L’analyse des informations de surface dans SITADEL peut parfois être problématique.
Outre le fait qu’il est dépendant du remplissage effectué par le pétitionnaire et que sa fiabilité n’est pas garantie, le service de la statistique à la DREAL Bretagne nous a également informé de certains dysfonctionnements dont la correction n’a pu être rétroactive. Ainsi, par exemple, lorsqu’un permis de construire était modifié, la surface du projet était de nouveau comptabilisée… s’additionnant à celle déclarée lors du dépôt initial du permis de construire. D’ailleurs, constatant certains résultats aberrants sur les trois décennies de données (comme par exemple le fait que l’équivalent de la superficie de Belle-Île avait fait l’objet d’un permis de construire), les services du Conseil régional de Bretagne ont procédé a un nettoyage de la base en éliminant les données redondantes ou extravagantes en lien avec les services de la DREAL. De notre côté, nous avons encore éliminé certaines incohérences révélées par nos calculs (comme par exemple une superficie de 2 m² pour un logement neuf). Ce travail de mise en cohérence nous a alors permis de récupérer une base de données plus fiable que nous utilisons ici. L’analyse des informations de surface concerne exclusivement les logements commencés sur la période de 1984 à 2007 pour la série avec la distinction par type de logement, et de 1984 à 2009 pour les données sans distinction de type. A noter encore que, comme toutes bases de données incluant des informations statistiques et en particulier de surface, la base SITADEL n’est pas à prendre au m² près puisque sa précision n’est pas garantie (en particulier avant les années 90), mais plutôt à concevoir comme un révélateur d’ordres de grandeur et d’évolutions sur le temps long.
Il y a deux informations de surface dans SITADEL. La première est celle de la superficie du terrain concerné par le permis de construire, la deuxième est celle de la surface du
logement construit mesurée par la Surface hors œuvre nette (SHON). C’est à la première donnée que se réfère la présente analyse puisqu’elle cherche à mesurer l’impact global de la construction neuve de logement sur le foncier. Ainsi les surfaces qui entourent le logement construit, par exemple le jardin des maisons individuelles ou les espaces verts et récréatifs des logements collectifs, sont ici prises en compte puisqu’ « un terrain support d’une construction prélevé sur les terres agricoles ne retrouvera sans doute jamais cet usage initial » (AUAT, 2008) et que ces espaces participent au même titre que la construction elle-même à l’artificialisation du territoire.
2.4.1. Les surfaces mobilisées : une vue d’ensemble
De 1984 à 2009, les permis de construire pour les logements commencés auraient concerné une superficie cumulée de 537 182 600 m² (soit 537 km²), c’est-à-dire environ 2 % du territoire régional. Ce chiffre peut paraitre relativement faible, mais il ne faut pas oublier qu’il ne concerne que les logements commencés et que cette proportion du territoire régionale de 2 % doit être mise en perspective avec les surfaces urbanisées déjà existantes (cf. chapitre 1). Dans le temps, la surface mobilisée pour les logements commencés montre d’abord une baisse jusqu’en 1993-1994 puis une hausse importante jusqu’à l’effondrement de 2007 et des années suivantes (Graphique 31), reproduisant ainsi une courbe similaire à celles de l’activité de construction décrite précédemment. La distinction par départements permet de constater que le Morbihan domine le graphique alors que les trois autres départements affichent des valeurs comparables assez peu éloignées les unes des autres. Par contre, la succession des hausses et des baisses est comparable quel que soit le département considéré. La Carte 44 rapporte les surfaces mobilisées pour le logement aux superficies communales. On distingue ainsi les communes en fonction d’un « taux d’effort » proportionnel à la superficie communale disponible ce qui pourrait également être interprétée comme une mesure de l’artificialisation des sols. Sur la carte, parmi les valeurs les plus élevées, on retrouve les communes très urbaines comme Rennes, Vannes, Saint-Malo, etc. mais également les communes périurbaines ou littorales pour lesquelles l’effort de construction a été très important au cours des ces 27 années de mesure. Ce sont en particulier les communes de la région de Lannion, de la Baie de Saint-Brieuc, celles au sud de Quimper et les communes le long de l’axe Lorient - Auray - Vannes.
GRAPHIQUE 31 – LA SURFACE MOBILISEE POUR LES LOGEMENTS COMMENCES EN BRETAGNE DE 1984 A 2009
Source : SITADEL de 1984 à 2009 Réalisation : DUPONT J., 2012
CARTE 44 – PART DE LA SUPERFICIE COMMUNALE MOBILISEE POUR LES LOGEMENTS COMMENCES EN BRETAGNE DE 1984 A 2009
Source : SITADEL de 1984 à 2009 Réalisation : DUPONT J., 2012
Les données mesurant les surfaces mobilisées pour la construction de logements reflètent ainsi à la fois l’activité de construction et l’artificialisation du littoral. Mais elles peuvent également nous renseigner sur la surface qui a été mobilisée en moyenne pour la construction d’un logement.
2.4.2. La superficie mobilisée pour le logement : les moyennes
Le calcul du rapport entre la surface mobilisée et le nombre de logements commencés indique que la surface moyenne mobilisée pour la construction d’un logement entre 1984 et 2009 en Bretagne était de 1 000 m². Derrière cette moyenne régionale exprimée sur le long terme, de nombreuses autres moyennes sont mesurables : annuelle, moyenne communale, par type de logements (avec la restriction de ne pouvoir aller au-delà de 2007, cf. supra), par groupe de territoires (avec par exemple les classes de communes regroupées en fonction des effectifs de population en 2009), etc. Le Tableau 9 donne ainsi un aperçu de quelques-unes des moyennes calculées pour les départements, les trois
« classes » de communes ainsi que pour les aires urbaines.
TABLEAU 9 – LES SURFACES MOBILISEES PAR LOGEMENTS COMMENCES EN BRETAGNE DE 1984 A 2009
Note : La population communale est celle de 2009 et le découpage en Aires urbaines celui de 1999.
Source : SITADEL de 1984 à 2009 - Réalisation : DUPONT J., 2012
Les moyennes sont très variables entre par exemple les communes des pôles urbains (548 m²) et les communes de l’espace rural (1 553 m², une moyenne près de trois fois plus élevée). De même la comparaison des moyennes départementales indique des variations importantes entre l’Ille-et-Vilaine et les Côtes-d’Armor (pratiquement du simple au double) ou bien entre les communes de moins de 2 000 habitants et celles de plus de 10 000 (avec un rapport de 1 à 4). Ce tableau indique ainsi que plus le territoire communal est urbanisé, plus il est économe en consommation foncière par logement construit. Et à l’inverse, plus la commune est rurale, plus la superficie mobilisée par logement commencé est vaste. Si l’on regarde la répartition des communes en fonction de la superficie moyenne mobilisée par logement et de leur appartenance à l’une ou l’autre des catégories d’Aires urbaines, la distinction entre les communes urbaines et celles rurales peut alors être un peu nuancée (Graphique 32).
GRAPHIQUE 32 – LA REPARTITION DES COMMUNES EN FONCTION DE LA SUPERFICIE MOYENNE MOBILISEE POUR UN LOGEMENT COMMENCE ET DE
L’APPARTENANCE A UNE CATEGORIE D’AIRES URBAINES EN BRETAGNE DE 1984 A 2009
Note : sur l’axe vertical représentant la surface mobilisée en moyenne en m², le dernier intervalle correspond à la classe des « 6 000 m² et plus » qui regroupe par exemple 8 % des communes rurales.
Source : SITADEL de 1984 à 2009 - Réalisation : DUPONT J., 2012
Ainsi, alors que les communes urbaines semblent très économes en foncier consommé par logement (la palme revient à Lorient avec une moyenne de 392 m²), les communes rurales ne se concentrent pas toutes autour des valeurs les plus importantes.
Leur profil de répartition est en effet beaucoup moins concentré que celui des pôles urbains, signe d’une plus grande diversité de situations avec des écarts à la moyenne 4,4 fois plus importants pour les communes rurales que pour les communes des pôles urbains97. On peut encore remarquer que seules 20 % des communes rurales enregistrent une surface moyenne mobilisée par logement inférieure à 1500 m², contre 81 % pour les communes des pôles urbains. Une commune rurale sur trois affiche une moyenne supérieure à 3 000 m² et elles sont même plus de 8 % à avoir enregistré une moyenne d’au moins 6 000 m². Les communes « intermédiaires », relevant soit des communes mono-polarisées soit des multi-polarisées, ont été fusionnées pour ne pas surcharger le graphique. Leur courbe de répartition présente également un profil que l’on peut qualifier d’« intermédiaire » avec 50 % de ces communes situées sous la barre des 1 500 m².
Sur le graphique sont également représentées les 290 communes du littoral breton. Leur répartition est un peu à l’image des communes intermédiaires mais avec des surfaces moyennes moins importantes. Elles sont ainsi 65 % à se situer sous les 1 500 m². Les moyennes de surface mobilisée par logement peuvent également être calculées en fonction du type de logement : individuel pur, individuel groupé ou collectif. Notons une nouvelle fois ici que la série statistique dont nous disposons ne permet de faire la distinction par type de logement que pour la période 1984-2007, soit un intervalle de temps de 2 ans de moins que pour les éléments précédents.
A l’échelle régionale, on note alors que les logements individuels purs affichent une surface moyenne mobilisée par logement de 1 596 m², que cette moyenne est de 684 m² pour les logements individuels groupés (les deux types de logements individuels confondus affichent une moyenne de 1 445 m²) et de 178 m² pour les logements collectifs. Ces quelques chiffres révèlent l’importance centrale des formes urbaines et des types de logements construits sur la consommation foncière par la construction de logements neufs.
97 Ces différences importantes en termes de consommation d'espace, peuvent peut-être s’expliquer par un effet du zonage plus ou moins restrictif en offre juridique potentielle.
Les logements collectifs ont mobilisé grâce à leur plus forte densité verticale pratiquement 9 fois moins de foncier que les logements individuels purs. Il en est de même pour les logements individuels groupés dont la densité horizontale (avec des maisons mitoyennes en lotissement par exemple) permet une consommation foncière moyenne divisée par deux par rapport aux logements individuels purs (Photo 5). Les surfaces mobilisées par logement individuel pur au cours de cette période sont d’autant plus vastes que l’on s’éloigne des pôles urbains et des communes les plus peuplées (Carte 45). Il est ainsi frappant de constater que les communes les plus urbanisées affichent en grande majorité de petites surfaces par logement individuel pur (moins de 1 000 m²) alors que les communes de l’Argoat offrent des terrains dépassant régulièrement les 3 000 m² par logement. Ces communes ont la caractéristique d’être éloignées des grandes villes et présentent un profil très rural. Nous avons d’ailleurs estimé à 11 km la distance moyenne aux pôles urbains pour les valeurs les plus élevées de la carte, c’est-à-dire pour les communes où la surface moyenne du terrain pour un logement individuel pur est de plus de 3 500 m² (contre 6,5 km en moyenne pour l’ensemble des communes de la région). Sur l’ensemble de période d’analyse (1984-2007 ou 1984-2009), les moyennes de surface mobilisée pour la construction de logement varient considérablement d’une commune à l’autre, d’un profil territorial à l’autre et d’un type de logement à l’autre. Voyons maintenant comment ces moyennes ont évolué dans le temps, d’une année à l’autre.
2.4.3.La superficie mobilisée par logement : les évolutions dans le temps
La première information qui ressort de la représentation graphique de l’évolution dans le temps des surfaces mobilisées par logement commencé est une tendance nette à la baisse, que ce soit selon les découpages administratifs ou selon le découpage en Aires urbaines (Graphique 33).
Jusqu’au début des années 90, les moyennes ont baissé fortement, perdant parfois jusqu’à 1 000 m² (comme c’est le cas du rural par exemple). Ensuite, les courbes réduisent les écarts tout en augmentant jusqu’en 2002. A partir de cette année qui est celle du pic de quasiment toutes les variables du graphique, les moyennes semblent diminuer progressivement.
PHOTO 5 – LES TROIS TYPES DE LOGEMENTS DANS LA CONSTRUCTION NEUVE EN BRETAGNE
Photo verticale : logements de type collectif dans le centre de Rennes (Source : DUPONT J., 2011) - Photo horizontale du haut : logements de type individuel pur dans la région de Ploërmel, Morbihan (Source : Communauté de communes de Ploërmel, 2011) - Photo horizontale du bas : logements de type individuel groupé en périphérie du centre de Lorient, Morbihan (Source : Ouest France, 2011)
CARTE 45 – LA SURFACE MOYENNE MOBILISEE PAR LOGEMENT DE TYPE INDIVIDUEL PUR EN BRETAGNE DE 1984 A 2007
Source : SITADEL de 1984 à 2007 - Réalisation : DUPONT J., 2012
GRAPHIQUE 33 – L’EVOLUTION DE LA SURFACE MOYENNE MOBILISEE PAR LOGEMENT COMMENCE EN BRETAGNE DE 1984 A 2009
Selon les départements
Selon le découpage en Aires urbaines
Source : SITADEL de 1984 à 2009 Réalisation : DUPONT J., 2012
Lors de la dernière année de mesure, les pôles urbains tout comme l’Ille-et-Vilaine passent sous les 500 m² et plus aucune moyenne n’affiche de valeur supérieure à 1 500 m², la plus élevée étant celle des communes rurales avec 1 286 m² en 2009.
L’approche par type de logement ne dessine pas en revanche de baisse claire de la moyenne à l’échelle de l’ensemble des communes de Bretagne (Graphique 34).
GRAPHIQUE 34 – L’EVOLUTION DE LA SURFACE MOYENNE MOBILISEE PAR TYPE DE LOGEMENT COMMENCE EN BRETAGNE DE 1984 A 2009
Source : SITADEL de 1984 à 2009 - Réalisation : DUPONT J., 2012
Après une décennie de baisse (1983-1993), les moyennes annuelles semblaient en effet dans une phase de relative stabilité voir de faible hausse. Ce fut le cas des logements collectifs qui dépassent régulièrement les 200 m² par logement commencés en fin de période, mais également des logements individuels qui reprennent 200 m² entre 1993 et 2006 avant d’entamer une baisse en 2007. Cette situation qui parait paradoxale entre des baisses de moyennes lorsque l’on considère les territoires et des stagnations voir des hausses lorsque l’on considère les types de logements s’explique en partie par l’absence des deux dernières années pour les moyennes calculées par type de logement. Ce sont en effet en particulier en 2007, 2008 et 2009 que les moyennes calculées par territoire régressent progressivement, une dimension que l’on ne peut vérifier statistiquement pour l’approche par types de logements. Toutefois, on peut estimer à la faveur de la baisse de
l’activité de construction de la fin des années 2000 et des données régionales disponibles jusqu’en 2009, que les moyennes par types de logements enregistreront elles aussi un recul.
Avant de conclure, notons encore que SITADEL permet de distinguer deux types dans la destination du logement : la location-vente et l’occupation par le propriétaire. Cette distinction supplémentaire partage la construction de logements commencés en deux parts quasiment égales. En effet, pour les années 2008 et 2009 cumulées, la part des logements commencés à destination de la location-vente est de 51 % contre 49 % pour l’occupation par le propriétaire. Les profils sont beaucoup plus différentiés lorsque l’on considère ces données à l’échelle des départements (avec des proportions inverses entre les Côtes-d’Armor et l’Ille-et-Vilaine) ou des Aires urbaines (avec là aussi des proportions inverses entre espaces rural et pôles urbains).