H. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
6.5 L E MARCHE
6.5.1 Contexte macroéconomique
Le marché de l'immobilier de bureaux est fortement influencé par la situation économique. Les facteurs macroéconomiques influençant le plus sont la croissance du PIB, le taux de chômage, et le taux d'inflation.
Année 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 (p)
PIB 4,00 1,90 1,00 1,10 2,30 1,20 2,00
Inflation 1.7 1.7 1.9 2.1 2.1 1,9 1,8
Taux de chômage 9,5% 8,7% 9,0% 9,8% 10,0% 9,9% 9,0%
Source: INSEE
La croissance du produit intérieur brut (PIB), entre 2001 et 2003, a subi un ralentissement important passant de 4% en 2000 à 1.10% en 2003. Ce ralentissement s'est accompagné d'une montée du chômage de 9.5% en 2000 à 10% en 2004, alors que le taux d'inflation est resté relativement stable entre 2000 et 2005. Les prévisions de l'INSEE pour l'année 2006 font apparaître une amélioration de la situation économique générale avec une baisse du chômage qui devrait atteindre 9%, une inflation contenue à 1,8% et une croissance du PIB qui repart à la hausse à 2%.
(Source: INSEE-2006)
Les taux d'intérêts sont aussi un facteur influençant le marché de l'immobilier, et sont pour leur part, à l'exception de l'année 2000, en constante baisse depuis 1995. Cependant en début de l'année 2006, la BCE a décidé, pour éviter toute tendance inflationniste, de les augmenter de 25 pb et n'exclut pas de les remonter encore d'ici la fin de l'année. Malgré cette augmentation, le niveau des taux reste bas continuant à favoriser l'investissement immobilier
Source: Datastream
6.5.2 Le Marché de l’immobilier d'entreprise
Les investissements en immobilier d'entreprise en forte hausse
Les investissements en immobilier d'entreprise en France sont repartis à la hausse en 2004 après deux années médiocres. L'année 2005 a été une année record avec des montants d'investissement de 15,6 milliards d'euros. Le premier semestre 2006, avec 12,7 milliards d'euros d'investissement, confirme cette tendance haussière avec une augmentation de +115%, par rapport à la même période 2005 (5,9 milliards d'euros). Il faut néanmoins nuancer ces chiffres, puisque 64% du volume d'investissement est réalisé par une trentaine d'opérations supérieures à 100 millions d'euros. (Source: CBRE-2006)
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Les investissements en immobilier d'entreprise sont, au premier semestre 2006, à 84% des bureaux loués, des entrepôts d'activité 8% et des surfaces commerciales 6%. Ces investissements se concentrent en très grande majorité sur Paris et sa région avec 86% des engagements contre 14% seulement pour la province. Les investisseurs recherchent des actifs sécurisés, privilégiant ainsi Paris et les secteurs d'affaires de l'Ouest mais se diversifient en allant vers la périphérie. (Source: CBRE-2006)
Répartition géographique des engagements
Paris Centre Ouest 17%
Autres 1ères périphéries
9%
2ème périphérie 11%
La Défense Secteurs des 14%
Affaires de l'Ouest 23%
Province 14%
Reste de Paris 12%
Source: CBRE Septembre 2006
6.5.3 Le marché de l'immobilier de bureaux
La Région Ile de France est de loin, en Europe, la métropole possédant la plus grande superficie de bureaux. Les autres grandes métropoles européennes telles que Londres, Madrid ou Francfort avec respectivement 26.9, 19 et 13 millions de mètres carré ne bénéficient pas d'une superficie semblable. (Source: CBRE-2006)
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Superficie du parc de bureaux (millions de m²)
Source: CBRE - Septembre 2006 Les investissements placés
Les volumes placés au cours du premier semestre 2006 restent soutenus, ils atteignent 1.44 millions de m², soit une augmentation de 50% par rapport à la même période 2005. La moitié de ces surfaces concernent des locaux neufs ou restructurés, ce qui montre que les entreprises sont à la recherche de locaux de qualité et bien équipés.
Les entreprises de services financiers et du secteur industriel représentent 50% de ces investissements placés au premier semestre 2006.
Les surfaces de plus de 5000 m² ont constitué 47% des transactions au premier semestre 2006, sous l'effet notamment des restructurations d'entreprises et des fusions-acquisitions qui obligent ces sociétés à s'installer dans des locaux plus grands. Ce type de transactions se fait en 2ème périphérie parisienne (38%) et dans le Secteur des affaires de l'Ouest parisien (32%), principalement dans des immeubles neufs ou restructurés.
En Province, durant l'année 2005, les transactions sur les bureaux ont augmenté de 6%. L'offre neuve a progressé de 24% tandis que celle sur les bureaux de seconde main a diminué de 5%. (Source: CBRE-2006)
Répartition des transactions par crénaux de surface
1 000 - 5 000 m²;
74 Le taux de vacance
Le taux de vacance a baissé en Ile de France au premier semestre 2006 de 0,6%. Ce taux reste stable dans Paris, mais diminue en périphérie, notamment la 1ère périphérie Nord (-1.7%).
(Source: Atisreal -2006)
Taux de vacance juil.06
Paris Centre Ouest 4,80%
Autres arrondissements (12e, 13e, 14e
et 15e) 4,50%
Reste de Paris 2,80%
Total Paris 4,20%
La Défense 6,40%
Secteur des affaires de l'Ouest 7,10%
Première Périphérie Nord 12,20%
Ce taux reste très attractif pour les investisseurs au regard des taux dans les autres grandes métropoles européennes, comme Londres (7.7), Madrid (9.2) ou Francfort (15.2).
(Source: Atisreal -2006) d'une part par l'absorption par de nouveaux investisseurs des surfaces libérées et d'autre part par une importante pré-commercialisation, c'est-à-dire un engagement d'un investisseur plus de 6 mois avant la disponibilité effective du bâtiment, qui diminue le stock futur sans impacter le stock présent.
Les stocks immédiatement disponibles se situent pour un tiers dans Paris, 20% dans les secteurs des affaires de l'Ouest et 35% dans la 2ème périphérie. (Source: CBRE-2006)
Les valeurs locatives
Les valeurs locatives en Ile de France se sont stabilisées au premier semestre 2006 après la remontée qui s'était amorcée en 2004. Les loyers moyens franciliens sont de 302 € HT HC/m²/an pour les locaux neufs et restructurés et de 211 € HT HC/m²/an pour les secondes mains.
Le loyer "prime", moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² connaît des évolutions différentes, au premier semestre 2006, suivant les zones géographiques. Il est en augmentation au cours du dernier trimestre dans Paris centre Ouest (+3%, à 678 € HT HC/m²/an) et à la Défense (+7% ,465 € HT HC/m²/an) et diminue dans les secteurs des affaires de l'Ouest (-4.1%, à 436 € HT HC/m²/an).
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En province, l'évolution des valeurs locatives est très disparate d'une région à l'autre. A Lyon, depuis trois ans le loyer moyen reste constant, alors que dans la région d'Aix/Marseille il a augmenté en 2005 à cause de la pénurie de produits neufs. Les loyers des bureaux de seconde main ont augmenté en 2005 à Lyon, Toulouse, Aix/Marseille et Nice/Sophia Antipolis sous l'effet du manque de locations de qualité. Toutefois, les variations en province qu'elles soient à la hausse ou à la baisse restent de faibles amplitudes. (Source: CBRE-2006)
6.5.4 Les locaux d'activités
Demandes placées
Apres deux années de stagnation aux premiers semestres 2004 et 2005, avec près de 300 000 m² achetés ou loués en Ile de France, le marché des entrepôts de moins de 10 000 m² est reparti à la hausse au premier semestre 2006 avec 432 000 m², soit 44% d'augmentation.
Cette augmentation peut s'expliquer par trois facteurs:
− Une volonté des entreprises utilisatrices de réaliser des économies et d'optimiser les surfaces en profitant de l'augmentation du nombre d'offres disponibles
− Les entreprises veulent posséder leurs locaux, profitant des taux d'intérêts faibles mais elles ne trouvent pas de locaux adaptés, elles se tournent alors vers les sites industriels à rénover où à défaut elles louent.
− De nombreuses PME/PMI recherchant des surfaces entre 800m² et 3 000 m²
Les demandes placées pour les entrepôts de plus de 10 000 m² en Ile de France ont fortement augmenté au premier semestre 2006, battant le record historique de 2002. La superficie commercialisée s'élève à 405 000 m².
Cette augmentation s'explique par la centralisation des activités de stockage et de distribution des sociétés de logistiques au sein d'un même entrepôt, nécessitant de ce fait des surfaces plus importantes.
En province, lors du premier semestre 2006, le volume placé des entrepôts de plus de 10 000m² est en légère baisse avec seulement 652 000m² contre 720 000m² pour la même période 2005. Néanmoins, les régions Rhône-Alpes et Pas de Calais restent très dynamiques représentant respectivement 23% et 18% de la demande placée en région.
(Source: CBRE-2006) Les stocks immédiats
Les stocks immédiats ont baissé de 5% au cours du premier semestre 2006 pour atteindre 1.7 millions de m² sous l'effet d'une demande placée soutenue lors de cette période. Si la demande reste importante les stocks vont continuer à baisser, car le renouvellement de l'offre reste faible.
L'offre immédiate de locaux de grande taille a diminué de 19% au premier semestre, après une période de stabilité autour de un million de m² disponibles. L'offre placée a consommé une partie des stocks immédiats qui s'établissent en juillet 2006 à 842 000 m². (Source: CBRE-2006)
Les stocks immédiatement disponibles d'entrepôts de plus de 10 000 m² en province sont restés stables au cours du premier semestre 2006 aux alentours de 1 052 000 m².
76 Les loyers
Apres une période de hausse de 2% par an depuis trois ans, les loyers ont connus une baisse de 1% au premier semestre 2006 en Ile de France. Par contre les loyers des entrepôts de grande taille restent constants, compris entre 41 et 54 €/m²/an. En province, ils ont légèrement augmenté entre les premiers semestres 2005 et 2006, passant d'une fourchette de prix de 32-44 € /m²/an en 2005 à 35-45 € /m²/an en 2006. (Source: CBRE-2006)
6.5.5 Taux de rentabilité
La baisse des rendements prime en 2005 a continué. Elle s'explique par la concurrence que se livrent les investisseurs sur les produits de qualité qui entraîne une hausse des prix à l'achat et donc une baisse de la rentabilité.
Tableau de rendement "prime"
Situation 01/01/2005 01/01/2006 01/10/2006
Bureaux Paris Centre Ouest 5.30% 4,50% 4,25%
Bureaux autres arrondissements tertiaires 6,25% 6,00% 4,60%
Bureaux Reste de Paris 6,00% 6,00%
Bureaux de la Défense 6,10% 6,00% 4,60%
Bureaux Secteur des affaires de l'Ouest 5,90% 5,50% 5,00%
Bureaux reste 1ere périphérie 6,50% 5,50%
Bureaux 2eme périphérie 7,00% 6,00%
Bureaux province 7,75% 6,75% 6,00%
Entrepôts France 7,50% 6,50% 6,00%
Locaux d'activités France 8,50% 8,00% 7,50%
(Source: CBRE-)