Le dynamisme démographique de forte ampleur, cumulé à la di-minution structurelle de la taille des ménages, engendre une aug-mentation significative du nombre de ménages. Ainsi, chaque an-née, on dénombre en moyenne 32.500 ménages supplémen-taires. Selon les projections de l’INSEE, cette tendance devrait se poursuivre à un rythme comparable à l’horizon de 2030, générant un besoin en logements neufs de plus de 40.000 par an à l’échelle de la grande région.
Il est essentiel de proposer un logement adapté à chacun : l’essor démographique et l’évolution sociétale ont donc comme consé-quence de poursuivre la dynamique de production des logements neufs et la réhabilitation des logements anciens.
Ce besoin de logements doit s'étudier au travers de deux tendances structurelles de la région : un taux de chômage supérieur à la moyenne nationale (12 %, soit deux points de plus qu'au niveau national), et une situation de l'emploi très hétérogène (moins de 10 % de chômage dans les départements ruraux comme le Lot, la Lozère, l'Aveyron et le Gers, et plus de 14 % dans les départements littoraux).
Corrélativement à la situation économique de certains de ses ter-ritoires et à son attractivité résidentielle, la région se caractérise par une pauvreté particulièrement prégnante, aussi bien dans les espaces à dominante rurale que dans les zones très urbanisées.
Ainsi, au 1er janvier 2013, l'INSEE estime que plus de 900 000 personnes vivent sous le seuil de pauvreté, soit un taux de pau-vreté de 16,7 %, contre 14 % au niveau national, ce qui place la région, au 4ème rang des plus pauvres de France métropolitaine.
Selon l’INSEE, les 10 % des personnes les plus pauvres ont un niveau de vie inférieur à 9.861 € (contre 10.503 € en France mé-tropolitaine).
Avec une double conséquence : d'importantes difficultés d'accès au logement pour les ménages aux ressources modestes, et de fortes disparités territoriales en termes de besoin de production.
Le SRADDET devra donc répondre à l’objectif de développer l’offre de logements abordables en tenant compte des besoins spécifiques de chaque territoire : une production quantitative, qualitative et territorialisée.
a) produire et rénover un parc de logements abordables Face au coût élevé des dépenses liées au logement, les mé-nages aux ressources les plus modestes éprouvent des difficultés de plus en plus grandes pour se loger dans des conditions adap-tées à leur besoin et à leur capacité financière. A fortiori, la mise en tension et la sélectivité des marchés du logement dans les ter-ritoires, urbains et périurbains les plus attractifs renforcent les
phénomènes de précarisation et d'exclusion des populations éco-nomiquement fragilisées.
Près de 105.000 ménages du parc locatif privé (hors étudiants), allocataires d'une aide au logement délivrée par les Caisses d’Al-locations Familiales consacrent 30 % ou plus de leur revenu au paiement de leur loyer, hors charges. Cette part est très variable selon les territoires. Dans l’Hérault et la Haute-Garonne, environ 45 % des ménages allocataires vivant dans le parc locatif privé ont un taux d’effort égal ou supérieur à 30 % de leur revenu.
Les difficultés d’accès à un logement sur le marché privé (acces-sion à la propriété ou locatif) pour une part importante de la popu-lation ont pour conséquence d’accroître la pression sur le parc HLM. Ainsi, fin 2015, plus de 127.700 ménages étaient en attente d’un logement social, dont 30 % déjà locataires du parc HLM.
Parmi ces demandes, 20 % d’entre elles ont une ancienneté su-périeure à deux ans (demandes de mutation exclues).
Principalement composée de petits ménages d’une personne ou deux personnes (63 %), la demande HLM revêt un caractère très social, puisque plus des deux tiers des demandeurs déclarent des revenus en deçà du plafond d’éligibilité à un logement de type PLAI. La composition très sociale de la demande fait écho à la paupérisation croissante des occupants du parc HLM. Ainsi, environ 70 % des locataires d’un logement de type PLUS ou PLAI ont des ressources inférieures à 60 % du plafond PLUS (10 points de plus qu’au niveau national). Pour un quart des loca-taires, leurs ressources n’excèdent pas 20 % du plafond PLUS (plus 5 points par rapport à la moyenne nationale).
Ce besoin en logement à loyer modéré souffre d'un parc HLM résidences principales, contre 16,7 % en moyenne nationale, la région peine à combler son retard en matière d’offre locative sociale et ce, en dépit d’une amplification significative de la production HLM sur la période récente. Depuis 2010, ce sont en effet plus de 8.000 logements HLM par an qui ont été mis en location. Mais, dans le même temps, le parc de résidences principales a progressé de plus de 30.000 logements par an.
En raison de son sous-dimensionnement, et de la faible mobilité qui le caractérise (de l’ordre de 10 %), imputable aux ressources très faibles de ses occupants, le parc HLM ne peut, en l’état, ré-pondre que dans des proportions limitées à la demande qui s’ex-prime sur le territoire régional. En 2015, 32.900 attributions de lo-gements sociaux ont été réalisées, dont près de 26.000 concer-nant des ménages n’ayant jamais été logés dans le parc HLM.
En outre, une part importante du parc de logements est très dégradée : pour des ménages confrontés à des difficultés écono-miques, le recours contraint à un parc locatif de mauvaise qualité ou l’impossibilité pour un propriétaire d’améliorer le logement qu’il occupe, constituent une réalité observable tant dans les com-munes de l’espace rural que dans les grandes villes de la région.
On estime que 25.000 logements présentent une très forte suspi-cion d’indignité, compte tenu de l’état du bâti et de leur occupa-tion très sociale. Par ailleurs, 560.000 ménages propriétaires oc-cupants sont éligibles aux aides de l’Anah, dont les deux tiers ont des revenus très modestes.
L’amélioration des performances énergétiques des logements an-ciens représente un enjeu majeur tant sur le plan environnemen-tal que sur le plan social, les dépenses de chauffage se posant comme une charge financière parfois insoutenable pour des loca-taires ou des propriéloca-taires modestes. Le parc de résidences prin-cipales est composé de 1.200.000 logements construits avant 1975 (plus de 45 % du parc total).
Bien que plus récent en moyenne par rapport à la situation natio-nale, et donc moins énergivore, le parc HLM régional présente un
Ariège
E, F et G, estimé à environ 20 % des logements disposant d’un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Dans le parc privé des résidences collectives, on estime que 12.000 copropriétés représentant 126.000 logements sont fragiles, c'est à dire qu'elles présentent un risque élevé de dysfonctionnement et de dégradation. La rénovation énergétique de ce parc représente un fort enjeu.
La loi du 18 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte (TECV) met l'accent sur la nécessité de rénover les bâiments pour économiser l'énergie, faire baisser les factures et créer des emplois.
Enfin, la fluidité du parcours résidentiel des ménages passe par le développement d'une offre de logements intermédiaires, en facilitant l'accession à la propriété au travers du prêt à taux zéro et des outils de l'accession sociale dans le parc HLM (PSLA, vente HLM) et en mobilisant le dispositif national d'investissement locatif (dispositif Pinel). Ce dispositif de défiscalisation a pour objectif de diversifier l’offre dans les zones les plus tendues du zonage national A B C de l’investissement locatif. Les communes classées en zone A ou B1 sont directement éligibles à ce dispositif, tandis que celles classées en B2 doivent demander un agrément préfectoral, après avoir justifié de leur intérêt à utiliser le dispositif dans leur territoire au regard du fonctionnement du marché local de l’habitat. Compte tenu de l’hétérogénéité de la situation des communes en zone B2, la DREAL a défini en 2016 les conditions d’obtention de l’agrément pour les communes en zone B2.
b) adapter l'effort de production neuve et de rénovation aux besoins des territoires
Même si le logement n'est pas un marché au sens strict du terme, il est essentiel de rapprocher l'offre de la demande, et non l'inverse. Il faut donc proposer une offre adaptée au bon endroit, produire du logement où les besoins s'expriment.
L'enjeu territorial traduisant la volonté de placer l'humain au centre des politiques se traduit par l'objectif d'assurer une diver-sité de l’offre de logements dans les territoires.
La réponse à ces besoins nécessite de développer des politiques locales de l’habitat adaptées aux enjeux locaux. Les programmes départementaux de l’habitat et les programmes locaux de l’habi-tat ont pour vocation, au regard du contexte local, de construire les politiques de l’habitat adaptées aux besoins.
Afin de caractériser la tension des territoires en matière d’offre lo-cative sociale, la DREAL a élaboré un référentiel géographique à partir d’indices composites traduisant l’intensité du besoin (démo-graphie, vacance, revenus et emploi), la sélectivité du marché pri-vé (taux d’allocataires, prix de l’ancien, prix du foncier) et les diffi-cultés d’accès au logement social (rapport entre attributions et demandes de logements sociaux et ancienneté moyenne des de-mandes).
La carte résultante propose une hiérarchisation des communes en 4 classes d’intensité de tension au regard de la tension du marché du logement social existant sur le territoire ; la zone 1, qui regroupe les communes pour lesquelles la tension est la plus forte, se polarise autour de la métropole toulousaine et de la zone littorale.
Carte de la tension sur le marché locatif social en région Occitanie
III.2.2 - Assurer l'accessibilité et la qualité des services