Géographie, économie, Société 8 (2006) 481-487
GÏOGRAPHIE ÏCONOMIE SOCIÏTÏ GÏOGRAPHIE ÏCONOMIE SOCIÏTÏ
Efficience économique des formes urbaines : compacité avec des tours comparée
à l’étalement urbain.
Economic Efficiency of Urban Forms : Compactness with Towers Building versus Urban Sprawl
Jean Bouinot
Professeur, 38-40, av. de l’Amiral Mouchez, 75014 Paris
Résumé
La productivité de la main-d’œuvre augmente avec la taille des villes : cette relation est améliorée lorsqu’on prend en compte la taille réelle du marché du travail (c’est-à-dire le nombre de travailleurs habitant à moins de y minutes des emplois offerts). D’où deux solutions : – Développer la rapidité des transports collectifs ; – Construire des tours ; mais la première solution facilite l’étalement urbain ; la seconde coûte plus cher qu’une urbanisation avec des maisons individuelles.
© 2006 Lavoisier, Paris. Tous droits réservés.
Summary
Labour productivity increases with town size ; this relation is improved with the size of real labour market (i.e. workers dewlling minus y minutes from offerd jobs). Hence two solutions : – Develop the speed of collective transports; – Build towers ; but the first solution facilitiates urban sprawl ; the second costs more than urbanization with undividual houses.
© 2006 Lavoisier, Paris. Tous droits réservés.
Mots clés : forme urbaine, compacité, étalement urbain Keywords: urban form, compactness, urban sprawl
*Adresse email : jean.bouinot@wanadoo.fr
Introduction : de l’étalement urbain à la ville compacte
La raréfaction du foncier urbanisable entraîne une hausse de son prix au m2 qui freine la construction de logements en quantité suffisante. La flambée des prix à Paris remonte à 1983 où le prix au m2 en francs courants atteint 6 200 francs contre 3 442 francs l’année précédente ; en 1989 il se retrouve à un niveau de 26 021 francs (source : Direction géné- rale des impôts, Fichier IMO).
D’où la montée en puissance d’un discours dominant sur les vertus de la ville compacte couplé avec une critique de l’étalement urbain et de ses surcoûts supposés. À partir de ces affirmations un nouveau pas a été allègrement franchi : il conviendrait de jouer la carte de la densification… et d’opérer, comme on le voit à Londres comme à Paris, un retour en grâce des tours.
Pour passer des intuitions premières aux réalités incontournables on commencera par préciser l’impact économique de la densité dans l’espace urbain (section I), d’analyser ensuite les déterminants concurrents ou complémentaires de l’efficacité économique en site urbain (section II et section III) pour s’interroger in fine sur l’incidence comparée d’une urbanisation fondée sur la construction de tours.
1. Mesures de l’accroissement de la productivité de la main d’œuvre imputable à la densité
L’approche la plus courante de la densité concerne l’intensité d’occupation humaine du sol et rapporte une population donnée (Pi) à la surface du périmètre dans lequel elle réside (Si). On obtient ainsi une densité brute, (Db). Si l’on retient les seuls espaces effec- tivement peuplés (Sij) à l’intérieur du périmètre précité on aura une densité nette (Dn).
Si l’on veut apprécier plus précisément l’impact de la densité de population d’une ville sur son efficacité économique on retiendra l’effectif employé à l’intérieur du périmètre (Li); ces employés ne sont pas nécessairement des résidents dans le périmè- tre de référence (Si). Aussi bien Rémy Prud’Homme et Chang-Woon Lee (1999) ont défini la notion inverse d’étalement urbain comme la distance-temps moyenne lieu de travail – lieu de résidence.
La question centrale à se poser est de savoir si la productivité par employé augmente avec la taille réelle du marché du travail de la ville (i). On confronte alors plus directe- ment l’effectif de la main d’œuvre avec la production qu’elle réalise.
Les auteurs précités ont calculé la taille effective du marché du travail en tenant compte de la distance-temps domicile-lieu de travail. En prenant un temps maximal de 40mn on retient le nombre de travailleurs pouvant se rendre en 40mn au plus à un quelconque des emplois existants dans la zone (j), l’agglomération étant découpée en (n) zones. Le total des effectifs obtenus par zone donne la taille effective du marché du travail du point de vue de la demande (Li, 40mn).
En adoptant le point de vue des employeurs on raisonne en prenant en compte le nom- bre d’employés résidant à 40mn au plus de l’entreprise dans la zone (k). On désignera alors la taille réelle du marché du travail par (Ei, 40mn) Ei étant la somme des résultats par zone (k) de la ville (i) complétée de la distance-temps domicile-travail maximale.
Rémy Prud’Homme et al. (p. 1854) trouvent sur un échantillon de 22 villes françaises une élasticité de la productivité de la main d’œuvre à la taille réelle du marché du travail, du point de vue des entreprises de :
- 0,18 pour 20mn, ce qui signifie qu’une augmentation de 10 % de la taille effective du marché du travail engendre une croissance de la productivité par employé de près de 2 % ;
- 0,15 pour 25mn ; - 0,13 pour 30mn.
Robert Cervero (2001) empruntant la même démarche de calcul du marché du travail, pour l’appliquer aux 8 super-districts ou sous-comtés de San Francisco Bay Area, trouve des élasticités nettement moins élevées. Il est par ailleurs l’un des rares chercheurs à avoir calculé l’élasticité de la productivité de la main d’œuvre à la densité de l’emploi dans l’espace d’une part sur les 8 territoires précités (approche micro) d’autre part sur un ensemble de 47 États des États-Unis (approche macro).
L’élasticité est de 0,057 pour les 8 territoires précités (p. 1666) et de 0,039 pour un ensem- ble de 47 États américains (p. 1657). Il en conclut que la densité d’emploi exerce un effet à la hausse sur la productivité à la fois à l’échelle macro et à l’échelle micro (p. 1668).
La densité d’emploi a très vraisemblablement un effet positif sur la productivité du tra- vail mais son impact est nettement inférieur à celui de la taille réelle du marché du travail.
Une voie prometteuse pour éclairer plus avant l’impact de la densité a été ouverte par Bernard Fritsch en diversifiant le contenu classique du ratio de densité (densité de popula- tion) par l’introduction d’autres numérateurs et d’autres dénominateurs dans sa recherche sur la contribution du stock d’équipements publics (J) au développement économique des régions françaises mesuré par le ratio (Ύ/P), Y étant la valeur ajoutée ou la richesse créée en 1 an dans la région et P sa population. La fonction de production de la région toutes entreprises confondues s’écrit dans sa formulation la plus simplifiée :
Y = f (K, L, J), [1]
avecK : capital privé (somme des actifs immobiliers des entreprises de la région) ; L : main d’œuvre privée (somme des effectifs employés par les entreprises de la région ; S : surface en Km² de la région ;
(Y/K) est l’expression de la productivité du capital privé ;
(Y/L) est l’expression de la productivité de la main d’œuvre des entreprises ; (Y/J) est l’expression de la productivité du capital public (stock).
De ses multiples essais de spécification de la fonction [1] B. Fritsch tire la conclusion suivante : « l’impact des infrastructures (au sens de capital public, NDLR) est d’autant plus important que les densités régionales sont élevées… il faut donc rapporter les équi- pements publics à la fois à l’espace et à la population ou aux facteurs de production qu’ils desservent…) » (p. 143). Ainsi la dotation de la région en capital public (J/P) n’apparaît pas déterminante à l’inverse de la densité spatiale de ce même capital (J/S) et des densités obtenues en rapportant le capital public aux diverses combinaisons de l’espace et d’autres variables x soit le ratio (J/aX+bS) ou aux autres facteurs de production.
En dehors de la densité des équipements privés soit (K/L) les densités à tester sont celles des équipements publics à savoir :
- (J/S) ; densité classique au Km2
- (J/P) ; densité démographique - (J/aX + bS) ; densité mixte
- (J/K) ; densité pour une unité de capital - (J/L) ; densité pour un employé
L’élasticité de la production par habitant (Y/P) au capital public est variable, de l’ordre de 0,044 à 0,176, suivant les combinaisons retenues mais le plus souvent comprises entre 0,07 et 0,09.
La densité en capital public sous ses différentes formes, lorsqu’elle s’élève, contribue à une efficacité accrue des autres facteurs de production. (Exemple d’une usine bien des- servie en moyens publics de communication).
Nous allons voir à présent les principaux déterminants concurrents et complémentaires de la densité pour stimuler l’efficacité économique d’une ville.
2. La concurrence du niveau de formation
Le niveau de formation (éducation et expérience professionnelle) de la main d’œuvre d’un territoire apparaît de plus en plus comme un facteur de productivité et de compéti- tivité de ce dernier. Mais les vérifications empiriques de son impact sur les performances comparées des villes sont plus rares.
L’une des toutes premières recherches approfondies est l’œuvre de James F. Rauch (1993). L’auteur a réuni différentes données sur 237 agglomérations aux États-Unis, en particulier la durée moyenne de formation initiale de leur population active (variable édu- cation) ainsi que la durée moyenne de leur expérience professionnelle (savoir faire). Des analyses statistiques effectuées deux résultats méritent d’être retenus :
- la durée de la formation initiale a un effet d’amélioration de la productivité nettement supérieur à celui, exercé dans le même sens, par la durée de l’expérience professionnelle (p. 391) ; - chaque année supplémentaire d’éducation (durée moyenne d’éducation dans une
agglomération supérieure de 12 mois à la durée moyenne toutes agglomérations confondues) augmente de 2,8 % le niveau de productivité dans l’agglomération considérée.
Au titre des études majeures il convient aussi de rapporter en bref le travail d’Antonio Ciccone et Robert E. Hall (1996) comparant l’élasticité de la productivité à la densité, à la formation, au capital public avec des données relevées sur 47 Etats et leurs comtés respectifs aux USA :
- le doublement de la densité d’emploi dans un comté augmente la productivité de la main d’œuvre de 6 % ;
- l’élasticité de la productivité de la main-d’œuvre au niveau d’éducation décompté en nombre d’années de formation serait de 1,2.
3. La complémentarité de la taille démographique
L’observation aboutit à deux résultats incontestables pour avoir été maintes fois vérifiés : 1. la densité moyenne progresse avec la taille de la ville (agglomération ou aire urbaine) ;
2. La densité résidentielle d’une ville décroît en allant du centre-ville vers la périphérie selon la loi de Clark (1951) qui s’écrit :
Dr = D0 e-br avec :
- Dr = densité à la distance r du centre, - Do = densité maximale au centre-ville,
- b est un gradient de densité ; il exprime de combien diminue la densité D, quand on s’éloigne d’une unité de distance du Centre.
Au total la compréhension de l’efficacité économique de la densité et celle de la taille sont étroitement imbriquées.
Le niveau de productivité a tendance à s’élever avec la taille de la ville mesurée par sa population. La plupart des recherches effectuées donnent une augmentation de la produc- tivité comprise dans une fourchette de 5 % à 15 % chaque fois que la population de la ville double (voir l’inventaire des publications effectué par Robert Cervero, 2001, p. 1652). La précision sera meilleure si l’on peut retenir comme indicateur le nombre d’actifs ayant un emploi dans la ville. Mais il est clair que la rigueur scientifique sera la mieux satisfaite si l’on retient la taille réelle du marché du travail (voir supra, 6.1).
Les travaux de vérification du lien densité-taille sont nombreux. En revanche les recher- ches proposant une explication de leur efficacité économique sont plus rares. Pour y parvenir le point de passage obligé semble devoir être la structure économique de la grande ville :
1°) La grande ville concentre des activités tertiaires rares et à haute valeur ajoutée reposant sur de la main d’œuvre hautement qualifiée et d’autant plus productive qu’elle peut multiplier les contacts fructueux de face à face avec ses différents interlocuteurs.
Ces activités ont tendance à se regrouper sur le centre-ville qu’elles densifient, tout en étant peu consommatrices d’espace à la différence de la plupart des activités industrielles.
Ces dernières, tout au moins lorsqu’elles ont atteint le stade de la maturité, s’orientent de préférence vers les villes moyennes.
2°) L’augmentation de la taille démographique d’une ville favorise les économies d’agglomération qualifiées d’économies d’urbanisation ; elles découlent du regroupe- ment spatial d’entreprises exerçant des métiers différents et échangeant des savoir-faire complémentaires.
4. Les tours moyen de densification ?
On assiste à un retour en grâce des tours comme forme d’urbanisation donnant une ville compacte. Un exemple phare est celui du quartier de Barbican à Londres. Ce quar- tier, dévasté par la guerre, donnera lieu à une lente urbanisation achevée pour l’essentiel en 1969 : il est alors victime d’une mauvaise réputation avec ses trois tours « donjons » de 40 étages, ses barres sans « remparts » de dix étages de logements et des dalles séparant la circulation des piétons et des voitures. Le retournement de l’opinion apparaît lorsque ces appartements construits par la ville de Londres pour les classes moyennes sont mis en vente avec succès. Quartier classé en 2001, il est désormais occupé par des retraités aisés et de riches étrangers. En France le retournement est moins avancé mais le recours à la construction de tours n’est plus systématiquement écarté.
Reste à se demander si les tours sont la solution d’une densification économe d’es- pace constructible et de dépenses publiques d’investissement et de fonctionnement.
(Ici l’efficacité économique s’apprécie en terme de réductions de coûts).
En regard du critère de consommation de l’espace la tours n’est pas plus « sobre » que la maison individuelle. Une étude de l’ADEF (Association pour le Développement des Etudes Foncières), livrée en 2001, montre que sur un terrain de 5 000 m2 avec un COS (coefficient d’occupation du sol) de 0,5 on peut bâtir 2 500 m2 de SHON (surface hors œuvre nette) selon 3 modalités :
(1) Un immeuble de onze étages, (2) Deux collectifs de deux étages, (3) Vingt-quatre maisons individuelles.
Bref les tours ne sont pas la solution privilégiée pour une densification économe d’espace constructible.
Par ailleurs le m2 habitable dans une tour n’est pas moins onéreux que celui de la mai- son individuelle :
- Le coût de construction au m2 est toujours plus élevé en collectif qu’en individuel (6 500 francs contre 5 000 francs en 1977) ;
- Le coût d’entretien, selon l’enquête logement 1996-97 de l’INSEE, était de 6 % plus élevé en collectif qu’en individuel ;
- Le coût pour la collectivité (transports collectifs, autres équipements publics, pol- lution) est plus difficile à estimer. Les auteurs de l’étude de l’ADEF ont tenté d’ap- porter une solution en comparant les budgets de 250 communes ; les dépenses de fonctionnement par habitant s’élevaient à 6 750 francs par an là où l’habitat collectif dominait contre 4 320 francs en quartier pavillonnaire.
Pas de tour mais plus de densité. Comment ? Francis Cuillier, directeur de l’Agence d’urbanisme de Bordeaux Métropole déclarait récemment que le PLU pouvait être
« révisé » pour plus de densité sans tours » (Le Moniteur du 9 avril 2004, p. 53) en proposant plusieurs types de tissu urbain soumis à plusieurs types de règlements.
Conclusion : L’ambiguïté de l’investissement dans les transports collectifs (TC) Les dépenses d’investissement pour améliorer la vitesse moyenne des déplacements intra-urbains en transports collectifs augmentent la productivité de la main d’œuvre tra- vaillant dans la ville qui réalise ce type d’effort. Ce résultat se raisonne en deux temps :
- tout d’abord l’augmentation de la vitesse moyenne accroît la taille réelle du marché du travail. Dans l’article précité de Rémy Prud’Homme l’élasticité varie, suivant le temps maximum de déplacement domicile-travail, pris en compte de 1,46 à 1,75. Ceci signifie qu’un accroissement de la vitesse moyenne de 10 % entraîne une augmentation de la taille du marché du travail comprise entre 15 % et 18 % ;
- dans un deuxième temps on prend en compte l’incidence des variations de la taille réelle du marché du travail sur la productivité par employé. R. Prud’Homme avance une valeur de 0,15 pour l’élasticité correspondante.
L’élasticité de la productivité à la vitesse moyenne donné un accroissement de la productivité par employé de + 2,7 % pour une augmentation de 100 % des dépenses
d’investissement en T.C (transports collectifs). Pour les pouvoirs locaux l’impact écono- mique de l’investissement dans les transports locaux est donc un « bon placement ».
Mais l’amélioration de la vitesse moyenne des transports collectifs concerne aussi le travailleur en tant qu’habitant ; A temps égal de déplacement domicile-travail l’habitant peut résider plus loin du centre ville dans un logement plus vaste puisque les prix immo- biliers vont en décroissant en s’éloignant du centre. Au total c’est l’étalement urbain qui se trouve stimulé. Il convient donc, pour éviter cet effet négatif, d’établir des règlements contraignants de SCOT et de PLU sur les frontières de l’espace urbanisable.
Références
Cervero Robert (2001) : « Efficient Urbanisation : Economic Performance and the Shape of the Metropolis », Urban Studies, vol 38, N° 10, 2001, pp. 1651 – 1671.
Ciccone Antonio et Hall Robert E. (1996) : « Productivity and the Density of Economic Activity », The American Economic Review, vol 86, N° 1, 1996, pp. 54-69.
Fritsch Bernard (1999) : La contribution des infrastructures au développement des régions françaises, Paris, Presses de l’école nationale des Ponts et chaussées, 1999, 217 pages.
Prud’Homme Rémy et Lee Chang-Woon (1999) : « Size, Sprawl, Spend and the Efficiency of Cities », Urban Studies, vol. 36, N° 11, 1999, pp. 1849-1858.
