Des communes qui souhaitent maintenir le développement de nouveaux projets en aménagement

Au sein du littoral mais également dans le rétro-littoral, de nombreuses communes ont initié des zones d’aménagement organisées permettant le développement de programmes de logements à prix contenus et amenant une diversité et une mixité plus importante du logement. Ces projets d’aménagement organisé, bien souvent d’initiative publique, ont permis de répondre jusqu’à présent au cœur de la demande, en raison de prix contenus et encadrés (grâce à une maîtrise foncière publique anticipée).

Le territoire, avec l’aide de ses partenaires (EPF L et autres), souhaite poursuivre le développement et l’engagement de projets de ce type. Comme les acteurs privés, il fait face à une difficulté croissante d’accès au foncier et au renchérissement des prix du foncier. Ces tensions amènent les opérations à s’inscrire dans des niveaux de prix des logements plus élevés (voire pour certaines opérations privées, très élevés).

Ainsi, les derniers projets d’aménagement organisé ont de plus en plus de mal à maintenir un prix de sortie accessible et admissible pour les jeunes couples et familles du Pays Basque. Lors des rencontres, les professionnels ont souligné l’importance de cette offre en aménagement public organisé et de la poursuite d’une maîtrise foncière publique en amont, pour le maintien de logements à prix abordables et accessibles pour la demande locale (jeune, personnes âgées, couples, …).

6.3.5 Des projets complexes en centre ancien et en renouvellement urbain qui doivent trouver de nouveaux équilibres

La problématique de reconquête des centres anciens est l’une des plus partagées à l’échelle du grand territoire du Pays Basque. On retrouve cette problématique dans les communes du littoral, du rétro-littoral et du Pays Basque Intérieur. Si la problématique est partagée, les possibilités et les modes de faire sont différents.

Dans les territoires littoraux

Les prix de marché élevés accroissent les capacités d’intervention et permettent désormais d’équilibrer les surcoûts des opérations de renouvellement : en démolition-reconstruction ou en acquisition-amélioration. Cette production participe à rebours aux renchérissements des prix de sortie des logements.

Si les professionnels soulignent l’existence d’une clientèle

Pays PLH

projets, le marché n’est pas suffisant pour absorber les surcoûts liés à la libération des locaux et des logements, les travaux de démolition et de dépollution nécessaires, voire les éventuels accompagnements de relocalisation économique et de relogement des personnes.

Les complexités foncières accrues mettent à mal la péréquation, au sein d’une même opération, entre logement social et logement libre (en accession). Cette compensation par le renchérissement des prix de sortie de l’accession libre, aboutit parfois à des différences de valorisation très importantes entre les deux destinations, pouvant générer ultérieurement des tensions dans la vie de la résidence.

Lors de nos entretiens avec les professionnels, privés comme publics, cette difficulté de la gestion de la mixité dans le montage des opérations, au sein d’un marché foncier tendu, a émergé à plusieurs reprises. Pour certains acteurs, le retour à la constitution d’une opération sociale en maitrise directe par les bailleurs, avec une gestion séparée (et un foncier dissocié), est parfois préférable à un montage en VEFA amenant une mixité à la cage d’escalier ou au sein d’un même immeuble.

Dans le rétro-littoral

Les conditions de marchés sont également réunies pour la réalisation d’opération en renouvellement urbain et la revalorisation d’espaces centraux anciens. Ces conditions sont parfois meilleures en raison d’un foncier plus accessible en prix et de perspectives de sortie plus adaptées aux capacités des ménages locaux.

Pour autant, ces projets qui bénéficient souvent d’une amélioration des équipements et des espaces publics, sont également sensibles aux choix opérés concernant la mixité et l’articulation des différentes natures (financement) de logements, y compris pour des projets dits « intergénérationnels ».

Les dernières expériences et échanges avec les professionnels et les communes ont souligné la difficulté à bien « doser » la mixité et à limiter les risques de blocages issus d’un déséquilibre entre locataires et propriétaires occupants.

Dans le Pays Basque Intérieur

Lors des rencontres avec les communes du Pays Basque Intérieur et au sein des pôles correspondants, la question des centres anciens et de la rénovation des logements anciens est fortement ressortie. Limitées par l’absence de possibilités de constructions nouvelles, confrontées à la vacance, au délaissement et au défaut de volonté de vendre des propriétaires privés, certaines collectivités ont exprimé leur faible marge de manœuvre et leur difficulté à mener dans la durée une action de reconquête de certains

ensembles en cœur de ville et ce malgré l’existence d’une demande (de jeunes couples) et de besoins latents.

Leurs difficultés découlent à la fois du manque de moyens nécessaires pour transformer ces logements et de l’absence d’acteurs capables de les accompagner dans ces actions. Le manque de perspectives de marché participe à ces difficultés, n’apportant pas les indicateurs de valorisations escomptées face aux investissements à entreprendre. Il refreine les acteurs à venir malgré l’existence de quelques polarités économiques dynamiques.

Pays PLH

Le devenir du patrimoine des centres anciens constitue une inquiétude récurrente eu égard aux fluctuations de l’emploi, à la mutation des activités traditionnelles et industrielles présentes, induisant un risque de disparition de la demande dans le temps long.

Pour autant les communes ont exprimé pour l’essentiel leur préférence pour prioriser le maintien et la valorisation de ce patrimoine de centre bourg plutôt que de développer de nouvelles offres. Elles sont sensibles aux réflexions qui pourraient leur apporter des solutions via la conservation de la maitrise foncière dans le temps, la constitution de montage en baux (à réhabilitation, emphytéotique, …). Certaines ont déjà utilisé ce type de montage pour la réalisation de logements sociaux et/ou communaux.

6.3.6 Des tensions de prix qui amènent de nouveaux attraits à des espaces, quartiers anciens sur le littoral et le rétro-littoral en lien avec des projets publics

L’exemple du quartier Saint Esprit, à proximité de la Gare de Bayonne est révélateur des dynamiques de reconquête et de l’attrait renouvelé de quartiers anciens, par la combinaison de l’initiative publique et des effets de marchés.

Fonctionnant dans un esprit village (historiquement détaché de Bayonne), composé d’un habitat ancien et populaire, ce quartier bénéficie de plusieurs initiatives

publiques de revalorisation : Source : vue Satellite – Google Map

requalification des espaces urbains, réaménagement de la rive droite de l’Adour, rénovation urbaine, … Présentant des prix encore accessibles en cœur de quartier (à moins de 2.000 €/m²) et qui progressent avec la proximité de l’Adour (désormais plus proche des 3.000 €/m²), il est à nouveau prisé par les jeunes couples et les familles. Dotés d’équipements de loisirs (centre aquatique, piscine, complexe de Tennis, trinquet, cinéma, …) de commerces et services de proximité, d’un accès routier rapide, et demain d’un pôle multimodal avec un TCSP, le projet de revalorisation et les mutations engagées depuis 10 ans, laissent entrevoir des perspectives de développement et de valorisation immobilière significatives à terme.

Le travail engagé sur le centre ancien du Bas Boucau est également un bon exemple des dynamiques de reconquête et de l’attrait impulsé par la combinaison de l’initiative publique et des effets de marchés. Constitué de plusieurs ilots (Biremont Nord, Sémard, Casino, …), la revalorisation du centre ancien du Bas Boucau s’inscrit dans une action publique large et globale, combinant l’action foncière de la commune et de l’EPF L du Pays Basque, avec le soutien de l’Agglomération du Pays Basque.

Source : vue Satellite – Google Map

Pays PLH Basque

Programme Local de L’Habitat Bizilekuen

tokiko plana

Le projet de développement des 2 lignes de Tram’Bus, mises en service toutes récemment, ont également participé à la restructuration de plusieurs espaces centraux (dont celui d’Anglet) et à la revalorisation de certains boulevards, à travers les actions de réaménagement urbain des espaces publics, places et rues, sur tout le parcours.

On sait combien la réalisation d’un tel équipement couplet à une revalorisation des espaces publics a potentiellement des retombés sur l’attrait et la mutation des terrains et ensembles immobiliers proches (cf. Grenoble et le boulevard Joseph Vallier, Lyon et le Boulevard Berthelot). La presse locale n’a pas hésité à titrer en Février dernier : « Immobilier : les acheteurs parient sur le Tram’bus » (cf. article sur Bayonne dans le Sud Ouest du 2 Février 2019) en prenant l’exemple de la Rue Maubec et de l’attrait retrouvé

pour le redéveloppement de projets immobiliers en VEFA sur le long Source : Internet – Site Tram’bus

de l’axe.

Ce projet s’appuie sur un mode de transport avec des véhicules 0% émission polluante, amenant une colonne vertébrale moderne et efficiente sur le plus important pôle urbain du territoire (Bayonne, Anglet, Biarritz). Il initie également les bases du futur maillage à venir de l’évolution de l’offre en transport combinée sur le territoire (train, modes doux, parking relais, …)

Pays PLH Basque

Programme Local de L’Habitat Bizilekuen

tokiko plana

6.4 Un format de production foncière et de construction qui se modifie, amenant le territoire à évoluer dans ses pratiques