Les résultats du volet foncier constitué pour le futur PLH

6.5.1 Les résultats globaux en matière de projets, de potentialités foncières pour le futur PLH Les rencontres réalisées (communes, pôles, professionnels, EPFL PB, …) tout au long de la démarche de constitution du volet foncier du futur PLH, en phase diagnostic, ont ainsi permis d’établir une base foncière regroupant :

- les projets potentiels (fonciers et immobiliers) pré-ciblés, encadrés et/ou organisés par les collectivités via les outils (ZAC, ZAD, EPFL, ER, SMS, …), les orientations des documents d’urbanisme (OAP, PADD,

…), et pouvant s’inscrire dans la temporalité du futur PLH (sur 6 ans) ;

- les projets potentiels qui par leur complexité ou leur anticipation très en amont, s’inscriront plutôt au-delà du futur PLH (à 10 ans) ;

- les potentialités foncières constructibles en diffus, d’initiatives privées, pouvant s’inscrire en complément des projets pré-ciblés par les collectivités (au regard de leur disponibilité, leur constructibilité ou leur mutabilité à court, moyen terme).

Ainsi, le travail réalisé a permis de :

- qualifier les potentialités et projets sur près de 90 communes ;

- recenser un potentiel brut de 352 projets au total sur cette phase de diagnostic pour la temporalité de 6 ans du futur PLH.

Pays PLH Basque

Programme Local de L’Habitat Bizilekuen

tokiko plana

Cartographie illustrant l’ensemble des potentialités brutes relevées en phase diagnostic dans le volet foncier du PLH

Ces 352 projets pré-identifiés représentent un potentiel de :

- 16.310 logements (soit une moyenne de 2.718 logements par an) ;

- Dont 6.895 logements à destination « locative sociale » (soit une part de 42,3% de l’ensemble).

A ces potentialités issus des 352 projets s’ajoutent les potentialités estimées en diffus, au regard de la composition foncier, de la structuration des propriétés, des nouvelles possibilités de densification issus des PLU, des mutabilités potentielles dans les secteurs attractifs et sous pression :

- Soit, selon nos estimations, un potentiel complémentaire de 300 à 400 logements par an produits par le diffus sur la durée du futur PLH

- Une participation à la production en « locatif social » par le diffus, estimé entre 10 et 15%, soit 40 à 60 logements (LLS) par an ;

En sus de ces 352 projets potentiels pour le futur PLH, nous avons également pu identifier d’autres projets qui au regard de leur « situation, complexité » s’inscriront plutôt au-delà du futur PLH.

Selon notre recensement des projets en phase de diagnostic, nous avons ainsi pu relever : - 63 projets potentiels qui s’inscriton plutôt au-delà du PLH ;

- Représentant un potentiel de 7.689 logements ;

- Dont 3.208 logements potentiels envisagés à destination « locative sociale » (soit une part de 41,7%).

Pays PLH

6.5.2 Ces 1ers résultats analysés selon une approche par typologie foncière

Si l’on prend en compte la typologie de ces fonciers potentiels de projet du futur PLH, on observe qu’en raisonnant à partir du potentiel total estimé en logement :

• 29% s’inscrivent sur des fonciers en

renouvellement urbain, des sites en revalorisation (ancien site industriel, ilots d’habitat dégradés, espace commercial, équipements, …) ;

• 15% pourraient potentiellement découlés d’une optimisation de dents creuses et de détachements, redécoupages parcellaires ;

• 17% sont en maîtrise publique ;

• 38% découlent de fonciers en extension urbaine ;

• 1% vont s’inscrire dans un changement d’usage, reconversion de l’urbanisable vers du naturel ou de l’agricole.

En résumé :

- 44% du potentiel de logements du futur PLH seront issus de fonciers déjà urbanisés, voire construits (pour tout ou partie) ;

- 38% de fonciers issus de nouvelles possibilités en extension ; - 17% de fonciers déjà maîtrisés par la puissance publique.

Déclinaison pour le Littoral

• une part plus importante (37% contre 29% au global) des logements à venir est issue de fonciers en renouvellement urbain, des sites en revalorisation (ancien site industriel, ilots d’habitat dégradés, espace commercial, équipements, …) ;

• de même pour les logements potentiels issus de dents creuses et de détachement, redécoupage parcellaire (13% contre 15% au global) ;

• Par contre, on relève une part moindre en maîtrise publique (16%

contre 17% au global) ;

• une part moindre également concernant les logements de fonciers en extension urbaine (33% contre 38% au global).

En conclusion

Une optimisation foncière sur les projets maîtrisés et encadrés en extension par les collectivités qui démontrent de l’importance de l’anticipation et du renforcement de la mobilisation des outils en amont sur ce secteur sous tension.

Une production de logements à venir qui s’appuiera de plus en plus sur des fonciers dans l’existant, au sein des espaces déjà urbanisés, par la revalorisation de fonciers « sous occupés » (remplacement d’une maison ancienne par une résidence).

Des enjeux importants, en cours et à venir, sur les fonciers en dents creuses et en redécoupage parcellaire qui représentent un potentiel significatif pour le Littoral, mais encore plus demain, au regard de la limitation des possibilités en extension.

Pays PLH

Déclinaison pour le rétro-littoral

• une part moins importante (14% contre 29% au global) des logements à venir est issue de fonciers en renouvellement urbain, des sites en revalorisation (ancien site industriel, ilots d’habitat dégradés, espace commercial, équipements, …) ;

• par contre, une part plus importante de logements potentiels issus de dents creuses et de détachements, redécoupages parcellaires (20% contre 15% au global) ;

• de même, on relève une part plus importante concernant les logements de fonciers en extension urbaine (43% contre 38% au global) ;

• enfin, on relève une part équivalente en maîtrise publique (21% contre 17%).

En conclusion

Comme pour le littoral, mais peut-être encore plus sur le rétro-littoral, des enjeux importants, en cours et à venir, se portent sur les fonciers en dents creuses et en redécoupage parcellaire. Souvent bien placés et proches des centres, ils permettraient l’accueil de petites opérations structurantes, avec une optimisation plus forte des fonciers.

Des potentialités portées principalement par des projets venant s’inscrire sur de nouveaux fonciers en extension. Comme pour les potentialités en dents creuses, l’un des enjeux à venir pour le territoire sera d’apporter le bon dosage entre « optimisation foncière » et « équilibre résidentiel ».

Une optimisation foncière à conforter sur les projets maîtrisés et déjà encadrés (via l’EPFL PB ou les outils des PLU) par les collectivités. Un travail à mener sur la revalorisation de sites « sous-occupés » et bien placés en proximité des centres bourgs.

Déclinaison pour le Pays Basque Intérieur

• une part moins importante (17% contre 29% au global) des logements à venir est issue de fonciers en renouvellement urbain, des sites en revalorisation (ancien site industriel, ilots d’habitat dégradés, espace commercial, équipements, …) ;

• par contre, une part plus importante de logements potentiels issus surtout de dents creuses, et plus marginalement en détachement, redécoupage parcellaire (24% en dents creuses contre 15% au global) ;

• de même, on relève une part plus importante concernant les logements de fonciers en extension urbaine (43% contre 38% au global) ;

• enfin, on relève une part plus faible du potentiel en logement issu de fonciers en maîtrise publique (16% contre 17%).

En conclusion

Une maîtrise foncière publique moins présente sur le Pays Basque intérieur même si lors des rencontres il a été fait mention d’actions directes des communes sur le traitement de certains bâtis en cœur de bourg (constitution de logements communaux) ou via des partenaires comme l’EPF L du Pays Basque.

Cette action publique s’inscrit principalement pour la requalification de bâtis anciens, la valorisation de bâtis patrimoniaux, mais également pour la mâitrise d’extension en frange des cœurs de village, venant ainsi conforter, structurer certains centres bourgs.

En raison d’un territoire disposant de grands espaces et de pratiques antérieures de construction sur des parcelles de grande taille pour l’accueil de maisons individuelles, le potentiel en dents creuses, voire en redécoupage parcellaire dans le tissu existant (cœur et périphérie immédiate des bourgs) peut représenter un potentiel significatif en logement nouveau.

Pays PLH Basque

Programme Local de L’Habitat Bizilekuen

tokiko plana

6.5.3 Une pratique dans la mobilisation des outils d’anticipation et d’encadrement foncier, qui se développe, se renforce sur le territoire

Cartographie illustrant l’ensemble des potentialités foncières en portage par l’EPFL PB identifiées en phase diagnostic au sein du volet foncier du PLH

Sur l’ensemble des potentialités identifiées et qualifiées au sein du volet foncier du PLH (en projet, dans le diffus, pour le PLH), il ressort une mobilisation des différents outils qui peut représenter :

- Prés de 10% du volume total estimé en logement dans la temporalité du PLH fait l’objet d’une action de l’EPFL PB en matière de portage et de maîtrise foncière ;

- Près de 5% du potentiel estimé est couvert d’un « ER pour mixité - logement social » au sein de documents d’urbanisme en vigueur ;

- Environ 35% du potentiel estimé se place au sein de périmètres, zonages de type « SMS » (servitude de mixité sociale) ;

- Près de 25% du volume total estimé en logement est couvert par une approche de type « OAP » au sein des documents d’urbanisme en vigueur ;

- Moins de 10% du potentiel estimé en logement pour le PLH devraient découler d’une procédure d’aménagement organisé, public ou privé, de type ZAC ou lotissement.

L’un des enjeux du futur PLH sera de permettre aux communes, via l’accompagnement et l’inscription de moyens supplémentaires à l’échelle du grand territoire, de disposer de capacités supérieures en matière de maîtrise publique du foncier, par la mobilisation plus forte des outils d’action foncière, comme l’EPFL PB, mais également via la création et la mobilisation des nouveaux organismes de type « OFS ». Il s’agira également au sein des documents d’urbanisme de conforter l’inscription des autres outils d’anticipation (comme les ER, SMS, …) et d’encadrement des projets (comme les OAP urbaines, PAPAG, …).

Pays PLH

6.6 Synthèse foncière et premiers enjeux