Le processus de production : une initiative privée pour un projet privé soutenu par le public

En recensant les évènements de la fabrication de la tour, des origines jusqu’à aujourd’hui, et en séparant les temps du privé (Unibail-Rodamco) et du public (Epadesa, Puteaux, Courbevoie et grand public), nous représentons sur un axe horizontal la chronologie du processus de production de la tour Phare (Figure 36). Celle-ci nous permet de distinguer différentes phases de la production qu’elles soient purement privées, publiques ou parfois mixtes. Elle permet aussi de comprendre les liens de causes et effets entre ces différentes phases, qu’elles soient publiques ou privées ainsi que de mettre à jour les périodes de négociations qui se sont conclues sur des accords contractuels entre le privé et le public.

Bien que le projet soit d’origine privée, la coopération public-privé entre en jeu dès les premières phases du projet. D’une part lors de l’accord préalable entre Unibail et l’Epad dans le courant de l’année 2005 : durant cette année le promoteur émet la volonté de développer le terrain de la Porte Nord, pendant que quasiment au même moment l’Epad prend conscience que son territoire est en mauvaise posture pour les années à venir si rien n’est employé pour faire évoluer la situation. C’est en 2006 que l’Epad choisit officiellement Unibail pour développer le terrain de la Porte Nord, peu avant d’annoncer le lancement du Plan Renouveau. D’autre part, le concours international d’architectes lancé par Unibail en juin 2006 se fait en partenariat avec l’Epad qui participe à l’élaboration du cahier des charges ainsi qu’au jury de sélection : ceux-ci choisiront alors, le 26 novembre 2006, ensemble le cabinet Morphosis avec son projet Phare pour développer la Porte Nord de La Défense (Figure 36).

La phase purement publique de préparation réglementaire se mène ensuite en parallèle de la phase privée de conception du projet. La préparation réglementaire se joue en particulier au niveau de la municipalité de Puteaux, commune sur laquelle la tour Phare doit être construite. Elle passe par une décision de modification du POS par le conseil municipal le 6 octobre 2007 et une approbation de la révision simplifiée après enquête publique le 13 décembre 2008 ; cette modification permet de

construire jusqu’à 300 mètres de haut sur la parcelle de l’opération Phare. Pour ce faire, la Ville de Puteaux a dû mener une première enquête publique au cours du mois de juillet 2008 : durant cette phase, la municipalité et le commissaire enquêteur ont concerté les avis des riverains de Puteaux, de Courbevoie, mais aussi de tout usager pouvant s’intéresser à ce projet. C’est aussi au niveau départemental que l’agrément bureaux est délivré : le Préfet accorde ainsi le 27 novembre 2007 à Unibail-Rodamco l’autorisation de construire de nouvelles surfaces de bureaux (arrêté 2007-2011) sur le territoire de La Défense. Pendant ce temps, la conception de la tour Phare est menée en interne par Unibail-Rodamco ; phase de faisabilité et APS qui permettent de proposer un protocole d’accord à l’Epadesa. La phase d’étude d’impact environnemental (EIE) et de Permis de construire est lancée une fois l’approbation de révision simplifiée du POS obtenue. Le projet en phase EIE et PC est déposé par Unibail-Rodamco pour une demande de permis de construire le 8 mars 2010 (Figure 36).

C’est ici que la phase de procédure de permis de construire prend le relais côté acteurs publics. Elle commence à la date du dépôt et n’est pas à ce jour terminée. Le permis déposé, Unibail obtient l’autorisation du Préfet des Hauts-de-Seine de construire un IGH le 18 juin 2010. En même temps, une seconde enquête publique préalable à la délivrance du PC est menée par la mairie de Puteaux aux mois de mai et juin 2010 (batiactu, 2010), elle sera sanctionnée par un rapport favorable du commissaire enquêteur. Le permis de construire est donc accordé par le Maire de Puteaux pour le compte de l’Etat à la société Unibail-Rodamco le 6 août 2010. Cette procédure aurait dû se terminer à cette date, mais des recours sont déposés en octobre 2010 par des élus de Courbevoie, associations de riverains, et propriétaires de l’immeuble Triangle de l’Arche pour l’annulation de l’autorisation de construire (batiactu, 2011; Dubois, 2010). Ces recours génèrent une procédure judiciaire de près de un an au tribunal administratif (Figure 36).

Les actions d’oppositions se poursuivent le 18 octobre 2011 avec la rupture des négociations entre le Maire de Courbevoie face à Unibail-Rodamco concernant la passerelle Carpeaux : celui-ci refusant de signer le permis de démolir permettant de lancer le chantier de la tour Phare (Le Parisien, 2011). Bien que le 11 mai 2012, les recours sur le permis de construire sont rejetés par le tribunal administratif de Pontoise, les opposants décident de faire appel et prolongent ainsi encore d’un nombre indéterminé d’années la procédure de permis de construire et d’autant le lancement des travaux. Alors que la livraison était initialement prévue pour 2012, aujourd’hui l’issue du projet est incertaine et personne ne sait dire si Unibail-Rodamco saura tenir les risques et les investissements avec un tel retard dans les procédures.

Finalement, les principaux évènements communs entre les acteurs publics et privés de la production de la tour s’effectuent entre le promoteur et l’aménageur et de manière générale sous forme de négociations entre les deux partis : elles aboutissent à des accords contractuels. Au cœur des phases de préparation réglementaire et de conception du projet, un premier protocole d’accord est signé entre Unibail-Rodamco et l’Epad en 2008. Celui-ci se base sur le projet en phase APS développé par le promoteur et clos une longue phase de négociations sur les conditions technico-foncières de l’opération. C’est lors de cet accord que les conditions juridiques et le prix des droits à construire sont contractualisés entre l’aménageur-propriétaire et le promoteur.

Peu après l’obtention du permis de construire, c’est un second accord technico-foncier entre e promoteur et l’aménageur qui est signé. Le 10 décembre 2010, soit près de deux ans après la signature du premier protocole, c’est essentiellement le prix des droits à construire qui est revu à la baisse. Il s’agit là d’une des principales et spectaculaires négociations financières entre le développeur et l’aménageur pour l’opération Phare. La promesse de vente des droits à construire est finalement signée le 15 juin 2011 (Les Echos, 2011) sur ces bases financières et le promoteur attend les délibérations concernant les appels sur les recours du permis de construire pour décider de poursuivre ou non la production de la tour Phare.

Figure 36 : Chronologie du processus de fabrication du projet Phare : temps du public et temps du privé (crédit : auteur)