R EGLEMENTATION APPLICABLE AUX ACTIVITES DE LA SOCIETE

6.7.1 Réglementation applicable aux baux commerciaux

Dans le cadre de l’activité de gestion des actifs immobiliers qu’elle détient, la Société a essentiellement conclu avec chacun de ses locataires des baux commerciaux. En effet, dans quelques cas FIDEIMUR a conclu des conventions précaires et il existe quelques baux professionnels résiduels.

La réglementation relative aux baux commerciaux est définie par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, complétée par les règles non codifiées du décret du 30 septembre 1953 et du Code civil relatives aux baux d’immeubles, dont les principaux éléments sont repris ci-après. Les développements suivants résument les principaux éléments de cette réglementation, sous réserve des éventuels aménagements prévus par les contrats de baux commerciaux conclus par le Groupe.

De manière générale, cette réglementation assure une protection étendue du locataire, qui en remplit les conditions d’application, pour lequel la location d’un local est un préalable nécessaire à l’exercice de son activité et doit lui permettre d’assurer la stabilité de son exploitation commerciale.

Durée du bail commercial

Le Code de commerce prévoit que la durée minimale du bail commercial est fixée à neuf ans. Les parties au bail peuvent toutefois convenir d’une durée plus longue et les sociétés du Groupe ont ainsi conclu des contrats de bail dont la durée s’échelonne de neuf à quinze ans. De plus, le locataire peut résilier le bail à l’expiration de chaque période de trois ans, sauf clause contraire du contrat de bail.

Renouvellement

A l’expiration de la durée contractuellement fixée, le locataire peut, s’il remplit les conditions fixées par le code de commerce, obtenir le renouvellement du bail. Si le propriétaire entend mettre fin au bail commercial à son expiration, il est tenu de verser au locataire une indemnité d’éviction destinée à réparer le préjudice subi par ce dernier du fait de ce non renouvellement. Le versement de cette indemnité sera toutefois écarté si le bailleur peut justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire (par exemple, en cas de non-paiement des loyers ou de dégradation du bien) ou s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli en raison de son insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il ne peut plus être occupé en raison de son état.

Loyers

Aux termes des contrats de bail conclus par les sociétés du Groupe, le loyer est indexé annuellement sur la base de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE. Cette clause d’indexation s’impose aux parties, sous réserve qu’elle n’entraîne pas une variation de plus du quart du loyer auquel cas la révision de celui-ci pourra être demandée.

Réglementation applicable au mode de détention de certains actifs immobiliers

Certains actifs immobiliers du Groupe sont, en raison de leurs caractéristiques propres, soumis aux règles spécifiques de la copropriété et/ou de la division en volumes.

Copropriété

Le régime de la copropriété est défini par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 et s’applique aux immeubles pour lesquels la propriété est répartie entre différentes personnes par lot comprenant une partie privative et une quote-part des parties communes.

En application de ce régime, le Groupe, lorsqu’il est copropriétaire, est titulaire d’un lot comprenant la propriété exclusive d’une partie privative et d’une quote-part dans la copropriété des parties communes (murs principaux, cages d’escalier, ascenseurs, halls, entrées, etc.). Le Groupe peut ainsi jouir librement des parties communes, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires. La valeur locative du lot, sa superficie et son emplacement permettent de déterminer les quotes-parts détenues par le Groupe dans les parties communes, sur la base desquelles sont déterminés les droits de vote au sein des assemblées de copropriétaires et les charges liées à l’entretien des parties communes.

Les principales caractéristiques du régime de la copropriété sont résumées ci-après :

− règlement de copropriété : il définit les règles relatives à la destination des parties privatives et des parties communes, les conditions de leur jouissance et les règles relatives à l’administration des parties communes ;

− syndic : organe exécutif du syndicat des copropriétaires, la mission du syndic est de convoquer les assemblées de copropriétaires, d’établir le budget prévisionnel nécessaire à l’entretien et à la conservation des immeubles et d’agir au nom du syndicat des copropriétaires en toutes circonstances pour la sauvegarde de ses intérêts.

− assemblée générale des copropriétaires : elle adopte le budget prévisionnel de la copropriété et approuve les travaux à effectuer.

78 Réglementation applicable aux actifs immobiliers

Dans le cadre de la détention d’actifs immobiliers, la Société est soumise à diverses réglementations et doit ainsi répondre aussi bien à des impératifs de prévention des risques pour la santé, de respect de la sécurité des personnes que de sauvegarde de l’environnement. Les principales caractéristiques de ces réglementations sont décrites ci-après, étant précisé que cette présentation n’a pas vocation à fournir une analyse exhaustive des réglementations auxquelles le Groupe est soumis mais seulement à donner une vision d’ensemble.

6.7.2 Réglementation relative à la prévention des risques pour la santé

Amiante

Longtemps utilisée dans le secteur de la construction pour ses propriétés d’isolation thermique, phonique, et de protection des structures contre les incendies, l’utilisation de l’amiante est interdite en France pour tous les immeubles bâtis dont le permis est délivré depuis le 1er juillet 1997, en raison de ses effets cancérigènes.

La réglementation relative à la prévention des risques pour la santé liés à la présence d’amiante est définie aux articles R.1334-14 à R.1334-36 et R.1336-2 à R.1336-5 du Code de la santé publique.

Aux termes de la réglementation, le propriétaire d’un immeuble bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997 est tenu de rechercher la présence d’amiante dans l’immeuble qu’il détient, d’élaborer et de mettre à jour le dossier technique amiante. Ce dossier renseigne la localisation et l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante. Il indique également les travaux de retrait et de confinement effectués, ainsi que les consignes de sécurité à observer lors des procédures d’intervention, de gestion et d’élimination des déchets amiantés.

Lorsque l’établissement du dossier technique amiante révèle la présence d’amiante, le Code de la santé publique prévoit que en fonction de la quantité d’amiante décelée (art. R 1334-18) le propriétaire doit alors soit faire vérifier périodiquement l’état de conservation des flocages, calorifugeages et des faux-plafonds, soit faire procéder à des travaux de confinements ou de retrait de l’amiante qui devront être achevés dans un délai de 36 mois à compter de la date du rapport du contrôle réalisé sauf prorogation sollicitée par le propriétaire pour réaliser les travaux dans un immeuble de grande hauteur.

Toutefois, l’obligation relative à l’établissement du dossier technique amiante ne concerne que les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Le propriétaire communique la fiche récapitulative du dossier technique amiante aux occupants ou leurs représentants de l’immeuble concerné dans le délai d’un mois à compter de l’élaboration ou de la mise à jour du dossier.

Pour tous les actifs du Groupe le dossier amiante a été établi à la date du présent prospectus sans qu'il en soit ressorti que des travaux de retrait ou de confinement ne soient exigés pour l'un quelconque des actifs du Groupe.

En cas de vente un diagnostic amiante doit être annexé à la promesse de vente si le propriétaire veut s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Prévention du saturnisme

Le saturnisme est une pathologie qui trouve ses origines dans l’absorption de plomb, suite notamment à la dégradation des revêtements des surfaces contenant de la peinture au plomb (murs, portes ou fenêtres, par exemple). Le saturnisme provoque, selon les cas, des troubles anémiques ou des atteintes irréversibles du système nerveux.

La réglementation relative à la prévention des risques pour la santé liés à l’intoxication au plomb est définie aux articles L. 1334-1 à L. 1334-6 et R. 1334-1 à R. 1334-16 du Code de la santé publique, tels que modifiés par le décret n° 2006-1099 du 31 août 2006 relatif à la lutte contre le saturnisme. Elle concerne les immeubles construits avant le 1^er janvier 1949.

A cet égard, lorsqu’un cas de saturnisme infantile ou un risque d’accessibilité au plomb est porté à la connaissance du préfet, celui-ci fait immédiatement procéder à un diagnostic sur l’immeuble ou sur la partie d’immeuble habité ou fréquenté régulièrement par le mineur intoxiqué ou pour lequel un risque d’accessibilité au plomb a été signalé. En cas de diagnostic positif, le préfet impose au propriétaire de procéder aux travaux nécessaires, c’est-à-dire mettre en place des matériaux de recouvrement sur les surfaces identifiées, assurer la pérennité du recouvrement et, le cas échéant, remplacer certains éléments.

En outre, en cas de vente d’un bien immobilier construit avant le 1^er janvier 1949, un état des risques et d’accessibilité au plomb peut devoir être annexé au contrat de vente, en fonction de l’emplacement de l’immeuble dans une zone qualifiée comme étant à risque d’exposition au plomb par arrêté municipal. Les immeubles suivants (tout immeuble ayant été construit avant 1949):

- l’ensemble immobilier Baudry Ponthieu - l’immeuble rue Chapon à Paris

rentrent dans le cadre de cette réglementation à la date d’enregistrement du présent document.

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6.7.3 Réglementation relative au respect de la sécurité des personnes

Ascenseurs

Une nouvelle réglementation, introduite par le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 relatif à la séc urité des ascenseurs, est venue compléter les dispositions antérieures et prévoit notamment que les ascenseurs font l’objet d’un entretien et d’un contrôle technique propre à les maintenir en bon état de fonctionnement et à assurer la sécurité des personnes. Conformément aux dispositions des articles R. 125-2-1 et R. 125-2-2 du Code de la construction et de l’habitation, le Groupe a conclu des contrats avec des prestataires de services de premier plan pour assurer l’entretien des ascenseurs situés dans les immeubles.

La réglementation prévoit des mesures spécifiques applicables aux ascenseurs situés dans les immeubles de grande hauteur.

Tous les cinq ans, le propriétaire d’un ascenseur est tenu de faire réaliser le contrôle technique de son installation (bon état des dispositifs de sécurité).

Immeubles de grande hauteur

Une réglementation spécifique s’applique aux immeubles de grande hauteur, c’est-à-dire notamment aux immeubles de bureaux dont le plancher du dernier étage est situé à plus de 28 mètres du niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie.

Cette réglementation, définie aux articles L. 122-1, L. 122-2 et R. 122-2 à R. 122-29 du Code de la construction et de l’habitation, vise à assurer la sécurité des personnes contre les risques d’incendie et de panique. Elle impose ainsi, par exemple, de procéder à des exercices périodiques d’évacuation, d’assurer cette évacuation au moyen d’escaliers de secours et de prévoir des systèmes empêchant la propagation des fumées.

A la date d'enregistrement du présent document, Fideimur ne détient pas d'immeuble de grande hauteur.

Etablissements recevant du public

A la date d'enregistrement du présent prospectus, Fideimur ne détient pas d'établissements recevant du public au sens de la réglementation applicable telle que définie aux articles L. 123-1 à L. 123-4 et R. 123-1 à R. 123-55 du Code de la construction et de l’habitation.

6.7.4 Réglementation relative à la sauvegarde de l’environnement

Termites

La réglementation relative à la sauvegarde de l’environnement liée aux termites est définie aux articles L. 1 à L. 133-6 et R. 133-1 à R. 133-2 du Code de la construction et de l’habitation.

La lutte contre les termites relève de la compétence des autorités municipales ou préfectorales. Un maire peut en effet enjoindre au propriétaire d’un immeuble de rechercher la présence de termites et de fournir à cet effet un état parasitaire dès lors que cet immeuble est situé dans une zone déterminée comme étant à risque par le conseil municipal ; le cas échéant, si la présence de termites devait être avérée, le maire pourrait enjoindre au propriétaire de procéder aux travaux préventifs ou d’éradication nécessaires. En outre, lorsque des foyers de termites sont identifiés dans une ou plusieurs communes, un arrêté préfectoral délimite les zones contaminées ou susceptibles de l’être à court terme.

De plus, l’occupant d’un immeuble bâti ou non bâti contaminé par la présence de termites doit en faire la déclaration en mairie. A défaut d’occupant, c’est au propriétaire qu’il revient de faire cette déclaration.

Le Groupe et les locataires sont particulièrement attentifs au respect des dispositions réglementaires en matière de lutte contre les termites et satisferont à leurs obligations dans les meilleurs délais en cas de nécessité.

6.7.5 Option de la Société pour le régime des sociétés d'investissements immobiliers cotées au cours du prochain exercice

L’admission des actions de la Société aux négociations sur l’Eurolist d’Euronext Paris permettra à la Société d’opter pour le régime fiscal des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC) prévu à l’article 208 C du Code général des impôts.

Ce régime permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur les sociétés : (i) sur les bénéfices provenant de la location d’immeubles et de la sous-location d’immeubles pris en crédit-bail,(ii) sur les plus-values réalisées lors de la cession à des entreprises non liées au sens de l’article 39-12 du CGI, d’immeubles, de droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, de participations dans des sociétés de personnes, de participations dans des filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant opté pour le régime fiscal des SIIC, (iii) sur les dividendes reçus de filiales ayant opté pour le régime fiscal des SIIC. Cette exonération est conditionnée au versement d’une taxe de sortie dont le paiement est réparti sur quatre ans et calculée au taux de 16,50 % sur les plus-values latentes existant au 1er jour de l’exercice d’option.

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Sans préjuger de l’évolution de la valeur de marché des immeubles de placement à la clôture de l’exercice en cours, aucun écart de réévaluation lié aux immeubles de placement ne serait comptabilisé dans les comptes consolidés au 1er jour du prochain exercice du fait du passage au régime SIIC.

L’impact sur les comptes consolidés du groupe serait limité à l’effet d’impôt, les immeubles de placement étant valorisés à leur juste valeur dans les comptes consolidés depuis le 1er janvier 2006 et les variations de juste valeur postérieures au 1er janvier 2006 étant directement comptabilisées en résultat. Cette estimation ne tient pas compte des plus ou moins values latentes sur les autres actifs corporels, leur impact éventuel étant considéré comme non significatif.

Pour information, au 1er avril 2007 (Cf § 12.2), la réévaluation issue de l’option pour le régime SIIC sera comptabilisée dans les comptes sociaux de Fideimur et de ses filiales. L’écart de réévaluation net d’impôt sera directement comptabilisé dans les capitaux propres sociaux de chaque société soumise à l’IS. Les dotations aux amortissements seront déterminées sur les valeurs réévaluées des immeubles.

En contrepartie de cette exonération d’impôt, les SIIC sont soumises à une obligation de distribution à hauteur de 85 % des bénéfices exonérés issus de la location d’immeubles et de la sous-location d’immeubles pris en crédit-bail, de 50 % des plus-values issues de la cession d’actifs immobiliers ou de certaines participations dans des sociétés immobilières et de l’intégralité des dividendes reçus de filiales soumises à l’impôt sur les sociétés ayant exercé l’option pour le régime fiscal des SIIC. En outre et en application de la réforme SIIC 4, les sociétés cotées entendant opter pour le régime SIIC doivent également ne pas être détenues, directement ou indirectement, par un ou plusieurs actionnaire(s) (autres que des sociétés elles-mêmes soumises au régime SIIC) agissant de concert au sens de l'article L 233-10 du Code de Commerce représentant 60 % ou plus du capital de la société souhaitant opter pour le régime SIIC. Cette condition s'apprécie de manière continue sur toute la durée d'application du régime SIIC, sous réserve d'un nombre limité d'exceptions temporaires liées à la réalisation de certaines opérations de restructuration.

Enfin, le capital de ces sociétés doit également être détenu au premier jour de l'exercice au cours duquel la société formule son option pour le régime SIIC à concurrence de 15 % au moins (apprécié en pourcentage du capital et des droits de vote) par des personnes détenant chacune, directement et indirectement, moins de 2 % du capital et moins de 2% des droits de vote.

L’option devant être exercée par la Société réunissant les conditions dans les quatre premiers mois de l’exercice au titre duquel elle souhaite être soumise au régime des SIIC : Fideimur pourra opter avec effet rétroactif au 1er avril 2007 (Cf § 12.2), dès lors qu’elle respectera au 1^er avril 2007 les conditions pour pouvoir opter.