Le foncier est perçu comme une première porte d’entrée dans le projet. En tant que grand pro- priétaire foncier, de nombreuses emprises ferroviaires se situent en milieu urbain.
Ce foncier est bien particulier puisqu’il possède deux caractéristiques primordiales de la SNCF. La première est le fait que le foncier est porteur d’éléments ferroviaires. Le foncier est intrinsè- quement lié à l’histoire du site. La forme si particulière que l’on peut observer sur le site Ravezies (figure 11) est la conséquence de nombreuses mutations ferroviaires.
Le site de Ravezies correspond à une zone ferro- viaire déjà avant les années 1920 avec la présence d’une voie de chemin de fer, puis d’une gare et d’un parking à partir des années 1970 (figure 11). Le site correspond désormais à un parking recouvert d’enrobé et à une friche ferroviaire. Aucune activité n’est exercée aujourd’hui sur ce site. Ses alentours correspondent à un environnement urbanisé depuis au moins 1924, qui a connu une forte expansion à partir des années 1950 avec l’apparition de nou- velles constructions à usage de bureau ou d’habi- tation, à proximité immédiate de la place Ravezies. Cette place présente une configuration proche de l’actuel depuis la fin des années 1960 ; les voies du tramway y ont été aménagées entre 2006 et 2015.
Ces quelques points d’histoire montrent bien que le ferroviaire marque son empreinte sur le foncier. Ce sont les activités ferroviaires qui ont façonné le terrain pour y développer une activité ferroviaire et qui laisse aujourd’hui, alors que cette activité n’est plus, le foncier tel qu’il est maintenant.
Figure 11 : Photos passé et présent
46 «Fabrication de la ville» à la SNCF
Cela nous amène à nous demander pourquoi cet aspect est intéressant pour SNCF Immobilier. L’usage ferroviaire et industriel sous-entend des problématiques de pollution sur le site ; il serait possiblement pollué. S’il est pollué, cela veut dire qu’il perd de sa valeur. Dans le projet, cet élé- ment-là est décisif puisqu’il décide par la suite du prix de vente des terrains. Ce sujet est d’ail- leurs abordé lors d’un des ateliers avec les groupements :
-Mais êtes-vous sûrs que ce n’est pas pollué et qu’il n’y pas de risques d’hydrocarbures dans le sol ? -L’étude géotechnique n’est pas encore finalisée … vu l’usage du site actuel et passé … la seule chose
à voir c’est les remblais … mais bon il n’y a pas de risque.
(Échange pendant un atelier avec les candidats)
Les personnes travaillant à SNCF Immobilier sont bien conscientes de l’impact qu’un sol pollué peut avoir sur l’économie d’un projet et les effets que cela peut avoir sur le prix du foncier. En interne, la posture adoptée est celle du devoir d’information. Autrement dit, de dire que le terrain est vendu en usage industrielle et ferroviaire, sous-entendant ainsi que le terrain peut être pollué. Mais le principe du devoir d’information du propriétaire est que l’on ne peut pas se retourner contre SNCF Immobilier. C’est exactement la même chose lorsque l’on achète un véhi- cule d’occasion « en état » ou « en bon état ». La différence est subtile mais elle implique claire- ment dans le premier cas que le propriétaire
a fait son devoir d’informer le futur acqué- reur qu’il achète un véhicule dans l’état dans lequel il est (avec tous les problèmes qu’il peut avoir). Contrairement à la deuxième situation où il achète dans un bon état, ce qui implique que le véhicule peut rouler et que rien ne limite son utilisation. Dans le cas contraire, l’acheteur peut se retourner contre le vendeur.
Le foncier a comme seconde caractéristique d’être divisé entre plusieurs propriétaires SNCF internes. Sur le site de Ravezies, ce sont environ 3658 m² dont dispose la SNCF, pour une assiette totale du projet de 5647 m² (figure 12). En effet la SNCF, en tant que groupe SNCF, dispose de l’ensemble des 3658 m². Mais elle est bien divisée en trois EPIC. Difficile à comprendre de prime abord, mais chaque EPIC dispose de ses propres terrains - conséquence de l’histoire et des re- maniements organisationnels passés au sein de l’entreprise. Ainsi, le terrain de Ravezies présente du foncier de deux propriétaires différents : SNCF Réseau et SNCF Mobilités. Ce sont respectivement 3294 m² et 364 m² (figure 12) pour chaque propriétaire.
Figure 12 : Répartition Ravezies
Auteur : Bruckert Antoine Source: GEOPRISM
Bien évidemment, toute l’assiette du projet n’est pas strictement propriété SNCF. Ce «fer à cheval» se divise en deux «grands propriétaires» que sont la collectivité du Bouscat et la SNCF. Respectivement, Le Bouscat dispose d’environ 35% de l’assiette totale pour 65% pour la SNCF (figure 12).
La première représentation que l’on peut déceler du foncier est cette imbrication de différents éléments techniques ferroviaires. La deuxième représentation est en rapport direct avec les propriétaires internes du foncier et le pro-rata des superficies par propriétaire. Ces deux repré- sentations nous font comprendre que le foncier est un levier pour intervenir dans l’aménagement urbain. C’est avant tout un objet, un matériau, dont la SNCF dispose en grande quantité. Cet objet est à la fois un objet géographique, localisé à un endroit précis, dans un territoire précis lui aussi et qui fait référence à une histoire à la fois ferroviaire et urbaine.