Parcellaire et statut du sol :

L’approche purement programmative qui a présidé à la construction des cités de Bab Ezzouar a été encouragée par les disponibilités foncières de l’époque et en particulier par l’obtention de grands domaines agricoles par le biais de réserves foncières communales ou provenant d’opérations d’expropriation. Le parcellaire déjà très large à l’origine, a été remembré mais n’a pas été redéfini en fonction des nouvelles constructions ou pas assez finement. La confusion des statuts juridiques se superpose au parcellaire monolithique pour rendre encore plus complexe toute intervention sur le bâti comme sur le non bâti.

L’absence de parcellaire est une des causes de la rigidité du cadre bâti des cités à Bab Ezzouar, sa reconstitution ou à défaut, la délimitation symbolique d’une zone privative en pied d’immeuble est à la base d’une recomposition nécessaire à l’intégration au reste du tissu urbain.

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CERTU-DIV, Entre les tours et les barres : restructurer les espaces publics des grands ensembles, Lyon: CERTU, 1996, p.68.

Tableau 2 : Statut juridique des terrains à Bab Ezzouar Désignation des terrains Les 8 cités Les 6 lotissements Bab Ezzouar centre Le quartier Mahmoud Le quartier Sidi M’hamed Nature juridique

étatique privé Privé excepté pour : -supermarché -bureaux PTT -siège d’APC -école fondamentale -sureté urbaine et Daïra -BEREG -agence foncière Privé excepté quelques terrains Privé excepté quelques terrains

Source : fiches d’enquête de la direction d’urbanisme (CNERU) 2008 10.2.5. La gestion urbaine à Bab Ezzouar :

La gestion au niveau de la ZHUN est problématique et reste symptomatique des difficultés que rencontrent un grand nombre de quartiers issus de cette procédure à cause notamment du rôle équivoque des collectivités, d’une instabilité et d’une complexité dans les statuts des organismes gestionnaires et surtout de la non mise en place des régimes de copropriété.

En effet, les entreprises nationales ou même étrangères qui étaient chargées de la réalisation des ZHUN ne s’occupaient que du bâti, quant aux responsabilités liées à la gestion et à l’aménagement des espaces extérieurs et du cadre bâti, elles ont été déterminées ultérieurement. Ces taches incombent aux APC et aux OPGI qui se partagent les responsabilités.

Mais dans les faits, les directives et les responsabilités n’étant pas claires, ces deux organismes sont en perpétuel conflit, laissant la situation se détériorer et le cadre de vie se dégrader inexorablement.

Toutefois, et selon chacun des organismes consultés, le partage des responsabilités est défini dans les textes comme suit :

10.2.5.1. Entretien, structures organisatrices et responsabilités :

 l’OPGI pour les unités de gestion :

 nettoiement des parties communes des immeubles par son propre personnel ou en sous-traitance à des PME.

 Collecte et dépôt des ordures ménagées depuis les immeubles jusqu’aux niches poubelles.

 La municipalité (arrondissement) :

 Curage du réseau d’assainissement

 Collecte et transport à la décharge publique des déchets des niches poubelles

 Aménagement et entretien des espaces extérieurs.  Inspection de l’urbanisme :

Cette structure récemment crée est rattachée à la circonscription du dernier découpage administratif. Sa mission consiste à veiller au maintien et au rétablissement de l’ordre urbain (appropriation d’espaces, travaux sans autorisation,).

 Subdivision de l’hydraulique :

Ces prérogatives consistent en la rénovation des réseaux (assainissement et AEP).  Entreprise de gestion et de distribution de l’eau potable SEAAL :

 Interventions pour des réparations ponctuelles sur le réseau AEP  Contrôle et répression du piratage

 Contrôle (analyse de la qualité de l’eau)

10.2.5.2. Problèmes de gestion :

 Problèmes de gestion du parc immobilier :

La cession des biens de l’état en matière d’immobilier, sans stratégie a compliqué d’avantage la gestion surtout en matière de recouvrement des quotes-parts relatives aux grandes opérations de maintenance au niveau technique (travaux de réfection d’étanchéité, joints de façades et autres prestations pour la sauvegarde du patrimoine ), ces travaux constituent une charge très lourde pour les budgets des OPGI d’autant plus que la participation financière des locataires comme des propriétaire est insignifiante.

 Location aux particuliers :

Avec la baisse du niveau de vie depuis l’ouverture de l’économie algérienne à la logique du marché, le recouvrement des loyers est un problème récurrent pour l’office de promotion et de gestion immobilière, le bailleur n’ayant aucun recours légal à sa disposition (les expulsions ne sont pas envisagées), le statut quo est donc de mise.

 Niveau des loyers (OPGI) :

Il diffère suivant la surface habitable du logement :  F2 :422 DA/mois

 F3 :510DA/mois  F4 :589 DA/mois  F5 :739DA/mois

Niveau des loyers du marché (en sous location ou en location) : 15000 à 25000DA/mois¹⁸³ pour le F3.

 Prix de vente des logements :

Le prix officiel (le prix de cession par l’OPGI au profit du locataire s’il opte pour l’acquisition de son logement) :

 F3 :240 000 00DA  F4 :290 000 00DA Valeur au marché libre : 4 000 000 00DA¹⁸⁴

 Frais de fonctionnement des logements :

Le montant des charges est arrêté forfaitairement à 210DA comportant assurances, taxes et autres frais consentis pour les parties communes des bâtiments.

 Problèmes de gestion des espaces extérieurs :

Les difficultés d’entretien et une certaine atonie à préserver les aménagements réalisés par les services de l’APC lors d’opérations ponctuelles de viabilisation font que les espaces extérieures ont recouvré rapidement leur état initial. Pour remédier à cette situation, les interventions périodiques et désordonnées se multiplient en vue d’embellir les cités sans résultats réellement visibles et surtout durables et un cycle infernal s’est installé peu à peu.

De fait, cette défaillance de gestion observée à Bab Ezzouar est un problème de fond qui plonge ces racines dans le fait que les communes et les organismes bailleurs sont investis d’attributions et de taches qu’ils ne sont vraisemblablement pas en mesure d’assumer tant financièrement que d’un point de vue logistique (manque de personnel des services de la commune, manque d’outils et de moyens…..etc.).

Si l’on considère que chacun des éléments urbains constituant le système dynamique qu’est un quartier ou un morceau de ville a une influence plus ou moins importante sur les autres , l’absence ou le dysfonctionnement d’un ou plusieurs de ces éléments perturbe toute la chaine et provoque des difficultés de gestion qui lorsqu’elles s’accumulent deviennent insurmontables et grèvent le processus complexe d’édification de l’urbanité des quartiers en général et de Bab Ezzouar en particulier.

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Source: Agence immobilière : Solution Immobilière

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