CHAPITRE PREMIER.
LA LÉGISLATION FONCIÈRE DE LA VILLE LIBRE DE BRÊME.
Cette législation foncière est d'une originalité curieuse.
Elle organise un système de crédit immobilier d'une simplicité remarquable et d'une grande sécurité. Le principe de publicité et le prin.cipe de légalité sont à-Brême les fondements des droits réels immobiliers. La législation foncière de Brême est constituée par les
dis-p~sitions combinées des lois du 3 juillet 1.86.0, du 1. er avril, du 10 juin et du 28 juin 1.8.76.
Depuis t834, à Brême, existe un registre dont un feuillet est affecté à chaque immeuble et contient la des-cription du bien-fonds, avec l'indication du nombre et du montant des Handfesten (lettre de gage) qui grèvent cet immeuble. Mais. ce registre ne_ saurait être considéré comme un livre foncier au sens strict du mot. Les feuil-lets doDt il se compose n'ont pas un caractère de per.., manence comme ceux du Grundbuch prussien.(V. p. 37), ils se renouvellent à chaque transfert de l'immeuble qui y est inscrit. D'un aut:re côté, le registre de la ville de Brême ne joue qu'un rôle accessoire, au point de vue. de la garantie des tiers acquéreurs et créanciers. Ce n'est pas l'inscription du transfert sur ce. registre qui opère
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-le transfert de la propriété entre -les parties et prouve, à l'égard des tiers, le droit de l'acquéreur, - c'est l' inves-titure accordée au nouveau possesseur par la Commis-sion. foncière, désignée' sous le nom de Erhe-und
Handfesten-Amt t. Cette Commission, délégation du
tri~unal d'appel de Brême, est chargée de tenir les livres fonciers, de créer les handfesten et de les annuler, d'exécuter les ventes forcées et de répartir le prix entre les créanciers ; elle concentre en ses mains tous les renseignements concernant la propriété foncière et tous - les aétes relatifs aux transmissions et aux engagements immobiliers. Les magistrats qui composent la Commis-sion ont un véritable rôle judiciaire et un droit de con-irôle et de vérification sur les actes qui leur sont soumis.
Suivant le législateur de la ville de Brême, toutes les ventes d'immeubles, même volontaires, se font publi-quement. En cas de vente forcée, le procès-verbal d'ad-judication est remis à l'acheteur, et, s'il s'agit d'une vente à l'amiable, la transmission de propriété s'effectue par l'envoi en possession judiciaire (Lassung). Cette investiture, qui est prononcée par la Commission fon...:.
cière, est exigée pour la perfection du transfert, même entre les parties. _Dans l'intérêt des tiers, la loi de Brême veut que l'envoi Pn possession de l'acquéreur soit précédé d'une large publicité, exécutée d'office par la Commission foncière. Ainsi, la demande d'envoi en possession- présentée par l'acquéreur doit être publiée de semaine en semaine, à trois reprises différentes, dans les Bremer-Nachrichten, journal hebdomadaire du tri-bunal.
t E. Besson, op. cit .• p. 287.
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-Par cette publication, les tiers qui auraient des droits à faire valoir à l'encontre du nouveau propriétaire, sont mis en demeure de se faire inscrire dans les trois mois qui suivent la première annonce.
- Le porteur d'une handfeste peut se dispenser de cette formalité, s'il a eu soin de faire prénoter son droit sur un· registre spécial.
Les oppositions faites avant l'expiration de ce délai sont inscrites sur l' Angabebuch3 registre des exceptions.
L'acquéreur doit faire tomber ces oppositions par un débat en justice, s'il y a lieu, ou consigner son prix aux mains de Ja Commission foncière, qui en effectue la ré- · partition entre les ayant-droit, et annule toutes les handfesten qui ont été délivrées à l'ancien propriétaire.
Après ces préliminaires, la Commission foncière pro-nonce l'envoi en possession de l'acquéreur. La date de cette investiture judiciaire est publiée dans les Bremer-Nachrichten. De ce jour, le titre de l'acquéreur est définitif et irrévocable; il défie toute revendication, ré-- solution, opposition ou prénotation quelconque.
De la handfeste.
L'instrument que la loi offre au propriétaire pour utiliser le crédit -de son imin'euble n'est pas l'hypothè-que; ce droit est inconnu dans la législation de la ville de Brème. Et le trait original de cette législation, c'est qu'elle a créé pour les immeubles un mode d'engage-ment calqué sur les principes du gage mobilier. A cet effet, on a imaginé de représenter le sol par un signe mobile, un tit:r:e écrit : au lieu de donner directement le sol en nantissemerit, on engage le signe qui le
repré--·-
32-sente. En outre, l'immeuble n'est pas ,figuré par un titre unique : ce titre on le découpe en
plu~ieurs,
repré-sentant chacun une fraction de la valeur du sol, de sorte que le débiteur peut ·n'utiliser què partiellement le. crédit de son fonds, ·éviter de l'anéantir par un seul engage-ment. Le signe représentatif de la valeur du sol, c'est la handfeste. Ce n'est point comme l'hypothèque ni même comme la dette foncière en Prusse (V. p. 44), un droit accessoire ou principal. La handfeste est proprement parler une chose sur laquelle on peut avoir un droit;c'est une part divise de la valeur vénale d'un fonds ; ou 'comme dit M. Challamel, «c'est une part de l'immeuble, la repré'Sentation sensible, matérielle et _complète du bien-fonds considéré comme objet de gage 1 ».
Tout propriétaire, régulièrement investi~ peut deman-der à la Commission foncière la création d'une ou plu·
sieurs handfesten. A cet effet, il adresse à la Commission foncière une demande qui doit être publiée dans les
« Bremer-Nachrichten }). Un délai de huit jours est accordé aux intéressés pour s'opposer à la délivrance des handfesten. Le requérant doit écarter les opposi-tions qui se produisent ~ans cet intervalle et, en outre, prouver son droit de propriété. Si aucune opposition n'est ·soulevée ou si le propriétaire rapporte la main-levée de celles qui se sont produites, les handfesten sont délivrées par la Commission jusqu'à concurrence du chiffre indiqué par le requérant. Chacun de ces titres fonciers, inscrit sur le registre qui y est destiné, contient le nom du propriétaire, la désignation de l'immeuble, le
t Étude sur le régime hypothécaire de la ville libre de Brème. Bulletin de la Société de législation comparée, 1878.
montant de la somme pour laquelle la handf'este est émise, et ce qui est essentiel un numéro d'ordre. Ce numéro d'ordre résulte de l'indication, sur le titre même, du chiffre des handf'esten délivrées antérieure-ment. Si, par exemple, le propriétaire d'une maison veut créer des handf'esten pour 10,000 marcs, il prendra trois titres : l'un de 2,000 marcs, l'autre de B,OOO, le troisième de 3,000, et l'ordre s'établira entre eux de la façon suivante: sur la première handfeste de 2,000 marcs on écrira : handf'este de 2,000 mar~s, sans rien ajouter;
sur la deuxième : handf'este de v,OOO marcs après 2,000 marcs; sur la troisième: handf'este de 3,000 marcs après 7,000 marcs. De cette façon, chaque handf'este porte en elle la manifestation très claire de sa valeur et de son rang. Le titre répond de lui-même. Une ~and
j'este est rédigée ainsi :
« Handfeste de 3~000 marcs~ après 7~000 marcs.
« ·La _Commission foncière de Brême atteste par les présentes: que N ... a créé sur sonîmmeuble situé à M ...
une handf'este de 3,000 marcs. Les présentes lui sont remises à ce titre. Fait à Brême, le 2 mai 1.872. »
La handf'este fait foi de tout son contenu ; les men-tions qu'elle comporte ne sauraient, grâce au principe de légalité, être critiquées, au détriment des tiers. Le créancier, auquel on présente une handfeste comme gage, est assuré que la chose est bien la propriété du débiteur, que la sûreté offerte n'est pas déjà la garantie d'un autre créancier, et qu'elle ne sera jamais primée par une autre sûreté, si ce n'est dans la mesure révélée par le titre même. Le droit du créancier nanti se trouve irrévocablement assis. Il n'y a qu'un élément indéter-miné, c'est la valeur totale de l'immeuble. Le
proprié-3
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-taire est libre de l'apprécier à son gré et de demander autant de handf'esten qu'il le désire.· Mais comme so11 appréciation est forcément soumise au contrôle des créanciers, si la somme totale représentée par les titres est supérieure à la valeur de l'immeuble, toutes les handj'esten créées au-delà de. cette valeur seront impi-toyablement refusées par les prèteurs, et demeureront, sans emploi, entre les mains du propriétaire qui aura seulemenl payé des frais inutiles pour leur création.
Il est maintenant facile de saisir le mécanisme du crédit immobilier à Brème. ~e propriétaire qui veut emprunter remet l'une des handf'esten à titre de gage au créancier. Celui-ci aura donc, outre son droit per-. sonnel contre le débiteur, un droit de gage sur la lwnd-f'este,_ c'est-à-dire un droit réel sur la part d'immeuble qu'elle représente. M"ais il importe de remarquer que le droit ne dérive pas de la handf'este ; il s'exerce sur elle et par son intermédiaire sur l'immeuble lui-mème. Le droit ne résulte que de la constitution de gage ; ce qtii suppose l'existence d'une créance et la tradition réelle de la handf'este à titre de nantissement. La possession d'une handj'este à elle seule ne procure donc aucun droit. Celui qui dérohe une handf'este ne peut en tirer parti.
L'engagement des handf'esten résulte d'un contrat:.
Mais pour que ce contrat soit valable, il suffit d'un con-sentement quelconque, prouvé d'ailleurs par n'importe quel moyen ; aucune forme solennelle n'est requise. La créance que le gage garantit peut ètre attestée par écrit ou ne pas l' ètre ; on appliquera les règles du droit com-mun en matière de preuves. Quant au transfert du titre mème, il n'est pas nécessaire qu'un écrit en prouve la
remise volontaire. Le simple ~.:onsentement. suffit. Mais dans la pratique, l'engagement d'une handfeste est tou-jours accompagné d'un écrit portant reconnaissance de la dette, et pour sûreté de cette dette délivrance de la handfeste. C'est., par exemple, une reconnaissance ainsi conçue : << Je reconnais devoir à ,N... la somme de 3.000 marcs, 8 raison d'un prèt de mèrne somme, qu'il a consenti à mon profit. Pour garantir le paiement de cette dette, je lui remets une handfeste de 3,000 marcs sur ma maison X.:., etc. »
L'utilité de la handfeste n'est pas épuisée par un pre-mier engagement. Si la créance garantie vient à s' étein-dre, la handfeste retourne aux mains du propriétaire;
elle recouvre toute sa valeur d'engagement primitive et peut devenir l'objet d'un nantissement nouveau, la garantie d'un autre prêt. Le retour d'une handfeste entre les mains du propriétaire et son nouvel enga-gement ne sauraient ni augmenter ni diminuer les sûretés des autres créanciers handfestariques dont les droits sont fixés a priori par la place assignée à la hand-f'este, que la date de la créance ou de la remise du gage ne peut modifier. Les créanciers handfestariques demeurent donc immuablement cantonnés sur la part d'immeubles qui constitue le gage de ·chacun d'eux. En outre, le propriétaire est libre d'engager ses handf'esten dans l'ordre qui lui convient. Il a la faculté d'offrir d'abord une sûreté moindre et de réserver des garanties préférables pour l'avenir. Enfin, sa situation financière n'est jamai~ révélée aux tiers ; la création des hand-festen qui, seule est publique, ne prouve pas que le.
propriétaire ait emprunté; le registre par ailleurs ne dit pas si les handj'esten ont été effectivement engagées.
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-La création des handfesten a permis de réaltser, avant même que le besoin d'un emprunt se fasse sentir, tout le crédit d'un fonds. Le propriétaire a divisé son immeuble en valeurs de portefeuille. Mais ces valeurs ne peuvent servir de signes d'échange pour aliéner la pro-priété; elles sont seulement susceptibles de devenir l'objet d'un droit de gage. C'est le crédit foncier seul qui est mobilisé par l'assimilation du nantissement des im-meubles au gage mobilier. Ce mode particulier de mise en gage de la propriété foncière a pour conséquence de résoudre de la manière la plus simple le problème de la transmission facile des créances garanties par le sol. En effet, le droit réél conféré au prêteur étant assimilé à un droit mobilier se trouve tout préparé pour les procédés rapides de transmission. Le droit handfestarique suit le sort de la créance et se transmet comme elle sans autre formalité que la mise de la handfeste entre les mains du cessionnaire; ainsi, par exemple, si un commerçant veut engager une négociation, il souscrit un billet à ordre et le remet au créancier avec une handfeste_, sans qu'il y ait à remplir aucune formalité. Cela peut ~e passer à la Bourse ou dans le bureau du négociant, sans nul retard et sans nulle difficulté. La handfeste une fois en-gagée au profit d'un billet à ordre, circulera avec ce billet au profit des porteurs successifs qui auront à leur disposition l'immeuble lui-même réalisé dans le titre.
Les prêteurs, qui trouvent déjà dans le gage offert la plus grande sécurité, sont donc toujours assurés de re-couvrer leurs capitaux aussitôt qu'ils en opt besoin, en cédant leurs titres. La conséquence naturelle est une diminution très sensible du taux de l'intérêt t.
1 Les handfesten ne garantissent? avec le capital de la dette, qu'une
Ajoutons, en terminant, que tout gage légal, qu'il soit général ou spécial, passe, dans tous les cas, après les créances handfestariques (art. 1.33).
CHAPITRE Il.
LOIS PRUSSIENNES DU 5 MAI 1872.
Les lois du 5 mai 1872 sont au nombre de quatre, dont les deux premières, les plus. importantes, sont ainsi intitulées : i 0 loi sur l'acquisition de la propriété immo-bilière et sur les droits réels immobiliers; 2o loi sur les livres fonciers 1.
D'après les prescriptions de cette dernière loi, la tenue des livres fonciers est confiée à un juge, le juge conservateur, Grundbuchr·ichter 2 • C'est un membre du tribunal chargé de vérifier la capacité des parties et de contrôler la validité des actes dont l'inscription est demandP.e. Il exerce, dans la limite de ses attributions, une véritable magistrature, et ses décisions ont le carac-.
tère d'un jugement rendu en pr~mière instance. Au droit de contrôle qui lui vient, en sa qualité de juge, se lie
année d'intérêts à 5 °/0 • Les intérêts des années autres que la dernière année sont payés sur le prix de l'immeuble après toutes les créances handfestariques, et ce, dans l'ordre de préférence des créances elles-mêmes.
1 Voir la traduction et notes de M. Paul Gide, Annuaire de législation étrangère, 1873, p. 212.-J. Challamel, De la cession des créances hypo-thécaires, chap. vr, pp. 1/lo, 185.
2 Il est assisté d'un teneur de livres et d'un nombre suffisant de secré-taires et d'employés.
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-une responsabilité assez lourde. La loi le rend respon-sable de toute faute commise dans l'exercice de ses fonc-tions; c'est seulement en cas d'insolvabilité du grund-buchrichter que la partie lésée a un recours contre l'État.
Les livres fonciers contiennent, soit des feuilles réelles (Realfolien), soit des feuilles personnelles (Personalfo-lien). D'après le premier système, chaque immeuble a son feuillet spécial, ·où il est désigné par le numéro qu'il occupe sur le plan cadastral, de sorte qu'il y ait toujours une concordance étroite entre le cadastre et les livres fonciers. Le cadastre permet de vérifier l'état physique des propriétés et sert de base certaine à la répartition de l'impôt; le livre foncier fait connaître l'"état juridique des fonds, assure toute sécurité aux transactions immo-bilières. Le feuillet spécial de l'immeuble est divisé en plusieurs parties ; il comprend un chapitre et trois sec-tions. On y trouve d'abord tous les renseignements rela-tifs à l'immeuble : désignation, nature, contenance, nu-méro de la parcelle au cadastre, revenu "imposable ou valeur locative ; charges perpétuelles et prestations di-verses grevant le fonds,· les restrictions au droit de propriété, les divers droits réels assis sur l'immeuble, notamment lss hypothèques et les « dettes foncières » ; ensuite les renseignements relatifs au propriétaire : son état civil, la date de son investiture; enfin, la section troisième du feuillet les inscriptions des « dettes
fonciè-res >> et des hypothèques, ainsi que les différentes
mo-difications subies par elles.
Dans les circonscriptions où le morcellement est exces-sif, le système des feuilles personnelles (Personalfolien) est seul appliqué. Ce qui carad.érise ce système, c'est
l'attribution à chaque propriétaire d·'un folio distinct, sur lequel sont réunis tous les immeubles qui lui appar-tiennent dans le ressort du bureau foncier, avec leur description cadastrale, ainsi que la mention des trans-ferts et constitutions de droits réels auxquels ils donnent lieu (2e loi, art. 1-16).
Théoriquement, ce mode de publicité est inférieur à celui des Realf'olien, puisqu'il ne fait apparaître l'im-meuble qu'au second pl.a? et ne présente pas, d'une manière synthétique, la généalogie juridique cie chacun des fonds de terre inscrits sur les Personalien. A ce point de vue, il semble se rapprocher du système fran-çais des répertoires individuels. Mais cette analogie n'est qu'apparente. Isolées du cadastre, n'ayant pour base que le nom du grevé, dépourvues de force pro-bante, le& énonciations de ces répertoires hypothécaires ne peuvent jamais fournir, par elles-mêmes, un aperçu complet et exact de la situation matérielle et juridique d'un immeuble déterminé. En Prusse, au contraire, grâce aux renvois établis entre le cadastre et les indica-tions du Personalf'olien, il est toujours permis'de re-trouver l'immeuble cherché, directement, sans se préoc-cuper du nom du propriétaire. Les investigations y sont peut-être moins promptes que dans les livres fonciers qui ouvrent un chapitre à chaque immeuble, mais elles sont tout aussi sûres. C' e&~t surtout par ce caractère de certitude dans les recherches que le système de Perso-nalf'olien se distingue de la publicité du droit français 1•
Le système le plus parfait en théorie est évidemment celui rles feuillets réels, mais en pratique les deux
sys-1 Em. Besson, op. cit., p. 260.
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-tèmes ont la même valeur, et les tiers n'éprouvent aucune difficulté à connaître l'état juridique d'un immeuble ins-crit sur un Personalfolium. En effet, chaque livre fon-cier est accompagné d'un registre des parcelles (Parcellen register) qui contient l'énumération de toutes les parcelles d'après leur numéro cadastral, et qui renvoie, pour chaque immeuble, à la page ou à l'article correspondant du livre foncier. De plus~ chaque commune a son registre spécial, il n'est donc pas à cr_aindre que le nombre des parcelles réunies sur un même feuillet soit trop consi-dérable. Supposons qu'une personne veuille se faire concéder une hypothèque sur une parcel]e située dans la commune de X., ou qu' e1le désire en acquérir la pro-priété. Pour s'assurer que l'aliénateur est le véritable propriétaire, elle se présentera au bureau foncier de l'ar-rondissement dans lequel l'immeuble est situé. Le juge, qui est chargé de la tenue des registres, le priera d'in-diquer, sur le cadastre de la commune, le numéro de la parcelle en question. Il ouvrira, à ce numéro, le registre des parcelles, qui lui désignera le feuillet du livre
-tèmes ont la même valeur, et les tiers n'éprouvent aucune difficulté à connaître l'état juridique d'un immeuble ins-crit sur un Personalfolium. En effet, chaque livre fon-cier est accompagné d'un registre des parcelles (Parcellen register) qui contient l'énumération de toutes les parcelles d'après leur numéro cadastral, et qui renvoie, pour chaque immeuble, à la page ou à l'article correspondant du livre foncier. De plus~ chaque commune a son registre spécial, il n'est donc pas à cr_aindre que le nombre des parcelles réunies sur un même feuillet soit trop consi-dérable. Supposons qu'une personne veuille se faire concéder une hypothèque sur une parcel]e située dans la commune de X., ou qu' e1le désire en acquérir la pro-priété. Pour s'assurer que l'aliénateur est le véritable propriétaire, elle se présentera au bureau foncier de l'ar-rondissement dans lequel l'immeuble est situé. Le juge, qui est chargé de la tenue des registres, le priera d'in-diquer, sur le cadastre de la commune, le numéro de la parcelle en question. Il ouvrira, à ce numéro, le registre des parcelles, qui lui désignera le feuillet du livre