Un enjeu de meilleure connaissance du parc en copropriété et de ses besoins en accompagnement public . 146

Selon la source Filocom 2015, 48% des logements de la CAPB sont en copropriété.

Au-delà de la réhabilitation des copropriétés dégradées, le repérage et l’accompagnement des copropriétés

« fragiles », c’est-à-dire ayant des difficultés à faire face y compris au paiement des charges courantes, est devenu un enjeu majeur des politiques publiques, comme en témoigne le développement récent par l’Anah des dispositifs « VOC » (Veille et observation des copropriétés) et « POPAC » (Programme opérationnel de prévention et d’accompagnement des copropriétés fragiles).

Ce parc en copropriété est aujourd’hui encore peu connu des pouvoirs publics : par exemple, il n’existe pas encore d’observatoire des copropriétés, et aucune action spécifique préventive (VOC, POPAC) ou curative (OPAH « copropriété » ou « plan de sauvegarde ») n’a été entreprise. Cela témoigne qu’aucune copropriété en grande difficulté n’a été identifiée à ce jour.

Néanmoins, selon la méthode statistique Anah/Ministère du Logement, qui a tendance à surestimer les difficultés (cf. infra), 5 297 copropriétés de la CAPB présenteraient potentiellement des signes de fragilités, soit 55% des copropriétés.

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Programme Local de L’Habitat Bizilekuen

tokiko plana

Sur la CAPB, il y a donc en enjeu fort d’amélioration de la connaissance de ce parc, de ses fragilités potentielles ou avérées, afin d’intervenir le plus amont possible avant que la résorption des difficultés ne devienne lourde et coûteuse pour les ménages concernés comme pour les pouvoirs publics (Anah, collectivités, partenaires).

C’est pourquoi la CAPB a lancé, début 2019, une étude avec ces objectifs spécifiques.

La cartographie suivante montre que la plus grande partie de ces copropriétés est située dans les pôles territoriaux de Côte Basque Adour (2.646 copropriétés) et Sud Pays Basque (1.905 copropriétés).

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Précisions concernant la méthode de l’Anah et du Ministère du Logement de pré-repérage des copropriétés potentiellement fragiles :

8.9 Une longue tradition d’intervention publique dans le domaine du parc privé ancien, portée ces dernières années par le Conseil départemental et l’ACBA délégataires des aides de l’Anah … Afin d’accompagner l’amélioration du parc de logements, la ville de Bayonne, l’ancienne agglomération ACBA, les anciennes Communautés de communes du Pays Basque Intérieur ainsi que le Département des Pyrénées-Atlantiques s’investissent depuis plusieurs années dans des dispositifs permettant de mobiliser les aides de l’ANAH :

- Des PIG (Programme d’intérêt général) qui, sur un territoire au périmètre défini, permettent l'amélioration des conditions d'habitat, pour les logements de plus de 15 ans, via des subventions de l’Anah, des collectivités et de leurs partenaires ;

- Des OPAH-RU (Opération programmée d’amélioration de l’habitat - renouvellement urbain) qui permettent de traiter spécifiquement les territoires urbains confrontés à de graves dysfonctionnements urbains et sociaux, nécessitant, en sus des incitations et du programme d’actions d’accompagnement propres à toute OPAH, la mise en place de dispositifs d’intervention lourds. Ces dispositifs font, notamment, appel à des interventions foncières et immobilières et à des outils coercitifs de droit public (traitement de l’insalubrité, démolitions, actions foncières, sous déclaration d’utilité publique (DUP) ou non…), en appui du projet urbain et social volontariste ; - Des opérations d’amélioration de l’habitat ont également été menées avant 2011 dans les anciennes

communautés de communes du Pays Basque Intérieur, notamment des OPAH de Revitalisation Rurale (OPAH RR) qui ont vocation à traiter spécifiquement, dans un cadre intercommunal, les territoires ruraux confrontés à des phénomènes de dévitalisation se traduisant, notamment par des déséquilibres démographiques et de niveau de revenus, ainsi que par des conditions d’habitat inadaptées aux besoins.

Ainsi depuis 2011, 7 programmes d’amélioration de l’habitat ont été mis en œuvre dont 2 qui sont actuellement opérationnels, le PIG de la CAPB et l’OPAH-RU du centre ancien de Bayonne.

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8.10 ... intervention qui a permis des résultats significatifs, en particulier concernant l’amélioration des logements des propriétaires occupants (adaptation et énergie). Une activité

« bailleurs privés » plus restreinte et concentrée sur l’ex ACBA

Entre 2011 et 2017, ces différents dispositifs ont permis la réhabilitation de 1868 logements, dont 1537 logements de propriétaires occupants et 331 logements de propriétaires bailleurs.

On remarque une montée en puissance du nombre de logements propriétaires occupants réhabilités entre 2011 et 2014 avec un pic en 2014 (289 logements réhabilités). Puis le rythme s’est stabilisé autour de 250 logements PO réhabilités par an. Concernant les logements PB réhabilités, le rythme annuel est d’environ 47 logements, avec un point culminant en 2011 où 73 logements avaient pu être réhabilités. Cela s’explique notamment par le changement de règlementation de l’Anah, qui avant 2011 était plus fortement tournée vers la réhabilitation des logements des propriétaires bailleurs.

À l’échelle des pôles territoriaux, on constate que Côte Basque Adour connait la plus grande dynamique de réhabilitation aussi bien en PO qu’en PB. Cela est tout naturellement dû au fait que cette ancienne agglomération a mis en place dès 2012 un PIG. De plus, la ville de Bayonne a bénéficié de 2 OPAH-RU sur son centre ancien. Parmi les autres pôles qui se démarquent, on retrouve ceux de Soule-Xiberoa et de Sud Pays Basque avec chacun presque 300 logements réhabilités entre 2011 et 2017.

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Le taux potentiel d’impact des politiques publiques est constitué du rapport entre le nombre de logements réhabilités et le nombre de logements qui pourraient faire l’objet de travaux de réhabilitation compte-tenu de leurs périodes de construction, classements cadastraux et occupation. Il est ainsi considéré que les logements potentiellement dégradés selon leur classement cadastral, construits avant 1975 et occupés par des ménages à revenu(s) modeste(s) ont moins de chance d’avoir été réhabilités et présentent potentiellement des enjeux de réhabilitation énergétique.

En s’intéressant au taux potentiel d’impact de la réhabilitation énergétique dans les logements de propriétaires occupants, on s’aperçoit que ce dernier concernerait 2,3% des logements susceptibles de nécessiter des travaux de ce type. On remarque également qu’il est légèrement inférieur au taux national (3,5%). Ce taux d’impact reste théorique car certains ménages ont pu réaliser des travaux à leur domicile sans pour autant avoir déclaré ces derniers en mairie. Ils n’ont alors pas fait l’objet d’une mise à jour de leur classement cadastral et apparaissent toujours en catégorie 5 à 8¹⁷.

Nb de logements PO réhabilités dans le cadre de travaux liés à la précarité

énergétique entre 2011 et 2017

Nb de PO Anah résidant dans un logement construit avant

1975 et en CC 5 à 8

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Si l’on utilise la même démarche avec le taux potentiel d’impact des travaux liés à l’autonomie dans les logements de propriétaires occupants, on note cette fois un taux de 6,2% à l’échelle de l’agglomération. Ce taux est plutôt satisfaisant car supérieur de 2 points au taux national.

Nb de logements PO réhabilités dans le cadre de travaux liés à

l’autonomie entre 2011 et 2017

Nb de PO Anah +75 ans résidant dans un logement construit avant

1975 et en CC 5 à 8

Le graphique ci-dessous permet de voir que la majeure partie des travaux réalisés, sur des logements de propriétaires occupants, concerne le maintien à domicile ainsi que la précarité énergétique.

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Nb de locataires privés résidant dans un log en état "médiocre" ou

"mauvais" (Majic 2017)

Nb de logs. vacants (1767 bis 2018) et en état

Enfin, ce graphique montre que la plupart des logements PB réhabilités sont situés dans le pôle territorial de Côte Basque Adour.

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