Des systèmes hypothécaires basés sur les livres fonciers

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Thesis

Reference

Des systèmes hypothécaires basés sur les livres fonciers

YOVANOVITCH, Yan

YOVANOVITCH, Yan. Des systèmes hypothécaires basés sur les livres fonciers . Thèse de doctorat : Univ. Genève, 1895, no. D. 264

DOI : 10.13097/archive-ouverte/unige:27142

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http://archive-ouverte.unige.ch/unige:27142

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DES

SYSTEMES HYPOTHECAIRES

BASÉS SUR LES

LIVRES FON CIERS

~~

THÈSE POUR LE DOCTORAT

Présentée à la Faculté de Droit de l'Université de Genève

PAH.

YAN.

YOVANOVITCH

Licendé en Droit

des Universités de Belgrade et de Genève

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GENÈVE

IMPRIMERIE F. ALLIER PÈRE FT FILS, GRENOBLE

1895

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Témoignage public d'estime et de reconnaissance.

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WoRMS (Émile), De la propriété consolidée, Paris, r888.

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AVANT-PROPOS

Parmi les questions d'intérêt général, il n'y en a peut- ètre pas une seule qui soit plus digne de l'attention des jurisconsultes et des économistes, et dont la solution ait offert plus de difficultés, que celle de savoir comment peuvent s'établir, de la manière la plus évidente, les droits des individus sur les immeubles : terres, forêts, maisons, et tous les immeubles de cette nature qui cons- tituent la partie la plus considérable de la richesse d'un pays. De même, « la matière des hypothèques est, sans contredit, la p1us importante de toutes celles qui doivent entrer dans la composition d'un Code civil : elle inté- resse la fortune mobilière et immobilière de tous les citoyens; elle est la seule à laquelle toutes les transactions se rattachent; suivant la manière dont elle sera traitée, elle donnera la vie et le mouvement au crédit public et particulier, ou elle en sera le tombeau ». Ces paroles, empruntées par le conseiller d'État Réal aux observa- tions du tribunal d'appel de Rouen, indiquent exactement l'influence et la portée d'un bon régime hypo- thécaire.

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Nous essaierons d'exposer les principes des législations foncières les plus importantes, les projets de loi, lestra- vaux des congrès et des commissions, qui se sont réunis dans ces années dernières, et nous rechercherons les principes qui pourraient former la base du système foncier le plus apte à répondre à toutes les nécessités de l'activité économique moderne, en fixant, d'une manière certaine et irrévocable à l'égard de tous, tant la propriété foncière que les droits réels et les charges qui la grè- vent; un tel système augmenterait la valeur de l'immeuble et en élargirait le crédit.

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SYSTÈMES HYPOTHÉCAIRES

BASÉS SUR LES

LIVRES FONCIERS

INTRODUCTION

Tous les droits réels immobiliers, à commencer par le droit de propriété, ont pour caractère distinctif d'être opposables à tout le monde; il semble, dès lors, ration-·

nel que tous les actes ayant pour objet_ de transmettre, constituer ou modifier ces droits soient publiquement constatés. Chacun, risquant de se voir opposer ces droits, peut avoir intérêt à connaître exactement leur consis- tance et leur titulaire; une personne ne contractera donc avec sécurité qu'autant qu'elle aura le moyen de recon- naître, à un signe certain, le véritable propriétaire de l'immeuble qui lui est offert comme gage ou comme objet d'acquisition. C'est pour cette raison que toujours s'est présentée la nécessité de fournh· une base stable aux transactions concernant la propriété foncière, et de garantir contre toute surprise la bonne foi des t.iers acqué- reurs et prêteurs sur hypothèque. A diverses époques, chez différents peuples, la publicité des. actes affectant la propriété immobilière a été réalisée dans une mesure plus ou moins grande et sous l'empire de considérations diverses; dans Je droit primitif de Rome, comme dans les anciennes coutumes de l'Égypte et de l'Inde, dans

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les anciens usages des Francs et des autres tribus d'origine germanique, la transmission de la propriété est un acte solennel et public dont les formalités sont accomplies, tantôt en présence du peuple assemblé, tan- tôt en justice : l'exigence de ces formalités paraît avoir eu pour but de permettre à la cité ou à la tribu d' exer- cer un contrôle plus ou _moins direct sur les transferts immobiliers. Et c'est peut-être là un vestige d'une pro- priété collective antérieure. A l'époque féodale tout possesseur de fief ou de censive est tenu de remplir certaines obligations· envers le seigneur de sa terre; il ne peut entrer en jouissance qu'après un acte public et solennel d'investiture ou d' ensaisinement destiné à affir- mer le droit de suzeraineté du seigneur, et assurer le paiement des . droits affé~ents à la mutation qu'il constate.

Dès le xme siècle, l'us·age s'introduit d'inscrire sur les registres des greffes seigneuriaux les investitures et les ensaisinements , et l'on commence à ·se préoccuper de garantir les tiers contre toute fraude de la part des possesseurs d'immeubles, en les mettant à même de prendre connaissance des droits de ces derniers.

Cependant, à Rome, le formalisme primitif devenu incommode à la suite de l'extension du territoire et du développement des transactions, avait peu à peu disparu pour laisser la place à la tradition, seul mode de transmission volontaire de la propriété à l'époque de J usti- nien; aucune mesure de publicité ne révélait aux tiers les actes relatifs aux droits immobiliers, sauf exception toutefois en ce qui concerne les donations soumises à la formalité de l'INSINUATION sur des registres publics. Et la renaissance du droit romain fit disparaître en grande

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partie la publicité des transactions immobilières organi- sée par le régime féodal.

Dans certaines parties de. l'Allemagne , en Moravie, dans certaines régions du nord et de l'est de la France, désignées sous le nom de pays de nantissement ou coutumes de nantissement, le principe de publicité subsista sous diverses formes; mais, en général, on tendit de plus en plus à admettre que la tradition réelle ou fictive suffirait. à réaliser valablement et à l'égard de tous la transmission des droits immobiliers.

Le Code civil français, supprimant la nécessité de la tradition, a fait résulter le transfert ou la constitution de droits réels du seul consentement des parties.

Dans un pareil système n'existe pas, pour le possesseur d'immeubles, de titre faisant, à l'égard de tous, preuve de ses droits. Les titres que l'on décore du nom de titres de propriété ne prouvent pas que leur détenteur soit véritablement propriétaire des biens qu'ils désignent;

ils n'établissent qu'une chose, c'est que ce détenteur a acquis d'une autre personne les droits que cette dernière pouvait avoir sur ces biens. Le titre ne garantit à l'ac- quéreur que la jouissance des droits du cédant, sans garantir l'existence de ces droits; il laisse, par suite, cet acquéreur exposé à toutes les causes d'éviction qui pouvaient menacer le cédant. L'acquéreur se trouve obligé de recourir à des recherches souvent longues et minutieuses pour suivre, en remontant dans le passé, l'immeuble· aux mains de ses précédents possesseurs, s'assurer que chacune des transmissions constatées a été régulièrement consentie entre personnes capables ou a été le résultat normal de la loi sur les successions et les testaments. Qu'une irrégularité, qu'une cause de

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résolution, qu'une charge occulte lui échappe, et voilà ses droits compromis.

A-t-il besoin de contracter un emprunt, il ne saurait offrir à son prêteur une sécurité dont il ne peut lui- même se prévaloir, car tous les droits qu'il concéderait sur son immeuble sont sujets à disparaître avec le droit de propriété qui leur sert Je base, et ce défaut de sécu- rité nuit à son crédit; d'ailleurs, il ne suffit pas au prê- teur, qui exige une garantie immobilière, d'être certain que le constituant est vraiment propriétaire de l'immeuble offert en gage; il lui faut, en outre, être en mesure de connaître la nature et l'importance de toutes les charges établies sur ret immeuble au jour où il contracte. Il ne peut, en effet, traiter en toute sécurité qu'après avoir vérifié si les charges qui lui seront opposables n'absor- bent pas la valeur de l'immeuble et si elles laissent encore disponible une partie de cette valeur suffisante pour garantir son remboursement.

. L'avantage que trouve le prêteur à avoir une sécurité à peu près absolue n'est pas indifl'érent à l'emprunteur;

les conditions du prêt seront, en effet, d'autant moins onéreuses pour lui que le prêteur aura moins de risques à courir. Mais s'il affecte son immeuble à la garantie du prêt, il lui importe de conserver la possession de cet immeuble et de ne pas épuiser le crédit qu'il en peut tirer en l'affectant à une r,réance très inférieure à sa valeur. L'hypothèque donne satisfaction à ces divers intérêts. Elle permet à celui qui l'a stipulée de se faire payer par préférence aux autres créanciers, sur le prix de l'immeu~le affecté à sa créance ; elle n'engage le bien qu'elle grève que pour la valeur de la créance qu'elle garantit; elle permet donc à l'emprunteur de constituer,

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par la suite, d'autres hypothèques sur le même immeuble au profit d'autres eréanciers ; ceux-ci ne pouvant d'ailleurs faire valoir leurs droits hypothécaires qu'après les créanciers dont l'hypothèque est antérieure à la leur.

De là, toutefois, naît le besoin d'une nouvelle formalité.

L'ordre dans lequel les créanciers hypothécaires sont admis à se prévaloir de leurs droits sur l'immeuble grevé étant déterminé par la date de la constitution des diverses hypothèques sur cet immeuble,. un prêteur ne peut trouver dans l'hypothèque une sécurité réelle que si, avant de se dessaisir de ses fonds, il est mis à même de connaître, d'une manière exacte et certaine, l'existence des hypothèques antérieures et le montant des sommes qu'elles garantissent. De là la nécessité de la publicité des hypothèques.

L'idée de faire de la propriété foncière un instrument de crédit au moyen de l'hypothèque est une idée très ancienne; mais son application est restée fort longtemps défectueuse. Aujourd'hui encore, il s'en faut de beaucoup qu'elle présente, au moins dans un certain nombre de pays, toute la sécurité, et par conséquent toute l'utilité qu'on est en droit d'en attendre.

C'est en Grèce que l'hypothèque a pri~ naissance. On la vit apparaître sous les formes les plus simples : des signes visibles mis sur les fonds engagés, de petites co- lonnes, des poteaux portant une inscription annonçaient au public la nature et le montant de créances garanties par hypothèques. Le propriétaire devait être parfois tenté de faire d,isparaître le signe qui dénonçait à tous les charges pesant sur son domaine, la mauvaise foi du propriétaire ou seulement les intempéries devaient sans

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peine réduire à néant une publicité trop imparfaite pour ne pas devenir illusoire.

A Rome, la plus ancienne forme du gage fut la vente à réméré : le débiteur qui voulait donner une sûreté réelle à son créancier lui transférait la propriété d'une chose par mancipatio ou in jure cess·io., en joignant au transfert un pacte de fiducie, pactum fiduciœ; par lequel le créancier s'engageait à retransférer la pro- priété de la chose une fois la dette payée (G. Il, 60). Si,

à l'échéance, le débiteur ne payait pas, le créancier avait le droit de vendre la chose et de se payer sur le prix.

Ainsi le créancier n'était pas obligé de procéder à la vente en masse, et il était sûr d'être p;référé à tous autres sur le prix de la chose donnée en fiducie. De plus, il était à l'abri des aliénations consenties par le débiteur qui, ayant perdu la propriété, ne pouvait plus disposer de la chose et notamment l'engager fiduciairement à un second créancier.

Mais l'aliénation fiduciaire, si elle donnait au créancier pleine sécurité, était par trop désavantageuse pour le débiteur. S'il avait payé, il n'avait qu'une action personnelle, l'action fiduciœ directa., pour reprendre la chose au créancier, ce qui l'exposait aux risques de l'insolva- bilité de celui-ci. Obligé, en outre, de remettre la chose au créancier, il était privé de la possession et du droit de percevoir et de garder les fruits dont la valeur eût pu être employée par lui à éteindre, au moins en partie, la dette. Enfin~ en aliénant la chose, il s'enlevait la pos- sibilité de l'affecter à la garantie d'autres créanciers et cela alors même qu'elle avait une valeur suffisante pour les désintéresser tous.

L'aliénation fiduciaire, se réalisant par maneipation

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ou in jure cessio, était dès lors inapplicable aux choses non susceptibles de propriété quiritaire, et ne pouvait être consentie au profit de créanciers non citoyens. De là vint sans doute l'idée du gage, pignus. Seule, la possession de la chose est alors remise au créancier qui peut la conserver jusqu'à parfait paiement ou vendre à l'échéance t. Plus tard, le pignus fut supplanté par une institution importée de Grèce, le pacte hypothécaire. On admit que pour toute obligation, quelle qu'elle fût, le débiteur pourrait, par simple convention, affecter une chose à la sû,reté du paiement, sans avoir besoin de remettre la possession au créancier. De cette façon, le débiteur conservait l'usage et la jouissance, et pouvait même donner la chose en garantie à d'autres créanciers.

Quant aux droits résultant pour le créancier de la convention d'hypothèque, ils consistent : dans le droit de suite, c'est-à-dire que le créancier peut faire valoir son droit contre tout tiers détenteur; dans le droit de vendre la chose affectée d'hypothèque et dans le droit de se payer par préférence sur le prix. Malheureusement, l'hypothèque romaine présentait, à côté de ces notables avantages, l'inconvénient majeur d'être clandestine.

Cette sûreté réelle se constituait, en effet, entre Jes parties comme à l'égard des tiers, sans aucune publicité.

Pour prévenir le danger des antidates, on arriva à donner la préférence, dans les conflits s'élevant entre plusieurs créanciers hypothécaires, seulement à celui qui pourrait produire soit un acte authentique, soit un acte sous seing privé signé de trois témoins.

L'hypothèque n'était pas seulement occulte, elle pou-

t Gaston May, Éléments de droit romain, x8g4, p. 437.

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vait être générale et affecter tous les biens présents et à vemr.

Avec un tel système, il ne pouvait y avoir de sécurité complète dans les transactions immobilières; un acheteur n'était jamais assuré de n'être point recherché par des créanciers hypothécaires dont il ignorait les droits ; un prêteur ne pouvait savoir si la garantie qu'on lui offrait n'était pas déjà épuisée par des affectations antérieures.

Contrairement aux lois romaines, le régime féodal organisa la publicité des droits réels ; les livres terriers contenaient l'état des propriétés sur lesque.lles le seigneur conservait le domaine éminent, et les officiers du seigneur inscrivaient sur leurs registres toutes les mutations de droits réels immobiliers qui donnaient lieu à la perception de droits seigneuriaux. Les hypothèques étaient, de la sorte, rendues publiques, aussi bien que les aliénations; l'inscription sur les registres était la condition de l'acquisition de la propriété et de ses dé- membrements; l'hypothèque, par suite, était à la fois publique. et spéciale.

Les progrès du droit romain ne firent pas disparaître partout en France la publicité des droits réels; certains pays en conservèrent l'usage, notamment dans le Nord et dans l'Est ; on le désignait sous le nom de pays ou coutumes de nantissement. Par expression nantissement on désignait l'ensemble des solennités requises pour la perfection des transferts de la propriété foncière et des droits réels immobiliers. La formalité de transfert- qui se faisait dans l'_auditoire du tribunal foncier, par les officiers de la justice seigneuriale,- consiste en deux actes distincts et successifs : le dévest ou déshér-itance~

par lequel l'aliénateur résigne fictivement sa propriété

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entre les mains du juge foncier, et le vest ou ad héri- tance .. par lequel la justice investit l'acq'uéreur. Il fal- lait, de plus, que le procès-verbal de cette opération fùt inséré dans les registres du greffe de la justice foncière.

Préalablement à la formalité du vest ^oudévest~ les con- tractants étaient tenus de produire le titre de la transmission, établi en la forme authentique, ou reconnu en justice, si c'était un acte sous seing privé. En outre, on exigeait des comparants une déclaration détaillée faisant connaître la nature, la situation, la contenance et les limites de chacun des héritages compri::; dans l'aliéna- tion ^1.

Partout ailleurs, les inconvénients de la clandestinité et de la généralité des hypothèques se faisaient gTave- ment sentir; différentes tentatives f~rent faites pour y porter remède en 1581, en 1606 et en 1673, mais elles échouèrent contre la résistance très vive de ceux qui avaient intérêt à dissimuler des situations obérées. Ce- pendant en Prusse, une ordonnance du 4 février 1722, en Autriche, des lettres-patentes du 24 novembre 1758 et du 1er septembre 1765 organi~èrent le régime foncier et hypothécaire sur la double base de la publicité et de la spécialité. Ces actes subordonnaient la validité, à l'égard de tiers, de toute constitution ou transmission de droits réels à l'in tabulation, c'est-à-dire à l'inscription sur un registre où chaque fonds avait un compte ouvert, destiné à recevoir mention de tous les change- ments qui pouvaient modifier sa condition juridique.

En France, le décret du 9 messidor an III (27 juin

1 Pour le détail, voir Emmanuel Besson, Les livres fonciers et la réforme hypothécaire, Paris, 18gr, pp. 57·62.

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i 795) fut un essai de réforme radicale, mais quelque peu imparfaite. Ce décret imposait l'obligation aux pro- priétaires fonciers de faire au bureau de la conservation des hypothèques la déclaration détaillée de leurs immeubles, avant de pouvoir les aliéner ou affecter hypo- thécairement. Cette déclaration~ destinée à fixer la situation matérielle et la valeur de l'immeuble qui y est désigné, constitue le point de départ de toutes les transmissions, affectations hypothécaires, créations de cédules ou autres actes quelconques intéressant la condition juridique de cet immeuble. La déclaration foncière est obligatoire, en ce sens qu'elle intervient dans toutes les opérations relatives au transfert ¹ou à l'afl'ectation de la propriété foncière, comme condition même de la validité du contrat. Ainsi basée sur les déclarations foncières, la publicité organisée par le décret de messidor était une publicité réelle au sens le plus large du mot. Elle était mise en œuvre par un double procédé : au moyen d'une . inscription analytique en ce qui concerne les hypothè-

ques; par la notification et le dépôt du contrat au bureau de la conservation da~s l'arrondissement duquel les biens sont situés_, en matière de transferts de la pro- priété. Mais ni la déclaration foncière, ni le dépôt du titre de transfert au bureau de la conservation n'a pour effet de consolider d'une manière absolue le droit de propriété de l'acquéreur,. de prouver à l'égard de tous la légitimité de ce droit et de le mettre à l'abri de toute discussion ultérieure, car la loi renvoie expressément les acquéreurs à s'assurer, à leurs risques et périls, que

t Les aliénations d'immeubles devenaient des actes solennels ct ne pouvaient se faire que devant les officiers publics.

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le possesseur dont ils tiennent leur droit est bien le véri- table propriétaire et n'a pas à compter avec une conditioiJ résolutoire ou toute autre cause de révocation. Par contre, relativement à la matière hypothécaire, les registres publics de la loi de messidor fournissent une base inattaquable et les droits de propriété transcrits au bureau de la conservation défient toute menace. - La préférence des créanciers hypothécaires n'était pas déter- minée exclusivement par la date du titre. Les hypo- thèques prenaient rang du jour de leur inscription sur les re.gistres du conservateur, à moins qu'elles n'aient été inscrites dans le mois de la date de l'acte constitu-.

tif, auquel cas elles remontaient à la date même de l'acte (v. art. 22). Cette restriction était fâcheuse, en ce sens qu'elle laissait encore trop d'incertitude; les prêteurs qui se faisaient consentir une hypothèque n'étaient pas assurés que toutes les charges de l'immeuble fussent actuellement révélées; des hypothèques préférables pouvaient apparaître postérieurement au contrat. Malgré ce défaut, le décret de messidor n'en avait pas moins réalisé un progrès immense sur le sys- tème coutumier des hypothèques occultes. Cependant, la spécialité n'avait point encore été établie par la loi de messidor: le créancier hypothécaire pouvait prendre inscription à tous les bureaux, même dans les arrondis- sements où son débiteur n'avait aucune propriété immo- bih"ère, et l'hypothèque s'étendait sur les biens présents et sur les biens à venir; en revanche, les privilèges immobiliers avaient complètement disparu.

Le décret hypothé.caire de l'an III avait coNservé le principe du droit coutumier, en vertu duquel l'hypo- thèque résultait de tous titres authentiques ou jugen.lents.

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Il s'était contenté de faire disparaître toute clandestinité, gràce à l'organisation du système de publicité et à la suppression des hypothèques purement légales. Mais, à côté ~e l'hypothèque coutumière, le décret de messidor avait institué une hypothèque toute différente, d'un caractère absolument nouveau. Le législateur de l'an III avait, en effet, conçu ce projet hardi d'introduire le principe de l'hypothèque .r;;ur soi-même, pour arriver à la mobilisation des titres hypothécaires. Il avait pensé que l'hypothèque pouvait être considérée comme un droit qui naîtrait indépendamment de toute créance, que ce droit pouvait être figuré par un titre et que la cession du titre opérait la cession du droit. - Le propriétaire prend lui-même hypothèque sur son propre bien et il se fait délivrer le titre dont la négociation permettra de constituer l'hypothèque au profit d'un tiers. La cédule hypothécaire, tel est, dans la loi de l;an III, le titre écrit qui représente l'hypothèque sur soi-mème, l'hypo- thèque du propriétaire, qui, jusqu'à cession de cédule hypothécaire à un tiers, était fictivement créancier de

~ui-même. Le p_ropriétaire a donc l'avantage de préparer d'avance le crédit d~ son immeuble et de se tenir prêt à toute éventualité. - D'après l'art. 38, celui qui veut créer des cédules sur ses biens s'adresse au conservateur des hypothèques. Il dépose préalablement une déclara- tion foncière de ses biens~ à peine de nullité des cédules dMivrées par le conservateur. Chaque déclaration fon- cière contiendra des indications relatives au propriétaire (nom, prénoms, âge, lieu de naissance, profession et domicile) et ùes renseignements relatifs à l'immeuble (désignation, nature, valeur de chacun de ces biens en revel?-u ~t capital, origine de la propriété et prix d'acqui-

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sition). Le propriétaire doit, en outre, rapporter au conservateur des hypothèques un certificat, signé du corps municipal, de la situation des biens justifiant son droit de propriété, sinon caution hypothécaire jusqu'à concurrence de la valeur capitale des biens dont la pro- priété est douteuse. Cette nécessité résultait de ce que le décret de messidor n'avait pas établi le principe de légalité (force probante) pour les mentions des registres tenus par le conservateur.

La valeur du fonds indiquée dans la déclaration pouvait être contestée par le conservateur et, dans ce cas, il y avait lieu de recourir à une expertise contradictoire entre le cons.ervateur et le propriétaire 1.

Si le conservateur ne conteste pas la déclaration fon- cière, il rédige la cédule sur une feuille à souch~ ; il la détache de la souche originale, la fait enregistrer et la remet au requérant. La souche, il l'envoie au bureau de conservation générale.

Le propriétaire n'obtenait de cédules que jusqu'à concurrence des trois quarts de la valeur qu'il avait fixée, d'accord avec le conservateur, ou qui avait été déterminée par les experts. - Le requérant pouvait, à son gré, fractionner cette valeur en autant de cédules qu'il le désirait. Toutes les cédules délivrées le mèrne jour étaient placées sur un pied de parfaite égalité. Elles ne portaient pas de numéros et ne constituaient point une série par ordre de préférence; les divers porteurs venaient en concours sur les biens hypothéqués.

t Art. 48 à 77. Si le chiffre fixé par l'expertise était inférieur aux pré- tentions du propriétaire, c'est lui qui payait tous les frais; si le chiffre était supérieur, les frais étaient supportés dans la proportion de trois quarts par le trésor et un quart par le conservateur.

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La valeur de l'immeuble indiquée dans les cédules est considérée comme absolue et toutes les cédules peuvent être entièrement payées sur le ·prix de l'immeuble;

mais~ en cas d'insuffisance de ce prix~ le conservateur est obligé de payer de ses propres deniers; il est donc garant du paiement des cédules.

Le décret de messidor, pour avoir voulu assurer trop fortement le crédit des cédules, donne prise à la critique.

D'abord, l'expertise est un moyen lent et coûteux d'éva- luer une propriété. La responsabilité du conservateur est illusoire, la sanction est inique. Cette responsabilité du conservateur ne pouvait être une garantie suffisante de la fixation officielle de la valeur vénale du fonds.

Qu'est-ce, en effet, que la fortune personnelle et le cau:..

tionne_ment d'un conservateur des hypothèques relativement au nombre de cédules qui peuvent être créées?

Trouverait-on, d'a~lleurs, des fonctionnaires disposés à supporter une pareille responsabilité? Enfin, est-il juste de « stimuler le zèle» des fonctionnaires par des moyens aussi énergiques, lorsqu'il s'agit de pareilles garanties?

Un autre inconvénient résultait d'une disposition générale du décret qui faisait remonter l'hypothèque ordinaire inscrite dans le mois de sa constitution à la date même de l'acte constitutif. Le conservateur ne pouvait délivrer des cédules qu'un mois après le jour de la réquisition et il était obligé de tenir compte des hypo- thèques inscrites dans ce délai, lorsqu'elles remontaient à une date antérieure à la réquisition.

La cédule hypothécaire était un titre à ordre; elle contenait l'indication de la somme garantie, la date de la réquisition, la date de la délivrance, obligation de la part du propriétaire de payer à jour fixe une somme

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déterminée à l'ordre du citoyen dénommé au dos; puis suit la mention du conservateur qui certifie sous sa res- ponsabilité la souscription de cédule de la part du véri- table propriétaire des biens hypothéqués, indique leur valeur libre, etc. ¹

D'après l'art. 36, 2°, la cédule hypothécaire est trans- missible non point au porteur, mais par voie de l'endossement à ordre ; elle forme un titre exécutoire contre la personne qui l'a souscrite au profit de celui à l'ordre duquel elle est passsée. Mais, tant qu'elle reste dans le portefeuillle du propriétaire, elle n'existe pas vis-à-vis des tiers; elle est toute prête à être utilisée. On peut dire que l'hypothèque a pris_, en réalité, na.issance par le seul fait de l'endossement et qu'elle résulte d'un acte sous-seing privé. Il n'est besoin de faire opérer aucune inscription, aucune mention sur le registre. - L'hypo- thèque cédulaire est accessoire de la dette et ne se cède pas sans la créance; l'une et l'autr~ adhèrent ensemble;

céder une cédule, c'est céder à la fois une créance et une hypothèque. Lorsque la cédule est payée, elle est biffée et annulée.

La validité de cédule ne pouvait être indéfinie; la loi édictait formellement que toute cédule devait s'éteindre dans un délai de dix ans.

Le porteur d'une cédule non payée à l'échéance devait directement et immédiatement recourir sur l'immeuble hypothéqué. Il n'avait aucun recours contre les précé- dents endosseurs; il était seulement créancier hypothé- caire du souscripteur de la cédule. La loi, d'ailleurs,

t Voir le modèle d'une cédule hypothécaire. donné par M . .T. Challamel, De la cession des créances hypothécaires, pp. q6-47.

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offrait au créancier une procédure rapide d'expropriation des immeubles, qui lui permettait d'arriver facilement à la réalisation du gage. Dans le cas où le prix de l'immeuble est insuffisant pour payer toutes les cédules, chacune d'elles reçoit un remboursement partiel au marc le franc. Tous les créanciers, payés ainsi partiellement, auront à recourir, pour le ·surplus, contre le conservateur des hypothèques qui a signé les cédules et déclaré la valeur de l'immeuble que les cédules contenaient.

Aucune loi n'a été plus calomniée que celle-là; on lui a reproché la facilité trop grande avec laquelle l'hypo- thèque était constituée au profit d'un tiers, par acte sous-seing privé, sans la présence du notaire. On a cri- tiqué la création de la cédule qui précède les besoins de l'emprunteur et risque ainsi de les faire naître. Le jeu~

l'agio, la ruine des familles, l'effondrement de la pro- priété, devaient être les résultats inévitables d'une pareille législation1 • _

t Dans l' enquète prescrite en x84 1, les cours ont vivement critiqué le système de la loi de l'an III. D'après la cour de Dijon, le système des cédules hypothécaires tendait à enlever à la propriété tous les caractères de stabilité et de perpétuité qui assurent la conservation et l'avenir des familles, le repos et la sécurité de la société, et à la rendre mobile et négociable suivant les caprices et les passions de celui qui s'en trouvait en jouissance. La cour de Pau, de son côté, disait : « A peine produit, le système du g messidor an III fit reculer d'épouvante ses propres auteurs.

Le retour, mème éloigné, à ses innovations hasardeuses apparaît comme une menace d'effroyables calamités. » (Documents relatifs au régime hypo- thécaire, publiés par ordre de M. Martin (du Nord), garde des sceaux, Paris, x844.) - M. Troplong (Privil. et hyp., préf.) n'était pas moins démesuré dans sa critique : « Le système de l'an III, dit-il, semait les écueils autour du père de famille; il excitait et enflammait le goût ·du changement, les projets aventureux, la fureur de spéculer ; il creusait un abime pour y précipiter le propriétaire, après l'avoir ruiné par les facili- tés désordonnées mises sous sa main. )

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Grenier, dans ,son rapport au tribunal, le 26 ventôse an XII_, disait : « La loi du 9 messidor an III répandit des alarmes au lieu de rassurer; on ne fut pas seulement inquiet sur la rapidité de l'expropriation forcée, on le fut encore sur la facilité avec laquelle chaque citoyen, en prenant hypothèque sur lui-même, pouvait convertir son immeuble en espèce de lettre de change; on vit avec effroi une sorte de mobilisation du territoire de la République, qui, pour quelque avantage particulier qu'elle pouvait produire, offrait les plus funestes moyens à la dissipation et menaçait les fortunes d'un ébranle- · ment· général ; de l'engourdissement d'où l'on voulait se tirer, on s'en allait à la convulsion. »

Nous ne croyons pas que le système du d.écret de messidor mérite tant de reproches et nous verrons plus loin que, en Prusse et à Brème, existe un système plus radical encore que celui de messidor; il n'a pas ébranlé le crédit immobilier ; il n'a pas amené de perturbation _ dans la propriété foncière; au contraire, on peut dire que le crédit de la terre y est plus développé, plus étendu et plus sûr qu'il n'est en France.

Faut-il s'arrêter à l'objection que la cédule pourrait permettre à un joueur ou à un débauché de se ruiner facilement? Le prodigue trouvera bien le moyen de se ruiner sans recourir à l'hypothèque sur soi-même et, s'il utilise ce mode de crédit pour se procurer de l'argent, il aura peut-être l'avantage de le payer moins cher.

D'ailleurs <<les lois, comme le dit M. Challamel 1 , ne sont pas faites pour le petit nombre, mais pour le grand nombre; elles doivent permettre et non empêcher : élargir le

1 Op. cit., p. 55.

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crédit au profit de tous les hommes pt·udents et intelli- gents, et non le rétrécir en considération de quelques imprudents que rien ne corrigera. Contre les incapables, il faut des lois spéciales d'incapacité. Ce sera l' exception; mais en dehors de l' e:x;ception il faut développer et agrandir le domaine du droit commun ».

Il vaut mieux critiquer un certain nombre de ses dispositions de détail, notamment celles qui· concernent la responsabilité des conservateurs et.le système des ex- pertises.

La loi du 11 brumaire an V II., qui consacrait les deux principes de la publicité et de la spécial~té des hypothè- ques, n'admit d'exception au premier que pour certains privilèges limités à des sommes modiques, mais fit brè- che au second en étendant l'hypothèque judiciaire à tous les biens présents et les hypothèques légales à tous biens présents et à venir. Son article 26 dit que les actes translatifs de biens et droits susceptibles d'hypothèque doivent être transcrits sur les registres du bureau de la conservation des hypothèques dans l'arrondissement duquel les biens sont situés. Jusque-là, ils ne peuvent

~tre opposés aux tiers qui auraient contracté avec le vendeur et qui se seraient conformés aux dispositions de la présente. D'où il résultait que, sous 1' empire de cette loi comme sous l'empire de la législation qui avait régi les pays du nantissement, des deux ayant-droit d'un propriétaire d'in~meuble, à titre d'achat par exemple ou de donation, celui-là l'emportait dont le contrat d'achat ou de donation avait été transcrit le premier, sans qu~il

fût nécessaire de rechercher lequel des deux contrats était le plus ancien en date. De même, jusqu'à la trans-

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cription, le vendeur ou donateur demeurait propriétaire de l'immeuble, et ni donation ni vente n'auraient empê- ché de constituer valablement sur cet immeuble des hy- pothèques qui auraient été inscrites avant la transcription du titre d'acquisition.

Le Code civil admet le double principe de la publicité et de la spécialité· des hypothèques, mais les restrictions qu'il y apporte, jointes au défaut de solidité de la pro- priété aux mains des possesseurs d'immeubles, ne ]ailS- sent point de sécurité complète au prêteur sur hypothè- que. Les hypothèques conventionnelles sont spéciales et ne valent, à l'égard des tiers, que par l'inscription; mais l'hypothèque judiciaire est générale : elle frappe tous les biens présents et même les biens à venir. L'hypo- thèque légale de la femme mariée et du mineur a la même généralité; de plus, elle est dispensée d'inscription .et la valeur des créance~ qu'elle garantit est indéterminée : le prêteur qui se fait concéder une hypothèque pour sûreté de sa créance est done toujours exposé à voir surgir une hypothèque occulte préférable qui pourra réduire à néant la garantie sur laquelle il comptait.

Depuis la laz· du 23 mars 1855~ les transmissions entre vifs de propriété ou de droits réels susceptibles d'hypothèque n'ont d'effet à l'égard des tiers qu'après transcription au bureau d'hypothèques; mais cette publi- cité ne suffit pas à· donner une assise solide à la pro- priété ; elle ne garantit point les tiers qui contractent . avec l'acquéreur contre les causes de résolution _qui .

peuvent menacer .les droits de ce dernier. En outre, les mutations par décè~ ue sont l'objet d'aucune publicité et le prêteur qui obtient l'hypothèque n'est jamais sûr que le concédant soit réellement propriétaire de l'im-

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meuble qu'il lui offre en garantie. Enfin, les registres des conservateurs des hypothèques n'indiquent pas l'état juridique des immeubles, mais seulement l'état des inscriptions sur les propriétaires et les transcriptions.

Les conservateurs ne peuvent donner de renseignements que sur les propriétaires, non sur les biens. Il s'en suit qu'il est très diffieile d'arriver à connaître exactement la situation d'une propriété : des recherches longues, - minutieuses et délicates sont nécessaires pour vérifier les charges qui ont pu être imposées sur un immeuble entre les mains de ses propriétaires successifs: les simi- litudes de noms et le défaut d'indication précise des immeubles sont autant de causes d'erreurs qui ne laissent aucune certitude, en ce qui concerne la situation d'un bien déterminé, aux renseignements émanés de.s conservations d'hypothèques.

(( Supposons, a dit M. Guyot, un acquéreur convaincu que la méfiance est la mère de la sûreté. Il vient, non pas même acquéi'ir une terre à délimitations incertaines, mais une maison de ville parfaitement déterminée. Il va au bureau de la conservation des hypothèques; il vérifie toutes les transcriptions pour toute la liste des mutations; il s'assure que l'immeuble n'est pas grevé d'hy- pothèques du chef du vendeqr ni de celui des auteurs successifs. Il demande à un notaire de soumettre à l'exa- men le plus minutieux tous les documents. Il va même jusqu'à la purge des hypothèques occultes. Il achète. Il fait opérer la transcription de son achat. Et ·il n'est pas sûr d'ètre propriétaire.· Non, car les livres des conservations des hypothèques sont tenus par noms de personnes.

Il suffit d'une interversion de noms~ d'une irrégularité

d'orthographe~ d'une confusion de prénoms~ et tous les

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renseignements donnés sont viciés. L'acquéreur a eu la situation d'un propriétaire vrai ou faux, il n'a pas eu la situation de l'immeuble. En outre, par des successions testamentaires ou légitimes, cet immeuble a pu passer sous des noms nouveaux sans que le conservateur en soit informé : les certificats qu'il donne n'ont qu'une valeur de copies. La transcription rend publique la transmission de la propriété, mais ne confère ni ne prouve la prppriété. Qu'une donation soit révoquée pour survenance d'enfant, qu'une aliénation soit viciée par la violence ou. le dol, ou consentie par un incapable, et toutes ]es transcriptions concernant l'immeüble en question sont illu~oires. En un mot, l'acquéreur ne peut trouver nulle part une garantie de la :validité des transactions qu'il pourra opérer ~ur des immeubles. Il est obligé d'avoir recours à des recherches plus ou moins longu.es, plus ou moins onéreuses et plus ou moins aléa- toires. De là une timidité hien compréhensible; et comment se traduit-elle? Le prix de toute chose s'élève quand les acheteurs se présentent, il s'abaisse, s'ils sont indéeis et incertains, et le cours actuel de la valeur des immeubles est inférieur à celui qu'il obtiendra le jour où un procédé simple, rapide et sûr donnera toute sécurité à la transmission de la propriété t. »

Les hypothèques générales restreignent le crédit de ceux qu'elles g~èvent dans des proportions très supé- rieures aux exigences des intérêts qu'elles ont pour but de sauvegarder. L'imperfection des garanties que donne l'hypothèque détourne les capitaux des placements hypo-

t V. Procès-verbaux du Congrès international de la propriété foncière de 1892.

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thécaires et a pour effet d'élever le. loyer de l'argent prêté sans sécurité suffisante. Les frais du contrat, le coût et les lenteurs de la réalisation du gage achèvent de faire du prêt hypothécaire une opération souvent périlleuse pour le prèteur et ruineuse pour l'emprunteur.

Un prêt, quel qu'il soit, n'est, en effet, avantageux pour l' ern pruntenr que s'il ·lui permet de réaliser, grâce au capital ainsi 'obtenu, une augmentation dans la production et des bénéfices supérieurs aux charges de l'emprunt.

Si l'emploi de ce capital n'a pas pour efl'et d'accroître la production dans une mesure au moins égale à l'accrois- sement de charges qu'il entraîne, l'opération ne fait que préparer la dépossession de l'emprunteur au profit du prêteur, eLle plus souvent, par voie de conséquence, la substitution d'un pr<;>priétaire incapable d'exploiter son fonds à un propriétaire apte à en tirer parti. Or, l' éléva- tion du taux de l'intérêt, résultat du défaut de sécurité, .rend plus dangereuse la pratique de l'emprunt hypothé-

caire, parce qu'elle augmente, pour l'emprunteur, le risque de ne tirer des capitaux empruntés qu'une plus- value insuffisante pour en couvrir les frais. - Une bonne législation hypothécaire doit donner au prêteur une garantie absolue; par ce moyen, elle dirige vers les emplois hypothécaires les capitaux qui recherchent un placement sûr plutôt que des profits excessifs; elle en détourne les spéculateurs et les usu~iers, et provoque l'abaissement du taux de l'intérêt.

Les principes généraux des systèmes hypothécaires que nous nous proposons d'exposer sont : le principe de publicité, le principe· de légalité .et le principe de spé- cialité.

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Le principe de publicité exige, pour tous les droits qui intéressent la propriété foncière, à commencer par le droit de propriété .lui-même, l'inscription sur un registre public, comme condition de l'existence du droit.

C'est là une règle formaliste en vertu de laquelle le sel}-1 consentement des parties ne suffit pas pour transmettre la propriété ou créer un droit réel. Une formalité maté- rielle et publique, l'écriture, est nécef:.saire pour réaliser le transfert du droit de propriété. ou la constitution d'une hypothèque. On ne devient donc propriétaire titulaire d'un droit réel quelconque qu'à la condition d'être inscrit comme tel sur le registre public.

Le principe de légalité, c'est-à-dire vérification préa- lable, par l'autorité hypothécaire, de l'authenticité et de la régularité matérielle des titres qui servent de fonde- ment aux inscriptions sur le registre foncier, - assure aux mentions du r·egistre une force probante, absolue, inattaquable. L'autorité chargée~ de faire les inscriptions ne joue pas un rôle purement passif; elle. ne se borne pas à enregistrer les actes qu'on lui apporte; elle a le droit et le devoir de les examiner, de les contrôler, de vérifier les déclarations des parties ; elle exerce une véritable juridiction; et même ses décisions sont supé- rieures aux sentences d'un tribunal, en ce sens qu'elles ont une valeur absolue qui s'impose à tous les tiers. Il en résulte une présomption légale, invincible, de vérité en faveur de toutes les mentions portées au registre.

Si l'inscription est nécessaire à l'existence mêm< du droit, elle est aussi suffisante pour en assurer la preuve.

Il n'est plus besoin de remonter d'auteur en auteur, pendant un certain laps de temps, pour établir le droit de propriété ; il suffit de produire la mention d'un

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registre contre laquelle aucune prescriptio!l· ne saurait prévaloir.

Dès lors, l'acquéreur, le créancier qui réclame une sûreté réelle, peuvent traiter en toute sécurité. Ils n'ont qu'à consulter le livre foncier pour savoir, d'une part, si le vendeur, si le débiteur sont bien propriétaires de l'immeuble, pour connaître exactement, d'autre part, les charges qui grèvent cet immeuble. Et du jour où ils seront eux-mêmes inscrits comme propriétaires, comme titulaires d'une hypothèque, ils n'auront à craindre aucune résolution de leurs droits; ils n'auront à redou- ter ni une action en revendication, ni la préférence d'une sûreté supérieure. En effet, il n'y a d'autres droits que ceux révélés par le registre et, au cas même où leur auteur aurait obtenu par fraude l'inscription d'un droit de propriété, les tiers de bonne foi seraient couverts par le principe de la légalité;, par la présomption tirée du registre pub]ic.

En Prusse, nous trouverons que, pour opérer une mutation de propriété immobilière, il ne suffit pas du seul consentement des parties. La présence d'un officier public à l'aliénation n'est même pas suffisante. Une promesse d'aliénation, non inscrite, ne peut créer qu'un rapport personnel d'obligation. Quant au droit réel de propriété, il résulte d'une investiture~ Auflassung, acte solennel accompli sous les yeux du juge conservateur, et il ne s'établit sur la tête d'une personne qu'au mo-

~ent de l'inscription de son nom sur le registre foncier.

C'est là une des plus importantes conséquences de l'organisation des registres, telle qu'elle existe actuellement en Prusse.

Pour diminuer les chances d'erreur, faciliter les re-.

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cherches, assurer le fonctionnement régulier des principes ci-dessus, on a recours à une organisation particu- lière dans la tenue du registre. La publicité est réelle~

c'est-à-dire que les inscriptions se font au nom de chaque immeuble et non au nom du propriétaire comme dans la loi française. Chaque immeuble a sa famille spéciale, son compte particulier où l'on mentionne tous les actes qui l'intéressent : transfert de la propriété, constitution de charges diverses. Lorsqu'on a besoin de se rensei- gner exactement sur· la situation.d'un immeuble, il n'est pas nécessaire de connaître les noms des différents pro- priétaires et de comparer leurs états respectifs de transcription et d'inscription, il suffit de s'adresser, pour ainsi dire, directement à l'immeuble lui-même, qui ré- pond, grâce au registre, à toutes les que~ions qui inté- ressent son état juridique. Ce mode de publicité offre encore l'avantage de consacrer, de la manière la plus énergique, le principe de spécialité qui résulte de l'inscription de chaque immeuble sur un feuillet distinct du livre foncier, et qui est si important dans un bon régime hypothécaire. En effet, grâce à la réalité du sys- tème de publieité, l'hypothèque ne peut grever que l'immeuble sur le feuillet duquel elle se trO\).Ve inscrite, et si elle affecte plusieurs fonds, elle doit être mention- née séparément sur le feuillet spécial de chaeun de ces fonds.

Le principe de légalité, le principe de spécialité et le principe de publicité réelle, répondent à ce premier besoin de donner une base solide à la propriété, fixer les droits réels immobiliers et par conséquent augmenter le

crédit immobilier. -

Dans les pages qui suivent, nous exposerons sucees-

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sivement : la législation foncière de la ville libre de Brême; les lois prussiennes du 5 mai 1872; législation foncière de l'Alsace-Lorraine; législation foncière en Autriche ; législation foncière et homestead en Serbie.

Act Torrens; législation foncière en Tunisie; projéts de loi foncière en Algérie; projet de loi foncière en Nou- velle-Calédonie. Travail des congrès internationaux de la propriété foncière de !889 et !892, et travail de la Commission extra-parlementaire du cadastre: __.;, Sous.;.

Commission Juridique.

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PREMIÈRE PARTIE

SYSTÈ.ME GERMANIQUE

CHAPITRE PREMIER.

LA LÉGISLATION FONCIÈRE DE LA VILLE LIBRE DE BRÊME.

Cette législation foncière est d'une originalité curieuse.

Elle organise un système de crédit immobilier d'une simplicité remarquable et d'une grande sécurité. Le principe de publicité et le prin.cipe de légalité sont à- Brême les fondements des droits réels immobiliers. La législation foncière de Brême est constituée par les dis-

p~sitions combinées des lois du 3 juillet 1.86.0, du 1. ^eravril, du 10 juin et du 28 juin 1.8.76.

Depuis t834, à Brême, existe un registre dont un feuillet est affecté à chaque immeuble et contient la des- cription du bien-fonds, avec l'indication du nombre et du montant des Handfesten (lettre de gage) qui grèvent cet immeuble. Mais. ce registre ne_ saurait être considéré comme un livre foncier au sens strict du mot. Les feuil- lets doDt il se compose n'ont pas un caractère de per.., manence comme ceux du Grundbuch prussien.(V. p. 37), ils se renouvellent à chaque transfert de l'immeuble qui y est inscrit. D'un aut:re côté, le registre de la ville de Brême ne joue qu'un rôle accessoire, au point de vue. de la garantie des tiers acquéreurs et créanciers. Ce n'est pas l'inscription du transfert sur ce. registre qui opère

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le transfert de la propriété entre les parties et prouve, à l'égard des tiers, le droit de l'acquéreur, - c'est l' investiture accordée au nouveau possesseur par la Commis- sion. foncière, désignée' sous le nom de Erhe-und

Handfesten-Amt t. Cette Commission, délégation du

tri~unal d'appel de Brême, est chargée de tenir les livres fonciers, de créer les handfesten et de les annuler, d'exécuter les ventes forcées et de répartir le prix entre les créanciers ; elle concentre en ses mains tous les renseignements concernant la propriété foncière et tous - les aétes relatifs aux transmissions et aux engagements immobiliers. Les magistrats qui composent la Commis- sion ont un véritable rôle judiciaire et un droit de con- irôle et de vérification sur les actes qui leur sont soumis.

Suivant le législateur de la ville de Brême, toutes les ventes d'immeubles, même volontaires, se font publiquement. En cas de vente forcée, le procès-verbal d'ad- judication est remis à l'acheteur, et, s'il s'agit d'une vente à l'amiable, la transmission de propriété s'effectue par l'envoi en possession judiciaire (Lassung). Cette investiture, qui est prononcée par la Commission fon...:.

cière, est exigée pour la perfection du transfert, même entre les parties. _Dans l'intérêt des tiers, la loi de Brême veut que l'envoi Pn possession de l'acquéreur soit précédé d'une large publicité, exécutée d'office par la Commission foncière. Ainsi, la demande d'envoi en possession- présentée par l'acquéreur doit être publiée de semaine en semaine, à trois reprises différentes, dans les Bremer-Nachrichten, journal hebdomadaire du tribunal.

t E. Besson, op. cit .• p. 287.

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Par cette publication, les tiers qui auraient des droits à faire valoir à l'encontre du nouveau propriétaire, sont mis en demeure de se faire inscrire dans les trois mois qui suivent la première annonce.

- Le porteur d'une handfeste peut se dispenser de cette formalité, s'il a eu soin de faire prénoter son droit sur un· registre spécial.

Les oppositions faites avant l'expiration de ce délai sont inscrites sur l' Angabebuch3 registre des exceptions.

L'acquéreur doit faire tomber ces oppositions par un débat en justice, s'il y a lieu, ou consigner son prix aux mains de Ja Commission foncière, qui en effectue la ré- · partition entre les ayant-droit, et annule toutes les handfesten qui ont été délivrées à l'ancien propriétaire.

Après ces préliminaires, la Commission foncière pro- nonce l'envoi en possession de l'acquéreur. La date de cette investiture judiciaire est publiée dans les Bremer- Nachrichten. De ce jour, le titre de l'acquéreur est définitif et irrévocable; il défie toute revendication, ré- - solution, opposition ou prénotation quelconque.

De la handfeste.

L'instrument que la loi offre au propriétaire pour utiliser le crédit -de son imin'euble n'est pas l'hypothè- que; ce droit est inconnu dans la législation de la ville de Brème. Et le trait original de cette législation, c'est qu'elle a créé pour les immeubles un mode d'engagement calqué sur les principes du gage mobilier. A cet effet, on a imaginé de représenter le sol par un signe mobile, un tit:r:e écrit : au lieu de donner directement le sol en nantissemerit, on engage le signe qui le repré-

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sente. En outre, l'immeuble n'est pas ,figuré par un titre unique : ce titre on le découpe en

plu~ieurs,

repré- sentant chacun une fraction de la valeur du sol, de sorte que le débiteur peut ·n'utiliser què partiellement le. crédit de son fonds, ·éviter de l'anéantir par un seul engagement. Le signe représentatif de la valeur du sol, c'est la handfeste. Ce n'est point comme l'hypothèque ni même comme la dette foncière en Prusse (V. p. 44), un droit accessoire ou principal. La handfeste est proprement parler une chose sur laquelle on peut avoir un droit;

c'est une part divise de la valeur vénale d'un fonds ; ou 'comme dit M. Challamel, «c'est une part de l'immeuble, la repré'Sentation sensible, matérielle et _complète du bien-fonds considéré comme objet de gage ¹».

Tout propriétaire, régulièrement investi~ peut demander à la Commission foncière la création d'une ou plu·

sieurs handfesten. A cet effet, il adresse à la Commission foncière une demande qui doit être publiée dans les

« Bremer-Nachrichten }). Un délai de huit jours est accordé aux intéressés pour s'opposer à la délivrance des handfesten. Le requérant doit écarter les opposi- tions qui se produisent ~ans cet intervalle et, en outre, prouver son droit de propriété. Si aucune opposition n'est ·soulevée ou si le propriétaire rapporte la main- levée de celles qui se sont produites, les handfesten sont délivrées par la Commission jusqu'à concurrence du chiffre indiqué par le requérant. Chacun de ces titres fonciers, inscrit sur le registre qui y est destiné, contient le nom du propriétaire, la désignation de l'immeuble, le

t Étude sur le régime hypothécaire de la ville libre de Brème. Bulletin de la Société de législation comparée, 1878.

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montant de la somme pour laquelle la handf'este est émise, et ce qui est essentiel un numéro d'ordre. Ce numéro d'ordre résulte de l'indication, sur le titre même, du chiffre des handf'esten délivrées antérieure- ment. Si, par exemple, le propriétaire d'une maison veut créer des handf'esten pour 10,000 marcs, il prendra trois titres : l'un de 2,000 marcs, l'autre de B,OOO, le troisième de 3,000, et l'ordre s'établira entre eux de la façon suivante: sur la première handfeste de 2,000 marcs on écrira : handf'este de 2,000 mar~s, sans rien ajouter;

sur la deuxième : handf'este de v,OOO marcs après 2,000 marcs; sur la troisième: handf'este de 3,000 marcs après 7,000 marcs. De cette façon, chaque handf'este porte en elle la manifestation très claire de sa valeur et de son rang. Le titre répond de lui-même. Une ~and

j'este est rédigée ainsi :

« Handfeste de 3~000 marcs~ après 7~000 marcs.

« ·La _Commission foncière de Brême atteste par les présentes: que N ... a créé sur sonîmmeuble situé à M ...

une handf'este de 3,000 marcs. Les présentes lui sont remises à ce titre. Fait à Brême, le 2 mai 1.872. »

La handf'este fait foi de tout son contenu ; les mentions qu'elle comporte ne sauraient, grâce au principe de légalité, être critiquées, au détriment des tiers. Le créancier, auquel on présente une handfeste comme gage, est assuré que la chose est bien la propriété du débiteur, que la sûreté offerte n'est pas déjà la garantie d'un autre créancier, et qu'elle ne sera jamais primée par une autre sûreté, si ce n'est dans la mesure révélée par le titre même. Le droit du créancier nanti se trouve irrévocablement assis. Il n'y a qu'un élément indéter- miné, c'est la valeur totale de l'immeuble. Le proprié-

3

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taire est libre de l'apprécier à son gré et de demander autant de handf'esten qu'il le désire.· Mais comme so11 appréciation est forcément soumise au contrôle des créanciers, si la somme totale représentée par les titres est supérieure à la valeur de l'immeuble, toutes les handj'esten créées au-delà de. cette valeur seront impi- toyablement refusées par les prèteurs, et demeureront, sans emploi, entre les mains du propriétaire qui aura seulemenl payé des frais inutiles pour leur création.

Il est maintenant facile de saisir le mécanisme du crédit immobilier à Brème. ~e propriétaire qui veut emprunter remet l'une des handf'esten à titre de gage au créancier. Celui-ci aura donc, outre son droit per- . sonnel contre le débiteur, un droit de gage sur la lwnd- f'este,_ c'est-à-dire un droit réel sur la part d'immeuble qu'elle représente. M"ais il importe de remarquer que le droit ne dérive pas de la handf'este ; il s'exerce sur elle et par son intermédiaire sur l'immeuble lui-mème. Le droit ne résulte que de la constitution de gage ; ce qtii suppose l'existence d'une créance et la tradition réelle de la handf'este à titre de nantissement. La possession d'une handj'este à elle seule ne procure donc aucun droit. Celui qui dérohe une handf'este ne peut en tirer parti.

L'engagement des handf'esten résulte d'un contrat:.

Mais pour que ce contrat soit valable, il suffit d'un consentement quelconque, prouvé d'ailleurs par n'importe quel moyen ; aucune forme solennelle n'est requise. La créance que le gage garantit peut ètre attestée par écrit ou ne pas l' ètre ; on appliquera les règles du droit commun en matière de preuves. Quant au transfert du titre mème, il n'est pas nécessaire qu'un écrit en prouve la