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2 3

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2 3

4 5 6

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THE MONTREAL BOARD OF TRADE.

M-

LE

SYSTEME

^•

TORRENS

DE

\mmm ^d'i

RESOLUTION ^et RAPPORT

DE LA

Chambre de Commerce

DE MONTREAL.

MONTREAL

DE L'IMPIUMRRIE DE ^"1,'Kri-.NDAUlJ"; 37, RUE SAINT JACQUES

1890

lit n

(MONTREAL BOARD OF TRADE.)

SYSTÈME TORRENS

DE

TRANSMISSION D'IMMEUBLES

Le

Conseil

de

la

Chambre de Commerce

a été

amenée

à étudierles avantages qui découleraient

de

l'introduction

dans

la province

de Québec du Système Torrens ^de

transmission d'immeubles, par la résolution suivante

adoptée

à l'assembléegénéraletrimestrielledelà

Chambre,

tenue le 5 avril 1887 ^:

RÉSOLUTION.

Attendu que

^les transactions immobilières en cette pro- vince sont

accompagnées de beaucoup de

^{délai et néces-}

sitent

beaucoup de

dépenses, ^si

on compare

^notre

système

avecceluiqui existe

dans

l'ile

Vancouver, dans

la

Colombie

Andaise, dans

^{le Manitoba,}

dans

lesTerritoires

du Nord-

Ouest,

dans une

partie d'Ontario et

dans

les colonies australiennes_;

Et

attendu

que ceux

qui

possèdent

des propriétés im- mobilières en cette province ercourent

de

^rrands risques par suite

de

la garantie insuffisante

que donnent

les titres

;

II est en

conséquence

résolu

que

le Conseil

de

cette

Chambre

soitprié

de

prendre

en

considération _lesdisposi- tions

de

ce

que

l'on

nomme

le "

Système Torrens de

trans- mission d'immeubles" (Torrens'

System

of

Land

Transfer).

et d'adopter les

moyens

qui,

dans

l'opinion

du

Conseil, seront les plus efficaces, _soit

par

_{requête à la} Législature

ou

_autrement,

pour amener

l'adoption

de

ce

système dans

_{cette province, afin}

d'abrégerles délais et

de

dimi- nuer la

dépense dargent

actuellement inévitables, et afin

de donner aux

propriétaires

d'immeubles un

titre garanti parle

gouvernement,

et cela

de

ia

même

manière, avec aussi

peu de

frais et

avec une

garantie aussi certaine

que dans

les autres provinces et colonies ci-dessus mention- nées.

Conformément

_{à cette} résolution, _le Conseil référa la

question à

un

comité

(MM.

_J. P. Cleghorn,

Thos.

Dar-

Img

et Chas. P. Hébert), à qui il

donna

instruction d'étu- dier ce

système

et

de

faire

un

_rapport

_complet

_{sur le}

sujet.

Après

quelques

semaines de

travail, le comité fit

son rapport,

que

le Conseil

adopta

_à saséance

du

_{14 juin}

et qui fut

imprimé pour

être distribué au public.

En novembre

_1889,

_une

_délégation

_de

ce Conseil eut l'honneur d'une entrevue avec l'honorable

M.

Mercier, premier ministre, et quelques autres

membres du

conseil exécutifet leurfitpart

du

désir

du

Conseil

de

voiradopter

le

système

Torrens.

On

lui répondit

que

la chose serait prise en sérieuse considération _; mais le premier ministre

recommanda que

des

moyens

fussentpris

pour donner au

5

public

de

plus

amples

informations sur les avantages

de

ce système. ,

En conséquence

le Conseil a ^fait

imprimer

^{en français,}

pour

le faire circuler

dans

la province, ^le rapport

de son

comité. (Voir

page

6 h

page

14.)

Si la législature adoptait ^le

système

^Torrens,

on

pour-

rait en ^fairel'expérience d'abord

dans un

seul ^district qui l'aurait

demandé

^{et. ensuite, lorsque l'on} comprendrait

mieux

la nature

de

ses opérations,

on

^{pourrait en faire}

l'application à d'autres ^districts qui en témoigneraient ^le désir^• mais ^{il doitêtre bien}

entendu

que.

malgré

1adoption

du système Torrens dans un

^district quelconque,

aucun

autre

immeuble

ne ^{sera régi par ce}

système que ceux que

les propriétaires

demanderont

volontairement

d

_y ^sou- mettre;

de

^sorte

que

tout propriétaire foncierqui n'approu- vera pas ^ce

nouveau régime

^{pourra laisser ses} propru.-tes sous l'opération des lois générales

de

la province.

GEO. HADRILL,

Secrétaire.

>-

6

—

RAPPORT

Du comité nommé ^par

^le

^{Conseil de}

^la

Cliambrc de Commerce pour s'enquérir dos

dispositions et

du fonctionneiLCMt du Système Torrens de transmission d'immeubles.

Le Système Torrens

a été mis en pratique

pour

la première fois

dans

l'Australie-Méridionale en 1856, ^{et il} a été ad<-.pté

peu

après par les autres orouvernements

de

l'Australie.

L'ile

Vancouver

a mis ce

système

^{en vigueur en 1861}

et la

Colombie

Anglaise en 1870.

Dans

Ontario, l'acte concernant les titres

d'immeubles (Land Tides

Act) est entré en vigueur^{le lerjuillet 1885.}

Au

^{Manitoba, l'acte}

de

1885 concernant ^{la propriété im-} mobilière (Real Property Act) ^est

devenu

^loi à ^la

même

date.

Dans

les Territoires, l'acte concernantlapropriété foncière (Territories Real Property Act) ayant ^été mis en opération le ler janvier 1887, et les districts éloignés d'Ontario ayant été placés sous la

même

^loi

^que

^{le reste}

de

la province, il en est résulté

que

le

système Torrens

s'esttrouvé

adopté

par toute la partie

du Dominion

^qui

se trouve à l'ouest

de

la province

de Québec.

L'acte d'Ontario ^est basé surl'acte concernant ^les ven- tes

d'immeubles (Land

Transfer Act) passé en Angleterre

en

₁₈₇₅ ; I^s autres actes canadiens sont basés ^{sur les} actes australiens et sont

moins compliqués dans

^leurs dispositions

que

celui d'Ontario, bien

que

^{le principe en}

soitlcmtime.

Les

trp.its saillants

du ^système 1

^orrens.

sont: ^{I-. simplicité et trarantie}

du

titre, et ^{2' facilite} et

économie

^{dans les ventes et les} transactions Immobilières.

La

^{pratique actuelle} d'enregistrer

Us

^{actes se trouve}

abolic^t remplacée

^pr.r l'enregistrement

du

ticre.

Pour

a-river à cela, le propriétaire

démontre

^{d'abord, par de,s}

documents,

la validité

de

son ^{titre, ces}

documents

^sont

</ard.'s par le

Gardien

des ^Titres (Master ^{of Titles, qui} émet,

pour en

^{tenir lieu,}

un

^{^itîcac}

de

^titre,

ou

^titr-

certifié,garanti par ^legouvernt^^. ^{..^.t ;}

chaque

propriétaire

subséquent

recevant

un

semblable certificat, il en resuite

que

la

preuve du

^{titre ne .quiert jamais plus}

quun document

, ^ ^•

Dans

lebut ^d'arriverà bien connaître ^lefonctionnement

de

^l'acte,

nous avons

^{visité le}

bureau du

Gardien des Titres à Toronto, ^et nous

nous sommes

enquis auprès des propriétaires ayant des ^affaires

avec

^le

bureau

;

nous avons

ainsi acquis la conviction

que

le

système

a peine-

ment répondu

^{à l'attente.}

Les

transactions immobilières ont ^subi, par ^suite

de

^l'adoption

de

^{ce système,}

un

ch. ^-

gement

radical, au

grand

avantage

de

tous

ceux

^{qui s}

y

trouvent ^concernés.

La dépense

^requise

pour

^{placer des}

immeubles

^sous l'opération

de

cetacte est très modérée,^ainsi

que

1

on

peut le constater

au

rapport

du Gardien

^{des Titres}

en

date

du

6

mars

^i886,

dans

lequel ^{il dit : ''}

A ^Toronto

^et

^dans

^le

voisinage, les propriétés ont passé, règle générale en ^tant

de ^mains que

^{s'il fallait exiger des copies certifiées}

^des

bordereaux

{memorials)

de

tousles actes dont ⁱ nest pas possible

de

se procurer les originaux, ^il

en

résulterait

une

dépense

telle qu'elle affecterait sérieusement^{le fonction-} nem^^nt

de

l'act. ; et j'ai pris, en conséquence, ^lhabitude

—

8

—

d'examinerces

bordereaux

au bureau d'enregistrement,

au

lieu d'en exiger des copies certifiées."

Le montant

le plus élevé chargé

au bureau du Gardien

des Titres a été $35.80

pour une

^propriété évaluée à

$100,000.00, et le

montant

le

moins

élevé a été $12.05

pour une

propriété évaluée à $1,650,00.

Ces

chiffres

comprennent

les honoraires des évaluateurs et l'enregis- trement

du

certificat

dans

l'ancien bureau.

Voici, en détail, ce qui a été

payé pour

mettre sous l'opération

de

l'acte

une

propriété valant $125,000.00 ^:

Audition des objections

..,..$

ⁱ.00

Examen de

trente-six actes. 18.00

Procédés

: $2.00 et $1.00 3.00

Amendement de

l'application, 2 folios.. . 0.40

Entrée

i.40

Certificat 4.00

i

DEBOURSES.

Pour

grossoyer le certificat et l'écrire sur

parchemin

^(sile requérantledésire).. 4.00

Pour

enregistrement

du

premiercertificat. i.00

$32.80

Il faut ajouter le coût des avis publics

quand de

tels avissont jugés nécessaires, et le

paiement

d'un quart d'un

pour

cent sur la valeur,

pour

le fonds

de

garantie.

Les

propriétaires considèrent cette proportion trop élevée;

on

a constaté par expérience, en Australie, qu'un cinquième,

—

9

—

et en certains endroits, un dixième d'un

pour

cent ^consti- tuaient

un

fonds

beiucoup

plus

que

suffisant

pour

faire face

aux

éventualités.

Dans

les Territoires,

on

chari^^e

pour

ce fonds

de

garantie

un

cinquième d'un

pour

cent sur les propriétés d'une valeur

de moins de

$5,000.00 ^et

un dixième seulement

sur les

immeubles

d'une ^plus

grande

valeur.

Au Manitoba on

^charge,

dans

tous les cas,

un

^{dixième d'un}

pour

cent,

avec une

^{addition d'un} quart d'un

pour

cent chaciue fois qu'une propriété est transmise par

succession—

ceci étantpratiquementl'impo- sition d'un droit sur les legs.

Les

transactions subsé- quentes sur les propriétés se fontavec

une économie

^qui

ne

laisse rien à désirer.

Un

transport

d'immeuble ou une hypothèque pour

^quelque

montant que

ce soit coûtent

$1.40

pour

enregistrement,

30

^centins

pour

recherche

du

titre et

30

centins

pour

recherche

de

l'exécution

du

Shérit, en tout $2.00.

Les

actes

de

vente

émanant du

Shérit sont enregistrés au

môme

prix ; et si

on

considère qu'à

Montréal

l'acheteur d'une propriété à

une

vente faite par

le Shérifest obligé

de

payer quelquefois jusqu'à $30.00

pour

l'enregistrement

de

son ^{titre les} avantages

du

nou-

veau système

^{n'ont pas besoin}

de

plus

de

démonstration.

Un

certificat d'h)-pothèque ^s'obtient

moyennant

le paie-

ment

d'un honoraire minime,

quand un

tel certificat est requis.

On économise

^autant

de temps

qu'on

économise

d'ar- gent.

Un

transport immobilier

ou une

obligation

hypo-

thécaire

peuvent

être rédigés, exécutés ^et enregistrés en

une

heure.

On

^{peut citer}

^un

^cas

^où

trente-deux

hypo-

thèques s'élevant au total à plus

de

$120,000.00 ont été transportées à

un

acquéreur,

où

ces transports ont été enrejj-istrés et

où

le prix de vente a été

payé

en

moins de

-^

10

—

deux

heures et demie, avec

une dépense de

$70.00 en tout et sans

aucun

secours professionnel.

Jusqu'à présent ^{les propriélés} placées sous l'opération

de

l'acte ont été principalement ^{celles qui} devaient ^être subdivisées en

emplacements

^(lots à bâtir).

Dans

ces cas,

un

seul

examen du

titre suffit

pour

en établirla vali- dité, et

chaque

propriétaire ^{reçoit ensuite,} sans autre dépense, la garantie

du gouvernement. Ces

^propriétés

sont mises en vente

comme

^possédant

^un

" titre Torrens,"

ce qui éloigne toute crainte

de

trouble et dispense

de

toute recherche; lesacheteurs choisissentleurs lots ; toute personne d'une intelligence et d'une éducation ^ordinaires peut remplir la formule

de

vente; le coût ^{total est}

de

$2.00,

avec une

addition

de

$4.00 ^si l'acquéreur

veut un

certificat, et la transaction est

complétée

sur le

champ.

Des

^{propriétés ont ainsi trouvé des} acquéreurs, alors qu'elles n'en auraient pas trouvés sous ^l'ancien

système

avec son

accompagnement de

^retards,

de dépenses

^et

de

troubles possibles; et lestransactionsimmobilières ^{se font} maintenant avec aussi

peu de mystère

^{et aussi}

peu de

trouble

que

l'achat des autres choses utiles à ^{la vie.}

I.a valeurdes propriétés placées sous le

système Tor-

rens à

Toronto

depuis le lerjuillet 1885 jusqu'à ce jour est

de

$1.200,000.00.

La

contribution forcée

de % ^pour

centau fonds

de

garantie a ^le

mauvais

^effet

d'empêcher de

placer sous l'opération

de

l'acte les

emplacements de

ville trop petits

pour

être subdivisés;

une

réduction

dans

le chiffre

de

cette contribution tendrait sans

aucun

doute à hâter l'enregistrement

de

ces ^propriétés chez le

Girdien des Tit.'es.

Suivant l'exemple

donné

parl'Australie et par Terre- npuve, il y ^{a plus}

de

cinquante ^{ans, le}

Manitoba

^{et les}

—

11

—

Territoires ont aboli les douaires sur immeubles.

La

province d'Ontario n'en a rien fait encore, bien qu'on y

exprime

partout l'opinion

que

cette relique

du système

féodal doive disparaître.

Le

fait

que

le droit

au

douaire existe

dans

Ontario tant sur les propriétés acquises

pendant

le mariage

que

sur celles possédées antérieure- ment, rend la loi

de

cette province sujette à ^{plus d'ob-} jections et aussi plus difficile à abolir

que

la loi

de

la

province

de Québec.

^{Ici, le douaire ne porte}

que

sur les

immeubles

acquis avant le mariage; l'abolitior

de

ce^droit rencontre

des

objections

moins

sérieuses.

La ^tendance de

l'époque ^est d'enlever toutes les entraves créées sous

un

état

de

choses différent, au profit d'une classe ^particu-

lière,

pour empêcher

les transmutations

de

propriétés; et aujourd'hui

on

pourraitdifficilementsoutenirsérieusement

que

les droits

dans

les

immeubles

ont

un

caractère plus sacré

que

les droits dans les autrespropriétés. C'est

donc

faire

un

pas

dans

la

bonne

direction

que

^{d'abolir tout ce} quitend^àentraverlaliberté destransaction^ immobilières.

Un

des traits saillants

du système Torrens

^{c'est le refus}

du gouvernement de

voir à l'exécution d'aucun ^fidt;i-

commis.

Ici encore, les

immeubles

^{sont placés sur le}

même

^pied

^que

^{les meubles, le} représentant d'une suc- cession vacante peut

donner un

titre aussi valable

que

si le propriétaire

lui-même

vendait, et l'acheteur ^est garanti aussi

complètement dans

^{un cas}

que dans

^{l'autre. C'est} ce qui se pratique danslesventes d'actions

de compagnies ou de

parts

de

propriété dans

un

navire ; et l'irrévoca- bilité

du

^titre

donné

en ^vertu

de

^{l'acte exige que,}

dans

^ce cas

comme

dans les autres

on

se conforme à la pratique depuis

longtemps

^{établie a l'égard des biens meubles.}

Sous

le systèr^ie

Torrens on

regarde la terre

comme un

—

12

—

immeuble: mobilisé; dès 1832,

Terreneuve

^adoptait

une

loi mobilisant les propriétés froncières,

de

sorte

que Qué-

bec ne s'est pas tenu à la hauteur

de

^{la praticjue et des} principes

modernes

concernant la propriété foncière.

L'adoption

du système Torrens

ne pourrait ^affecter

aucuns

droits existants, puisque le propriétaire aural'op- tion

de

mettre

ou de

ne pas mettre sa propriété sous l'opération

de

l'acte. Il n'y a pas le

moindre doute

qu'on a besoin

de

cet acte

dans

la province

de Québec,

^et qu'on devrait l'y introduire.

Les

transactions en pro- priétés foncières exigent des papiers volumineux,, sont ennuyeuses, coûteuses et hasardeuses;

quiconque

a eu

la

moindre

expérience

de

ces choses l'avouera.

La

mul-

tiplicité

de documents

verbeux, nécessaires

pour

consti- tuer

un

titre; lecoûtextravagantd'un certificat

du bureau

d'enregistrement ; le

mémoire de

l'avocat

pour

l'examen des titres ; les honoraires élevés des notaires, en vertu

de

leur tarif

ad

valorem ; et, après tout cela, l'incertitude d'avoir

obtenu un bon

titre; voilà

par où

le public est obligé

de

passer et ce qui n'a plus raison d'être, mainte- nant

que nous avons

le choix d'un

système

bien établi qui

nous

dispense

de

toutes ces misères.

Le

succès

du système Torrens dépend pour beaucoup de

la liberté

dont

jouissentlesparties

de

faireleurs affaires

comme

elles l'entendent ; il s'en suit

que

les

documents

à être enregistrés ne seront pas des actes notariés ; d'ail- leurs, l'acte, exigeant le

dépôt

chez le

Gardien

des Titres des originaux

eux-mêmes, en

exclut les copies certifiées par notaire ; et,

de

plus, l'intérêt des parties h

une

trans- action est contrrjre à la pratique actuelle ; quelle qu'ait

pu

être la nécessité d'exposer les parties

au

risque

de

faire enregistrer un

document

sur le simple certificat

13

d'un notaire

que

c'er.c

une

copie

de

l'original en sa pos- session, cette nécessité n'existe plus ; le

système Torrens donne aux

parties la faculté

de

faire

eux-mêmes

leurs affaires, en fait

de

propriété foncière

comme

en fait

de

biens meubles.

La

garantie

que comporte

le titre sera parfaitement satisfaisante à celui qui fait le placem'înt, lorsqu'il aura découvert

que

la rédactiond'une simple for-

mule

n'est pas

une

affaire si difficile

ou

si mystérieuse

qu'il soit nécessaire

de

payer

une somme

proportionnelle

à

celle

que comporte

la transaction,

pour

se procurer

l'aide d'un étranger.

L'habileté et la

compétence du Gardien

des Titres sont aussi

pour beaucoup

dans le fonctionnement

du système

;

un de

ces fonctionnaires, dans les Nouvelles Galles

du

Sud, a

dû

être destitué à cause

de

ses dispositions àl'obs- truction :

Il

y

aurait avantage, en introduisant le

système Tor-

rens

dans

la province, d'y joindre

une

courte formule d'hypothèque, telle

que

celle d'Ontario,

dans

laquelle

on

trouve

résumées

en quelques

mots

certaines clauses qu'il faudrait

de

longs paragraphes

pour

entrer

au

long.

Enfin, la question qui vient d'être traitée intéresse le public tout entier; il est très important, en matière

com-

merciale, qu'il

y

^ait

un mode de

faire des affaires rapide-

ment

et

sûrement

sur la propriété foncière et l'adoption

de

ce

mode

donnerait

une grande

impulsion à la prospé-

rité et à la satisfaction

de

tous et particulièrement

de

la classe industrielle.

On émet

en

conséquence

^le

vœu que

la

Chambre de Commerce

emploie son influence

pour

obtenir la mise en vigueur

du système Torrens

à la pro- chaine session

de

la législature.

Au

début,

on

pourrait limiter l'effet

de

l'acte à la ville et

au

district

de

Montréal,

—

14

—

comme on

^l'a fait

dans

Ontario,

où

l'actene s'est appliqué

pour commencer

qu'à la ville

de Toronto

et au

comté

d'York,

avec

faculté d'en étendre

subséquemment

l'ap- plication h d'autres territoires.

Le

tout

humblement

soumis,

J. P.

CLEGHORN

THOS. DARLING, CHS.

P.

HÉBERT.

Montréal, ₁₉

mai

1887.