III. LA QUESTION DU PATRIMOINE EXISTANT ET DE SON AMÉLIORATION
2. L E POTENTIEL DE RÉHABILITATION ENCORE EXISTANT
2.1 Inconfort et insalubrité dans le parc occupé
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Rappel de l’état du parc des résidences principales d’après les données FILOCOM
Le classement établi par la DGI permet d’évaluer le volume de logements jugés en état médiocre à très médiocre. Il est nécessaire de rappeler d’une part, que pour ce classement cadastral, divers aspects relatifs au logement sont considérés et d’autre part, que les bases cadastrales souffrent en général de n’avoir pas été révisées de façon uniforme dans le temps.Nb résidences
- Les catégories inférieures à 5 correspondent aux logements en bon état.
- La catégorie 6, aux logements d’état de confort moyen
- Les catégories 7 et 8 regroupent les logements d’état général médiocre à très médiocre
Comme il l’a été conclu en première partie du document, 4% du parc des résidences principales sont classées d’état médiocre à très médiocre, ce qui signifie que le parc apparait dans son ensemble plutôt confortable. On notait toutefois la présence de quelques poches d’insalubrité:
- en nombre : les communes de Berre l’Etang, Salon-de-Provence et Pélissanne présentent chacune un gisement de plus de 200 logements classés d’état médiocre à très médiocre
- en proportion du parc des résidences principales : ce sont les communes de Berre l’Etang, Charleval, Pélissanne et Velaux qui paraissent le plus concernées (plus de 6% de logements classés 7et 8) En conclusion, les situations d’inconfort semblent particulièrement problématiques sur Berre l’Etang.
On rappelle également qu’en milieu rural, les maires soulignent encore des situations d’inconfort, cependant le mouvement des reventes de maison donne souvent lieu à des travaux d’amélioration.
Classement Cadastral 7 et 8 Locatif privé
(PB) Propriétaires
occupants (PO) Total RP
nb % nb % nb % NR : non renseigné pour cause d’addition de données inférieures à 11.
Le détail des données du classement cadastral permettent d’affiner l’analyse.
On compte plus de 900 logements inconfortables parmi les propriétaires occupants. Cependant, les propriétaires étant les plus nombreux, les logements inconfortables ne représentent guère que 3% de leur parc. Pour autant, il reste probablement une part de propriétaires occupants, souvent âgés, qui souffrent encore d’inconfort.
Comme souvent, ce sont les locataires du privé qui vivent dans les moins bonnes conditions de confort.
L’état de confort dans ce segment de parc a déjà été précédemment détaillé dans le document. On en rappelle les principales conclusions :
- En apparence, des gisements d’inconfort à Salon-de-Provence et Pélissanne avec plus d’une centaine de logements concernés. A Salon-de-Provence où le parc du locatif privé est important, ce gisement représente en réalité un faible pourcentage de logements inconfortables.
- Mais des chiffres étonnamment élevés sur certaines communes. A Pélissanne en particulier ce serait 14% du parc qui serait concerné. Pourtant, si la commune souligne bien qu’il existe encore des situations d’inconfort, elle estime qu’elles restent rares. Même constat pour les communes de Charleval et Velaux qui ne semblent pas justifier ces pourcentages supérieurs à 10%.
- A l’inverse, des situations pointées par les maires ne transparaissent pas dans ces données. A Sénas par exemple, la présence d’un marchand de sommeil est avérée mais les données Filocom ne permettent pas de mettre en évidence des situations d’inconfort particulière préoccupante. Il peut plutôt s’agir de logements avec un confort sommaire.
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Le recensement de l’ORHEP
(1)Les données proposées ci-dessous sont extraites de la base ORHEP (Opératoire Régional de l’Habitat de l’Etat et de ses Partenaires). Cet observatoire, monté en 2002, est alimenté par les notaires lors des ventes de logements avec risque d’accessibilité au plomb(2). Cette base recense 14 000 logements dans les Bouches du Rhône. Compte tenu de la forte corrélation entre la présence de plomb et l’indécence, elle permet de cibler les communes concernées. A la différence des données Filocom de l’inconfort qui s’appuient sur les bases cadastrales, l’ensemble des logements recensés a été visité.
Précaution préalable : désormais la base ORHEP est alimentée lors de la mise en vente des logements.
Aussi, si elle permet d’obtenir des informations précises sur les secteurs dépistés, elle n’est pas exhaustive, mais proportionnelle aux mutations immobilières. L’absence de logement recensé sur certaines communes ne signifie donc pas qu’il n’y ait pas de situation d’indécence.
Risques
procédure Rappel des RP classées CC 7 et 8
Source : ORHEP octobre 2006 – DDASS des Bouches du Rhône
Les données de la base ORHEP font ressortir des gisements potentiels d’indécence à Mallemort, Pélissanne et surtout Salon-de-Provence, ce qui est relativement cohérent avec les informations de Filocom.
En revanche certaines données paraissent plus étonnantes, comme les 31 logements avec risque d’accessibilité au plomb à Alleins !
Malgré un nombre de mutations assez important à Berre l’Etang (voir les données Perval), assez peu de logements sont dépistés sur cette problématique.
(1)Observatoire Régional de l’Habitat de l’Etat et de ses Partenaires.
(2) Cette base est amenée à se développer avec l’entrée en vigueur de la loi impliquant la réalisation de diagnostic technique du logement lors de mise en vente mais
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Estimation du volume du mal-logement (Etude DRE-ANAH PACA)
Une étude sur le mal-logement a été commandée en 2006 par la DRE et la délégation régionale de l’ANAH PACA. Le volume de mal-logés estimé à partir des indicateurs de Filocom, du RGP de 1999 et de la CAF s’élève à 345 000 logements pour la région, soit 18% des ménages.
Pour le département des Bouches du Rhône les mal-logés seraient près de 133 300 soit 17% des ménages.
L’étude propose un indicateur de mal-logement (d’un gradient de 1 à 12) à partir du taux et du volume de mal-logés. Pour les communes d’Agglopole, les résultats sont les suivants :
Indicateur de mal-logement : Cumul taux et volume, gradient de 1 à 12
Eyguières
Berre l’Etang, la Fare les Oliviers, Lançon Provence, Mallemort, Salon-de-Provence, Sénas Alleins Charleval, Lamanon, Pélissanne, Rognac, Saint-Chamas, Velaux
Aurons, la Barben, Vernègues
Cette géographie du mal logement interpelle compte tenu des analyses précédentes. Elle permet toutefois de confirmer que les plus petites communes d’Aurons, La Barben et Vernègues sont relativement peu concernées.
Il est finalement difficile d’estimer un volume de logements inconfortables qui nécessiteraient d’être améliorés à partir de ces différentes données. Elles indiquent plutôt un parc d’un bon niveau de confort global. D’autant que la pression du marché sur le secteur incite souvent les propriétaires à remédier à l’inconfort de leurs logements, notamment lors des reventes.
Ce constat ne doit pas pour autant faire oublier que certaines communes continuent de pointer des situations problématiques, souvent lourdes, confirmées par certains indicateurs. Celles-ci sont connues et doivent être traitées.
La question d’un nouveau dispositif pour inciter à la résorption du parc encore inconfortable se pose et semble être sollicitée par les acteurs locaux.