Les programmes immobiliers

Les enjeux

L’immobilier universitaire est le deuxième parc immobilier de l’État, juste après celui du minis-tère de la Défense, avec 18,6 millions de m² pour près de 7 000 bâtiments et 56 millions de m² de foncier non bâti. Ce parc doit prendre en compte le développement et la transformation liés au numérique des structures (data centers par exemple…) et des pratiques (transformation de la pédagogie et des apprentissages…) et il doit améliorer sa situation énergétique. Ces nécessaires évolutions et mises à niveau invitent à rechercher de nouveaux modèles de gestion immobilière.

Enfin, il est évidemment essentiel que les campus universitaires soient des lieux sûrs et inclu-sifs. La question de la sécurité, qui dépasse aujourd’hui le seul sujet de la sécurité au regard des normes existantes en matière de risque d’incendie et de panique, doit s’articuler avec celle de la sureté (Vigipirate, contrôles des accès…). Le caractère inclusif, quant à lui, résultera de l’accessibi-lité aux personnes en situation de handicap – et suppose que les établissements puissent mettre en place les agendas d’accessibilité programmée (Ad’AP).

Les besoins financiers

Exploitation, maintenance et gros-entretien

Depuis 2009, les crédits de maintenance (financement du gros-entretien) et logistique immo-bilière (dépenses d’exploitation – fluides, contrats de maintenance réglementaire et d’entretien…) ne sont plus fléchés et alloués en fonction des surfaces mais inclus dans la dotation globale de fonctionnement (DGF) des établissements déterminée sur des critères d’activités et de perfor-mance. Pour autant il faut admettre que ces crédits restent en deçà des besoins, notamment sur

les sites où les bâtiments sont les plus anciens, et compte tenu également de la hausse régulière des coûts de l’énergie.

Mise aux normes du parc immobilier

Le MENESR dispose de crédits spécifiques pour accompagner les établissements dans la mise en sécurité et l’accessibilité de leur patrimoine immobilier.

Un effort constant de la part de l’État depuis le milieu des années 1990 visant à améliorer la sécu-rité des établissements (1 400 M€ consentis depuis une vingtaine d’années) a permis une améliora-tion sensible des condiaméliora-tions de sécurité dans les établissements d’enseignement supérieur dans un contexte de réglementation de plus en plus contraignante (22,7 % des surfaces touchées par des avis défavorables des commissions de sécurité en 2007 et 14,7 % en 2014).

Cependant, le besoin en la matière reste important. Dans les schémas directeurs de mise en sécurité élaborés en 2009 et 2010, le coût total des travaux de mise en sécurité avait été estimé à plus de 700 M€ pour seulement un tiers des établissements.

Depuis la loi de 2005 sur le handicap, le MENESR a accompagné les établissements dans la mise en accessibilité de leur patrimoine à hauteur de 100 M€ pour la période 2008 à 2014, montant ne couvrant qu’une partie des besoins en travaux,estimés à quelque 450 M€ suite au dépôt des Ad’AP en 2015.

Renouvellement et mutation énergétique et fonctionnelle des bâtiments

Le renouvellement de l’immobilier correspond aux opérations de rénovation / restructuration / réhabilitation à mener pour remettre en état un parc immobilier en partie vétuste et énergivore.

La remise en état du parc peut être estimée en fonction de l’état du bâti et du prix d’une construc-tion neuve à un coût de plus de 9 000 M€ dont la grande majorité pour la rénovaconstruc-tion énergétique.

Le financement du renouvellement est assuré par le ministère à travers 3 grands dispositifs financiers :

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„ les CPER (1 000 M€ de financement État sur la période 2015-2020 auxquels s’ajoute un montant équivalent de la part des collectivités locales) ;

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„ le plan Campus, concernant 10 sites (Lyon, Strasbourg, Bordeaux, Aix-Marseille, Montpellier, Grenoble, Condorcet Paris-Aubervilliers, Toulouse, Paris intra-muros et Saclay). Ces projets sont financés sur une ressource extrabudgétaire constituée des intérêts de 5 milliards d’euros (3,7 Md€ issus de la cession de titre EdF et 1,3 Md€ issu du PIA) à hauteur d’un peu plus de 4 % annuel soit un montant consomptible annuel d’environ 200 M€. Seuls les intérêts de ces dota-tions sont consomptibles, auxquels se sont ajoutés 11 projets (Lille et Lorraine, ainsi que les sites prometteurs et innovants) financés sur crédits budgétaires en fonction de l’avancement des opérations ;

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„ la dévolution à titre expérimental pour 3 universités (Toulouse 1, Clermont-Ferrand 1 et Poitiers). Des réflexions sont aussi en cours pour recourir à des montages financiers innovants plus particulièrement dans le cadre de la transition énergétique.

Ces grands financements sont indispensables au renouvellement du parc immobilier de l’ESR : ils seront amplifiés dans le cadre de la programmation budgétaire, d’un volume attei-gnant 300 M€.

Le développement d’une politique de valorisation

Pour compléter les crédits d’État très structurants mais qui restent inférieurs aux besoins, et dans le prolongement du colloque de la CPU du mois de mai 2016 « Campus en mouvement », les universités et les écoles souhaitent de plus en plus s’engager dans une démarche de développe-ment de projets de vie de campus au travers de la valorisation de leur patrimoine. Il s’agit avant tout de faire des campus des lieux de vie, à l’image des campus étrangers. Lieux apportant des services aux étudiants (auto-école, laveries, produits culturels,…), aux personnels (logements, crèches,…), procurant une plus forte attractivité internationale, développant l’autonomie de l’établissement par une relation entreprises rénovée (installation d’entreprises en lien avec la recherche ou les formations délivrées, incubation,…), au service de ses missions d’innovation, de transfert de technologie, d’entrepreneuriat étudiant et d’insertion professionnelle.

L’accompagnement de l’État et la concertation avec les collectivités territoriales

L’État accompagne les universités volontaires dans cette démarche à la fois sous un angle juridique (explorer les limites réglementaires et les outils conventionnels adaptés) et sous l’angle économique ou financier (analyser les retombées selon les natures de projet, faire ou faire faire, externaliser l’exploitation ou l’assumer). Cet appui technique sera présenté début 2017.

Par ailleurs le travail mené avec les représentants des territoires (Régions de France, Association des Villes Universitaires de France et Bloc Local) démontre la nécessité de mise en cohérence de ces différents acteurs pour un meilleur dialogue à établir au niveau local. En particulier, sur les questions du développement économique avec les régions et sur les questions d’urbanisme et d’aménagement avec les métropoles. Les sites, au sens de structures de regroupement (COMUE ou association d’établissements), constituent le niveau adéquat pour le portage de ce dialogue.

La recherche d’un modèle économique d’ensemble

Les nouveaux services évoqués ci-dessus peuvent se développer sans coût pour l’établisse-ment, mais au contraire en apportant des recettes nouvelles et pérennes.

Les établissements seront appuyés dans cette démarche par le PIA3, qui se fixe notamment l’objectif de « diversifier les nouveaux modes de gestion des universités » et de leurs actifs

valorisables. 400 M€ viendront financer en fonds propres « la création expérimentale de sociétés universitaires de recherche » afin notamment de concevoir et/ou déployer des schémas de valo-risation immobilière. Cette action permettrait un amorçage puissant et responsabilisant pour les établissements s’étant par exemple engagés dans la dévolution immobilière.

Ce levier économique est potentiellement porteur d’une transformation majeure de la ges-tion des actifs immobiliers universitaires. Aujourd’hui, les universités supportent l’intégralité des coûts de la charge immobilière, alors même qu’elle n’est utilisée qu’à 60 ou 70 % (surcapacité indispensable à l’accueil de tous les étudiants en début d’année). Dès lors, une nouvelle approche dans laquelle un établissement pourraitutiliser ses locaux au service de nouvelles activités en-dehors du temps d’utilisation universitaire permettrait d’une part de nouer des liens plus étroits avec la société, d’autre part de générer de nouvelles ressources propres.