARD, dans son Journal 1893-1898, où il écrivait :

« Les autres développent en nous surtout le mauvais instinct de la pro- priété ; il suffit d’être un instant chez eux pour vouloir aussitôt être chez soi ».

Je suis persuadé que durant ces Journées, le sentiment de chacun est exac- tement le contraire : d’abord parce que l’auditoire Reverdin, qui accueille année après année ces conférences, n’a jamais donné aux conférenciers ou au public l’impression d’être chez les autres, mais bien chez eux ; avec le temps, tous ont su s’approprier cette salle, qui est devenue, véritablement, un lieu de rendez- vous pour ceux qui traitent quotidiennement de droit immobilier. On souli- gnera ensuite la diversité des thèmes abordés ─ marquée notamment par l’alternance entre actualité et réflexion fondamentale ─ qui a su faire de cet événement un passage obligé dans la formation en droit de la propriété. Suivre à l’Université la formation offerte dans ce domaine relève du meilleur instinct ! Les exposés de cette année en sont, une fois de plus, la meilleure preuve, puisque les sujets les plus passionnants des droits réels immobiliers sont réu- nis pour ce dixième anniversaire. Je tiens donc à remercier ici chaleureusement chacun des orateurs et auteurs, qui ont su mettre en lumière la modification du Code civil du 11 décembre 2009 : venant d’horizons professionnels variés, ils sont eux-mêmes l’expression de la richesse de ces Journées du droit de la pro- priété. Qu’ils soient magistrat, notaire ou enseignants à Lausanne, Fribourg ou Genève, ils sont le témoignage vivant de la coopération entre le monde aca- démique et la pratique. Celle-là doit beaucoup aux organisateurs infatigables de ces séminaires, que ce soit l’équipe de CGI Conseils, sous la direction de M.

Christophe AUMEUNIER, ou le Professeur Bénédict FOËX et ses collaborateurs.

C’est l’ensemble de ces éléments qui fait de cette Journée un excellent col- loque, vraiment digne d’un dixième anniversaire, et j’espère de tout cœur, pour paraphraser Jules RENARD que : il suffit d’être un instant chez nous, à l’Université, pour se sentir aussitôt chez soi. Je souhaite à cette manifestation en- core de nombreux autres anniversaires et exprime la vive reconnaissance de la Faculté de droit à tous ses acteurs.

CHRISTIAN BOVET

Doyen de la Faculté de droit de l’Université de Genève

Sommaire

Préface ... 5

Sommaire ... 7

Table des abréviations ... 9

Table des matières ... 15

GRÉGORY BOVEY,Docteur en droit, LL.M., Juge à la Cour de justice de Genève La propriété foncière ... 23

AMÉDÉO WERMELINGER,Professeur titulaire à l’Université de Fribourg Les modifications dans la propriété par étages ... 43

E^TIENNE J^EANDIN,Notaire à Genève Les dispositions relatives aux servitudes et au droit de superficie ... 53

ANTOINE EIGENMANN,Avocat, chargé de cours à l’Université de Fribourg Les modifications des dispositions générales sur les gages immobiliers ... 81

BÉNÉDICT FOËX, Professeur à l'Université de Genève La cédule décédulisée ... 101

D^ENIS P^IOTET, Professeur à la Faculté de droit et des sciences criminelles de l’Université de Lausanne De la tenue traditionnelle du registre foncier et de ses plus récents aménagements à l’acte authentique électronique et à l’appel de données en ligne : sécurité, transparence et protection des données ... 117

Table des abréviations

aCC anciennes dispositions du Code civil suisse, du 10 décembre 1907 (RS 210)

al. alinéa

aOJF ancienne loi d’organisation judiciaire fédérale

aORF (ancienne) Ordonnance du Conseil fédéral sur le registre foncier, du 22 février 1910 (RS 211.432.1)

art. article

ATF Arrêt du Tribunal fédéral

BN Bernische Notar

BO Bulletin officiel

BOCE Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale, Conseil des Etats BOCN Bulletin officiel de l'Assemblée fédérale, Conseil national

BR Baurecht

c. considérant

CC Code civil suisse, du 10 décembre 1907 (RS 210)

CE Conseil des Etats

cf. confer

ch. chiffre

CHF francs suisses

CN Conseil national

* Liste établie par M. Alexandre Alvarez, assistant à la Faculté de droit de l’Université de Genève.

CO Code des obligations (Loi fédérale complétant le Code civil suisse [Livre cinquième : Droit des obligations]), du 30 mars 1911 (RS 220)

consid. considérant

CPC Code de procédure civile suisse, du 19 décembre 2008 (RS 272)

DC Droit de la construction éd. édition, éditeurs

ég. également ex. exemple E-ZGB Entwurf zum Zivilgesetzbuch

FF Feuille fédérale

Fr. francs suisses

Frs francs suisses

GVP ZG Gerichts- und Verwaltungspraxis des Kantons Zug

i.f. in fine

ibid. ibidem

JDC Journées suisses du droit de la construction JdT Journal des Tribunaux

JT Journal des Tribunaux

LaCC Loi genevoise d'application du code civil suisse et autres lois fédérales en matière civile, du 28 novembre 2010 (RS GE E 1 05)

LBFA Loi fédérale sur le bail à ferme agricole, du 4 octobre 1985 (RS 221.213.2)

LDFR Loi fédérale sur le droit foncier rural, du 4 octobre 1991 (RS 211.412.11)

LDIP Loi fédérale sur le droit international privé, du 18 décembre 1987 (RS 291)

LGVE Luzerner Gerichts- und Verwaltungsentscheide lit. ou litt. littera

LLCA Loi fédérale sur la libre circulation des avocats, du 23 juin 2000 (RS 935.61)

LP Loi fédérale sur la poursuite pour dettes et faillite, du 11 avril 1989 (RS 281.1)

LPP Loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité, du 25 juin 1982 (RS 831.40)

loc. cit. loco citato

LTF Loi fédérale sur le Tribunal fédéral, du 17 juin 2005 (RS 173.110)

N note, numéro

n. numéro, note

NB Notaire bernois

n.b.p. note de bas de page

nCC Code civil suisse modifié au 11 décembre 2009 (FF 2009 7943 ss) avec entrée en vigueur au 1^er janvier 2012

no numéro

nORF nouvelle Ordonnance sur le registre foncier, du 23 sep- tembre 2011 (RS 211.432.1), entrée en vigueur le 1^er janvier 2012

nos numéros not. notamment

nv CC nouveau Code civil suisse modifié au 11 décembre 2009 (FF 2009 7943 ss) avec entrée en vigueur au 1^er janvier 2012

OAAE Ordonnance du Conseil fédéral sur l’acte authentique élec- tronique, du 23 septembre 2011 (RS 943.033)

op. cit. opere citato

ORF Ordonnance sur le registre foncier, du 23 septembre 2011 (RS 211.432.1)

ORFI Ordonnance du Tribunal fédéral sur la réalisation forcée des immeubles, du 23 avril 1920 (RS 281.42)

p. page

P-CC Projet de modification du Code civil PJA Pratique juridique actuelle

pp. pages PPE propriété par étages

PVG Praxis des Verwaltungsgerichts des Kantons Graubünden réf. référence(s)

réf. cit. référence(s) citée(s)

Rep. Giur. Repertorio di giurisprudenza Patria rés. résumé

RJJ Revue jurassienne de jurisprudence

RNRF Revue suisse du Notariat et du Registre foncier

RRF Règlement genevois sur le registre foncier, du 7 septembre 1988 (RS GE E 1 50.04)

RS Recueil systématique du droit fédéral RS GE Recueil systématique du droit genevois RSJ Revue suisse de jurisprudence

RVJ Revue valaisanne de jurisprudence

s. et suivant(e)

SJ Semaine judiciaire ss ou sv. et suivant(e)s Syst. T. Systematischer Teil

TA GR Tribunal administratif des Grisons Tf CC Titre final du Code civil

Tit. fin. Titre final

vol. volume

ZGB Zivilgesetzbuch

ZR Blätter für zürcherische Rechtsprechung

ZZZ Schweizerische Zeitschrift für Zivilprozess- und Zwangsvoll- streckungsrecht

Table des matières

Préface ... 5

Sommaire ... 7

Table des abréviations ... 9

Table des matières ... 15

GRÉGORY BOVEY La propriété foncière ... 23

I. Introduction ... 23

II. Les immissions licites ... 24

A. Rappel des principes ... 24

B. Le nouvel article 679a CC ... 25

III. Les immissions négatives ... 27

A. Rappel des principes ... 27

B. Nouveautés introduites par la révision ... 28

IV. Le propriétaire introuvable ... 29

V. Les autres nouveautés ... 31

A. Immatriculation des droits distincts et permanents (art. 655 al. 3 nCC) ... 31

B. Immeubles dépendants ... 33

C. Les conduites sur fonds d’autrui ... 35

D. Droit d’établir des conduites sur le fonds voisin (conduites nécessaires) ... 37

VI. Conclusion ... 39

Bibliographie ... 40

AMÉDÉO WERMELINGER

Les modifications dans la propriété par étages ... 43

A. Introduction ... 43

B. La mention de l'ordre communautaire (art. 649a al. 2 CC) ... 44

1. La nouveauté ... 44

2. Portée de la novelle ... 44

3. Appréciation critique ... 45

C. La quote-part (art. 712e al. 1 CC) ... 45

1. La nouveauté ... 45

2. Portée de la novelle ... 46

3. Appréciation critique ... 46

D. La dissolution de la propriété par étages (art. 712f al. 3 et 4 CC) ... 47

1. La nouveauté ... 47

2. Portée de la novelle ... 47

3. Appréciation critique ... 48

E. Le droit d'usage particulier (art. 712g al. 4 CC) ... 48

1. La nouveauté ... 48

2. Portée de la novelle ... 49

3. Appréciation critique ... 49

F. La mention de l'administrateur (art. 962a ch. 5 CC) ... 49

1. La nouveauté ... 49

2. Portée de la novelle ... 50

3. Appréciation critique ... 50

G. Appréciation globale ... 50

ETIENNE JEANDIN Les dispositions relatives aux servitudes et au droit de superficie ... 53

I. Introduction ... 53

II. Constitution des servitudes ... 54

A. Contrat constitutif ... 54

1. Droit actuel ... 54

2. Nouveau droit ... 55

3. Champ d’application de la forme authentique ... 56

a) Selon la classification des servitudes ... 56

b) Selon le titre d’acquisition ... 57

B. Plan ... 57

1. Droit actuel ... 57

2. Nouveau droit ... 58

C. Droit transitoire ... 59

III. Pluralité d’ayants droit ... 60

A. Droit actuel ... 60

B. Nouveau droit ... 62

1. Le nouveau texte légal ... 62

2. L’exigence d’un même rang ... 62

3. L’exclusion du droit de quitter la communauté ... 63

C. Droit transitoire ... 63

IV. Charge d’entretien et obligation accessoire ... 64

A. Droit actuel ... 64

1. Les dispositions légales ... 64

2. La jurisprudence ... 65

3. Qualification des différentes obligations accessoires ... 65

B. Nouveau droit ... 66

C. Droit transitoire ... 68

V. Le droit de superficie ... 68

A. Constitution du droit de superficie ... 68

1. Droit actuel ... 68

2. Nouveau droit ... 68

3. Droit transitoire ... 69

B. L’effet réel de dispositions contractuelles du contrat de superficie ... 69

1. La rente de superficie ... 69

a) Droit actuel ... 69

b) Nouveau droit ... 70

2. Les autres dispositions contractuelles ... 71

a) Droit actuel ... 71

b) Nouvelle loi ... 72

3. Droit transitoire ... 73

C. La restriction à la cessibilité du droit de superficie ... 74

VI. Epuration des servitudes ... 75

A. Procédure imposée en matière de division ou de réunion de parcelles ... 76

1. Division parcellaire ... 76

a) Droit actuel ... 76

b) Nouveau droit ... 76

2. Réunion parcellaire ... 77

a) Droit actuel ... 77

b) Nouveau droit ... 77

B. Procédure d’épuration publique pour des périmètres déterminés ... 78

Bibliographie ... 79

ANTOINE EIGENMANN Les modifications des dispositions générales sur les gages immobiliers ... 81

Bibliographie ... 81

I. Introduction ... 81

II. Les modifications des dispositions générales relatives au droit de gage immobilier ... 82

A. L’article 793 CC : conditions ; formes du gage immobilier ... 82

B. L’article 799 CC : constitution ; inscription ; extinction ... 83

C. L’article 808 CC : sûretés ; dépréciation de l’immeuble ; mesures conservatoires ... 83

1. L’alinéa 3 ... 83

2. L’alinéa 4 (nouvellement introduit) ... 84

D. L’art. 810 CC : dépréciation sans la faute du propriétaire ... 84

1. L’alinéa 2 ... 84

2. L’alinéa 3 (nouvellement introduit) ... 85

E. L’article 819 CC : garanties pour impenses nécessaires ... 85

1. L’alinéa 1 ... 85

2. L’alinéa 2 (nouvellement introduit) ... 85

F. L’article 823 CC : créancier introuvable ... 86

G. L’article 818 alinéa 1, chiffre 3 CC : étendue de la garantie ... 86

III. Les modifications relatives à l’hypothèque ... 88

A. L’article 836 CC : hypothèques légales de droit cantonal ... 88

1. L’alinéa 1 ... 88

2. L’alinéa 2 ... 89

3. L’alinéa 3 ... 90

B. L’hypothèque légale des artisans et entrepreneurs ... 90

1. Le cercle des bénéficiaires ... 90

2. L’accord du propriétaire ... 92

3. Le délai ... 93

4. L’objet de l’inscription ... 94

5. Le patrimoine administratif ... 94

a) Les nouveaux alinéas 4, 5 et 6 ... 94

b) Base commune aux trois alinéas ... 94

c) L’appartenance au patrimoine administratif ... 96

d)L’alinéa 4 ... 96

e) Les alinéas 5 et 6 ... 97

IV. Conclusion ... 99

BÉNÉDICT FOËX La cédule décédulisée ... 101

Introduction ... 101

I. Notion de cédule hypothécaire de registre ... 101

A. Une cédule hypothécaire ... 101

B. Une cédule rajeunie ... 102

C. Une cédule dématérialisée ... 103 D. Une cédule immobilisée ... 104 II. Droit applicable ... 104 III. Constitution de la cédule de registre ... 104 A. Constitution par contrat ... 104 B. Constitution par acte juridique unilatéral ... 106 C. Constitution par transformation ... 106 IV. Effets de la cédule de registre ... 107 A. Généralités ... 107 B. Transfert ... 108 C. Grèvement ... 110 V. Remboursement et remploi ... 111 A. Remboursement de la créance cédulaire ... 111 B. Remploi de la cédule de registre ... 113 VI. Droit transitoire ... 113 Conclusion ... 114 Bibliographie ... 115

DENIS PIOTET

De la tenue traditionnelle du registre foncier et de ses plus récents aménagements à l’acte authentique électronique et à l’appel de

données en ligne : sécurité, transparence et protection des données ... 117 I. A Tenue et surveillance du registre foncier ... 117 I. B Division et réunion d’immeubles ... 120 I. C La radiation facilitée ... 126 II. Informatisation des réquisitions et des pièces justificatives ... 128 A. Les principes anciens et nouveaux ... 128 B. Deux questions juridiques liées à la réquisition électronique ... 130 III. L’acte authentique et la légalisation électroniques ... 132 A. Expédition et légalisation électroniques ... 132 B. L’évolution vers le « cyber-notaire » ? ... 134

IV. Publicité du registre foncier, géoinformation et protection des

données ... 135 A. Publicité illimitée, accès étendu et protection des données ... 135 B. Les restrictions de droit public à la propriété mentionnées

au registre foncier ... 137

La propriété foncière

GRÉGORY BOVEY¹

Juge à la Cour de justice de Genève

I. Introduction

Dans la foulée des modifications substantielles apportées par la révision du Code civil², le Conseil fédéral a profité de toiletter un certain nombre de dispo- sitions relatives à la propriété foncière afin notamment d’y intégrer la juris- prudence du Tribunal fédéral, voire, dans certains cas, les avis exprimés par la doctrine. Ce toilettage a également été l’occasion de donner une base légale à certaines dispositions réglementaires qui en étaient dépourvues. Un effort d’actualisation et de simplification rédactionnelles a enfin été fourni.

Les trois nouveautés les plus importantes ont trait aux immissions licites (art. 679a nCC), aux immissions négatives (art. 679 al. 2 et 684 al. 2 nCC) et au propriétaire introuvable (art. 666a et 666b nCC).

D’autres nouveautés retiennent également l’attention, à savoir les ar- ticles 655 al. 3 nCC relatif à l’immatriculation des droits distincts et perma- nents, 655a nCC traitant des immeubles dépendants, 676 al. 1 et 3 nCC visant les conduites sur le fonds d’autrui, et, enfin, 691 al. 1 et 3 nCC concernant les conduites nécessaires.

1 Les opinions ici exprimées n’engagent que leur auteur. Nos plus vifs remerciements s’adressent à Monsieur le Professeur Denis PIOTET, qui a eu la grande amabilité de nous donner accès aux travaux préparatoires et de nous faire part de ses précieux commentaires à la lecture du présent texte.

2 Modification du 11 décembre 2009 entrée en vigueur le 1^er janvier 2012, FF 2009 7943 ss, RO 2011 4637 ss ; Message du Conseil fédéral du 27 juin 2007, FF 2007 5015 ss.

II. Les immissions licites

La première concrétisation légale de la jurisprudence du Tribunal fédéral con- cerne l’hypothèse bien connue où un propriétaire provoque temporairement, notamment par des travaux de construction, des nuisances (poussière, bruit et trépidations), qui causent un dommage à ses voisins³.

De telles immissions, en elles-mêmes excessives au sens de l’article 684 CC, peuvent apparaître inévitables, en ce sens qu’elles ne peuvent être réduites ni par le mode de construction ni par son exécution⁴, ou que « [leur] interdiction serait hors de proportion avec l’intérêt qu’en retirerait le voisin »⁵.

Dans ces hypothèses, le Tribunal fédéral a jugé que les immissions étaient licites⁶ et que le voisin n’était pas admis à s’opposer aux travaux. Le proprié- taire à l’origine des nuisances inévitables doit toutefois, à certaines conditions, équitablement indemniser son voisin pour le dommage causé⁷.

Cette jurisprudence dite des « travaux nécessaires »⁸, très éloignée du texte légal⁹, résulte d’un comblement d’une lacune de l’article 679 CC¹⁰.

Le Tribunal fédéral a en effet considéré que cette disposition ne couvrait pas l’hypothèse dans laquelle un propriétaire est contraint « d’“abuser” tem- porairement de son droit de propriété pour pouvoir en faire usage »¹¹. Il a ainsi comblé cette lacune (art. 1 al. 2 CC), en posant la règle selon laquelle le voisin lésé ne peut agir en cessation de trouble, mais doit se contenter d’une indemni- té¹².

3 HÜRLIMANN-KAUP/STEINAUER, p. 10 ; STEINAUER, II, n. 1818, 1922b et 1931 s. Il suffit que les nuisances portent atteinte au voisin ; point n’est besoin qu’elles créent un dommage au sens technique du terme (diminution involontaire du patrimoine) : cf. FOËX, p. 491 et les références citées.

4 ECKENSTEIN, pp. 43 ss, 47 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 10 ad art. 679a CC ; WERRO/ZUFFEREY, p. 72 s.

5 STEINAUER, II, n. 1818 et 1931. Cf. ég. ECKENSTEIN, p. 46.

6 ECKENSTEIN, p. 46. En réalité, le Tribunal fédéral n’a pas créé un cas supplémentaire de responsabili- té pour fait licite, mais a procédé à une réduction téléologique de l’art. 679 CC en en restreignant sa portée lorsque l’immission excessive est inévitable : cf. FOËX, p. 489 ; ECKENSTEIN, p. 85 ss.

7 PIOTET, p. 109 et les arrêts cités ; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, n. 961 ;STEINAUER, II, n. 1818 et les ar- rêts cités ; WERRO/ZUFFEREY, p. 69.

8 ATF 83 II 375, JT 1958 I 348 (rés.) ; ATF 91 II 100, JT 1965 I 590 ; SJ 1987, p. 145 ss ; ATF 114 II 230, JT 1989 I 144 ; ATF 5C.117/2005, publié in RNRF 2007, p. 203 ss et in SJ 2006 I 237.

9 PIOTET, RNRF 2006, p. 18. ; PIOTET, p. 109.

10 ECKENSTEIN, p. 53 s. ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 2 ad art. 679a CC ;WERRO/ZUFFEREY, p. 76.

11 WERRO/ZUFFEREY, p. 69.

12 WERRO/ZUFFEREY, p. 69 s.

Le Tribunal fédéral a toutefois ajouté qu’une telle indemnité n’était due que si le voisin a été touché de manière notable ou appréciable¹³, en ce sens qu’il doit avoir subi un dommage important (« eine beträchtliche Schädigung »)¹⁴.

Savoir si le dommage est important se juge à l’aune de la gravité des im- missions subies¹⁵. Selon la jurisprudence, les nuisances liées habituellement aux travaux de construction ne peuvent donner lieu à indemnisation. C’est ainsi que « les inconvénients passagers “liés à la simple édification ou réfection d’un bâtiment” ne donnent pas droit à indemnité »¹⁶. En d’autres termes, ce n’est que si les travaux, de par la durée et l’intensité des immissions qu’ils provoquent, touchent les voisins de manière grave et sensible qu’il se justifie de les indemniser¹⁷. Si ce seuil est atteint, le voisin a droit à une indemnité équitable que le juge fixera selon son pouvoir d’appréciation (art. 52 al. 2 CO)¹⁸.

Il résulte de la jurisprudence du Tribunal fédéral que le voisin lésé par des immissions excessives inévitables n’est restreint à une indemnité équitable qu’en cas de pertes strictement économiques¹⁹. En revanche, conformément à l’avis de la doctrine majoritaire, si l’immission excessive menace l’intégrité corporelle du voisin, ce dernier dispose des mêmes moyens de droit qu’en pré- sence d’immissions excessives évitables : il peut agir non seulement en dom- mages-intérêts, mais aussi en cessation ou en prévention du trouble²⁰.

B. Le nouvel article 679a CC

Cette jurisprudence des « travaux nécessaires », sans être reprise telle quelle, trouve désormais une assise dans la loi à l’article 679a nCC²¹.

Sa codification, souhaitée depuis longtemps par la doctrine, était nécessaire et répond légitimement à un « souci de lisibilité du système légal »²². Le cons- tructeur est désormais garanti, de par la loi, qu’il ne s’exposera en principe pas aux actions défensives du voisin en cas d’immissions excessives inévitables

13 FOËX, p. 489.

14 ECKENSTEIN, p. 49 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 13 ad art. 679 CC et n. 2 ad art. 679a CC ; WERRO/ZUFFEREY, pp. 70 et 76.

15 ECKENSTEIN, p. 49 ; WERRO/ZUFFEREY, p. 76.

16 WERRO/ZUFFEREY, p. 76.

17 ECKENSTEIN, p. 49 ; WERRO/ZUFFEREY, p. 76.

18 ECKENSTEIN, p. 50 ss ; WERRO/ZUFFEREY, p. 76.

19 ECKENSTEIN, P.51 S. ;WERRO/ZUFFEREY, P.80.

20 ECKENSTEIN, p. 51 ; STEINAUER, II, n. 1818 ; WERRO/ZUFFEREY, pp. 74 et 80.

21 Cf. ECKENSTEIN, p. 91 ; HÜRLIMANN-KAUP/STEINAUER, p. 10 ; STEINAUER, II, n. 1818 et 1931 s.

22 PIOTET, RNRF 2006, p. 18. Cf. ég. FOËX, p. 497 ss ; PIOTET, p. 109.

résultant de travaux de construction, seule l’action en réparation du dommage étant dans ce cas envisageable²³.

A la lecture du texte de ce nouvel article 679a CC, on constate que le légis- lateur n’a pas renoncé à la double exigence d’une immission excessive (tempo- raire et inévitable) et d’un dommage en résultant²⁴. En revanche, la condition jurisprudentielle d’un dommage important ou notable n’a pas été reprise dans le nouveau texte²⁵. Contrairement à ce que pourrait laisser croire le Message du Conseil fédéral²⁶, il s’ensuit que le dommage doit dorénavant n’être appré- cié qu’à l’aune de l’article 684 CC²⁷, conformément aux vœux exprimés par la doctrine²⁸. En d’autres termes, il suffit que l’immission inévitable touche le voisin de manière excessive pour que le propriétaire soit tenu à réparation²⁹.

De même, il résulte du texte clair de l’article 679a nCC³⁰ et des travaux préparatoires³¹ que l’indemnisation n’est plus réduite à une indemnité équi- table, mais couvre la perte entière subie par le voisin³². Elle doit donc être fixée conformément aux règles ordinaires applicables en matière de responsabilité civile³³, étant pour le surplus rappelé que l’article 679 CC fonde une responsa- bilité objective³⁴.

23 ECKENSTEIN, p. 91 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 1 et 3 s. ad art. 679a CC ; STEINAUER, II, n. 1931.

24 Cf. ECKENSTEIN, p. 99. Sur les conditions (cumulatives) d’application de l’art. 679a CC, cf.

REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 5 ss ad art. 679a CC ; STEINAUER, II, n. 1931a.

25 Elle était en effet clairement contraire au système : cf. PIOTET, p. 110.

26 Affirmer simplement que l’art. 679a CC « reprend la jurisprudence du Tribunal fédéral » (Message, p. 5039) apparaît trop catégorique, dès lors que le législateur a manifestement voulu corriger cer- tains aspects contestables de cette jurisprudence (condition du dommage important et indemnité seulement équitable).

27 ECKENSTEIN, p. 100.

28 Cf., par ex., FOËX, p. 489 ;WERRO/ZUFFEREY, p. 78.

29 ECKENSTEIN, p. 100. La distinction entre dommages purement économiques et atteintes aux droits de la personnalité demeure : l’art. 679a nCC ne s’applique qu’en cas de dommages purement écono- miques ; en cas d’atteintes à la personnalité, le voisin dispose de tous les moyens de droit prévus à l’art. 679 CC (cf. ECKENSTEIN, p. 99).

30 L’art. 679a nCC parle de « dommages-intérêts ».

31 Cf. Rapport explicatif relatif à l’avant-projet, p. 22 s.

32 PIOTET, RNRF 2006, p. 19 ; PIOTET, p. 110.

33 ECKENSTEIN, p. 91. Elle couvrira dès lors, ainsi que la doctrine le souhaitait, « la perte entière et être déterminée selon les règles ordinaires de la fixation de l’indemnité en fonction du dommage subi » (WERRO/ZUFFEREY, pp. 71 et 78).

34 STEINAUER, II, n. 1929.

III. Les immissions négatives

La deuxième nouveauté importante de la révision concerne la protection contre les immissions négatives (privation d’air, de soleil, de lumière ou de vue)³⁵.

Depuis un arrêt de principe rendu le 18 mai 2000³⁶, les articles 679 et 684 CC protègent, en tant que règles minimales, le propriétaire voisin à l’encontre tant des immissions positives que des immissions négatives³⁷. La privation d’air, de soleil, de lumière ou de vue causée par la présence d’une construction ou de plantations sur un fonds voisin peut ainsi être constitutive d’un excès du droit de propriété au sens de l’article 684 CC et légitimer le propriétaire lésé à agir en cessation ou en prévention du trouble ainsi qu’en réparation du dom- mage (art. 679 CC)³⁸. La jurisprudence n’admet toutefois l’excès que de ma- nière restrictive³⁹.

Les articles 679 et 684 CC ne sont, en effet, que d’application subsidiaire. Ils ne garantissent, pour l’ensemble de la Suisse, qu’une protection minimale, la- quelle est circonscrite par le droit civil cantonal édicté notamment sur la base des articles 686 et 688 CC⁴⁰. Ce n’est donc qu’à titre exceptionnel qu’il est envi- sageable d’agir selon l’article 679 CC, soit « lorsque le droit [civil] cantonal ne peut trouver application, malgré l’inobservation des distances prescrites »⁴¹, voire, dans certaines circonstances très particulières, même lorsque lesdites distances ont été respectées⁴².

35 Sur la notion d’immissions négatives, cf. PIOTET, p. 106.

36 ATF 126 III 452, JT 2001 I 542. Cf. ég. ATF 5A_415/2008, consid. 3.1 publié in RNRF 2010, p. 156.

37 ATF 5P.225/2006, consid. 2.2 ; ECKENSTEIN, pp. 107 et 113 ;STEINAUER, II, n. 1809a. Avant cet arrêt de principe, « la jurisprudence du Tribunal fédéral n’appliquait l’art. 684 CC qu’aux immissions néga- tives consécutives à des travaux de construction empêchant l’accès à un fonds » (STEINAUER, II, loc.

cit. et la jurisprudence citée). Les autres cas d’immissions négatives étaient « régis exclusivement par les règles (de droit cantonal) sur les distances à respecter pour construire ou pour planter (art.

686 et 688) » (STEINAUER, II, loc. cit.).

38 STEINAUER, II, n. 1809a.

39 Cf. les exemples mentionnés à l’ATF 5A_464/2010, consid. 4.2 : arbres d’une hauteur d’environ vingt-cinq mètres projetant une ombre importante en début d’après-midi, pendant les périodes de printemps et d’automne ; vue particulièrement belle fortement entravée ou essentielle à l’exploitation du fonds (ATF 5A_415/2008 publié in RNRF 2010, p. 156). Cf. ég. PFÄFFLI/BYLAND, RSJ 2011, p. 227.

40 ATF 5A_464/2010, consid. 4.1 et la jurisprudence citée ; ECKENSTEIN, p. 113 ; SCHMID/HÜRLIMANN- KAUP, n. 949b ; STEINAUER, II, n. 1811 et les références citées. La jurisprudence fédérale ne vise ex- pressément que le cas des plantations (art. 688 CC). Elle doit toutefois également valoir pour les constructions (art. 686 CC) : cf. ECKENSTEIN, p. 116 ;STEINAUER, II, n. 1811a.

41 ATF 5A_464/2010, consid. 4.1. Cf. ég. ECKENSTEIN, p. 114.

42 ATF 5A_415/2008 publié in RNRF 2010, p. 156, critiqué par PIOTET, in JT 2011 II 153 ; ECKENSTEIN, p. 114 s. ; PIOTET, RNRF 2006, p. 17.

Qu’en est-il toutefois lorsque le droit fédéral entre en collision avec les normes de droit public cantonal, qui s’appliquent actuellement presque exclu- sivement en matière de constructions⁴³ ?

Dans le souci d’harmoniser les deux ordres juridiques, le Tribunal fédéral a jugé que lorsqu’un projet de construction respecte les normes de droit public cantonal sur les distances entre les constructions, il n’y avait en principe pas d’immissions excessives au sens de l’article 684 CC⁴⁴. A l’inverse, si le droit public cantonal des constructions ne contient aucune disposition idoine, garan- tissant notamment un ensoleillement et une lumière minimales, il est possible de faire valoir devant le juge civil les droits découlant des articles 679 et 684 CC⁴⁵.

On le voit, en fonction du droit cantonal concerné, privé ou public, la même protection reçoit un traitement différent. La jurisprudence a ainsi créé une insécurité juridique, qui justifiait une intervention du législateur dans ce domaine « abandonné aux aléas de la casuistique jurisprudentielle et aux con- troverses de la doctrine »⁴⁶.

B. Nouveautés introduites par la révision

La nouvelle mouture de l’article 684 al. 2 CC mentionne désormais expressé- ment les immissions négatives dans le catalogue des atteintes interdites⁴⁷. La protection jurisprudentielle de principe contre les immissions négatives exces- sives est donc légalement consacrée⁴⁸.

Cette intégration des immissions négatives dans le catalogue des atteintes visées par l’article 684 CC a pour effet que le voisin touché par de telles immis- sions dispose en principe de tous les moyens de droit prévus à l’article 679 CC, soit notamment des actions en cessation du trouble et en réparation du dom- mage. Le nouvel article 679 al. 2 CC exclut toutefois la possibilité d’intenter de telles actions en raison d’immissions négatives excessives causées par la pré-

43 ATF 5A_791/2008, consid. 3.3, publié in SJ 2010 I 61 ; ATF 129 III 161 consid. 2.6, JT 2003 I 226 ; 132 III 49 consid. 2.2, JT 2006 I 99. La portée expansive du droit public cantonal est aussi bien ré- elle en matière de plantations, cf. ECKENSTEIN, p. 116 et l’arrêt cité.

44 ATF 5A_791/2008, consid. 3.3 et les arrêts cités, not. ATF 129 III 161 consid. 2.6, JT 2003 I 226 ; 132 III 49 consid. 2.2, JT 2006 I 99. Cf. ég. ATF 5P.225/2006 ; 5A_648/2010, consid. 4 ; 5A_349/2011, consid. 4.4.2 (destiné à la publication) ; ECKENSTEIN, p. 117 s. ; SCHMID/HÜRLIMANN- KAUP, n. 949b.

45 TA GR, 5.5.2009 = PVG 2009, p. 166 = DC 2011, p. 30 n. 79 (confirmé in ATF 1C_364/2009). Cf.

ég. ECKENSTEIN, p. 118 s.

46 PIOTET, RNRF 2006, p. 17 ; PIOTET, p. 107.

47 Message, p. 5040 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 32 ad art. 684 CC ; STEINAUER, II, n. 1809a.

48 Cf. ATF 5A_464/2010, consid. 4 ; 5A_415/2008, consid. 3.1, publié in RNRF 2010, p. 156 ss, 158 s.

et commenté par SCHMID, in DC 2009, p. 158.

sence⁴⁹ d’une construction ou d’une installation voisine⁵⁰ si, au moment où celle-ci a été érigée, toutes les dispositions régissant la construction ont été res- pectées⁵¹.

Le nouveau texte ne fait aucune distinction s’agissant des normes à respec- ter⁵². Toute action civile est donc, selon nous, exclue lorsque l’exploitation du fonds voisin est conforme aux dispositions spécifiques d’aménagement tant de droit public que de droit privé⁵³. L’insécurité juridique créée par la jurispru- dence est ainsi levée⁵⁴.

IV. Le propriétaire introuvable

La troisième nouveauté importante a trait au cas où la « personne inscrite au registre foncier en qualité de propriétaire doit agir personnellement ou, au moins, désigner un représentant, mais qu’elle ne [peut pas] être atteinte »⁵⁵ : soit qu’il ne soit pas possible de formellement l’identifier⁵⁶, soit que, nonobs- tant une telle identification, elle ne puisse être retrouvée⁵⁷, soit encore,

49 ECKENSTEIN, p. 131, qui relève à juste titre que l’art. 679 al. 2 nCC ne s’applique qu’aux immissions négatives provenant de la seule existence de la construction voisine et non de son utilisation.

50 Sur la notion de construction et d’installation, cf. ECKENSTEIN, p. 129 ss ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 37 ad art. 679 CC.

51 Cf. REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 34 ss ad art. 679 CC. L’opinion d’ECKENSTEIN (p. 126), suivie par STEINAUER (II, n. 1917) et REY/STREBEL (n. 35 ad art. 679 CC), selon laquelle une action en pré- vention du trouble n’est pas exclue, dès lors notamment que la disposition ne vise que les construc- tions déjà érigées, apparaît contraire à la volonté du législateur. Ce dernier a en effet clairement opéré une pesée des intérêts entre la protection contre les immissions négatives et la conformité du projet aux règles de droit privé et public applicables. Partant, si l’installation est licite, elle doit pou- voir être construite. Cf. à cet égard, PIOTET, p. 108.

52 Cf. Message, p. 5039 : les termes « en particulier celles de droit public » utilisés par le Conseil fédé- ral montrent à notre sens clairement que les règles de droit civil cantonal sont aussi visées par l’art.

679 al. 2 nCC. Contra : ECKENSTEIN, pp. 127-128, qui considère que l’art. 679 al. 2 nCC ne vise que les règles de droit public. Dans le même sens apparemment : REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 39 ad art. 679 CC.

53 Cf. PIOTET, RNRF 2006, pp. 17-18 ; PIOTET, p. 108. Cf. ég.STEINAUER, II, n. 1917.

54 Dès lors, contrairement à ce que pourrait laisser croire un récent arrêt du Tribunal fédéral (ATF 5A_415/2008, consid. 3.1 i.f., publié in RNRF 2010, p. 159), le législateur n’a pas simplement repris la jurisprudence fédérale. Il en a, bien plutôt, corrigé les incohérences en traitant de manière uni- forme la protection contre les immissions négatives. Cf. ég. la critique de cet arrêt par PIOTET, in JT 2011 II 153.

55 Message, p. 5036.

56 « Par ex. parce que l’inscription au registre foncier est incomplète » (HÜRLIMANN-KAUP/STEINAUER, p.

10). Cf. ég. Message, p. 5037 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 666a CC ; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, n. 870a ; STEINAUER, II, n. 1595c.

57 « Elle a émigré et on a perdu sa trace, ou elle est décédée et ses héritiers ne se sont jamais annon- cés au registre foncier » (HÜRLIMANN-KAUP/STEINAUER, p. 10). Cf. ég. Message, p. 5037 ; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, n. 870a ; STEINAUER, II, n. 1595c.

s’agissant des personnes morales, qu’elle ne dispose plus des organes prescrits par la loi⁵⁸.

De telles hypothèses sont désormais expressément visées par les nouveaux articles 666a et 666b CC⁵⁹, qui donnent au juge du lieu de situation de l’immeuble⁶⁰ la compétence d’ordonner directement les mesures nécessaires, notamment conservatoires⁶¹, ou de nommer un représentant du propriétaire introuvable et lui déléguer l’exécution des mesures considérées⁶². Selon le Message du Conseil fédéral, il peut s’agir notamment « d’introduire une pro- cédure de déclaration d’absence, de demander le consentement à la radiation d’une servitude ou encore de négocier la vente de l’immeuble et de déposer le produit réalisé sur un compte bloqué »⁶³. Ces décisions relèvent de la juridic- tion gracieuse et sont soumises à la procédure sommaire ; le juge établit les faits d’office⁶⁴.

Comme le souligne le Professeur Steinauer, cette nouvelle règle est une

« contribution à l’un des objectifs principaux de la révision : faire du registre foncier un système d’informations moderne et fiable »⁶⁵.

Dans ce souci de clarté, le nouvel article 666a al. 4 CC précise en outre que les mesures ordonnées par le juge (y compris la nomination d’un représentant) n’interrompent pas la durée de la possession paisible et ininterrompue de trente ans permettant une prescription acquisitive extraordinaire au sens de l’article 662 CC⁶⁶. Cette règle s’applique aussi aux mesures ordonnées selon l’article 666b CC⁶⁷.

58 Cela concerne en particulier les entités radiées du registre du commerce. Ces dernières doivent être réinscrites pour acquérir la personnalité juridique. Cf. Message, p. 5038 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 1 ss ad art. 666b CC ; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, n. 870a ; STEINAUER, II, n. 1595g.

59 Ces dispositions sont le pendant de l’art. 823 CC, qui prévoit déjà la possibilité de nommer un repré- sentant (curateur) au créancier-gagiste introuvable. L’art. 823 CC a également été remanié dans le cadre de la révision pour donner au juge la possibilité d’ordonner lui-même les mesures nécessaires (cf. Message, p. 5050 ; STEINAUER, II, n. 1595a).

60 Art. 29 al. 4 CPC ; STEINAUER, II, n. 1595a.

61 Message, p. 5037 ; HÜRLIMANN-KAUP/STEINAUER, p. 11 ; STEINAUER, II, n. 1595e.

62 Message, p. 5037 ; HÜRLIMANN-KAUP/STEINAUER, p. 11 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 5 ad art. 666a CCet n. 15 ad art. 666b CC ; STEINAUER, II, n. 1595e

63 Message, p. 5037. Cf. ég. HÜRLIMANN-KAUP/STEINAUER, p. 11 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 6 ss ad art. 666a CC et n. 16 ad art. 666b CC ; STEINAUER, II, n. 1595e. « S’il n’est pas expressé- ment habilité à disposer de l’immeuble, le représentant n’a que le pouvoir de prendre des mesures conservatoires, c’est-à-dire de procéder à des actes usuels d’administration » (Message, p. 5037).

64 Art. 248 let. e et 255 let. b CPC ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 2 ad art. 666a CC et n. 5 s.

ad art. 666b CC ; STEINAUER, II, n. 1595a.

65 HÜRLIMANN-KAUP/STEINAUER, p. 11.

66 Message, p. 5038 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 10 ss ad art. 666a CC ; STEINAUER, II, n. 1595f.

67 REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 18 ad art. 666b CC.

Selon les articles 666a al. 3 ch. 1 et 666b nCC, un intérêt digne de protection suffit pour pouvoir requérir du juge les mesures idoines et notamment la no- mination d’un représentant du propriétaire introuvable. Disposent en tous les cas d’un tel intérêt : les titulaires de droits réels sur l’immeuble, les voisins, les acheteurs potentiels, ainsi que la collectivité publique⁶⁸. La loi confère en outre expressément à l’office du registre foncier du lieu de situation de l’immeuble la qualité pour agir⁶⁹.

S’il sollicite qu’un représentant soit nommé, le requérant doit indiquer les pouvoirs que le juge est invité à accorder. Ce dernier n’est toutefois pas lié par les conclusions du requérant et peut conférer d’autres pouvoirs au représen- tant en fonction du but de la représentation⁷⁰. Le dépôt de la requête n’est en revanche pas conditionné par l’urgence de la situation, contrairement à ce qui prévaut à l’article 823 CC relatif au créancier-gagiste introuvable⁷¹.

Conformément à l’article 781a nCC, la nouvelle réglementation est appli- cable, par renvoi, aux servitudes personnelles (cessibles) pour le cas où l’ayant droit ne peut être retrouvé ou, s’agissant d’une personne morale, lorsque cette dernière ne dispose plus des organes prescrits⁷².

V. Les autres nouveautés

A. Immatriculation des droits distincts et permanents (art. 655 al. 3 nCC)

Le nouvel article 655 al. 3 CC fait passer dans la loi la réglementation qui était prévue à l’article 7 al. 2 de l’ordonnance sur le registre foncier du 22 février 1910⁷³, lequel définissait le caractère distinct et permanent d’un droit⁷⁴. L’immatriculation des droits distincts et permanents est désormais réglemen- tée à l’article 22 nORF.

68 Message, p. 5037 s. ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 9 ad art. 666a CC et n. 7 s. ad art. 666b CC ; STEINAUER, II, n. 1595d.

69 Message, p. 5038 ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 9 ad art. 666a CC et n. 7 ad art. 666b CC ; STEINAUER, II, n. 1595d.

70 Cf. Message, p. 5037 ; STEINAUER, II, n. 1595e ; REY/STREBEL, Commentaire bâlois, n. 12 ad art. 666b CC.

71 Message, p. 5037 ; STEINAUER, II, n. 1595d.

72 Message, p. 5046 ; PETITPIERRE, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 781a CC.

73 Ci-après : « aORF ». L’aORF a été entièrement refondue. La nouvelle ORF du 23 septembre 2011 (« nORF », RS 211.432.1) est entrée en vigueur le 1er janvier 2012 en même temps que la révision du CC du 11 décembre 2009.

74 SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, n. 809a et 1329 ; STEINAUER, II, n. 1509a.

En passant dans la loi, la rédaction de l’article 7 al. 2 aORF a été quelque peu simplifiée. Son contenu matériel a toutefois été repris sans changement⁷⁵.

C’est ainsi que la nouvelle disposition prévoit qu’« une servitude sur un immeuble peut être immatriculée comme droit distinct et permanent aux con- ditions suivantes : (1) elle n’est établie ni en faveur d’un fonds dominant ni exclusivement en faveur d’une personne déterminée ; (2) elle est établie pour 30 ans au moins ou pour une durée indéterminée ».

Les servitudes concernées sont principalement celles visées par l’article 655 al. 2 ch. 2 CC, soit les servitudes personnelles improprement dites (droit de superficie (art. 675 et 779 ss CC), droit de source (art. 704 et 780 CC) et « autres servitudes » (art. 781 CC))⁷⁶.

La condition posée par l’article 655 al. 3 ch. 1 nCC implique notamment que la servitude soit « cessible et transmissible, par l’effet de la loi ou d’une convention »⁷⁷.

S’agissant de la durée admissible d’un droit distinct et permanent, le Code ne prévoyait que la durée maximale du droit de superficie (art. 779l CC) ; il est apparu légitime qu’il prévoie également une durée minimale applicable à tous les droits tels que définis ci-dessus⁷⁸.

Il ne suffit pas que les deux conditions, désormais prévues à l’article 655 al. 3 nCC, soient remplies pour que le droit distinct et permanent considéré soit assimilé à un immeuble. Il faut encore que les formes prévues pour son immatriculation au registre foncier soient respectées⁷⁹, le titulaire du droit de- vant formellement requérir cette immatriculation par écrit⁸⁰.

Une fois immatriculé au registre foncier, le droit distinct et permanent sui- vra pleinement le régime applicable aux immeubles, notamment pour ce qui est de son transfert ou de la constitution de droits réels limités. A cet égard, il pourra notamment être grevé de gages ou de servitudes, voire faire l’objet

75 Cf. Message, p. 5036 ; LAIM, Commentaire bâlois, n. 15a ad art. 655 CC.

76 STEINAUER, II, n. 1510. Cf. ég. SCHMID, Commentaire bâlois, n. 6 ss ad art. 943 CC ; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, n. 1327.

77 STEINAUER, II, n. 1511. Ce qui exclut les servitudes foncières et les servitudes personnelles propre- ment dites de son champ d’application (ibid.). Cf. ég. LAIM, Commentaire bâlois, n. 13 ad art. 655 CC ; SCHMID, Commentaire bâlois, n. 15 ad art. 943 CC.

78 Cf. Message, p. 5036 ; LAIM, Commentaire bâlois, n. 16a ad art. 655 CC. « Un droit n’est donc pas

"permanent" s’il n’est constitué qu’à titre précaire ou s’il est soumis à une condition résolutoire » (STEINAUER, II, n. 1512b).

79 Art. 943 al. 1 ch. 2 CC ; STEINAUER, II, n. 1513.

80 Art. 22 al. 1 nORF (correspondant à l’art. 7 al. 1 aORF) ; SCHMID, Commentaire bâlois, n. 19 ad art. 943 CC ;STEINAUER, II, n. 1513a.

d’un droit d’emption, de préemption ou de reméré⁸¹. Cette assimilation aura aussi pour effet que les règles prévues en matière de réalisation forcée des immeubles par l’ordonnance sur la réalisation forcée des immeubles⁸² s’y ap- pliqueront⁸³.

B. Immeubles dépendants

Le nouvel article 655a al. 1 CC prévoit ce qui suit :

« Un immeuble peut être rattaché à un autre immeuble de telle manière que le propriétaire de l’immeuble principal soit également propriétaire de l’immeuble qui lui est lié. L’immeuble dépendant partage le sort de l’immeuble principal et ne peut être ni aliéné, ni mis en gage, ni grevé d’un autre droit réel séparément. »

Cette nouveauté, que le Conseil fédéral n’avait pas prévue dans son projet, a été introduite par le Conseil des Etats le 4 juin 2008, puis a été adoptée par le Conseil national le 27 avril 2009⁸⁴.

L’article 655a nCC est le pendant légal de l’article 32 aORF⁸⁵. Le but de la disposition est de rattacher la propriété d’un immeuble accessoire à celle d’un immeuble principal duquel il dépend⁸⁶. Par ce rattachement, le propriétaire de l’immeuble principal est également propriétaire de l’immeuble accessoire, ap- pelé immeuble « dépendant »⁸⁷. L’hypothèse principalement visée est celle où des copropriétaires conviennent de lier durablement leurs parts à la propriété, ou à la copropriété, d’un autre immeuble (principal)⁸⁸. A titre d’exemples, on peut notamment citer le rattachement de places de parc à des unités d’étages auxquelles elles sont indissolublement liées⁸⁹. On peut également penser à un chemin de desserte ou encore à une surface de jeux⁹⁰.

81 LAIM, Commentaire bâlois, n. 11 ad art. 655 CC ; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, n. 1333 ;STEINAUER, II, n. 1515.

82 ORFI, RS 281.42.

83 STEINAUER, II, n. 1515.

84 BOCE 2008 E 407 ; BOCN 2009 N 614 ; LAIM, Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 655a CC ; STEINAUER, II, n. 1520 note 30.

85 LAIM, Commentaire bâlois, n. 2 et 3 ad art. 655a CC ; SCHMID/HÜRLIMANN-KAUP, n. 725. Les im- meubles dépendants sont désormais visés par l’art. 95 nORF : cf. STEINAUER, II, n. 1520 note 30.

86 BOCN 2009 N 614 ; LAIM, Commentaire bâlois, n. 3 ss ad art. 655a CC ; STEINAUER, II, n. 1520 s.

87 LAIM, Commentaire bâlois, n. 3 ad art. 655a CC ; STEINAUER, II, n. 1520.

88 Cf. ATF 130 III 13 consid. 5.2.1 ; STEINAUER, II, n. 1521 et 1521i ss ; STEINAUER, RNRF 1998, p. 228 s. ; CONVERS, ch. 3.2.2.6.

89 ATF 130 III 306, JT 2004 I 185. Cf. ég. ATF 5A_44/2011, consid. 4.2.1 et les réf. citées ; STEINAUER, RVJ 1991, p. 293 s. ; LAIM, Commentaire bâlois, n. 3 ad art. 655a CC.

90 BOCN 2009 N 614 ; ATF 130 III 13 consid. 5.2.2 ; 5A_866/2008 consid. 4.1 et l’arrêt cité (chemin vicinal). Pour d’autres exemples, cf. PIOTET, PJA 2004, p. 1425 ; STEINAUER, II, n. 1521 et n. 1521j ; STEINAUER, RNRF 1998, p. 229.