Densité urbaine :

On entend souvent sur la notion de la densité urbaine, et depuis un bon temps, l’urbanisme évoque ce concept afin d’améliorer un niveau de vie étranglant. La densité reste toujours un outil de mesure, dont elle s’adapte au domaine chargé par le spécialiste tel : un architecte, urbaniste, géographe etc. Lorsqu’on compare des densités, il importe que l’échelle à la quelle on se situe soit la même : beaucoup d’analyses négligent cet aspect essentiel, ce qui les conduit à des conclusions erronées.

3.1. Définition de la densité :

‘’ La densité d'un corps dépend du nombre de ses points matériels renfermés sous un volume donné ; elle est donc proportionnelle au rapport de la masse au volume’’.

Laplace En physique, la densité est un rapport de la masse d’un certain volume d’un corps homogène à la masse du même volume d’eau. La notion de forte ou faible densité prend sens, puisqu’elle renvoie à une référence commune, voire l’eau. En urbanisme ce que nous désignons par densité d’occupation d’un lieu ou d’une aire, n’est pas vraiment une densité puisqu’il n’est pas question de volume mais de surface de référence.

 Qu’est ce qu’une densité urbaine ?

Une densité est un rapport entre une quantité et une surface. On utilise couramment au numérateur la surface construite (coefficient d’emprise au sol) ou la surface bâtie hors œuvre autorisée (coefficient d’occupation du sol) ou effective (densité bâtie), le nombre de logements L (densité de logements), la population P (densité de population) ou le nombre d’emplois E (densité d’emplois). On mentionnera l’intérêt de la « densité d’activité humaine » qui utilise la somme P + E de la population et des emplois.

 Densité urbaine = quantité (habitants, emplois, mètres carrés de plancher, etc.) / Surface réf ^*

35 3.2. Les Echelles de la densité urbaine :

Le rapport entre densité et formes urbaines ne peut être saisi qu’à plusieurs échelles.

Chaque échelle a ses propres indicateurs. Quatre échelles principales peuvent être mises en évidence pour mieux cerner la complexité des calculs de densité.

 L’échelle de la parcelle :

Seuls les ratios de coefficients d’occupation du sol ou d’emprise bâties trouvent une application à cette échelle. En effet, la densité sert de référence à l’application de la réglementation des réceptivités autorisées. Cependant « la notion de la densité ne devient pas pertinente à l’échelle de la parcelle » (CETE et CERTU.2002).

 L’échelle de l’îlot :

C’est l’échelle de référence de la densité « dite nette » car elle se rapporte à la surface de l’ilot, elle sert à la programmation et à la planification, dans ce cas elle ne peut pas donner une indication relative à la forme urbaine.

 L’échelle du quartier :

La densité rapportée à la surface du quartier exprime la densité « brute », dans laquelle prend en compte la voirie locale et les équipements d’intégrations du quartier. C’est également à cette échelle qu’il est possible de prendre en compte le rapport entre espace privé (l’îlot foncier) et espace public (voirie et équipement).

Figure 1.15 Schéma explicatif de l’échelle de l’îlot (densité nette) Source : IAURIF, 1995.

Figure 1.16 Schéma explicatif de l’échelle du quartier (densité brute) Source : IAURIF, 1995.

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 L’échelle de la ville, commune :

Les calculs de la densité urbaine serrait incomplet s’ils se limitaient aux quartiers, c’est à cette échelle que tous types de densité trouvent leurs intérêts. C’est l’échelle de l’intervention de l’urbaniste, l’aménageur, géographe, planificateur et du transporteur. On se réfère à ce niveau à la densité dite « brute de brute » qui prend en considération la voirie primaire et les grands équipements implantés tels que les hôpitaux, universités, hôtels…etc.

3.3. Les formes principales de densités :

 La densité nette :

La densité nette ne prend en compte que les surfaces des parcelles réellement occupées par l’affectation donnée : emprise du bâti, espaces libres à l’intérieur de la parcelle ou de l’îlot, voies de desserte interne.

 Densité nette = population résidentielle totale / surf brute – surf équipements *

 La densité brute :

La densité brute prend en compte l’ensemble du territoire considéré sans exclusion : équipements collectifs (bâtis ou non), espaces verts, voirie principale et infrastructures.

Suivant le type de tissu urbain (largeur des voies, importance des espaces libres), la densité peut varier considérablement. D’où la nécessité de choisir avec pertinence la surface sur laquelle le calcul doit être fait.

 Densité brute = population résidentielle totale / surface brute *

 La densité brute de brute :

Certains grands équipements comme l’université, hôpital, cimetière, ne peuvent être pris qu’à l’échelle de la ville ou d’une agglomération. De même la voirie principale ou les grands espaces verts font partie de l’échelle de la ville et ne sont comptabilisables qu’à cette échelle.

On peut même élargir la notion de densité. On peut évoquer une « densité perçue », souvent différente de la « densité réelle » : ainsi, les bâtiments hauts des grands ensembles font souvent croire que leur densité bâtie est élevée, alors qu’on verra qu’elle est le plus souvent inférieure à celle des maisons de ville par exemple. On peut aussi essayer de définir, à titre de recherche, une « densité végétale », établie par télédétection, des espaces plantés publics et privés, voire un « COS végétal » : pour cela, on mesure un « volume végétal » qu’on divise par la surface et par la hauteur d’un étage moyen.

3.4. Les indicateurs de la densité urbaine :

L’espace urbain est le plus dense mais aussi le plus hétérogène, le plus productif, le plus complexe de tous les espaces. Cette forte densité revêt des aspects multiples : constructions, habitants, activités, emplois, flux, valeurs. Sa connaissance détaillée relève d l’analyse de tous ses composants (Bastié et al. 1980). Les urbanistes comme les aménageurs privilégient une approche morphologique de la densité urbaine, dont elle constitue un indicateur

* Référenciel de densités et de formes urbaines, Paris, IAURIF, 1995.

37 essentielle dans la quantification de la forme urbaine. La plupart des études s’intéressent à la densité de construction à l’échelle de la parcelle qui se réfèrent au COS celui qui est calculé identiquement au rapport de la SHON à la surface du terrain, et aussi bien un deuxième indicateur s’agit du CES qui vise à l’emprise du sol par la partie bâtie.

3.4.1. Le coefficient d’occupation du sol :

Le coefficient d’occupation du sol (COS) est l’outil réglementaire par excellence. C’est lui qui permet de définir un «droit à bâtir» sur une parcelle, autrement dit, il détermine la surface constructible par rapport à la surface de terrain de l’opération. Il est la densité rendue possible par le règlement d’urbanisme. D’après Saidouni. M (2000) le COS est défini comme le rapport entre surface totale des planchers, considérée hors œuvre nette (SHON), et la surface foncière. Dans le calcul du COS sont exclues toutes les surfaces non habitable ou découverte d’une construction. Cependant, ce n’est pas un outil de maîtrise de la forme urbaine, celle-ci est modulée selon d’autres règles : la hauteur, le rapport du bâtiment avec la rue (rapport plein-vide), ou avec les autres bâtiments, etc.

 COS = SHON (surface hors œuvre nette) / surface foncière

 Surface hors œuvre brute (SHOB) :

Totalité de la surface de plancher, calculée à partir du nu extérieur des murs de façade au niveau supérieur du plancher y compris les combles et les sous-sols, les balcons, les loggias et les toitures terrasses accessibles (Hakimi M.A, 2012).

 Surface hors œuvre nette (SHON) :

A partir de SHOB à laquelle on retire les surfaces hors œuvre suivantes :

 Combles et sous-sols non aménageables (hauteur inférieure à 1.80m, locaux techniques, chaufferie, ascenseurs, caves).

 Balcons, loggias, toitures terrasses accessibles, surfaces non closes en rez-de-chaussée.

 Surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules et leur circulation.

Le COS constitue le meilleur indicateur de la densité car il met en rapport les surfaces prévues par les différents programmes architecturaux et la surface foncière, et par conséquent es capacités d’accueil pour les différentes zones d’une ville (Saidouni, 2000).

3.4.2. Le coefficient d’emprise du sol :

Le coefficient d’emprise du sol (CES), il détermine le rapport entre surface bâtie et la surface de la parcelle. Il s’agit d’une projection verticale de la construction. La valeur du CES est toujours comprise entre les chiffres 0 et 1.

 CES = surface construite / surface foncière

38 A l’échelle de la parcelle le CES limite la quantité de sol occupé par la construction, afin d’imposer qu’une partie du terrain qui doit rester non bâtie pour des raisons paysagères (espaces vert), techniques (aération, éclairage, assainissement…etc.).

A l’échelle du quartier ou même d’une ville, le CES rend compte le mode d’occupation du sol, c'est-à-dire que la répartition de l’occupation du sol en terme d’espaces bâtis (habitat, équipements) et non bâtis (espaces verts, espaces publics, voiries). Le CES indique le degré de consommation du sol par la construction, c’est aussi un indicateur assez essentiel pour la quantification de la compacité d’un tissu urbain (Hakimi M.A, 2012).