Géographie, Économie, Société 13 (2011) 69-92
doi:10.3166/ges.13.69-92 © 2011 Lavoisier, Paris. Tous droits réservés.
GÏOGRAPHIE ÏCONOMIE SOCIÏTÏ GÏOGRAPHIE ÏCONOMIE SOCIÏTÏ
L’évolution de la mixité sociale, enjeu du renouvellement urbain des grands ensembles d’habitation de l’agglomération strasbourgeoise The evolution of social diversity, the challenges
of urban renewal of housing estates in the Strasbourg agglomeration
Bénédicte Gérard
*Maître de conférences de démographie
Centre de Recherche et d’Etude en Sciences Sociales (EA 1334) Université de Strasbourg
22, rue René Descartes 67084 Strasbourg cedex, France
Résumé
Le thème de la mixité sociale est abordé de manière rétrospective et prospective, à partir d’un cas régional, celui des dix grands ensembles d’habitation strasbourgeois. L’histoire de leur popu- lation sur le long terme de 1968 à 1999, montre deux évolutions : une diminution de la mixité sociale dans tous les sites, et une aggravation de la ségrégation spatiale avec la spécialisation d’une partie du parc de logements dans l’accueil des plus pauvres. Elle souligne le rôle de la mobilité différenciée des ménages et de l’attribution des logements par les bailleurs dans ces évolutions. Elle établit un lien entre persistance de mixité sociale et multiplicité des statuts des logements. On peut dès lors s’attendre à ce que la création de logements destinés à un large éven- tail de ménages introduise de la mixité sociale à l’échelle des grands ensembles actuellement en projet de renouvellement urbain. Reste à savoir si l’action sur la forme saura faire oublier leur
*Adresse email : bgerard@unistra.fr
image dégradée et attirer de nouveaux ménages. Si tel est le cas, ce sera au prix d’une spécialisa- tion accrue du territoire urbain, posant la question politique de la place des pauvres dans la ville.
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Summary
The issue of social diversity is discussed retrospectively and prospectively, using a regional case, that of the ten housing estates in Strasbourg. The study of their population related to a long-term evolution (1968-1999) shows two trends: social diversity decreased in all sites and spatial segregation increased along with the pauperization of a part of the housing stock. It emphasizes the role of residential mobi- lity and the allocation of housing by the social housing institutions. A link between the persistence of social diversity and the multiplicity of housing statutes is established. We may therefore expect that the introduction of housing dedicated to a wide range of households would introduce some social diversity in the housing estates that are subject to a renewal process. However it is difficult to predict whether the action on urban form will overshadow the damaged image of social housing estates and attract new households. Would it be the case, it could lead to an increased social specialization of urban areas, which stresses the political question of the place of the poor in the city.
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Mots clés : grand ensemble d’habitation, logement social, mixité sociale, mobilité, peuple- ment, renouvellement urbain.
Keywords : housing estates, social housing, social diversity, mobility, population trends, urban renewal.
Introduction
À leur origine, les grands ensembles d’habitation sont présentés comme « facteur de pro- grès social et de progrès humain » (Dupont, 1959, 6). Leur premier peuplement génère une certaine mixité sociale liée aux conditions de réalisation. Les couches moyennes et populaires cohabitent dans les grands ensembles dans un contexte de croissance démographique impor- tante et de forte crise du logement (Clerc, 1967 ; Chamboredon et Lemaire, 1970). Quelques décennies plus tard, les grands ensembles sont identifiés comme « les figures urbaines de l’ex- clusion et du mal vivre » (Lahmini, 2003, 209). Ils seraient devenus « le centre d’hébergement de travailleurs modestes, précaires, assistés et le plus souvent étrangers » (Paquot, 2002, 35).
De fait, la composition sociale de la population des grands ensembles s’est transformée (Merlin, 1998 ; Vieillard-Baron, 2001). Les couches moyennes et supérieures quittent les grands ensembles dès les années 1970. Elles sont remplacées par des catégories plus modestes composées d’un nombre croissant de ménages immigrés, selon une logique d’attribution des logements par des bailleurs soucieux d’éviter la vacance. La présence immigrée a pour effet de renforcer le départ des résidents en capacité de choix résidentiel (Donzelot, 2006). Il en résulte une paupérisation des grands ensembles et l’apparition de nouvelles ségrégations spatiales. De multiples facteurs ont contribué à cette évolution.
Certains sont structurels et liés au manque d’équipements, à l’enclavement géographique et à la dégradation rapide d’un parc immobilier peu entretenu (Vieillard-Baron, 2001).
D’autres sont le résultat d’une modification de contexte : la politique du logement menée en France depuis 1977, la crise économique à partir du milieu des années 1970 et la poli- tique de regroupement familial conduite après la fermeture des frontières qui a contribué à ethniciser la question du peuplement du logement social (Lévy et Bacqué, 2003).
Alors que la mixité sociale disparaît progressivement des grands ensembles, elle devient la valeur centrale de la politique de la ville et de la lutte contre la ségrégation spatiale (Epstein, 2008a). Considérée comme une condition de la cohésion sociale (Lelévrier, 2005), la mixité sociale fait l’objet d’un consensus idéologique auprès des responsables politiques nationaux et des acteurs locaux (Béhar et al., 2004). Depuis les années 1990, deux démarches se conjuguent pour la promouvoir. La première s’applique à l’échelle des agglomérations et vise à un meilleur équilibre du logement social entre les collectivités territoriales (Loi d’Orientation pour la Ville du 13 juillet 1991 et Loi Solidarité et Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000). La deuxième vise à introduire de la mixité sociale au sein même des quartiers à forte concentration d’habitat social. La diminution du nombre des plus pauvres et leur dispersion dans l’espace urbain, le maintien sur place des ménages les plus solvables et l’installation de nouvelles couches sociales plus aisées sont les moyens prescrits pour son application (Bacqué, 2003 ; Epstein et Kirszbaum, 2006). Deux stratégies sont supposées agir sur le peuplement des grands ensembles, la diversification des statuts des logements, et le changement d’image du grand ensemble. Les actions entreprises se radicalisent : démo- litions d’immeubles de logements sociaux, constructions neuves variées dans les statuts et dans les formes architecturales, injection d’ « urbanité » et de mixité fonctionnelle. La création de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine en 2003 (loi Borloo) amplifie et sys- tématise ces actions. Deux principes fondent ces stratégies. Le premier repose sur l’idée que la diversité de l’habitat est support de mixité sociale (Noyé et al., 2009 ; Lelévrier, 2010). Le second, invoqué dès les premières opérations « Habitat et Vie Sociale » en 1977, présuppose le rôle actif de la forme urbaine et du cadre bâti dans la dégradation de la vie sociale et du peuplement de ces quartiers (Baudin et Genestier, 2006).
Ces politiques impliquent deux dimensions, territoriale et individuelle (Bacqué et Fol, 2008). Il s’agit d’éliminer les poches de pauvreté, considérées comme des dangers pour la cohésion sociale et la sécurité des citoyens, mais également de lutter contre les processus d’exclusion et de permettre aux individus d’échapper à la culture de la pauvreté, en bénéficiant des atouts d’un bon voisinage. Ces politiques reposent sur deux postulats. La concentration de pauvreté aurait des effets nocifs sur la population qui la subit. Les pauvres seraient victimes d’« effets de quartier » en termes de résultats scolaires, d’accès à l’emploi, ou de compor- tements dits déviants (Bacqué et Fol, 2007). Par ailleurs, la proximité spatiale induirait de la proximité sociale et apporterait aux ménages pauvres ou modestes des modèles intégra- teurs et des réseaux utiles à leur insertion sociale (Bacqué et Fol, 2008 ; Lelévrier, 2005). Le recours à ces postulats est d’autant plus utile que la catégorie « des pauvres » désigne le plus souvent celle euphémisée des immigrés (Bacqué, 2003). La notion de mixité sociale permet ainsi d’éviter de poser de manière frontale la question des minorités ethniques et des immigrés (Béhar et al., 2004). Ces postulats à la base de l’intervention publique sont cependant réguliè- rement remis en cause. La proximité spatiale des couches sociales différentes peut engendrer tensions et conflits (Chamboredon et Lemaire, 1970). Par ailleurs, la considération des seuls aspects négatifs des effets de quartier est réductrice. Le quartier offre aussi des ressources utiles telles que les réseaux de solidarités à base locale (Bacqué, 2003 ; Lelévrier, 2005).
Si la mixité sociale fait l’unanimité dans les discours, sa mise en œuvre se heurte à de nom- breux obstacles à l’échelle locale, notamment du fait des choix résidentiels des ménages et des pratiques des acteurs locaux de la politique du logement (élus et gestionnaires). La mixité sociale induit des effets pervers, en particulier sur l’attribution des logements sociaux. Elle légitime et souvent aggrave, en donnant des grandes marges de manœuvre aux organismes HLM, des pratiques de sélection et d’exclusion de populations pauvres, immigrées ou étran- gères (Epstein et Kirszbaum, 2006 ; Lelévrier, 2005 ; Tissot, 2005). Ces pratiques renforceraient la concentration des pauvres dans une partie du parc social, produisant des effets contraires à l’attente suscitée par le principe de mixité sociale (Lelévrier, 2010). Ainsi, l’invocation de la mixité sociale ne serait pas l’expression d’un idéal de justice et d’harmonie sociale, mais un argument pour barrer l’accès d’un secteur d’habitat social aux pauvres et aux étrangers (Genestrier, 2010). À l’échelle locale elle sert aussi de manière plus pragmatique, comme justi- fication du recours à des financements indispensables à la rénovation des quartiers.
Le thème de l’évolution de la mixité sociale dans les grands ensembles d’habitation est ici examiné d’un point de vue de démographe, à l’aide d’une étude de cas régional, celui des dix grands ensembles de l’agglomération strasbourgeoise. Il est abordé en diptyque. Le premier volet traite de questions rétrospectives. La mixité sociale a-t- elle existé dans les grands ensembles strasbourgeois ? A-t-elle évolué sur le long terme (1968-1999) ? Peut-on observer des différences entre les grands ensembles ou secteurs de grands ensembles qui relèvent de bailleurs sociaux et de programmes de logements privés distincts ? Quels sont les déterminants de peuplement permettant de comprendre les transformations et les différences ? Le deuxième volet est prospectif et porte sur les actions de renouvellement en cours et projetées afin d’introduire de la mixité sociale dans les grands ensembles. Quelles sont les stratégies mises en place par les acteurs locaux pour agir sur le peuplement ? Quels effets sur la mixité sociale au sein des grands ensembles peut-on en escompter ? Faut-il s’attendre à la confortation ou à la création de nouvelles inégalités territoriales ?
L’accès direct, par convention avec l’INSEE-Alsace, à des fichiers de données finement géo- localisées issues de cinq recensements, a permis de suivre l’évolution du peuplement des grands ensembles de 1968 à 1999. Les documents relatifs aux projets de renouvellement en cours de quatre grands ensembles et les discussions avec les directeurs de projet sont à la source des analyses des actions entreprises. Enfin, des entretiens avec des acteurs de la politique locale ont utilement éclairé les partis pris en matière d’urbanisme et de production du logement.
1. La diminution de la mixité sociale dans les grands ensembles d’habitation et la spécialisation d’une partie du parc de logements (1968-1999)
La première partie fait le point sur la mixité sociale dans les grands ensembles strasbourgeois étudiée sur le long terme, de 1968 à 1999. Après avoir rendu compte de l’évolution de la composition sociale de la population à l’aide des principales catégories socioprofessionnelles de l’INSEE1, elle met en relief la diversité des situa-
1 Les catégories socioprofessionnelles sont la seule variable du recensement pour saisir le milieu social des individus sur le long terme. Il n’est pas possible de procéder à une analyse fine à l’aide de la nomenclature en 32 catégories. L’information, uniquement disponible au sondage à partir de 1982, pose un problème d’utilisation en raison de la taille des sites.
Pour tous les recensements, la population de chaque grand ensemble ou secteur de grand ensemble a été reconstituée dans des limites géographiques constantes dans le temps, à par- tir des îlots, unités de découpage mises en place par l’INSEE en 19622. Cette reconstitution a permis de disposer d’entités géographiques stables dans le temps, condition sine qua non à toute analyse de renouvellement de la population. Dans le cadre de cette recherche, c’est la population de dix grands ensembles subdivisés en vingt-sept sites qui a été suivie de 1968 à 1999. On s’est attaché à appréhender les transformations des caractéristiques de la popu- lation de ces sites, à analyser les processus de renouvellement de la population en jeu et à saisir l’importance de la mobilité des ménages pour comprendre les différences observées dans la composition sociale des sites (Gérard, 2008a).
1.1. La diminution de la mixité sociale
La mixité sociale s’avère limitée dans les grands ensembles strasbourgeois sur toute la période étudiée (1968-1999). Le mélange des couches populaires et moyennes de la population y est déjà restreint à la date de la première observation (1968 ou 19753).
2 Dans certains cas s’est imposé le passage à une échelle plus fine que l’îlot, c’est-à-dire l’immeuble.
3 Certains sites ne sont pas encore habités en 1968.
Encadré 1 : Les grands ensembles d’habitation strasbourgeois
Les dix grands ensembles de l’agglomération strasbourgeoise sont localisés, à une exception près, à la périphérie de la commune de Strasbourg, sur son territoire ou sur celui d’une commune de banlieue proche. Ils comptent entre 800 et 5 000 logements. Leur période de construction s’étale de 1953 au milieu des années 1970, avec une acmé durant les années 1960. En 1999, ils représentent environ 21 000 logements et près de 60 000 individus (la commune de Strasbourg 264 115 habitants). Le Neuhof est un cas particulier, grand ensemble de fait, résultant de la juxtaposition d’opérations de logements à bas coût menées de 1954 à 1972, sans composition architecturale unitaire.
La plus importante partie des logements — 8 logements sur 10 — appartient à des orga- nismes d’Habitation à Loyer Modéré (HLM), offices publics d’HLM et sociétés d’HLM (sociétés anonymes, une société coopérative). Environ 15 % reviennent à des logements sociaux « intermédiaires », près de 5 % sont des logements privés. Sont appelés ici « loge- ments HLM », les logements construits par les organismes d’HLM et financés par l’État à 95 % du prix plafond, sous forme de prêts à longue durée à taux réduit. Ces logements loca- tifs sont de plusieurs types selon les normes et le régime de financement sous lequel ils ont été construits (Merlin, 1988). Les deux plus grands bailleurs sont CUS Habitat (OPHLM) et Habitation Moderne (Société Anonyme d’Economie Mixte Locale). Sont appelés « loge- ments intermédiaires », des logements financés avec l’aide de l’État, attribués à des caté- gories de ménages ciblées dont les employeurs sont partenaires dans le financement de la construction (fonctionnaires, employés de la commune ou du département…). Ces loge- ments relèvent pour la plupart de la Société Immobilière du Bas-Rhin (SIBAR), Société d’économie mixte sous égide du département du Bas-Rhin. Pour les précisions sur les bail- leurs strasbourgeois voir Gérard (2008a).
Les couches populaires (ouvriers et employés) sont les plus nombreuses, et les ouvriers prédominent dans huit grands ensembles sur dix (Tableau 1). Cette sur-représentation contraste avec la composition sociale de la commune de Strasbourg, qui compte alors davantage de couches aisées. Les cadres supérieurs et les professions intermédiaires se concentrent surtout dans les grands ensembles qui présentent une diversité des statuts de logements. Ils représentent environ la moitié des chefs de ménage actifs des loge- ments intermédiaires ou privés des grands ensembles de la Meinau, de Hautepierre et du Marais (de 44 % à 56 %). Toutefois, la présence des professions intermédiaires n’est pas négligeable dans les sites de logements HLM. Si elle varie beaucoup d’un site à l’autre (de 8 % à 32 % des chefs de ménage actifs), elle s’observe dans tous les sites à deux exceptions près (au Neuhof).
Limitée dès le début de la période, la mixité sociale s’amenuise au cours du temps.
Elle disparaît presque en totalité des sites de logements HLM, et baisse considérable- ment dans les sites de logements intermédiaires et de logements privés. Le poids des cadres supérieurs, des professions intermédiaires et bien souvent des employés dimi- nue, au profit de celui des ouvriers. Cette évolution est à l’opposé de celle observée à Strasbourg et les écarts avec la commune se sont creusés. La progression des ouvriers dans les différents sites est d’autant plus forte que leur part était faible au départ. Les sites de logements intermédiaires présentent ainsi l’évolution la plus marquée, suivis des sites de logements privés. Les transformations les plus importantes ont lieu entre 1975 et 1982, mais s’observent déjà entre 1968 et 1975 dans les grands ensembles habités dès 1968. Il s’ensuit une homogénéisation des sites de logements HLM. En 1999, le classement de la population en grandes catégories socioprofessionnelles n’est plus un critère pertinent de Figure 2 : Part des chefs de ménage ouvriers en 1968/75 et en 1999. Sites des grands ensembles strasbourgeois selon le type d’habitat
type d’habitat
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Sources INSEE RP 1968 et 1975 exhaustif * peti LSI : lgt social intermédiaire ; LP : lgt privé MP : m
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Sources INSEE RP 1999 sondage au 1/4 * pet
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* petits sites ; MP maison privée
différenciation de ces sites (Fig. 2). C’est d’autant plus vrai que la population des actifs y a beaucoup baissé, au profit des retraités (entre 30 % et 50 % de chefs de ménage sont inactifs en 1999). Ce classement garde toute sa pertinence pour les sites de logements intermédiaires et de logements privés qui produisent toujours une certaine mixité sociale dans les grands ensembles auxquels ils appartiennent.
Cette transformation s’est effectuée sous l’effet d’une différenciation sociale de la mobilité (Chamboredon et Lemaire, 1970 ; Lévy et Bacqué, 2003). Les ménages des catégories intermédiaires et supérieures quittent davantage les grands ensembles que les autres ménages, notamment ouvriers. Toutefois, ces départs jouent un rôle secon- daire, l’explication majeure revenant aux flux entrants. Les catégories intermédiaires et supérieures renforcent leur stratégie d’évitement et viennent de moins en moins nombreuses habiter dans les grands ensembles. Leur poids parmi les ménages qui arrivent diminue au cours du temps au profit de celui des ouvriers4.
4 Pour l’étude du renouvellement de la population, voir GERARD (2008a).
Tableau 1. Catégorie socioprofessionnelle et taux de chômage des chefs de ménage en 1975* et 1999. Grands ensembles Strasbourgeois.
Pour 100 chefs de ménage actifs à chaque recensement
Grand ensemble RP
Artisans, commerçants,
chefs d’entreprise
Cadres et professions intellectuelles
supérieures
Professions
intermédiaires Employés Ouvriers Taux de chômage
Hautepierre 1975 1 8 19 33 39 2
1999 3 5 13 28 52 20
Cité Nucléaire- Cronenbourg
1975 2 4 16 31 47 2
1999 3 2 8 19 67 26
Cité de la Canardière- Meinau
1975 1 11 18 35 35 1
1999 4 4 13 28 52 17
Cité du Hohberg 1975 2 2 12 24 61 2
1999 2 1 10 19 68 19
Cité de l’Ill 1975 1 1 11 22 65 3
1999 4 1 7 22 65 18
Cité Rotterdam 1975 1 8 16 43 32 2
1999 2 5 13 41 40 20
Cité de l’Elsau 1975 1 3 18 28 50 2
1999 4 1 13 23 59 20
Cité du Marais 1975 2 11 20 21 46 0
1999 3 3 22 21 50 13
Cité Erstein 1975 1 4 12 23 60 2
1999 4 1 6 20 67 19
Cités du Neuhof 1975 2 2 13 22 60 4
1999 3 0 6 19 71 26
Ensemble des GE 1975 2 6 16 29 48 2
1999 3 3 11 24 59 20
Strasbourg - commune 1975 6 17 19 24 34 3
1999 5 23 24 21 27 11
Source INSEE CSP : RP 1975 exh. RP 1999 sond. ¼, taux de chômage exh.
* Certains sites ne sont pas habités en 1968
L’évolution des catégories socioprofessionnelles est à mettre en parallèle avec l’arri- vée continue dans les grands ensembles d’une population immigrée très ouvrière5. Ces ménages immigrés se différencient par une mobilité moindre après leur installation ; la durée de leur séjour y est plus longue. Il en résulte un doublement de la part des ménages immigrés sur la période (1968 : 21 % des ménages, 1999 : 53 %)6. L’évolution la plus remarquable se situe entre 1975 et 1982. La présence de ménages immigrés s’avère toutefois très disparate d’un site à l’autre (de 18 % à 53 % des ménages en 1999). Cette disparité s’explique par des caractéristiques de logements telles que le statut (social/privé) et la catégorie (HLM/intermédiaire), mais aussi par les modalités d’attribution des bailleurs7 (Tableau 2). La présence immigrée est devenue un critère de différenciation des sites, non seulement en raison de la proportion des immigrés en elle- même, mais aussi parce qu’elle a des conséquences sur la démographie de la population (structure par âge et structure des ménages).
Ainsi la mixité sociale diminue dans tous les sites de grands ensembles. Deux éléments jouent un rôle déterminant dans cette transformation de la composition sociale des ménages : la mobilité résidentielle et l’attribution des logements par les bailleurs. Leur évolution diffé- renciée entre les sites aboutit à une pluralité des situations en fin de période étudiée.
Tableau 2 : Répartition des sites de grands ensembles strasbourgeois selon la part des chefs de ménage immigrés en 1999
5 Nous entendons par immigré tout individu né hors France métropolitaine quelle que soit sa nationalité. Pour la clarté de l’exposé, nous parlons de « ménage immigré » quand le chef de ménage est immigré. En 1999, 68 % des chefs de ménage immigrés sont ouvriers, pour 52 % des chefs de ménage nés en France métropolitaine.
6 En 1999, la commune de Strasbourg compte 21 % de ménages immigrés.
7 L’attribution d’un logement social incombe aux bailleurs par le biais d’une commission d’attribution sié- geant dans chaque organisme HLM. Elle résulte toutefois de mécanismes multiples dans lesquels interagissent à la fois les réservataires des logements, les caractéristiques du marché local du logement et les orientations particulières définies par la politique du logement (Bonvalet, 2003). Cette étude basée sur les recensements de la population ne permet pas d’isoler et de connaître ces différents facteurs. Les statistiques ne donnent que le résultat des attributions.
Nbre de chefs de ménage immigrés pour 100 chefs
de ménage
Bailleur
Cus Habitat Autres bailleurs sociaux HLM
Bailleurs sociaux intermédiaires
Lgts privés,
collectifs Lgts privés,
maisons Ensemble des sites
- de 20 1 3 4
20-29 1 1 2 4
30-39 3 4 2 9
40-49 3 1 4
50 et + 4 1 1 6
Nbre de sites 11 10 3 2 1 27
Source INSEE RP 1999 exh.
Lecture : la part des chefs de ménage immigrés est supérieure à 50 % dans quatre sites de CUS Habitat.
1.2. Des différences notables entre les sites de grands ensembles
L’étude de la population de chaque grand ensemble, en distinguant les logements qui relèvent de bailleurs sociaux et de programmes privés différents, montre qu’il existe une diversité des situations. Trois groupes de sites peuvent être distingués en 1999.
Le premier groupe rassemble les grands sites de logements HLM du bailleur CUS Habitat, Office Public d’Habitations à Loyer Modéré de la Communauté Urbaine de Strasbourg. Ces sites se localisent à Cronenbourg (cité Nucléaire), à la Meinau (cité de la Canardière), à Hautepierre, et dans la partie Est du Neuhof (cités Neuhof et extensions nord et sud, cités Klebsau et Crabbé-Résistance). Ces sites combinent en 1999 une forte présence ouvrière et les proportions de ménages immigrés les plus importantes (de 43 % à 53 % des chefs de ménage). La population est jeune, composée de grands ménages avec de nombreux enfants et adolescents. La densité d’occupation des logements est supé- rieure à celle des autres sites. La pyramide des âges conserve une forme pyramidale, large à la base, qui témoigne à la fois de la présence de grandes familles et d’un renou- vellement important de la population. La mobilité y est en effet plus intense que dans les autres sites de logements HLM, sur toute la période analysée. Cette forte mobilité, alliée à un accueil important et croissant de population immigrée, fait que ces sites connaissent moins de transformations de leurs structures familiales et par âge que les autres sites.
Les taux de chômage y sont parmi les plus élevés. Plus d’un quart des chefs de ménage est au chômage, et le taux peut atteindre 36 % dans certains cas. Ces sites se distinguent par une autre particularité : il y a peu de différence entre le niveau de chômage des chefs de ménage immigrés et celui des chefs de ménage nés en France métropolitaine. Dans la partie Est du Neuhof, en pleine rénovation, le chômage des immigrés est même inférieur à celui des autres ménages.
Le deuxième groupe réunit les autres sites de logements HLM. Il s’agit des grands ensembles de petite taille et de cinq petites cités du Neuhof. Ces sites ont aussi une forte proportion d’ouvriers en 19998, mais tous présentent en comparaison à ceux du premier groupe un chômage moins élevé (de 11 % à 24 % des chefs de ménage), une population immigrée moins importante (de 18 % à 41 % des chefs de ménage) et une population moins jeune. Le trait le plus remarquable d’une grande partie de ces sites est la présence des petits ménages d’une ou deux personnes. Leur poids varie entre 50 % et 70 % des ménages (Cités Solignac, Lizé, Reuss et Raoul Clainchard au Neuhof, cités du Hohberg, de l’Ill et Rotterdam, site du Foyer Moderne au Marais). Cette présence est à mettre en parallèle avec la taille des logements, plus petits que dans d’autres sites, mais également avec la moindre mobilité des ménages sur toute la période d’étude. Celle-ci contribue au vieillissement de la population et à la transformation profonde des structures familiales et par âge de la population : la part des familles avec enfants et des grands ménages s’ef- fondre, le poids des personnes âgées de 60 ans et plus s’accentue davantage qu’ailleurs.
La pyramide des âges de 1999 est rectangulaire. C’est aussi sur ces sites que l’on observe la plus importante sous-occupation des logements. Ces caractéristiques sont moins mar- quées lorsque les logements sont plus grands. Dans ce cas, la part des ménages immigrés y est plus forte, les. ménages sont de taille supérieure et la population plus jeune. La
8 Sauf, la cité Rotterdam qui a un meilleur équilibre employés/ouvriers.
mobilité des ménages est également un peu plus intense (site CUS Habitat de l’Elsau, cité Erstein, cité Gribeauval au Neuhof, sites de La Strasbourgeoise et de l’OPUS au Marais).
Enfin, le troisième groupe est constitué des sites de logements intermédiaires et de logements privés des grands ensembles de la Meinau, de Hautepierre et du Marais. Ils connaissent encore en 1999 l’hétérogénéité sociale la plus grande et le chômage le moins élevé (de 6 % à 13 % des chefs de ménage). Le poids des immigrés y est plus faible (de 19 % à 33 % des chefs de ménage) et la population est composée de petits ménages (ménages d’une personne, couples, petites familles avec enfants). La pyramide des âges de 1999 est rectangulaire. Cette forme de la pyramide est due autant à un accueil de petits ménages et à un fort renouvellement de la population qu’au vieillissement sur place de la population, notamment dans les sites de Hautepierre et de la Meinau. Ces deux sites présentent les mobilités les plus élevées sur toute la période d’analyse9. Avec un poids d’immigrés plus important, des ménages plus grands, et une mobilité plus faible, les mai- sons mono-familiales de Hautepierre constituent une exception.
Ainsi, l’étude révèle une pluralité de situations entre les sites des grands ensembles et au sein même des grands ensembles. Cette pluralité existe dans les grands ensembles qui présentent une diversité dans le statut des logements (Meinau, Hautepierre et Marais). Elle caractérise également les cités qui composent le Neuhof : des différences sont manifestes entre les cités gérées par des bailleurs différents, mais aussi entre des cités gérées par un même bailleur. Les caractéristiques du parc jouent un rôle essentiel pour comprendre ces différences. Le statut et la catégorie des logements (social/privé, HLM/intermédiaire) en sont les éléments les plus visibles. Toutefois, les caractéristiques du parc n’expliquent pas tout. La mobilité résidentielle des ménages et les modalités d’attribution des logements par les bailleurs et les autorités publiques locales sont tout aussi déterminantes.
1.3. La différenciation inter-sites n’est pas le fruit du hasard
La diversité des situations observée n’est pas le fruit du hasard. Les quartiers les plus en difficulté –aujourd’hui en cours de rénovation urbaine profonde – n’ont-ils pas été considérés de fait depuis des décennies comme un « mal nécessaire » au bénéfice de la vie de la cité ?
On peut s’interroger sur le destin particulier de deux cités de logements HLM du bailleur CUS Habitat, les cités Klebsau et Crabbé-Résistance entièrement démolies aujourd’hui (partie Est du Neuhof). Ces deux cités logent en 1968 comme en 1999 des familles nombreuses ouvrières. Le poids des chômeurs et des immigrés parmi les ménages qui y arrivent est des plus élevés pendant toute la période étudiée. L’accueil d’une popu- lation fragilisée (familles avec de nombreux enfants, ouvrières, plus souvent au chômage, et/ou immigrées) commence dès la période1968/75. En 1975 déjà, près de 15 % des chefs de ménage sont au chômage, alors que dans les autres sites, ce taux est inférieur à 5 %.
Les deux cités ont aussi à cette date la part de ménages immigrés la plus élevée (32 % et 35 % des ménages).
Le « déclassement » des autres grands sites du bailleur CUS Habitat, tous en projet de rénovation aujourd’hui (« Neuhof extensions », la cité Nucléaire à Cronenbourg, la cité de
9 Il n’a pas été possible de mesurer la mobilité dans les sites du Marais.
la Canardière à la Meinau, et Hautepierre) pose le même type de questions. Les différences avec les deux sites du Neuhof évoqués (Klebsau et Crabbé-Resistance) se sont estompées au fil du temps. Pourquoi leur évolution est-elle si éloignée de celle d’autres sites de loge- ments HLM ? Des éléments de réponse sont formulés sous forme d’hypothèses. Un premier élément réside dans la structure par catégorie socioprofessionnelle d’origine et la différen- ciation sociale de la mobilité. Les grands sites du bailleur CUS Habitat comptent à leurs débuts moins d’ouvriers et davantage d’employés. La mobilité importante observée sur ces grands sites peut être reliée à la plus forte proportion d’employés, un peu plus mobiles que les ouvriers. De nombreux logements sont alors disponibles à un moment où les immi- grés cherchent à loger leur famille à la faveur d’un regroupement familial. La mobilité des ménages nés en France métropolitaine reste aussi très élevée dans ces sites jusqu’en 1999. Un deuxième élément relève des modalités d’attribution des logements. CUS Habitat accueille sur ses grands sites, avec plus de propension que les autres bailleurs, les ménages les plus « vulnérables » sur le marché du logement : les immigrés, les grandes familles, les familles monoparentales et les chômeurs. Dans ces sites, la part des immigrés parmi les ménages qui arrivent ne cesse d’augmenter au fil des recensements. Pour les autres sites, elle progresse moins vite, ou diminue après 1982, date à laquelle les écarts se creusent. La part des chômeurs croît aussi plus vite dans les sites de CUS Habitat.
Cette spécialisation accrue d’une partie du parc de logements des grands ensembles doit ainsi beaucoup à l’attribution des logements par les bailleurs. Toutefois, cette étude basée sur les recensements de la population ne permet pas d’isoler et de connaître le rôle joué dans ces attributions par les stratégies de peuplement des bailleurs stricto sensu.
D’autres éléments interagissent, en lien aussi bien avec les caractéristiques du parc de logements (localisation, taille, ancienneté du grand ensemble…) qu’avec celles des demandeurs (désirs, capacités…).
L’étude rétrospective de la mixité sociale dans les grands ensembles strasbourgeois sur le long terme, montre ainsi deux évolutions concomitantes. La première est une diminu- tion de la mixité sociale dans tous les sites de grands ensembles quels que soient le statut et la catégorie du logement (privé/social, HLM/intermédiaire). La seconde consiste en une progression des inégalités entre sites, avec une spécialisation d’une partie du parc de logements des grands ensembles. Les grands sites de logements HLM du bailleur CUS Habitat concentrent les ménages les plus « vulnérables » sur le marché du logement.
Cette spécialisation n’est pas le fruit du hasard. La différenciation sociale de la mobilité résidentielle, et surtout les modalités d’attribution des logements par les bailleurs et les autorités publiques locales, ont joué un rôle décisif dans l’évolution propre à chaque site.
Ne faut-il pas voir dans cette « contribution » des autorités publiques locales à la spéciali- sation du territoire des grands ensembles strasbourgeois, un paradoxe, puisque depuis des décennies, la lutte contre la ségrégation spatiale et la promotion de la mixité sociale sont des priorités affichées par les mêmes autorités publiques ?
2. Le renouvellement urbain, une chance pour la mixité sociale ?
La promotion de la mixité sociale reste l’horizon indiscuté des acteurs publics. À cette fin, des programmes lourds de renouvellement urbain sont mis en place dans les grands ensembles. Quatre d’entre eux en bénéficient à Strasbourg, Neuhof, Meinau, Hautepierre et
Cronenbourg10. Ils comptent en leur sein les grands sites du bailleur CUS Habitat. Tous les projets affichent un objectif clair, rendre les quartiers attractifs pour de nouvelles popula- tions. L’évolution souhaitée est obtenue à l’aide d’une double stratégie : l’action sur l’offre de logements et sur l’image de ces quartiers. Pour agir sur le peuplement, sont mises en œuvre des interventions capables de produire la diversification des logements dans leur sta- tut et dans leur forme. Elles sont renforcées par des mesures de recomposition urbaine des grands ensembles. Mises en regard de l’histoire récente, ces interventions suscitent bien des interrogations sur leur efficacité en matière de mixité sociale et de réduction des inégalités.
Le quartier du Neuhof est le premier à faire l’objet d’un projet de renouvellement urbain initié dans le cadre d’un Grand Projet de Ville en février 2003. Ce projet se pour- suit depuis novembre 2005 avec le soutien de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine.
Le défi est d’importance : le Neuhof est le quartier de Strasbourg à l’image la plus dégra- dée, mais c’est aussi un des quartiers de la commune à offrir, au début du XXIe siècle, un grand potentiel de terrains à bâtir. Deux autres grands ensembles sont sous conven- tion ANRU, la Meinau-Canardière en décembre 2006 et Hautepierre en novembre 2009.
C’est à la suite d’un conseil des ministres décentralisé à Strasbourg en septembre 2007 que Hautepierre est retenu comme quartier prioritaire pour une signature de convention ANRU. Deux motifs ont sans doute orienté la décision. D’une part la localisation de Hautepierre en fait un lieu stratégique, du point de vue local, pour une extension ouest de l’agglomération, d’autre part le pouvoir central, qui garde du quartier une vision négative pour des faits de délinquance au début des années 2000, y voit un enjeu sécuritaire. Le projet de transformation du grand ensemble de Cronenbourg n’a pas de convention avec l’ANRU. Un projet ANRU faisant état de la destruction de nombreux immeubles, dont les plus appréciés de la cité (en bon état, avec de grands logements) circule officieusement en avril 2005 et soulève l’opposition des habitants. Devant leur forte mobilisation, le projet est remanié, disparaît, et refait surface en 2007. La nouvelle mouture, dénommée « cœur de projet », n’est classée qu’en deuxième priorité par l’ANRU, qui a porté son choix sur Hautepierre. Les financements de l’ANRU pour Cronenbourg diminuent progressivement et se réduisent aujourd’hui à l’aide à la démolition de trois petits immeubles.
2.1. La diversification de l’offre de logements
Le but des projets de rénovation urbaine est la création d’une nouvelle offre de loge- ments, diversifiés dans les statuts. La diversification s’effectue par la démolition de loge- ments sociaux, leur reconstruction pour partie sur site, et par la construction de logements par le secteur privé. La combinaison de ces actions dépend de trois facteurs : les exi- gences de l’ANRU, le choix politique local et la disponibilité de foncier, libre ou devenu libre par changement d’usage.
10 Sources. Projets ANRU : les conventions et leurs avenants datés de 2007 à avril 2009. GPV du Neuhof : Convention territoriale du quartier du Neuhof 2000-2006. GPV de Strasbourg, 2003, CUS ; un document confidentiel non publié contenant des simulations formelles de projets par l’équipe d’architectes urbanistes Y. Lion, 2003 ; la présentation détaillée du projet sur le site internet de la CUS, juillet 2007, www. Strasbourg.eu/urbanisme/grands_projets/neuhof. Cité Nucléaire à Cronenbourg : un projet de conven- tion ANRU non officiel, 2005 ; les plaquettes d’information publique éditées par la CUS et des présentations publiques du projet, 2005-2009.
2.1.1. La démolition de logements sociaux et la construction de logements neufs sociaux et privés
La réduction de la part des logements sociaux dans ces quartiers à forte concentration d’habitat social au profit de celle des logements privés est considérée comme essentielle dans les quatre projets. La réduction est estimée à 12-15 points dans les trois grands ensembles où l’habitat social est presque exclusif avant rénovation (90-99 % du parc de logements au Neuhof, à la Meinau et à Cronenbourg)11. Elle est seulement de 4 points à Hautepierre, qui comprend déjà un quart de logements privés12 (Tableau 3).
Tableau 3 : Bilan récapitulatif des logements. Projets de rénovation des grands ensembles du Neuhof, de la Meinau, de Hautepierre et de Cronenbourg
11 Sont incluses dans ce calcul les démolitions précédant les projets de rénovation, au Neuhof et à Cro- nenbourg. Le périmètre du projet ANRU du Neuhof et du GPV déborde le grand ensemble et englobe tout le quartier. Nous avons retenu le périmètre du grand ensemble et ses franges, à l’exception de la cité des Aviateurs destinée aux populations du voyage sédentarisées et du terrain des voyageurs adjacent.
12 Hautepierre a une composition en « mailles ». Il s’agit de créer une offre privée dans la « maille » consti- tuée à 100 % d’habitat social, et de conforter l’offre privée dans les deux autres « mailles » du périmètre ANRU.
GE du Neuhof*
Cité de la Canardière- Meinau*
GE de Hautepierre*
Cité Nucléaire- Cronenbourg
2009
Nbre de lgts avant rénovation 4 315 3 455 4 680 2 500
Part des lgts sociaux avant rénovation en % 99 93 74 90
Part des lgts sociaux après rénovation en % 86 80 70 75
Baisse absolue de la part de lgts sociaux (%) -12 -12 -4 -15
Démolitions de lgts sociaux en % -20 -18 -5 -10
Baisse relative du nbre de lgts sociaux en % -13 -8 -4 -3
Part de la reconstruction de lgts sociaux
sur site en % 36 53 17 69
Part de lgts neufs dans le parc total après
rénovation en % 19 21 5 22
Nbre de constructions neuves 840 769 261 627
Part des lgts sociaux parmi les lgts neufs en % 37 39 11 25
PLUS 16 15 1
PLUS CD (100 % loyer PLUS) 5 12 3
PLUS CD (90 % loyer PLUS) 5 12 3
PLAI (89 % loyer PLUS) 11 0 4
Part des lgts privés parmi les lgts neufs (en %) 63 61 89 75
Foncière-Logement 16 17 14
Accession privée 39 31 54
Accession privée sociale (ANRU) 8 13 22
Sources : cf. note 11
* Projet ANRU
La baisse du nombre des logements sociaux participe peu à l’amélioration du déséqui- libre logement social/logement privé. La règle de l’ANRU consiste à remplacer chaque logement détruit, mais une partie seulement de l’offre sociale est reconstituée sur site, l’autre partie étant à rebâtir hors site. Bien que les niveaux des démolitions et des reconsti- tutions de logements sociaux varient d’un grand ensemble à l’autre (respectivement de 5 % à 20 % du parc social pour les démolitions et de 17 % à 69 % pour les reconstructions sur site), il en résulte toujours une baisse modeste du nombre de logements sociaux (de -13 % à -3 % du parc social selon le grand ensemble, Tableau 3). Or, dans ces quartiers bien dotés en habitat social, seule une importante baisse du nombre de logements sociaux aurait des conséquences appréciables sur la répartition des logements selon les deux statuts.
La création d’une offre privée explique, presque en totalité, la baisse du poids du parc social (entre 80 % et 90 % de la baisse selon le grand ensemble). La part des logements privés est prédominante dans les constructions neuves (de 60 % à 90 % des logements).
Dans les projets ANRU, l’introduction d’une offre privée minimale est garantie par la par- ticipation obligatoire et codifiée de la Foncière Logement, qui édifie des logements loca- tifs libres sur des terrains cédés à l’euro symbolique en contrepartie de son aide financière (de 14 % à 17 % des logements neufs sur le périmètre des trois grands ensembles sous convention). L’ANRU soutient aussi la production de logements en accession sociale (de 8 % à 22 % de la construction neuve selon le grand ensemble). La plus grande part des logements privés est produite par les promoteurs privés classiques. Leur intervention est incitée par les mesures instaurées par la loi portant engagement national pour le logement (ENL) du 13 juillet 2006 telles que l’application du taux réduit de TVA (5,5 % sous cer- taines conditions), le prêt à taux zéro, et (ou) le Prêt Social Location Accession.
Ainsi, la nouvelle offre privée constitue le levier déterminant de la diminution du poids des logements sociaux dans les grands ensembles. La baisse modeste du nombre de loge- ments sociaux, par le jeu des démolitions-reconstructions sur site, y contribue peu. Elle a pourtant son importance car les logements sociaux neufs ne sont pas destinés, pour la plupart d’entre eux, à un public identique à celui des logements sociaux anciens.
2.1.2. La diversification des statuts des logements sociaux et des logements privés La diversification de l’offre de logements ne se limite pas au registre d’opposition social/privé. Elle s’exerce au sein même des deux catégories (Tableau 3 et Encadré 2).
Encadré 2: les financements du logement social
Le type de financement conditionne les publics destinataires des logements. Dans les projets ANRU, la reconstitution de l’offre de logements doit être réalisée à l’aide d’un financement PLUS, PLUS-CD, ou PLAI.
Le Prêt Locatif à Usage Social (PLUS). Pour chaque opération, au moins 30 % des logements doivent être occupés par des ménages dont les ressources n’excèdent pas 60 % des plafonds fixés, 10 % au plus des logements peuvent être loués à des ménages dont les ressources n’excèdent pas 120 % des dits plafonds. Le loyer est alors majoré de 33 %.
Le Prêt Locatif à Usage Social Construction-Démolition (PLUS-CD). Une partie des logements bénéficie (sous conditions) d’une minoration de loyer de 90 % du loyer PLUS, afin de faciliter le relogement des ménages.
Le prêt locatif aidé d’intégration (PLAI). Les logements sont destinés à des ménages qui cumulent de faibles ressources et des difficultés d’adaptation sociale. Les ressources des ménages doivent être inférieures à 60 % des plafonds de ressources pris en compte pour l’accès au PLUS, et le loyer est de 89 % du loyer PLUS pour un logement équivalent.
La démolition des logements sociaux est compensée par leur reconstruction pour par- tie sur site. Cependant, si l’on considère les ménages destinataires, un logement social neuf n’est pas le substitut d’un logement social détruit, pour deux raisons. La première concerne la typologie des logements sociaux neufs. L’offre destinée aux plus modestes est faible. Les logements financés en PLAI et PLUS CD avec un loyer équivalent à un PLAI, représentent moins de quatre logements sociaux neufs sur dix au Neuhof et moins de trois à la Meinau13. La nouvelle offre est majoritairement destinée à un public large et laisse une liberté d’attribution considérable aux bailleurs. Il s’agit des logements financés en PLUS (ou PLUS CD sans minoration loyer). Ces logements sont estimés accessibles aux deux tiers de la population française en raison du montant des plafonds de ressources et des règles régissant les conditions d’accès14. Censés permettre d’assurer la mixité sociale à l’échelle fine d’une opération de logements, ils représentent six et sept logements sur dix au Neuhof et à la Meinau. La seconde raison est relative aux loyers des logements.
Les loyers pratiqués dans le parc social ancien de ces grands ensembles sont particulière- ment modérés alors que les loyers des nouveaux logements sociaux sont plus élevés que ceux des logements démolis. La crainte d’une hausse du taux d’effort pour de nombreux ménages est manifeste chez les directeurs de projets15, crainte nourrie par une simulation commandée par le bailleur CUS Habitat pour son site de la Meinau.
Les logements neufs de statut privé sont eux destinés à de nouvelles populations plus solvables. Les loyers de la Foncière Logement sont libres (15 % à 28 % des logements privés). Par ailleurs, la part en principe garantie des logements en accession sociale aidés par l’ANRU reste modeste (entre 13 % et 24 % des logements privés). Ce bilan est pro- visoire car il n’est pas possible de connaître aujourd’hui le nombre total de logements en accession qui seront mis sur le marché grâce aux mesures telles que la TVA réduite, le prêt à taux zéro, ou le Prêt Social Location Accession. Ces mesures sont toutes applicables sous plafond de ressources, tout en étant accessibles à une grande part des ménages.
Ainsi, le nombre de logements neufs réservés aux plus modestes reste faible. Aussi, est-ce la part de l’ensemble des logements neufs (sociaux et privés) qui nous informe le mieux sur la diversification ; elle est de l’ordre du cinquième des logements après rénovation au Neuhof et à la Meinau, et descend même jusqu’à 5 % à Hautepierre, qui fait toutefois exception16.
2.1.3. La localisation des nouvelles constructions
La localisation des constructions neuves dans les grands ensembles peut être un atout supplémentaire pour la diversification de l’offre de logements. Elle dépend du foncier libéré par les démolitions, du foncier resté disponible dans le site et sur ses franges ou rendu disponible à la faveur de changements d’usage (parkings, voiries…). L’emprise foncière libérée par les démolitions ne permet pas la construction d’un nombre identique
13 Ils représentent plus de la moitié de l’offre sociale neuve à Hautepierre, mais celle-ci ne compte que 28 unités. Nous n’avons pas l’information pour Cronenbourg.
14 Source : Ministère de l’Écologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer, en charge des Tech- nologies vertes et des Négociations sur le climat (www.outil2amenagement.certu.developpement durable.gouv.fr).
15 Entretiens avec E. Jost, directeur du Projet de rénovation urbaine de la Meinau-Canardière et P. Bies, Vice- président de la CUS, Délégué à la politique de l’habitat, au renouvellement urbain et à la gestion du patrimoine bâti sur la ville de Strasbourg, et à la gestion de l’hébergement d’urgence, janvier-février 2010.
16 Cette part atteint 9 % et 15 % dans les deux « mailles » qui connaissent le plus de transformations.
de logements, car les constructions neuves sont bâties selon des formes architecturales qui occupent une plus grande surface au sol. Aussi le foncier disponible hors démolitions joue-t-il un rôle décisif. Les constructions neuves s’y établissent pour au moins 40 % au Neuhof et à la Meinau, et dans leur totalité à Hautepierre et à Cronenbourg.
La localisation de ces nouveaux terrains constructibles est très « spécialisée ». Dans les quatre projets, les nouvelles habitations sont surtout édifiées en bordure du grand ensemble. De petite taille et de forme architecturale plus traditionnelle, elles visent à raccrocher le grand ensemble à son environnement. Elles jouent le rôle de zone de tran- sition avec les secteurs limitrophes, parfois pavillonnaires. Le cas de Cronenbourg est exemplaire : les constructions neuves consistent en trois petits lotissements adjacents au grand ensemble, seuls porteurs de diversité. Le foncier libéré par la destruction de trois immeubles est destiné à un établissement hospitalier. À Hautepierre, les constructions neuves sont édifiées sur des terrains libérés par la suppression de contre-allées en limite de « maille ». Aucune construction n’est édifiée à la place des démolitions peu nom- breuses ; des immeubles dégradés sont remplacés par un espace vert, d’autres démolitions servent à structurer la nouvelle trame urbaine. Les logements neufs sont plus rarement édifiés en cœur de cité. Quand c’est le cas, ils prennent place en bordure d’un nouvel axe structurant ou d’un ancien axe mis en valeur par le passage du tramway et/ou l’implanta- tion de services (Hautepierre, Neuhof). Les constructions neuves, de par leur localisation, contribuent à la subdivision du grand ensemble en unités de taille réduite. Les effets sont plus visibles lorsque le projet comporte un nouveau découpage du sol en petits îlots et la résidentialisation des immeubles.
Ainsi, les modalités de la diversification de l’offre de logements dans les grands ensembles sont propres à chaque site en transformation. Mais les cas étudiés participent d’une évolution semblable, se soldant par la diminution du nombre de logements sociaux destinés aux ménages modestes, une diversité somme toute limitée de l’offre de logements neufs et une spécialisation accrue et plus fine des divers secteurs des grands ensembles.
2.2. La recomposition urbaine des grands ensembles
La diversification des statuts des logements est renforcée par les formes urbaines des constructions neuves (petits collectifs, maisons en bande, jumelées ou individuelles avec jardin), mais aussi par la recomposition urbaine des grands ensembles.
2.2.1. Les grands ensembles d’habitation : une forme urbaine en totale rupture avec l’image de la ville traditionnelle
Un grand ensemble présente une composition urbaine, un mode d’organisation de l’espace, en totale rupture avec l’image de la ville traditionnelle. L’utilisation des formes architecturales dites « modernes », isolées (blocs, tours et barres), et leur mode d’implan- tation en disposition ouverte
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en « open-planning » – sur fond « d’espaces verts », com- posé non plus en relation avec la rue mais à partir des principes hygiénistes (air, soleil, verdure), instituent une nouvelle échelle du cadre urbain et des rapports espaces bâtis – espaces libres inédits (Le Corbusier, 1942). Dans les grands ensembles d’habitation, le ou les maîtres d’ouvrage sont propriétaires des voies d’accès et des espaces en pied d’im- meubles libres de constructions (espaces verts, de jeux pour enfants, parkings), de sorteque « la rue bordée d’immeubles » disparaît à la fois comme élément de paysage urbain- repère et comme espace public. Les maîtres d’ouvrage, souvent des bailleurs sociaux dans les grands ensembles strasbourgeois, ont la lourde charge d’entretien des immeubles mais aussi de ces espaces extérieurs, qui ont le statut d’espaces privés collectifs. Seules les voies d’accès sont des voies publiques ; elles ne pénètrent pas, en principe, dans ces zones d’habitation. Les équipements publics (scolaires, socio-culturels, sportifs ) et pri- vés (commerces) créent des différenciations fonctionnelles et parfois architecturales utiles à l’orientation des habitants. L’hypothèse des pouvoirs publics est aujourd’hui la suivante : si les grands ensembles retrouvent une « urbanité », c’est-à-dire un paysage urbain traditionnel avec restauration de la « rue », ils pourront donner une image posi- tive du logement social et attirer des populations solvables. Les actions mises en œuvre cherchent ainsi à « casser la barre », à éliminer autant que faire se peut la forme du grand ensemble. Les moyens urbanistiques sont mobilisés à deux échelles, celle de l’ensemble du plan par un travail sur la voirie structurante, en considération des quartiers voisins et de l’ensemble de la ville ; celle de la proximité, de la perception et des pratiques de l’habi- tant. À cette échelle, le travail de transformation doit introduire un nouveau découpage du sol en petits îlots par des rues bordées d’immeubles sur le modèle des villes tradition- nelles. Les projets de rénovation comportent ainsi deux volets : la « résidentialisation » des espaces extérieurs des immeubles, et la création et ou l’aménagement de voiries et d’espaces publics par la collectivité aux différentes échelles.
2.2.2. La recomposition urbaine des grands ensembles
La diversification des formes d’habitat par les constructions neuves (maisons en bande, jumelées ou individuelles avec jardin, petits collectifs) est renforcée par la rési- dentialisation des espaces extérieurs en pied d’immeubles (Michelin, 2002). L’objectif est de transformer les logements peu attractifs en grands logements (sur un ou deux niveaux) avec jardin privatif et accès direct à partir de la rue. Ces opérations offrent des occasions de repenser le rapport entre l’immeuble et l’espace public en favorisant des espaces appropriables, de créer des locaux collectifs, des locaux d’activités ou des ser- vices sur les axes passants ou les lieux où l’on souhaite renforcer les centralités. Elles permettent d’introduire de la mixité fonctionnelle, qui, par « définition », fait défaut dans un grand ensemble.
La résidentialisation s’accompagne de la création et l’aménagement de voiries et d’espaces publics par la collectivité. Il s’agit de concevoir des places, des squares, des espaces de loisirs. De nouvelles rues sont créées : une ancienne emprise de voie rapide est convertie en boulevard urbain, à la fois coupure et trait d’union entre les secteurs sud et nord du Neuhof, et structurante de nouvelles implantations bâties. Un nouveau tracé de rues est élaboré pour la desserte par bus du grand ensemble de Cronenbourg. Des rues sont recalibrées. Des axes importants, anciens ou nouveaux, structurent la nouvelle com- position grâce à l’arrivée du tramway (Neuhof et Hautepierre) et l’installation d’activités.
Ils focalisent de nouvelles centralités et permettent une meilleure accessibilité du quartier.
Ces créations et aménagements concernent des espaces publics à (re)composer sur le domaine qui appartient déjà à la ville. Un processus de transformation analogue est entrepris pour des espaces publics à créer sur des terrains cédés par les bailleurs. Les maîtres d’ouvrage signalent depuis longtemps que le statut des espaces privés collectifs
