Des prix du foncier particulièrement élevés

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Le contexte du marché foncier : l’offre existe, mais à quel prix ?

Le marché foncier apparaît sous tension sur l’ensemble du territoire d’Agglopole Provence. Les terrains à bâtir constituent un secteur dont l’attractivité est croissante : auprès des ménages locaux mais également d’un certain nombre de ménages extérieurs, issus des agglomérations Marseillaise ou Aixoise devenues inabordables.

Comme en témoignent les données de la construction (particulièrement en individuel diffus), l’offre en terrain à bâtir a été ces dernières années relativement abondante et les communes disposent encore de potentiel d’urbanisation dans leurs documents d’urbanisme (612 hectares de zones classées NA ou AU dans les POS et PLU). Qu’elle soit organisée (en lotissement le plus souvent) ou diffuse (par détachement parcellaire), cette offre est particulièrement onéreuse. Jusqu’à aujourd’hui elle semble avoir trouvé rapidement acquéreur malgré ces coûts parfois prohibitifs, mais les communes commencent à signaler les difficultés de certains propriétaires à vendre leurs biens. C’est par exemple le cas à Charleval, où des terrains de 700 m² vendus 180 000 € (260€/m²) ne trouvent pas preneur.

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Les estimations des prix et surfaces des terrains à bâtir par les communes

communales conduit à un terrain à bâtir de 800 m² pour 180 000 €.

En réalité, les prix s’échelonnent de 100 0000 € à 250 000 € pour des parcelles de 500m² à 1 500m².

Les prix au m² ne laissent pas entrevoir de géographie particulière. Il faut tout de même préciser que ces estimations, fournies par les communes, concernent en général les dernières transactions connues et qu’elles ont pu se dérouler dans des secteurs et des programmes très diversifiés : en ville ou dans les écarts, en lotissement ou en détachement parcellaire... Or ces conditions influent fortement sur le prix et la taille des terrains à bâtir.

Prix au m² Taille des parcelles Droit à bâtir

Source : entretiens avec les communes juin-juillet 2007

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Les données notariales concernant les transactions foncières (données Perval)

Dans un souci de plus grande homogénéité des données sur les communes d’Agglopole Provence, nous avons pu exploiter la base notariale Perval de 2002 à 2005

PRECAUTION PREALABLE : La base PERVAL est alimentée par les notaires et fournie des informations sur le volume, le niveau de prix et les caractéristiques des transactions. Sa fiabilité sur les territoires n’est pas toujours avérée. Elle dépend du niveau de remontée des informations et de la façon dont la base est renseignée. Dans les Bouches-du-Rhône, le taux de couverture en 2005 est estimé à 64%. On peut ici noter l’écart entre le nombre de transactions de terrains à bâtir (126) alors que se construisent en moyenne 756 logements par an.

• D’après la base Perval, près de 115 000 € pour un terrain en 2005

Les données Perval sont inférieures aux estimations communales en termes de prix.

Avec 126 transactions en 2005, on peut supposer que l’estimation du prix moyen par commune (de 114 566€) est vraisemblable dans la mesure où sont agglomérées les données sur les terrains vendus sans distinction de ceux qui ont vocation à accueillir une maison contre ceux qui accueilleront une opération de plusieurs logements.

Cette base deviendra fiable dès lors que l’observation se fera à un rythme régulier.

Les tendances pourront alors être objectivement analysées.

• Une diminution des transactions accompagnée d’une montée des prix

2002 2003 2004 2005 Evolution annuelle

Source : base Perval 2002 à 2005

Le suivi des transactions entre 2002 et 2005 permet de lire une baisse notable du nombre de ventes de terrains à bâtir sur Agglopole Provence. Il a été divisé par deux en quatre ans.

Cette apparente raréfaction de l’offre peut en partie expliquer la hausse des prix, au-delà du contexte de pression croissante sur le secteur.

Nombre Source : base Perval 2005

• Le profil des acquéreurs de terrains à bâtir

Les données statistiques de la base notariale Perval fournissent des informations précises sur les acquéreurs de terrains à bâtir.

La catégorie socio-professionnelle : les professions intermédiaires prédominent

Agri-

-culteurs Artisans,

commerç Cadre

sup. Prof.

intermed. Employé Ouvrier Retraité Autre sans

Source : données notariales Perval 2002 à 2005

Concernant la catégorie socioprofessionnelle des acquéreurs, on constate que les professions intermédiaires sont les plus présentes (36% des transactions) suivis de près des ouvriers (17%), les deux catégories étant en augmentation entre 2002 et 2005.

Les cadres supérieurs, qui continuent de représenter 15% des acquéreurs sont proportionnellement moins nombreux en 2005.

Malgré la montée des prix, on n’assiste pas (encore ?) à une modification du profil socio-économique des ménages acquéreurs de terrains à bâtir : c’est le cœur de cible de l’accession à la propriété.

L’âge : près de la moitié des acquéreurs a entre 30 et 40 ans

Source : données notariales Perval 2002 à 2005

0% 20% 40% 60% 80% 100%

En 2005, près de la moitié des acquéreurs a entre 30 et 39 ans et 13%

ont moins de 30 ans. Ces deux tranches d’âge, comprenant notamment les primo-accédants, sont en augmentation depuis 2001.

Même constat que pour les catégories socio-professionnelles : l’augmentation des prix ne s’est pas accompagnée d’une hausse de l’âge moyen des ménages, au contraire on constate un rajeunissement des acquéreurs de terrain à bâtir. Les positionnements des banques depuis 2000 expliquent ce phénomène : taux et durée de crédit compensé.

L’origine géographique : un marché très local

Agglopole Provence

Bouches du Rhône hors Agglopole reste PACA

Ile de France

Ailleurs

en France Etranger Total renseigné

Source : données notariales Perval 2002 à 2005

L’origine géographique des acquéreurs est une interrogation majeure des acteurs du territoire. Concernant les seuls terrains à bâtir, on constate finalement que le marché est d’agglomération avec plus de 63% des transactions effectuées au profit de ménages vivant déjà dans Agglopole Provence.

Les ménages extérieurs sont majoritairement originaires du département. On note une attractivité particulière du secteur d’Agglopole pour les ménages de la Communauté du Pays d’Aix en Provence (CPA) et de la Communauté Urbaine de Marseille (CUM). Ils représentent 29% du total des acquéreurs de terrains.

Avec 3% d’acquéreurs originaires d’Ile de France, l’attrait d’Agglopole auprès des ménages franciliens est à relativiser, du moins pour ce type de produit.

Il semblerait selon ces statistiques que le marché du foncier se resserre sur Agglopole Provence entre 2001 et 2005, les besoins du territoire sont importants et ses habitants sont plus vite informés que ceux de l’extérieur sur les terrains à bâtir.

Malgré la montée importante des prix (+12% par an), le profil des acquéreurs laisse apparaître un marché à dominante locale, encore accessible à de jeunes ménages aux revenus relativement moyens. Pour autant, l’effort consenti sur le terrain risque d’être « assorti » de sacrifices (sur le taux d’endettement, sur la qualité de la construction…)

Si l’augmentation des prix se poursuit, les possibilités d’acheter pour un certain nombre de ménages locaux se raréfieront au profit de ménages extérieurs parmi les plus aisés.

3% 13%