O novo regime do arrendamento urbano, resultante da Lei n.º 6/2006 e, posteriormente, da Lei n.º 31/2012, tem suscitado alguma controvérsia quanto ao momento a partir do qual a resolução produz os seus efeitos, extinguindo o contrato. Parte desta surge a propósito dos dois casos em que, no regime do arrendamento urbano para habitação, a lei prevê a perda de eficácia da resolução.
5.1. Perda de eficácia e caducidade do direito de resolução367
Nos termos dos n.º 3 e 5 do artigo 1084.º do CC, a resolução declarada pelo senhorio fica sem efeito se, no prazo de um mês a contar da declaração de resolução, o arrendatário puser fim à mora – quando a resolução se funde na falta de pagamento da renda – ou à oposição – em caso de resolução fundada na oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública368.
Nos termos do n.º 1 do artigo 1048.º do CC, por sua vez, o direito de resolução, quando exercido judicialmente, caduca se o arrendatário puser fim à mora pagando, depositando ou consignando em depósito as quantias em
367 Não abordaremos aqui a questão da caducidade do direito de resolução por não exercício
atempado do direito, regulada no artigo 1085.º do CC. Veja-se, sobre o tema, MAGALHÃES,
David, A Resolução do Contrato de Arrendamento Urbano, Coimbra Editora, 2009, p. 111 e ss.
368 Considerando pouco compreensível a atribuição deste novo prazo ao arrendatário, embora
referindo-se aos três meses previstos na Lei n.º 6/2006, MORAIS, Fernando de Gravato,
129 dívida369/370, acrescidas da indemnização, no montante correspondente a 50% do
valor em dívida – indemnização moratória371, até ao termo do prazo para a
contestação da acção declarativa.
No âmbito da Lei n.º 6/2006, previa o n.º 1 do artigo 1048.º que o pagamento, depósito ou consignação em depósito das quantias em dívida se podia realizar até ao termo do prazo para a contestação da acção declarativa ou
para a oposição à execução. Muito embora parte significativa da doutrina, considerando que tal constituiria um benefício excessivo para o arrendatário, defendesse uma interpretação restritiva do artigo 1048.º, no sentido da impossibilidade de purgar a mora em sede de execução quando a resolução tivesse sido exercida extrajudicialmente372/373, parecia a lei admitir, de facto, que
o arrendatário que não tivesse posto fim à mora nos três meses que se seguiram à declaração de resolução (artigo 1084.º, n.º 3), o fizesse no prazo para apresentação da oposição à execução (n.º 1 do artigo 1048.º do CC)374.
As alterações introduzidas pela Lei n.º 31/2012 quanto a esta matéria, designadamente, a restrição do âmbito de aplicação do n.º 1 do artigo 1048.º ao exercício judicial do direito de resolução, bem como a eliminação da referência
369 Trata-se aqui de rendas ou de encargos e despesas que corram por conta do locatário e que se
encontrem em dívida (n.º 1 e 3 do artigo 1048.º do CC).
370 O depósito de montante inferior ao devido não faz cessar a eficácia do direito de resolução.
Neste sentido, referindo-se a um caso de depósito de rendas em valor inferior ao devido, veja-se o acórdão do STJ de 03.07.2008, proc. n.º 07B1648 (disponível em www.dgsi.pt).
371 Para mais desenvolvimentos sobre os montantes devidos, veja-se MORAIS, Fernando de
Gravato, Falta…cit., p. 181 e ss.
372 Neste sentido, MORAIS, Fernando de Gravato, Falta…cit., p. 148 e ss. Propondo uma correcção
teleologicamente fundada do n.º 1 do artigo 1048.º, OLIVEIRA,Nuno Pinto, «Resolução do Contrato de Arrendamento», Scientia Jurídica, n.º 308, 2006, p. 658.
373 Na mesma linha, entende esta doutrina que, em caso de resolução exercida judicialmente, se
o arrendatário não tiver purgado a mora na fase declarativa não o poderá fazer na fase executiva, sob pena de abuso de direito. Assim, MORAIS, Fernando de Gravato, Falta…cit., p. 188
e s.Também LAURINDA GEMAS entende que, em caso de resolução judicial, o arrendatário não
terá oportunidade de purgar a mora tanto na acção de despejo, como na execução. Apenas o poderá fazer até ao termo do prazo para contestação da acção de despejo («O Novo…cit., p. 90).
374 Neste sentido, o acórdão do tribunal da Relação de Lisboa, de 31.03.2011, proc. n.º
634/08.5TBMTA-A.L1-6 (disponível em www.dgsi.pt). Ainda, no mesmo sentido, GEMAS,
Laurinda, PEDROSO, Albertina, e JORGE, JoãoCaldeira, Arrendamento…cit., p. 232 e LEITÃO,Luís
130 ao prazo para apresentação da oposição à execução e, finalmente, a introdução de um n.º 4 que remete, quanto ao exercício extrajudicial do direito de resolução com fundamento na falta de pagamento de renda ou aluguer, para os n.ºs 3 e 4 do artigo 1084.º, parece esclarecer esta questão.
Quando exercida extrajudicialmente a resolução não caduca, perde eficácia, se o arrendatário puser fim à mora no prazo de um mês a contar da data da resolução, faculdade a que apenas pode recorrer uma única vez. Não prevendo os artigos 15.º e ss. que regulam o procedimento especial de despejo o pagamento das rendas em mora como forma de fazer cessar os efeitos da resolução, não parece pois admitir-se que o arrendatário, depois de iniciado o procedimento de despejo, faça cessar ou impeça a produção de efeitos daquela.
No que respeita à designação escolhida pelo legislador no artigo 1048º, n.º 1 – caducidade – entendia a maioria da doutrina tratar-se uma escolha desadequada, pouco rigorosa de um ponto de vista conceptual e terminológico375. Concordávamos com esta posição, em especial, em resultado
do artigo 1048.º, n.º 1 prever a caducidade do direito de resolução por efeito do pagamento das quantias em dívida até ao termo do prazo para oposição à execução. Se, no caso de exercício judicial do direito, se pode conceber que, ao proceder ao pagamento até ao termo do prazo para contestação da acção declarativa, o arrendatário faz caducar o direito de resolução que ainda não produziu os seus efeitos – na medida em que a resolução ainda não foi decretada judicialmente, o mesmo raciocínio não era admissível nos casos em que o pagamento ocorresse no prazo para a oposição à execução, caso em que o direito de resolução já produzira os seus efeitos, já se esgotara e o contrato se extinguira376.
375 O assunto encontra-se extensamente tratado pela doutrina, pelo que, para mais
desenvolvimentos, remetemos para as críticas de P. ROMANO MARTÍNEZ, «Celebração e
Execução do contrato de arrendamento segundo o Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU)», O Direito, ano 137, II, 2005, p. 340; OLIVEIRA, Nuno Pinto, «Resolução…cit., p. 657; e
GEMAS, Laurinda, PEDROSO, Albertina, e JORGE, JoãoCaldeira, Arrendamento…cit., p. 233.
131 A Lei n.º 31/2012, ao cingir o âmbito de aplicação do n.º 1 do artigo 1048.º e, bem assim, do fenómeno de caducidade do direito de resolução, aos casos de exercício judicial deste, remetendo para o artigo 1084.º, que se refere à perda de eficácia do direito de resolução, os casos de exercício extrajudicial deste direito, parece ter resolvido de alguma forma esta questão terminológica.
Em ambos os casos – n.º 1 do artigo 1048.º e n.º 3 e 5 do artigo 1084.º, trata- se de situações de perda de eficácia ou de ineficácia da resolução377 cuja causa é
a satisfação do direito ao cumprimento do senhorio378/379. Com efeito, ao pagar,
depositar ou consignar em depósito as rendas em falta, o arrendatário cumpre a respectiva prestação, satisfazendo o direito de crédito do senhorio e, bem assim, eliminando o fundamento do direito de resolução.
5.2. A obrigação de desocupação do local arrendado
Relevante ainda para efeitos de esclarecimento da questão em análise é o artigo 1087.º do CC, nos termos do qual a desocupação do local arrendado só é exigível «após o decurso de um mês a contar da resolução»380.
A lei não é clara quanto ao momento a partir do qual se deve iniciar a contagem do prazo de um mês do artigo 1087.º, tornando possíveis diferentes interpretações, com consequências significativas do ponto de vista do momento em que o senhorio pode accionar o pocedimento com vista a obter a desocupação do local arrendado.
377 Veja-se o acórdão do tribunal da Relação de Lisboa, de 31.03.2011, proc. n.º 634/08.5TBMTA-
A.L1-6, disponível em www.dgsi.pt.
378 Veja-se, neste sentido, o acórdão do tribunal da Relação do Porto de 10.11.2009, proc. n.º
456/08.3TBPFR.P1 (disponível em www.dgsi.pt).
379 Trata-se igualmente de um caso em que se sobrepõe claramente ao interesse do credor no
cumprimento a protecção do direito à habitação e do interesse do arrendatário, já que, de facto, o credor é obrigado a aceitar o cumprimento, independentemente de ter perdido interesse no mesmo. Pode-se aqui, claramente, falar de um direito a cumprir do arrendatário. Para mais desenvolvimentos sobre a problemática do direito a cumprir, veja-se infra, capítulo V, §2.2.
380 Note-se que o arrendatário pode renunciar a este prazo, desocupando antes o espaço
132 De facto, se entendermos que a resolução se produz apenas decorridos um mês sobre sua declaração, poder-se-á invocar que o prazo do 1087.º se deve iniciar nesse momento apenas. Se assim fosse, o arrendatário disporia – no mínimo – de um prazo de 4 meses381, desde a constituição em mora, para
desocupar o local. Se se entender que o senhorio pode requerer a entrega do imóvel a partir dos dois meses de mora – muito embora a ordem de desocupação do local apenas produza os seus efeitos decorrido o prazo de um mês382, a via executiva é posta à disposição do senhorio em momento anterior.
Este não é todavia o entendimento da maioria da doutrina que, no quadro da acção de execução para entrega de coisa imóvel arrendada – da Lei n.º 6/2006, entendia não poder esta ser instaurada antes do termo daquele prazo. O fundamento desta leitura residia na letra do artigo 1087.º, nos termos do qual a desocupação do locado é exigível no final do 3.º mês seguinte à resolução. A inexigibilidade da obrigação exequenda impediria o recurso ao procedimento de despejo383.
Considerando que o efeito extintivo da declaração resolutiva apenas se produz decorrido um mês da sua emissão, por força do disposto no n.º 3 do artigo 1084.º384, o prazo do artigo 1087.º dever-se-ia contar a partir desse
momento. Atendendo todavia, como salienta DAVID MAGALHÃES, que «(…) é o
arrendatário que decide não impedir a resolução, sabendo as consequências disso (…)»,
381 Referimo-nos aqui apenas ao caso de mora no pagamento de rendas igual ou superior a 2
meses e não, bem entendido, ao caso de mora superior a oito dias, por mais de quatro vezes, no prazo de doze meses, caso em que o prazo para desocupação do local arrendado é substancialmente superior a 4 meses a contar da data de início da mora.
382 Na mesma linha, mas no quadro da Lei n.º 6/2006, entendendo que o senhorio podia requerer
a execução para entrega do imóvel a partir dos três meses de mora, ainda que a ordem de desocupação do local apenas produzisse efeitos decorrido o prazo de três meses sobre a declaração de resolução, veja-se o acórdão do tribunal da Relação de Lisboa, de 02.11.2010, proc. n.º 23239/08.6YYLSB-A.L1-7 (disponível em www.dgsi.pt) eFURTADO, Jorge Pinto, Manual…cit.,
p. 1058 e 1159.
383 GEMAS, Laurinda, PEDROSO, Albertina, e JORGE, JoãoCaldeira Arrendamento…cit., p. 414. 384 Veja-se infra 6., quanto a este ponto.
133 solução diversa, em que os dois prazos corressem simultaneamente seria porventura mais adequada385.
6. Momento de produção de efeitos (cont.).