L’ ARBRE DE CHOIX DES SEGMENTS DE MARCHÉ

L’arbre de choix ci-contre synthétise pour l’ensemble de la communauté et par profils de communes, les situations d’offre et de demande constatées pour tous les grands segments du marché potentiellement présents.

X

Un marché de l’habitat contrasté sur le territoire

Le territoire est vaste, les communes de taille très variable, si la diversité de l’habitat s’observe aujourd’hui sur la globalité d’Agglopole Provence, ce n’est pas le cas à l’échelle des communes. Les situations de pression ne s’exercent pas de la même façon selon le profil de communes, il y a des segments complètement absents dans les communes les plus rurales, des pressions plus fortes en cœur d’agglomération et en communes périurbaines.

X

Le marché de l’immobilier privé se porte bien

En accession comme en locatif, qu’il s’agisse de collectif ou d’individuel, le marché privé est très productif.

L’offre est abondante et des promoteurs de tous horizons s’intéressent au territoire… et y voient de réels potentiels que ne démentent pas les rythmes de commercialisation. Il n’y a pas de stocks, l’offre et la demande se rencontrent. Le bémol vient du fait que la demande n’est pas locale : ces programmes sortent à des prix élevés, en décalages significatifs par rapport aux capacités des ménages locaux. Mais les promoteurs ne s’inquiètent pas de savoir à qui ils vendent du moment qu’ils vendent. Le besoin en logements sur la métropole marseillaise est tel que jusqu’à présent, tous les logements mis en marché trouvent un acheteur ou un locataire.

X

L’accession à la propriété constitue le segment de marché le plus étoffé mais son adéquation à la demande n’est plus assurée dans une majorité de cas

Sans parler de l’accession sociale réglementée que les opérateurs des Bouches-du-Rhône commencent tout juste à inscrire dans leurs programmations et qui bien sûr, sur Agglopole Provence serait susceptible de répondre à une demande locale, l’accession intermédiaire est fortement menacée eu égard à ses prix. La demande est très supérieure à l’offre. La montée des prix exclut de l’accession sur le territoire environ 90%

des ménages du territoire, sauf à disposer d’un apport personnel conséquent ou de se contenter d’une première acquisition en collectif. Seul le développement d’une offre à prix maîtrisés, avec un travail sur les densités, le foncier et les formes urbaines permettra de dépasser cet écueil aux parcours résidentiels des ménages locaux.

X

La tension sur le locatif social s’accentue avec l’insuffisance du développement de l’offre

En individuel, comme en collectif, le locatif social déjà mal réparti, est surtout insuffisamment présent. Dans une agglomération de 130 000 habitants, 12% de logements sociaux est clairement insuffisant. Le nombre des demandeurs issus du territoire augmente sans cesse, l’impossibilité des ménages à trouver un logement à leur mesure les orientent nécessairement vers le social. Par ailleurs, les évolutions liées aux divorces et séparations, la jeunesse de la population contribuent à augmenter cette pression de la demande.

Ainsi, on recense environ 2 700 demandes nouvelles alors que les mouvements dans le parc sont à leurs plus bas niveaux (autour de 6%, deux fois moins que la moyenne nationale). Cette insuffisance pourrait devenir un handicap pour le territoire ou, dit positivement, les développements d’une offre adaptée aux actifs pourraient devenir un argument du territoire dans le contexte métropolitain tout autant déficitaire.

X

Une mention spéciale pour les produits dits « intermédiaire »

Développés par les promoteurs privés à l’occasion d’opérations de défiscalisation ou par les bailleurs sociaux lorsqu’ils établissent leurs programmations, les locatifs intermédiaires sont en nombre suffisant et plébiscités par tous : investissement moins lourd pour les communes, publics plus aisés…. Dans ce territoire sous pression maximale, on ne peut pas dire qu’il est décalé et qu’il ne répond pas à une demande. Dans les Bouches-du-Rhône, la programmation des aides à la pierre est répartie entre le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social, produit de base), et le PLS (Prêt Locatif Social, certes, mais 20% plus cher que le PLUS). Toutefois, il faut souligner que le profil des ménages en situation de demandes et dont l’urgence augmente, est plus en accord avec le logement social financé en PLUS voire en PLAi (Prêt Locatif Aidé d’insertion, équivalent 80% du PLUS en termes de loyers) que le PLS. Ce point de vue, certes technique, ne peut être occulté de ce constat. Il faudra intégrer cette dimension dans l’écriture d’une politique réellement adaptée aux besoins des ménages du territoire.

Les possibilités de parcours résidentiel des ménages dans Agglopole Provence dans l'état actuel du marché Locatif socialLocatif intermédiaireLocatif privéAccession aidéeAccession en neufAccession en ancienautres - + +

La décohabitation est difficile dans le social et impossible du fait des garanties exigées dans le libre, le Foyer des Jeunes travailleurs à Salon reste néanmoins une réponse bien ajustée Faible - - - - + + Moyen - - - - - Haut + + + + Faible - - - - Moyen - - - - - - - - - - Haut + + + + + + + + Faible - - - - Moyen - - - - - - - - - - Haut + + + + + + + + Faible - - - - Moyen - - - - - - - - - - - - Haut + + + + + + + + Faible - - + + Moyen - - - - - + + Haut + + + + + + + + + + + +Des structures spécialisées existent, en nombre et bien réparties sur le territoire. - - --+ +Possible Très difficile d'accéder à cette catégorie de logement : délais d'attente très longs, déficits d'offre

Difficile de trouver faute d'offre, produits décalés par rapport à la demande, de l'inconfort parfois

Le segment du locatif social est très insuffisant. La diversité fait défaut pour accueillir tous les ménages qui le nécessiteraient. Or la demande est réellement sociale et les dernières opérations produisent autant du PLS Le locatif intermédiaire est en développement mais il est axé sur de petites typologies et les loyers demeurent élevés pour des ménages modestes et même moyens.

L'offre locative privée est présente sur l'ensemble du territoire mais les prestations proposées sont inégales (manque de confort parfois) et surtout les niveaux de prix sont très élevés.

Le PTZ est mobilisé mais compromis par l'augmentation des prix du foncier. Le développement d'une offre maîtrisée voire sociale n'est pas encore à l'ordre du jour des projets Marché très actif mais à des prix devenus très élevés. Du coup, les promoteurs rayonnent large pour la commercialisation qui au final concernera moins les ménages locaux : les prix sélectionnent les plus aisés de la métropole marseillaise Les jeunes (moins de 30 ans) forment 21% de la demande sociale. Le parc privé propose des petits logements à louer principalement sur Salon. En ville ou ailleurs, le rapport qualité prix laisse à désirer. L'offre nouvelle comprend de petites typologies mais elle est assez chère. L'accès au parc social est très difficile : 2700 demandeurs soit l'équivalent de la moitié du parc existant. Le projet d'accession recule dans le temps du fait des prix. Reste des solutions en locatif libre, les biens existent mais à des niveaux de prestations divers. L'offre en parc social est insuffisante. Le locatif privé offre des grands logements. Mais l'accession reste difficile: prix trop élevés dans le neuf et dans l'ancien conduisent à reculer les possibilités de primo- accession. Les ménages monoparentaux ont peu d'alternatives, du fait des garanties demandées en général, ils sont pénalisés et pourtant en nombre croissant. Ils représentent 21% des demandeurs du social et peuvent être mal logés dans le privé A ce stade du parcours, les ménages sont souvent déjà propriétaires et peuvent trouver un logement correspondant à leurs attentes. Il n'y a pas d'attente trop longue pour un logement foyer La dynamique immobilière influe autant sur les prix de l'ancien. De ce fait, les transactions de maisons ne concernent que 46% des ménages du territoire contre 59% pour les appartements (moins chers).

Le territoire est plutôt bien équipé en structure de logements spécifiques, particulièrement pour les personnes âgées. Pour les jeunes, le problème est d'aller vers du logement classique.

Niveau des ressources

Types de logements pouvant potentiellement répondre à leurs besoins