H. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
20.1.4 Comptes sociaux 2004
SOMMAIRE
RAPPORT GENERAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES
COMPTES
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RAPPORT GENERAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES SUR LES COMPTES ANNUELS
(Exercice clos le 31 décembre 2004)
Monsieur,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par l’Assemblée Générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l’exercice clos le 31 décembre 2004, sur :
- le contrôle des comptes annuels de la société Fidéimur, tels qu’ils sont joints au présent rapport, - la justification de nos appréciations,
- les vérifications spécifiques et les informations prévues par la loi.
Les comptes annuels ont été arrêtés par le Président. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes.
IV. Opinion sur les comptes annuels
Nous avons effectué notre audit selon les normes professionnelles applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit consiste à examiner, par sondages, les éléments probants justifiant les données contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis et les estimations significatives retenues pour l’arrêté des comptes et à apprécier leur présentation d’ensemble. Nous estimons que nos contrôles fournissent une base raisonnable à l’opinion exprimée ci-après.
Nous faisons la réserve suivante :
Nous n’avons pu obtenir la justification de tous les comptes de gestion immobilière pour la location simple et le crédit-bail. Pour les contrats de crédit-bail, le montant de produits concerné est de 1.119 K€, et les charges correspondantes s’élèvent à 131 K€. En ce qui concerne la location simple, 295 K€ pour les produits, et 140K€
pour les charges.
Sous cette réserve, nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice.
V. Justification des appréciations
En application des dispositions de l’article L.225-235 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance, outre le sujet ayant motivé la réserve mentionnée ci-dessus, l’autre élément suivant :
La valorisation des immeubles présents à l’actif du bilan, explicitée dans le paragraphe « Valorisation des immeubles en location simple » dans les notes annexes.
Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de notre démarche d’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport.
VI. Vérifications et informations spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes professionnelles applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par la loi.
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Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion du Président et dans les documents adressés à l’associé unique sur la situation financière et les comptes annuels.
Paris, le 23 juin 2005
Le commissaire aux comptes PricewaterhouseCoopers Audit
Daniel Fesson
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191 ANNEXE
au bilan, avant répartition, de l'exercice clos le 31/12/2004 dont le total est de 4 465 560 € et au compte de résultat de l'exercice, présenté sous forme de liste, dont le total est de 2 765 567 € et dégageant un profit de 57 009 €.
L'exercice a une durée de 12 mois du 01/01/2004 au 31/12/2004.
- FAITS CARACTÉRISTIQUES DE L’EXERCICE Au cours de l’exercice :
- la COMPAGNIE FONCIERE FIDEIMUR a poursuivi sa stratégie patrimoniale : l’objectif étant de valoriser l’ensemble de son patrimoine immobilier au cas par cas et en fonction des opportunités du marché, soit à travers un revenu locatif, soit en procédant à des arbitrages.
- modification de l’actionnariat de la société
- le 11 octobre 2004 : augmentation du capital de 963 000 € par incorporation du compte courant de l’actionnaire - le 15 décembre 2004 : fusion absorption de la société EURL PRADO
- REGLES ET MÉTHODES COMPTABLES
Les conventions générales comptables ont été appliquées, dans le respect du principe de prudence, conformément aux hypothèses de base :
- continuité de l'exploitation
- permanence des méthodes comptables d'un exercice à l'autre - indépendance des exercices
et conformément aux règles générales d'établissement et de présentation des comptes annuels.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des éléments inscrits en comptabilité est la méthode des coûts historiques.
Les principales méthodes utilisées sont les suivantes :
Immobilisations corporelles
a) Valeurs brutes et amortissements des immobilisations en location simple
Les valeurs brutes comprennent l’ensemble des éléments du prix de revient ainsi que les frais d’acquisition (notamment frais de notaire et droits d’enregistrement).
Elles incluent, en outre, tout ou partie des frais financiers supportés jusqu’à l’achèvement de l’immeuble.
Les constructions font l’objet d’un amortissement linéaire d’une durée allant de 20 à 40 ans selon leur nature. Les aménagements sont amortis sur 10 ans.
b) Valorisation des immeubles en location simple
L’objectif de la COMPAGNIE FONCIERE FIDEIMUR est de développer une activité d’investissement immobilier consistant à valoriser l’ensemble de son patrimoine que ce soit à travers un revenu locatif ou à travers des arbitrages.
Il a comme auparavant été procédé à une comparaison entre la valeur nette comptable historique et une valeur instantanée de marché, nettes de droits sur la base de 6 %. Une provision pour risques est enregistrée afin de couvrir ligne à ligne l’écart entre la valeur nette comptable des immeubles et les valeurs instantanées.
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Les valeurs de marché ont été déterminées à partir des rendements locatifs et des taux de capitalisation applicables à chaque immeuble, en fonction de leur nature et de leur localisation.
Les différences constatées, ligne à ligne, ont fait l’objet d’une provision globale pour risque de 113 K€.
c) Valorisation des immeubles en CBI
Les valeurs nettes comptables des immeubles en CBI sont comparées aux encours financiers (à la date de clôture de l’exercice).
Dans le cas où la valeur nette comptable est supérieure à la valeur de l’encours financier, une provision pour dépréciation de l’immeuble est comptabilisée.
Titres de participations
La valeur brute est constituée par le coût d'achat, hors frais accessoires ou par la valeur d'apport. Lorsque la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur brute, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence.
La valeur d'inventaire est appréciée en fonction de la valeur d'utilité.
Lorsque la valeur d’utilité est négative, elle est complétée par une provision pour risques.
Créances
Les créances sont valorisées à leur valeur nominale. Une provision pour dépréciation est pratiquée lorsque la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur comptable.
Valeurs mobilières de placement
La valeur brute est constituée par le coût d'achat hors frais accessoires. Lorsque la valeur d'inventaire est inférieure à la valeur brute, une provision pour dépréciation est constituée du montant de la différence.
Impôts sur les sociétés
La COMPAGNIE FONCIERE FIDEIMUR est sortie au 1er janvier 2004 du régime d’intégration fiscale du Groupe FIDEI à la suite du changement de l’actionnariat.
- NOTES SUR LE BILAN (EN K€)
Immobilisations corporelles
01/01/2004 Augmentation Diminution 31/12/2004 Valeurs brutes
Terrains 1 036 402 634
Constructions 12 136 1 661 10 475
Total 13 172 0 2 063 11 109
Amortissements
Constructions 7 531 559 923 7 167
Total 7 531 559 923 7 167
Provisions
Constructions 452 89 41 500
Total 452 89 41 500
Valeurs nettes 5 189 -648 1 099 3 442
193 Principales variations :
- Cessions d’immeuble intervenues en 2004 :
. Valeur brute 2 063 K€
. Amortissements 923 K€
. Provision Art 57 41 K€
________
. Valeur nette comptable 3 027 K€
Immobilisations financières
Ce poste comprend principalement les titres apportés par l’EURL PRADO (TUP).
Créances
Montant
brut 1 an au + + d'un an Créances de l'actif circulant
Créances clients 439 439
Autres 74 74
Total 513 513 0
Échéance
Capitaux propres
Le capital social s'élève à 1 000 K€ et se compose de 1 000 000 actions de 1 €.
Les variations de l’exercice sont :
- capital au 1er janvier 2004 : 37 000 € 80 889 actions de 0.4575 €
- augmentation de capital : 963 000 € 919 111 actions de 1.0478 €
- capital au 31 décembre 2004 : 1 000 000 € 1 000 000 actions de 1 € Au cours de l’exercice, il a été distribué un dividende de 2 474 K€, soit 2.474 € par action.
Provision pour risques et charges
01/01/2004 Augmentation 31/12/2004
utilisation non utilisation
Provision pour risques 113 113
Total 113 0 0 0 113
Reprise pour
Il s’agit de provisions constituées en fonction de la valeur de marché des immeubles.
194 Emprunts et dettes
Montant Échéance
brut 1 an au + de 1 à 5 ans + de 5 ans
Emprunts & dettes auprès des étab. de crédit 1 704 0 1 704
Emprunts & dettes financières divers 965 897 68
Avances et acomptes 81 81
Dettes fournisseurs 75 75
Dettes fiscales sociales 79 79
Autres dettes 304 304
Produits constatés d'avance 83 83
Total 3 291 1 519 1 772 0
Montant des charges à payer inclus dans les postes suivants :
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 37
Dettes fiscales et sociales 3
Total 40
Montant des produits à recevoir inclus dans les postes suivants :
Créances clients et comptes rattachés 77
Total 77
Charges et produits constatés d'avance :
Charges Produits
Exploitation 2 83
Total 2 83
195 - NOTES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT
Résultat d'exploitation
Le résultat d’exploitation correspond principalement à l’exploitation locative des immeubles.
Résultat financier
Le résultat financier comprend la rémunération des avances faites à la société par les actionnaires.
Résultat exceptionnel
La perte exceptionnelle de l’exercice de 17 K€ s’analyse principalement en :
Autres 23 K€
Résultat sur cessions d’immeubles - 40 K€
- Prix de vente 1 213 K€
- V.N.C. - 1 137 K€
- Indemnité de transaction La Poudrière -63 K€
- Charges exceptionnelles sur vente Velaux - 53 K€
_________
________
- 17 K€
Impôt sur les sociétés : (en K€)
Résultat Impôt Résultat
avant impôt net
Résultat courant 105 36 69
Résultat exceptionnel -18 -6 -12
Total 87 30 57
- AUTRES INFORMATIONS Rémunérations des dirigeants : - NEANT
Effectif moyen
Cadres Employés Total
- Personnel salarié 1 0 1
Entreprises liées
Montant Dettes
- Emprunts et dettes financières divers 897
Charges financières
- Intérêts et charges assimilées 151
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