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CONCLUSION DU CHAPITRE SECOND
148 Paris 8 février 1892, D.P. 1892, II, p. 409 note M. Planiol. Sur cette question de la subrogation réelle, infra n° 352 et suiv.
149 La doctrine étant généralement hostile à ce que la subrogation réelle puisse jouer sans texte, il faudrait néanmoins conseiller aux parties de prévoir au profit du créancier hypothécaire une cession ou une délégation de l’indemnité.
150 Tirant parti des faibles prérogatives du fermier sur les améliorations culturales qu’il a réalisées pour lui dénier tout droit de propriété sur celles-ci, cf. J.-P. Moreau, « Le droit du preneur à ferme qui a apporté des
améliorations au fonds loué : propriété temporaire ou droit de créance ? » in « Droit civil, procédure, linguistique juridique. Ecrits en l’hommage de G. Cornu », PUF 1994 p. 333 et suiv., spéc. p. 340 et suiv. ; F.
Roussel, note sous Civ. 3e, 17 avril 1996, JCP 1997, II, 22783 n° 11 ; note anonyme (due à J.-M. Gilardeau), RD rur. 1993 « Notez bien » p. 51.
Il est d’abord souligné que le preneur ne peut disposer de ses améliorations que dans la limite de l’article L 411-75 du code rural, qui, il est vrai, est assez restrictif. Mais le propriétaire dont le bien est frappé d’une clause d’inaliénabilité n’en est-il pas pour autant propriétaire ? Dire ensuite que « les règle d’amortissement
de la dépense engagée (…) vident progressivement de sa substance la prétendue propriété du preneur » pour
parfois la réduire « à une enveloppe sans contenu » (J.-P. Moreau, op. cit. p. 340) n’est guère plus
convaincant puisque revenant à confondre la question de la propriété des améliorations avec celle du montant de leur indemnisation.
151 Ch. Goyet, « Le louage et la propriété à l’épreuve du crédit-bail et du bail superficiaire », LGDJ 1983 n° 242.
169- La doctrine considère comme allant de soi que l’hypothèse de la construction sur le sol
d’autrui relève du mécanisme de l’accession. Elle s’en tient d’ailleurs souvent à ce seul cas de figure pour l’illustrer.
Un examen plus approfondi a cependant permis de montrer qu’ainsi qu’il en était à Rome, la construction sur le terrain d’autrui est en réalité une hypothèse d’impense et que les tentatives faites par la doctrine et la jurisprudence pour leur assigner un domaine différent sont infondées, tant en opportunité que juridiquement. Il est apparu alors nécessaire de mettre en cohérence ces deux corps de règles afin de souligner l’enrichissement réciproque qu’on pouvait y trouver.
Au delà, l’étude de l’article 555 a mis en évidence sa structure hétérogène. Le droit de démolition qu’il prévoit à l’encontre du constructeur de mauvaise foi est étranger à la problématique de l’accession et « c’est par hasard, en suite d’une répétition somme toute inutile, qu’il est inscrit dans
l’article 555 »152. Il exprime le droit qu’a tout propriétaire de réclamer la cessation de la situation illicite que constitue la présence des constructions élevées par un tiers sur son fonds.
Ces observations auraient dû logiquement conduire à rejeter hors de la problématique de l’accession le cas de la construction sur le sol d’autrui. Il n’en a rien été. Si le Code civil peut légitimement aborder la difficulté au chapitre « Du droit d’accession sur ce qui s’unit et s’incorpore
à la chose », c’est parce qu’on se trouve bien en définitive en présence de l’union de deux biens, le
sol d’une part, les constructions d’autre part. Mais il fallait souligner qu’une telle présentation postule alors, ce qu’il a fallu établir, que le constructeur est propriétaire de l’édifice qu’il élève sur le sol d’autrui. A défaut, nul problème d’accession ne saurait se poser. La controverse sur le droit de propriété du constructeur serait sans doute moins vive si on avait constaté que le rattachement de cette hypothèse au mécanisme de l’accession n’a de sens qu’à condition de le lui reconnaître. La démonstration permet incidemment d’éclairer la question de la nature du droit de superficie qui, loin de fonder la propriété des édifices, ne fait qu’en permettre l’exercice dans la durée.
L’analyse des rapports entre accession et impense laisse malgré tout subsister une interrogation au terme de ce second chapitre. Si l’on peut tenir avec le Code civil que la construction sur le sol d’autrui peut légitimement être rattachée à la problématique de l’accession, c’est parce que l’impense a permis la création d’un bien distinct de son substrat et comme tel susceptible d’une appropriation divergente. Or il n’est pas certain qu’il ne faille aller plus loin aujourd’hui. M.-Cl. Fayard remarquait que la revendication des exploitants n’était plus tant d’être indemnisés des débours qu’ils avaient exposés sur le bien d’autrui que d’être investis d’un véritable droit de propriété sur le résultat procuré153. Le législateur ayant reconnu aux fermiers la propriété des améliorations culturales effectuées sur le bien affermé sans distinguer selon qu’elles sont ou non distinctes du sol, si une telle solution s’étendait hors ce domaine spécifique, alors la fusion de la
152 P. Lévie, « Traité théorique et pratique des constructions érigées sur le terrain d’autrui », thèse Louvain 1951 n° 54.
problématique des impenses et de l’accession serait totale, le propriétaire du bien amélioré devenant propriétaire des améliorations faites par un tiers au titre de l’accession.
Quoi qu’il en soit de ce dernier point, la question des hypothèses où l’accession a vocation à se produire doit être maintenant abandonnée au profit d’une réflexion plus fondamentale, touchant à son mécanisme même. C’est en tant que règle juridique provoquant l’éviction du propriétaire de l’accessoire au profit du propriétaire du principal qu’elle doit être maintenant étudiée.