Structure du parc de logements sociaux

7.1.1 Une offre locative sociale principalement localisée dans les pôles littoraux, soumis à la loi SRU Afin de déterminer le nombre de logements sociaux dans les communes de la CAPB, un croisement entre les sources RPLS 2017 (Répertoire du parc locatif social) et les inventaires SRU des communes concernées a été réalisé. Selon ces sources, la communauté d’agglomération du Pays Basque comptait plus de 19 000 logements locatifs sociaux en 2017, soit environ 13% de son parc de logements.

Avec près de 7 000 logements sociaux, soit environ 27% de son parc de logements, la commune de Bayonne concentre plus d’un tiers (36%) de l’offre locative sociale de l’agglomération du Pays Basque. Il s’agit également de la seule commune qui dispose d’au moins 25% de logements sociaux parmi son parc de résidences principales et n’est donc pas soumise aux objectifs de rattrapage fixés par la loi SRU.

Parmi les 16 communes de la communauté d’agglomération du Pays Basque qui comptent plus de 3 500 habitants et sont donc soumises à la loi SRU, 3 d’entre elles ont été exemptées de leurs obligations pour la période 2017-2019 car elles sont insuffisamment reliées aux bassins d’activités et d’emplois par les services de transports en communs. Il s’agit de :

- Saint-Pée-sur-Nivelle (depuis 2013) - Cambo-les-Bains (depuis 2017) - Hasparren (depuis 2017).

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Les pôles territoriaux qui dénombrent le plus de communes soumises à la loi SRU présentent une part plus importante de logements sociaux parmi les résidences principales que les autres PT de la CAPB.

Bien que non soumis aux obligations légales de construction de logements sociaux, certains pôles territoriaux du Pays Basque Intérieur disposent toutefois de plus de 200 LLS comme dans le Pays d’Hasparren ou encore en Soule-Xiberoa.

Nombre et taux de logements sociaux dans les communes de la CAPB en 2017

Source : SRU & RPLS 2017 – Traitement : FGn Conseil

Nombre et taux de logements sociaux dans les communes de la CAPB en 2017

Source : SRU & RPLS 2017 – Traitement : FGn Conseil

Nombre et taux de logements sociaux dans les pôles territoriaux de la CAPB en 2017

Source : SRU & RPLS 2017 – Traitement : FGn Conseil

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7.1.2 Une prépondérance de logements PLUS, à l’image de la Nouvelle-Aquitaine

La grande majorité (83%) des logements sociaux de la communauté d’agglomération du Pays Basque ont été réalisés à l’aide de financement de type PLUS, à l’image des pratiques locales et régionales.

Certains pôles territoriaux tels que Garazi-Baigorri, Nive-Adour ou encore Soule-Xiberoa disposent d’une proportion plus importante de logements sociaux de type PLAI, même s’il s’agit de volume relativement faible : 95 logements PLAI en Nive-Adour, 26 en Soule et 10 en Garazi-Baigorri.

Cette part plus importante de logements PLAI (logements très sociaux) traduit le choix de certaines communes telles que Lahonce, Mouguerre, Villefranque ou encore Chéraute (Cf. Annexe) de disposer d’un parc très social dans leur commune.

7.1.3 Un parc locatif social complété par une offre de logements communaux conventionnés Comme le montre la carte ci-après, un grand nombre de

communes ne disposant pas de logements locatifs sociaux ou dont le parc social est relativement restreint détiennent un ou plusieurs logements communaux conventionnés afin de répondre aux situations d’urgences ou de proposer un logement aux ménages précaires de la commune. A l’échelle de la CAPB, une étude réalisée par l’AUDAP pour le compte du CD64 a recensé près de 400 logements sociaux communaux conventionnés en 2018.

Les pôles territoriaux d’Amikuze (97 logements communaux), Soule-Xiberoa (90 logements) et Garazi-Baigorri (87 logements) sont les territoires de la CAPB qui disposent du parc de logements communaux le plus important de l’agglomération du Pays Basque. Ces trois pôles rassemblent à eux seuls 70%

des logements communaux conventionnés de l’agglomération.

Le détail du nombre de logements par commune est disponible en annexe.

Nombre de logements communaux conventionnés en 2018

Source : Etude AUDAP – Traitement : FGn Conseil

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7.1.4 Typologie des logements

Le parc locatif social de la communauté d’agglomération du Pays Basque est composé au 2/3 de logements familiaux (T3 et T4), à l’image du parc social des Pyrénées-Atlantiques (67% de T3 et T4) et de celui de la Nouvelle-Aquitaine (63% de logements T3 et T4). Ces typologies de logements sont sur-représentées dans le parc social, au regard de la typologie de l’ensemble des logements de la CAPB, puisque les T3 et T4 représentent « seulement » 50% du parc de logement de l’agglomération contre 66% du parc social.

Cette sur-représentation des T3 et T4 est compensée par un taux très faible de grands logements (5 pièces et +) qui ne réprésentent que 6% du parc locatif social contre 22% de l’ensemble des logements de l’agglomération. Ce faible taux de grands logements parmi le parc social s’explique par la prépondérance de logements sociaux en immeubles collectifs, qui sont généralement plus petit que les maisons individuelles.

A l’inverse, le taux de petits logements (T1 et T2) est similaire entre le parc social et le parc privé de la CAPB, avec environ 30% de petites typologies. Ces logements qui accueillent le plus souvent des jeunes couples ainsi que des ménages de 1 personne sont sur-représentés dans la CAPB au regard de la situation départementale (25%) et régionale(23%).

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plana 7.1.5 Un parc social récent et énergétiquement performant

La période de construction du parc de logements sociaux va à rebours de ce qui est observable dans le reste du parc de logements. Alors que dans l’ensemble du parc, seul 1/3 des logements a été construit après 1990, la CAPB dispose d’un parc social relativement récent dans lequel plus de la moitié des logements a été construit après 1990 (51%) et 23% sont postérieurs à 2010.

C’est d’ailleurs dans cette période très récente (2010-2016) qu’un effort important de construction de logements sociaux a été réalisé ans les communes de la CAPB et plus particulièrement dans certaines communes des pôles territoriaux de Nive-Adour, du Sud Pays Basque ou encore d’Errobi (Cf. détail en annexe). Alors que 14% des logements sociaux de la Nouvelle-Aquitaine ont été construits au cours des 6 dernières années, ils sont 33% en Nive-Adour ou 28% dans le Sud pays Basque.

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Cette forte proportion de logements sociaux construits ces dernières années s’explique à la fois par la dynamique démographique qui a favorisé la construction de logements sociaux, ainsi que par la stratégie offensive de certaines communes au regard des obligations légales ou recommandations adoptées (fort pourcentage de logements sociaux dans les secteurs de mixité sociale, objectifs élevés dans les PLH adoptés…).

La construction récente d’une grande partie du parc de logements sociaux permet à celui-ci de présenter de très bonnes performances énergétiques. 69% des logements de la CAPB sont en classe énergétique A, B ou C selon la méthode des DPE. A l’échelle régionale, on ne compte que 41% de logements sociaux dans cette situation.

A l’inverse, seuls 3% des logements sociaux présentent une étiquette énergie allant de « E à G », ce qui représente 491 logements aux performances énergétiques mauvaises, dont une majorité (430 logements) classés en catégorie E. Il faut toutefois noter que près de 15% du parc de logements sociaux n’a pas fait l’objet de diagnostic de performance énergétique.

Ces bonnes performances énergétiques du parc de logements sociaux de la CAPB cachent de fortes disparités entre les pôles territoriaux. Certains territoires comme Amikuze, Garazi-Baigorri ou encore le Pays d’Hasparren présentent un taux important de logements sociaux susceptible d’exposer leurs locataires à des situations de précarité énergétique. Bien que portant sur des volumes relativement faibles (28 logements E à G en Amikuze, 24 dans le Pays d’Hasparren), des interventions de la part des bailleurs sociaux et des collectivités pourraient être envisagées afin d’améliorer le confort thermique de ces logements.

7.1.6 Bailleurs sociaux du territoire

Le parc locatif social de la communauté d’agglomération du Pays Basque se répartit entre 13 bailleurs sociaux. Toutefois, deux d’entre eux, HSA (Habitat Sud Atlantique) et l’Office 64 de l’Habitat détiennent plus de 2/3 (72%) du parc de logements sociaux de l’agglomération.

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Cette répartition globalement équilibrée entre les deux principaux bailleurs sociaux de l’agglomération cache une forte spatialisation de leur intervention, issue de l’histoire de ces bailleurs. Alors qu’HSA, qui a fusionné avec l’OPH de Bayonne en 2011 est principalement implanté dans l’ex pôle territorial de la Côte Basque Adour, où il gère 50% des logements sociaux (ce qui représente 85% de son parc dans la CAPB), l’Office 64 est majoritaire dans l’ensemble des autres pôles territoriaux de l’agglomération du Pays Basque.

Au sein même de ces pôles, certaines communes présentent des spécificités en ne faisant pas majoritairement appel aux principaux bailleurs de l’agglomération. C’est par exemple le cas de la ville de Biarritz, pour laquelle la majorité des logements est gérée par le bailleur Erilia (Cf. Annexe).

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