II. ANALYSE DU FONCTIONNEMENT DU MARCHÉ DU LOGEMENT
1. LA DYNAMIQUE DE CONSTRUCTION
1.2 Première analyse rétrospective de l’utilisation du parc créé entre 1990 et
Il s’agit ici d’évaluer à quel type de besoin a servi la construction sur Agglopole Provence.
Le calcul sera détaillé dans un premier temps sur la période 1990-1999 (à partir des données INSEE) puis comparé avec les évolutions récentes de 2001 à 2005 (à partir des données Filocom)
D’après les données de l’INSEE, 6 808 logements ont été construits entre 1990 et 1999.
Ces constructions ont pu participer à satisfaire quatre catégories de besoins : - le renouvellement du parc de logements,
- le desserrement : la décohabitation, les besoins liés à l’évolution de la structure des ménages, - l’évolution démographique,
- l’alimentation des réserves de fluidité.
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Le renouvellement du parc de logements
Le renouvellement du parc correspond à la part des logements neufs qui n’ont pas servi à augmenter le stock global de logements mais qui sont venus remplacer des logements hors d’usage ayant été démolis (dans le cadre de rénovation par exemple) ou ayant changé d’affectation.
Parc de logements total en 1999 - Parc de logements total en 1990 = Variation du parc entre 1990 et 1999
49 977 - 43 542 = 6 435
Nombre de logements construits
entre 1990 et 1999 - Variation du parc de logements
entre 1990 et 1999 = Logements nouveaux utilisés pour le renouvellement du parc
6 808 - 6 435 = 373
Sur cette période, ce phénomène a été de 0, 10% par an par rapport au parc de 1990, soit 373 logements sur la période, environ 41 logements par an.
Cela représente 5,5% de la construction neuve entre 1990 et 1999.
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Les phénomènes de desserrement des ménages
Pour évaluer la part de production neuve qui a permis de répondre aux besoins de desserrement des ménages, on calcule le nombre de résidences nécessaires si le taux d’occupation (taille des ménages) en 1999 avait été atteint dès 1990.
Nombre de résidences nécessaires si taille des ménages 1999 était atteinte en 1990 (1)
- Résidences principales en 1990 = Logements nécessaires au desserrement
41 498 - 39 311 = 2 187
2 187 logements construits entre 1990 et 1999 ont servi au desserrement des ménages, soit 243 logements par an. La satisfaction de cette catégorie de besoin représente 32% de la construction totale de logements entre 1990 et 1999.
PRÉCISION IMPORTANTE : cette conclusion ne veut pas dire que les ménages en situation de desserrement ont investi uniquement les logements neufs. Mais l’existence de ces nouveaux logements a favorisé des mouvements résidentiels, qui ont libéré des logements qui ont satisfait ces besoins en décohabitation.
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La variation des résidences secondaires et des logements vacants
Entre 1990 et 1999, le nombre de logements vacants a diminué (- 303 logements) alors que celui des résidences secondaires et logements occasionnels a augmenté (+ 403 logements). Cette augmentation est principalement due à des opérations importantes de création de résidences de tourisme sur les communes de Mallemort (opération du golf) et Eyguières (résidence Férinel). Ailleurs, le parc des résidences secondaire a eu plutôt tendance à diminuer. Au global sur l’agglomération, on assiste aujourd’hui à un mouvement d’occupation permanente d’un certain nombre de ces résidences secondaires, soit que leurs propriétaires décident de s’y installer définitivement, soit qu’elles changent de vocation au gré des reventes.
Compte tenu de ces opérations dédiées au tourisme réalisées sur la période, le stock de logements inoccupés ou occupés temporairement a augmenté. Ce sont ainsi 100 logements (403-303) qui ont dû être construits pour compenser cette augmentation. Ces 100 logements sont à déduire de la construction neuve, ils n’ont en effet pas servi à alimenter le parc des résidences principales.
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La croissance démographique avait occupé 61% de l’offre nouvelle
Le calcul des logements qui ont servi à satisfaire les besoins d’une population nouvelle se fait par déduction :
Nombre de
logements construits entre 1990 et 1999
- Logements
renouvelés - Besoins liés au desserrement des ménages
- Compensation de
la vacance = Logements pour la croissance démographique 6 808 - 373 - 2 187 - 100 = 4 148
+
Les 4 148 logements restants ont été utiles à l’effet démographique (la croissance externe, par flux migratoires notamment), soit 61% de la production neuve (près d’un logement deux sur trois).
Diagramme de synthèse de la destination « théorique » des 6 808 logements construits entre 1990 et 1999
Production de logements entre 1990 et 1999
Agglopole Provence: 6 808 logements nouveaux Renouvellement du
parc Besoins de
desserrement Compensation de la
vacance Effet démographique 373 2 187 100 4 148 5,5% 32% 1,5% 61%
Bouches du Rhône : 78 550 logements nouveaux et 7 801 logements remis en marché soit 86 351 logements nouveaux au total
6 955 48 162 - 7 801
remis en marché 31 234
8% 56% - 36%
L’appréciation des besoins satisfaits par la production de logements entre 1990 et 1999 montre l’importance de l’effet démographique qui a mobilisé plus de 61% de la construction neuve. C’était beaucoup plus qu’en moyenne dans le département.
Les besoins de desserrement de la population en place (décohabitation des jeunes, séparations de couple, vieillissement) ont représenté 32% des logements. Cela signifie qu’à population constante, la communauté a dû produire près de 2 200 logements pour permettre ces évolutions de la composition familiale des ménages d’Agglopole Provence. Au contraire de la moyenne départementale, le besoin de desserrement est moins favorisé au cours de cette période dans Agglopole Provence.
Le renouvellement du parc quant à lui n’a mobilisé que 5,5% de la production neuve. Ce sont autant de logements neufs qui sont venus remplacer une partie du parc existant qui ne répond plus aux besoins d’habitat (des logements trop anciens ou vétustes qui ont été démolis, des logements qui ont changé d’affectation). Il faut tout de même noter qu’il existe également sur le territoire un mouvement inverse, de création de logements par réhabilitation ou changement d’affectation : ainsi d’anciens bâtiments agricoles ou non sont transformés en logements … ce phénomène est notamment à l’œuvre dans les bourgs ruraux.
Par ailleurs, du fait de l’augmentation du parc des résidences secondaires, une partie de la construction neuve à théoriquement été captée. 1,5% de la construction a servi à compenser ce mouvement.
A Salon-de-Provence, le constat est légèrement différent. La diminution de la vacance et des résidences secondaires a permis la remise sur le marché de 219 logements. Ces logements sont venus s’ajouter aux 1 784 construits entre 1990 et 1999 pour répondre aux autres catégories de besoins : desserrement et croissance démographique.
Cependant, la part liée à l’augmentation de population est plus proche de la moyenne départementale à Salon-de-Provence.
-1 000 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000
Salon-de-Provence autres communes Agglopole Provence Renouvellement du parc Besoins de desserement Variation vacance Effet démographique