3.Les dynamiques récentes depuis 2010 et une anticipation des tendances à venir
3.1. Depuis 2010, une identification des dynamiques récentes
L’identification des dynamiques récentes depuis 2010 est réalisée à partir de l’analyse des données sur trois ans : 2010, 2011 et 2012. Mises à part les remarques sur la base SITADEL elle-même, il convient d’évoquer deux limites à la fiabilité des données statistiques utilisées. Tout d’abord, sur un laps de temps aussi court, il est difficile de mesurer des évolutions significatives et d’autre part, un grand nombre de communes n’affichent pas ou peu de données pour chacune des trois années observées. Lorsque les données ne sont pas suffisamment nombreuses pour couvrir l’ensemble du territoire régional du fait d’une absence d’information (pas ou trop peu d’évènements), d’une incertitude ou d’une mauvaise fiabilité de la donnée récoltée, ou bien encore du secret statistique, deux solutions peuvent être mises en œuvre pour palier ce manque : soit en changeant d’échelle d’observation, c’est-à-dire en fusionnant des unités spatiales (de la commune au canton par exemple), soit en fusionnant des unités spatiales de mesure (en cumulant les valeurs statistiques de plusieurs années par exemple). Au cas pas cas, selon les données étudiées, nous avons utilisé ces deux méthodes mais la fusion des données temporelles a été quasiment systématique avec par exemple le calcul de moyennes triannuelles. Par ailleurs, les données de la base SITADEL utilisées pour cette analyse sont désormais celles exprimées en date de prise en compte et non plus celles en date réelle comme c’était le cas jusqu’ici. D’autre part, l’année 2010 coïncide avec la mise en place de Sit@del2 et cela ne va pas sans perturber la grille d’analyse que nous avions
établie précédemment. Notons ainsi en particulier l’introduction d’une nouvelle distinction qui se définit en fonction de la nature du projet : soit en construction nouvelle (une création ex-nihilo en somme), soit en construction sur de l’existant (c’est-à-dire en extension ou en modification d’une construction préexistante). Une distinction supplémentaire fait également son apparition concernant les types de logements. La base Sit@adel2 recense en effet, en plus des trois types déjà évoqués (individuel pur, individuel groupé, collectif), un quatrième type en résidence. Ce type désigne des logements qui peuvent être des maisons individuelles ou des logements collectifs, construits par un promoteur pour une occupation par un public très ciblé avec la mise à disposition de services spécifiques98. Pour conclure sur les éléments méthodologiques, signalons encore que les données de Sit@del2 accessibles à tous sur internet via les services du Ministère offrent une moins grande diversité d’informations que la base de données d’avant 2000 obtenue à la demande auprès des services en région (n’y figurent pas par exemple les informations sur les secteurs de la construction en diffus ou opérationnel, ni les informations sur la surface des terrains…).
Une fois un dernier travail de mise en cohérence entre les bases de Sit@adel2 et les codes géographiques officiels de l’INSEE réalisé (afin de permettre leur interactivité et leur compatibilité en particulier avec les fonds cartographiques), nous avons été en mesure d’articuler l’analyse des dynamiques récentes de la construction de logements en Bretagne depuis 2010 autour de quatre points : les données régionales, la répartition par type de logement, la répartition par nature du projet et les surfaces mobilisées.
3.1.1. Un climat régional indécis
Depuis 2010, l’activité de construction de logements en Bretagne a enregistré deux années de hausses puis une année de baisse en 2012 pour laquelle le recul a été plus marqué de 3 à 4 points qu’en moyenne nationale (DREAL Bretagne, 2013a). Sur ces trois années, le niveau des logements autorisés est toujours plus important que celui des logements commencés, quel que soit le type de logement (Graphique 35).
98 Six types principaux de résidences sont ainsi recensés : les résidences pour personnes âgées, les résidences pour étudiants, les résidences de tourisme, les résidences hôtelières à vocation sociale, les résidences sociales, les résidences pour personnes handicapées.
GRAPHIQUE 35 – LE NOMBRE DE LOGEMENT AUTORISES ET COMMENCES EN BRETAGNE DE 2003 A 2012
Source : La construction neuve en Bretagne Résultats de l’année 2012, Le logement en chiffres, DREAL Bretagne, p. 2
CARTE 46 – LA DENSITE DE CONSTRUCTION DES LOGEMENTS COMMENCES EN BRETAGNE DE 2010 A 2012
Source : SITADEL 2010, 2011, 2012 Réalisation : DUPONT J., 2012
En 2012, le nombre total de logements autorisés en Bretagne est de 26 340 contre 20 370 pour les logements commencés (respectivement - 10 % et - 19 % par rapport à 2011). Le taux de transformation qui mesure l’écart entre les logements commencés et ceux autorisés est de 84 % en moyenne triennale pour la région. La DREAL Bretagne explique en partie cette situation par le volume non négligeable des annulations de permis (de l’ordre de 8 % des logements autorisés en 2012) qui sont eux-mêmes la « traduction des difficultés à mettre en place les financements des projets par les ménages » (DREAL Bretagne, 2013a, p. 3). Du point de vue des territoires, le calcul de la densité de logements commencés par km² pour les trois années de mesure cumulées montre des évolutions très disparates entre les communes urbaines très actives et celles rurales apparemment plus en retrait (Carte 46).
On relève d’autre part que la quasi-totalité des communes littorales du sud de la région sont nettement plus actives que le reste du territoire régional, en particulier que les communes de l’Argoat et du nord, même pour celles en situation littorale (notamment du nord-ouest) qui affichent des densités inférieures à 2 logements/km², signe d’une activité de construction moins importante et plus diffuse. Un constat vérifié par les calculs de la DREAL Bretagne à l’échelle des Pays avec par exemple le Pays de Rennes qui poursuit sa croissance ou bien encore le Pays de Lorient qui enregistre des évolutions positives importantes rattrapant ainsi les Pays de Auray et de Vannes en volume, alors que à l’inverse, les Pays de Saint-Brieuc ou de Morlaix stagnent voir baissent leur niveau d’activité lors de la dernière année de mesure (DREAL Bretagne, 2013a).
Cette lecture des dynamiques territoriales en œuvre en Bretagne souligne l’attrait toujours plus fort du sud et de l’est de la région au détriment du nord et de l’ouest. A noter par contre le glissement vers l’ouest de l’activité de construction de logements dans le littoral sud de la région, depuis Vannes et Auray vers Lorient, les deux premiers étant en partie saturés mais surtout très chers comme nous le verrons dans la partie suivante.
3.1.2. Vers un recul durable de la part du logement individuel ?
Une lecture trimestrielle des volumes de la construction neuve montre combien les logements individuels semblent stagner voire diminuer depuis 2009 tant en volumes qu’en proportions, en particulier pour les logements autorisés (Graphique 36).
GRAPHIQUE 36 – L’EVOLUTION TRIMESTRIELLE DU NOMBRE DE LOGEMENTS AUTORISES PAR TYPE EN BRETAGNE DE 2008 A 2012
Source : Le logement en 2012 en Région Bretagne, Chiffres-clés, DREAL Bretagne, 2013, p. 2.
La base de données Sit@del2 disponible en ligne ne permet pas de distinguer la part de collectif et d’individuel dans le nouveau type de logements en résidence. Cette absence de distinction nous contraint à l’exclure de nos calculs en répartition proportionnelle par types de logements (Tableau 11) alors qu’il représente 6 % de la construction neuve en Bretagne (que ce soit pour les logements autorisés ou commencés).
TABLEAU 11 – REPARTITION PROPORTIONNELLE DES LOGEMENTS AUTORISES ET COMMENCES PAR TYPE EN BRETAGNE DEPUIS 2010
Bretagne Côtes-d’Armor Finistère Ille-et-Vilaine Morbihan
Logements autorisés
Nombre 77 592 12 644 17 522 27 282 20 144
% individuel 64,4 81 74,2 49,2 66,1
% collectif 35,6 19 25,8 50,8 33,9
Logements commencés
Nombre 65 200 10 541 14 437 23 909 16 313
% individuel 66,1 83,2 77,1 50,1 68,8
% collectif 33,9 16,8 22,9 49,9 31,2
Note : Effectifs cumulés sur trois ans (2010, 2011, 2012) hors logements de type résidence. Logement individuel = individuel pur + groupé
Source : SITADEL 2010, 2011, 2012 - Réalisation : DUPONT J., 2012
A l’échelle de la région Bretagne, la part des logements individuels a diminué par rapport à la moyenne sur les trois décennies précédentes (cf. Tableau 10). Dans le cas des logements commencés la baisse de la part de ceux individuels est notable puisqu’ils représentaient 82 % de la construction neuve entre 1980 et 1982 (et 69 % de 1980 à 2009) et que 30 ans plus tard, ils ne comptent désormais plus que pour 66 % de la construction neuve entre 2010 et 2012.
Une tendance de fond donc qui semble se confirmer si l’on considère que l’on peut voir les logements autorisés comme un aperçu de la construction future : on remarque alors que la part des logements individuels diminue encore avec 64,4 %. Mais sur ce plan, les départements bretons se distinguent les uns des autres et en particulier l’Ille-et-Vilaine qui, avec le poids déterminant de l’agglomération rennaise, voit pour la première fois une plus importante production de logements collectifs que de logements individuels. A l’opposé, mais dans des volumes deux fois moins importants, les Côtes-d’Armor font toujours la part belle aux logements individuels avec 81 % des logements autorisés (une proportion d’ailleurs en progression par rapport aux décennies précédentes). Le recul de la part des logements individuels semble donc vérifié à l’échelle de la Bretagne mais concerne de manière différenciée les départements : Morbihan et Ille-et-Vilaine augmentent leur part de logements collectifs quand le Finistère est stable et les Côtes-d’Armor en léger recul. Le poids des grandes villes (en particulier de Rennes) semble prépondérant pour expliquer ce changement de caractéristique dans la construction des logements neufs en Bretagne.
3.1.3. Une très grande majorité de constructions
« nouvelles »
La base Sit@del2 propose désormais une distinction par nature de la construction (cf.
p. 126). Ainsi, la construction nouvelle définit un projet de construction d’un logement sur un terrain où ne se trouve pas de surface construite existante ou sur lequel les constructions existantes ont été entièrement démolies. A l’inverse, la construction sur bâtiment existant représente un projet d’extension, de création de niveaux ou de changement de destination d’un bâtiment existant (par exemple : la transformation d’une superficie de bureaux en logements). Toutefois, on peut regretter que dans cette nouvelle distinction par nature, on ne puisse pas faire la distinction entre la création véritablement nouvelle (sur terrain vierge) et la création nouvelle ayant au préalable nécessité de
détruire l’existant, autrement dit, de faire la distinction entre ce qui relève de l’extension urbaine sur les terres agricoles et/ou naturelles de ce qui relève du renouvellement urbain.
En Bretagne depuis 2010, cette nouvelle distinction par nature permet de constater que plus de 90 % des logements autorisés ou commencés sont des constructions nouvelles (soit 4 à 5 points de plus qu’en France métropolitaine), une proportion qui est encore plus importante lorsque l’on considère les logements individuels purs (Tableau 12).
TABLEAU 12 – POURCENTAGE DE LOGEMENTS EN CONSTRUCTION NOUVELLE PAR TYPE EN BRETAGNE ET EN FRANCE DEPUIS 2010
Bretagne
Note : Nous avons calculé pour les pourcentages de la Bretagne et de la France à partir des effectifs cumulés sur trois ans (2010, 2011, 2012).
Source : Sit@del 2 en 2010, 2011 et 2012 - Réalisation : DUPONT J., 2013
La répartition géographique de la construction en fonction de la nature des projets dessine une partition nord / sud de la Bretagne avec au nord un taux de construction nouvelle plus élevée, confirmant ainsi un certain rattrapage de ces communes décrit dans le chapitre précédent (Carte 47).
Mais globalement, les valeurs affichées par la Bretagne se distinguent par un niveau plus élevé de construction nouvelle qu’en France métropolitaine, ce qui est probablement plus le signe d’un important dynamisme de la construction résidentielle sur de nouveaux espaces que d’un faible taux de renouvellement urbain.
CARTE 47 – LA PART DE CONSTRUCTION NOUVELLE DANS LES LOGEMENTS COMMENCES EN BRETAGNE DEPUIS 2010
Source : Sitadel 2010, 2011 et 2012 Réalisation : DUPONT J., 2013
3.1.4. Des surfaces mobilisées par logement de moins en moins vastes
Dans la version de Sit@del 2 téléchargée en ligne, les données de surface des terrains mobilisée par le logement ne sont plus renseignées. Pour combler ce manque et puisque nous nous intéressons à l’impact foncier de la construction neuve, nous avons eu recours à la base de données de l’EPTB (l’Enquête sur le prix des terrains à bâtir) qui contient des informations de surface. Les données obtenues ne sont toutefois pas comparables avec celles issues de Sitadel tant diffèrent la méthodologie et le champ de l’enquête, l’EPTB ne concernant en effet que la construction par un particulier d’une maison de type individuelle en secteur diffus. Pour compenser l’impossibilité de comparer les deux bases de données, nous évoquerons les résultats régionaux de l’EPTB disponibles depuis 2006.
D’après l’EPTB, de 2006 à 2011, la région Bretagne se distingue des autres régions de la France métropolitaine par deux éléments : tout d’abord par une intense activité de construction et ensuite par des surfaces de terrain relativement petites. Le nombre de
terrains concernés annuellement dans l’EPTB classe la Bretagne en tête des régions les plus actives : lors de la première année de mesure en 2006, elle est deuxième avec 11 996 terrains derrière la région voisine des Pays-de-la-Loire (13 196 terrains), la troisième région étant Rhône-Alpes (avec 10 635 terrains). Ensuite, de 2007 à 2011, la Bretagne se place en troisième position des régions les plus actives derrière les deux mêmes régions (Tableau 13).
TABLEAU 13 – LE NOMBRE DE TERRAINS MOBILISES POUR LA CONSTRUCTION DAPRES L’EPTB EN BRETAGNE DE 2006 A 2011
2006 2007 2008 2009 2010 2011
Nombre de terrain Rang national
11 996 2ème
10 611 3ème
8 461 3ème
6 302 3ème
8 113 3ème
8 349 3ème Source : EPTB 2006 à 2011 - Réalisation : DUPONT J., 2012
Concernant la surface moyenne des terrains mobilisés, la Bretagne se situe en revanche clairement dans le bas du tableau avec des valeurs nettement inférieures à celles des autres régions99 (Graphique 37).
GRAPHIQUE 37 – L’EVOLUTION DES SURFACES MOYENNES DU TERRAIN EN M² SELON L’EPTB EN BRETAGNE, EN FRANCE ET DANS LES DEUX REGIONS VOISINES DES PAYS-DE-LA-LOIRE ET BASSE-NORMANDIE DE 2006 A 2011
Source : EPTB 2006 à 2011 - Réalisation : DUPONT J., 2013
99 La superficie moyenne des terrains bretons est de 852 m² en 2010, « tandis que la moyenne française est bien supérieure puisqu’elle s’établit à 1 100 m² en raison de terrains de grande taille notamment dans le Limousin, la Corse et Midi-Pyrénées » (DREAL Bretagne, 2012, p. 1).
Cette situation d’intense activité et de faibles surfaces mobilisées par logement n’est en rien contradictoire. En effet, la pression générée par l’intense activité de construction permet de rentabiliser des lots de petites tailles et ce d’autant plus dans un contexte de relative rareté du foncier urbanisable (comme c’est le cas des communes littorales et urbaines). Cette remarque qui interroge le rôle des documents d’urbanisme rejoint la conclusion formulée par Jean-Marie Halleux dans une situation inverse de grande disponibilité foncière en Wallonie (Halleux, 2005b).
Que ce soit en France, en Bretagne ou dans les deux régions voisines des Pays-de-la-Loire et de Basse-Normandie, la tendance générale est à la baisse des volumes fonciers mobilisés par l’habitat selon l’EPTB. Un recul particulièrement marqué en Bretagne puisque cette région enregistre la deuxième plus importante baisse (derrière la Basse-Normandie) sur la période 2006-2011 avec - 22 % contre - 17,7 % mesuré pour la France entière.
Pour conclure sur les dynamiques récentes à l’œuvre en Bretagne, retenons principalement que l’activité de construction de logements est très intense dans la région comparée au reste du territoire national et concerne essentiellement des projets en construction neuve. Notons également la baisse régulière depuis plusieurs années de la proportion des logements individuels ainsi que le recul des surfaces moyennes mobilisées par ces logements100. D’autre part, la répartition géographique de la construction confirme l’attrait des territoires de l’est et du sud de la région comme de la quasi-totalité des communes littorales. Il est difficile de prévoir si ces dynamiques récentes enregistrées depuis 2010 se confirmeront ou pas dans les années suivantes et c’est d’ailleurs pour tenter de dessiner les tendances à venir que nous proposons dans le point suivant une estimation de l’offre foncière juridiquement urbanisable en Bretagne.
100 Un constat vérifié tant par SITADEL depuis 1980 que par l’EPTB depuis 2006.