La constitution d’une base foncière, support du futur volet foncier du PLH

Une méthode en 3 étapes, adaptée au territoire :

1ère étape : constitution des 1^ers traitements et supports sous SIG

Prise en compte des « zonages » des POS et PLU en vigueur mais également des éléments d’orientation (OAP) et de grands projets (ZAC, …)

Identification des espaces prioritaires d’action des collectivités, à partir des outils mobilisés (ER pour logements, servitudes de mixités sociales - SMS) mais également des périmètres définis (PAPAG, …) et des conventions avec l’EPF ;

Prise en compte des contraintes et des risques identifiés en matière de glissements de terrain et d’inondabilité /

ruissellement (PPRI), des périmètres de protection du patrimoine « urbain » (AVAP, ZPPAUP, bâti classé, …) et « naturel » (ZNIEFF, Natura 2000, espace de biodiversité, zones humides, …), de la Loi Montagne.

Objectif : Identifier l’ensemble des gisements fonciers, en zones U et AU/NA, encore disponibles ou partiellement bâtis (y compris les potentialités de redécoupage parcellaire).

2ème étape : confrontation des résultats avec la réalité de terrain

- Visite de l’ensemble des communes, des espaces et gisements pré-identifiés ;

- Validation, ajout ou suppression de certaines potentialités foncières au regard du terrain.

Objectif : « consolider » et qualifier les potentiels fonciers pré-identifiés avant de rencontrer les communes.

3ème étape : rencontres avec les 35 communes des zones B1 et B2 ainsi que les chefs-lieux de canton des zones C pour la réalisation des entretiens individuels - Échange sur les gisements et potentialités pré-identifiés et relevés ;

- Échange sur les intentions supposées des propriétaires, la volonté de la commune concernant la mise en marché de ces fonciers et le développement de projets ;

- Discussion sur le document d’urbanisme et ses outils, les objectifs de mixité sociale.

Échanges et compléments avec les autres communes lors des rencontres en pôles

Objectif : consolider et valider les gisements fonciers potentiels avec le regard des communes, intégrer les

Pays PLH

L’échange avec les communes n’a pas consisté dans l’établissement d’une « liste de courses » mais dans la confrontation des regards et le croisement des potentialités relevées.

En mettant en exergue une réelle expertise quant à l’identification des fonciers potentiels et à l’évaluation des sorties opérationnelles (en lien avec les marchés, les risques de mutabilité du tissu pavillonnaire, …), les échanges ont été constructifs et ont permis à certaines communes de revoir leurs approches et orientations.

6.2.2 L’inscription d’une qualification complète des gisements potentiels y compris dans les espaces déjà bâtis

La base de données constituée sur les potentialités foncières tient compte :

- De la situation (zonage, règles, …) et de l’état d’avancement des documents d’urbanisme en cours de révision / modification ;

- Des réflexions et orientations de projets à court, moyen et long terme ; - Des risques, difficultés et des points de blocages identifiés ;

- Des éléments d’occupation, d’usage, de destination et d’état constitués lors du relevé terrain.

Ainsi, la base de données foncières, constituée pour le volet foncier du PLH, intègre des gisements fonciers potentiels de type « terrains nus pour la construction de logements neufs » mais également de type

« renouvellement urbain », constitués de « bâtis anciens délaissés et mutables » et de « friches », pouvant potentiellement accueillir de nouveaux projets de constructions.

A ce titre, lors des rencontres avec les communes, certains sites ont été évoqués plus particulièrement, tels que des demeures anciennes représentant un enjeu patrimonial, d’anciens équipements ou des bâtis liés à d’anciennes activités agricoles en proximité de cœur de bourg.

Les échanges avec les communes ont souligné la prise de conscience de l’importance du potentiel («

résiduel ») demeurant au sein des quartiers pavillonnaires, sous forme de dents creuses ou de possibles

« redécoupages parcellaires ». Ils ont également porté sur l’identification d’espaces valorisables par la mutation de bâtis anciens le long des principaux axes de desserte mais également en frange des bourgs.

Ainsi, l’approche foncière induite par la démarche PLH, a alimenté la réflexion des communes sur les possibilités et les modes de faire permettant à terme, le développement d’opérations au sein des espaces centraux anciens mais également en franges des tissus pavillonnaires et sur la nécessité d’une anticipation par la maîtrise de ces espaces.

Pays PLH

6.2.3 Une qualification confortée par l’application d’une typologie foncière intégrant des éléments de capacités et de temporalité

 La typologie foncière retenue

L’ensemble des potentialités foncières relevées a été qualifié dans la base SIG, selon une typologie foncière qui permet de répondre à 4 objectifs : 1. Mieux caractériser le type de fonciers dont se compose le territoire Par exemple, définir des objectifs de « renouvellement urbain » implique de mesurer en amont la réalité de ce potentiel.

De même, il importe de distinguer les potentialités inscrites en « dents creuses » dans les zones urbanisées et celles découlant d’une future

« urbanisation future » (à aménager et à viabiliser).

2. Mieux caractériser les potentialités foncières d’un point de vue opérationnel

Par exemple, la mise en œuvre d’une opération en « dent creuse » au sein d’une zone urbanisée ne nécessite pas le même type d’outil et d’effort qu’une opération au sein d’une grande zone d’urbanisation future, nécessitant des aménagements conséquents. De même, une potentialité inscrite en plein cœur de bourg et étendue sur plus de 3.000 m² révèle une opérationnalité plus facile et économiquement plus intéressante qu’une parcelle excentrée de moins de 1.000 m².

3. Anticiper sur les logiques à venir

Notamment sur les possibilités de redécoupage parcellaire induites par l’évolution des pratiques et des marchés (réduction des tailles de terrains à bâtir)

4. Mesurer les « réserves foncières » constituées par les collectivités, leur anticipation des besoins fonciers (habitat mais également économie et équipement) à venir

Parmi ces potentialités foncières, ont été intégrés les fonciers portés par l’EPFL du Pays Basque. De même, les fonciers maîtrisés par l’Agglomération et les communes ont été instruits dans la base foncière du PLH.

 Les éléments complémentaires pris en compte

L’approche des potentialités foncières et leur qualification, ne peut être détachée des questions de marchés et des pratiques en matière de production de logements neufs. En effet, les contextes de marchés peuvent influencer :

- le rythme des mutations foncières au sein d’un territoire, lorsqu’il est sous pression (par exemple concernant les terrains à bâtir disponibles) ;

- la faisabilité d’opérations de revalorisation foncière, par l’évolution des prix de vente escomptés en neufs, par l’apport d’investisseurs et d’acquéreurs extérieurs au territoire dynamisant le marché.

Pays PLH

Par ailleurs, la présence d’une diversité d’acteurs (promoteur, aménageur, constructeur, bailleur, …) souligne l’attrait d’un territoire pour le développement de nouveaux logements en accession à la propriété, et/ou à la location mais également la diversité des types de programmes envisageables.

L’analyse des programmes immobiliers récents et en cours et leur complexité, témoignent de la capacité des acteurs immobiliers à porter des volumes de logements plus ou moins importants et à les commercialiser sur des temps plus ou moins courts ou longs.

Les pratiques et les modes de faire usités apportent également un éclairage sur les temporalités réalistes pour les projets et les articulations nécessaires entre acteurs privés et publics.