2. Rentabilité prévisionnelle 2020 – 2025
La rentabilité prévisionnelle de Famille & Provence sur la période couverte par la Convention d’Utilité Sociale a été traitée et explicitée dans le Plan Stratégique de Patrimoine de Famille & Provence, couvrant la période 2019-2025.
Ainsi, cette partie reprend les éléments et analyses du PSP.
a.Les hypothèses d’environnement retenues
Les résultats prévisionnels sur la période 2020 – 2029 sont élaborés avec les hypothèses économiques données dans la note de cadrage du Groupe Habitat en Région.
Il est tenu compte d’un taux de vacance de 2.8% sur le patrimoine de référence (patrimoine livré au 31/12/2018) et de 0.50% sur l’offre nouvelle, amenant à un taux de vacance moyen de 2,5% sur la période. Le taux d’impayés est supposé stable à 0.60% des loyers quittancés.
Suivant les recommandations de la note de cadrage, la RLS est maintenue sur toute la période au niveau de 6,5% des loyers conventionnés de l’exercice 2020.
Les suppléments de coûts induits par la production neuve sont les suivants :
• Les frais de structure (hors masse salariale), pris à 230 € par logement et évoluant au taux de l’inflation,
• La maintenance courante, prise à 275 € par logement, avec un décalage de 3 ans,
• Les travaux de gros entretien, pris à 385 €par logement, avec un décalage de 5 ans.
Les annuités d’emprunts sont calculées avec les taux de livret A indiqués dans la note de cadrage, auxquels s’ajoute les marges propres aux différents prêts locatifs de la CDC.
Il est considéré que le dispositif du Prêt Haut de Bilan, mis en place par la CDC, perdure durant cette période. Ce type de financement est systématiquement utilisé pour les opérations de construction neuve.
Enfin l’analyse est menée à terminaison des opérations locatives avec engagement des fonds propres dès la signature des ordres de service.
b. Les impacts du développement de l’offre locative
L’évolution quantitative
L’offre nouvelle est prévue sur la période 2020-2025 à 1260 logements familiaux et 94 logements foyers, soit une production annuelle moyenne de 226 logements.
Compte tenu d’une prévision de cession de 294 logements, le taux d’accroissement net du parc locatif s’élève à 2,1%.
Evolution du patrimoine 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023 2 024 2 025 Cumuls Nombre de logements familiaux 7 510
Mis en location 251 113 206 230 230 230 1 260
Cessions -21 -51 -50 -54 -57 -61 -294
Acquisitions
Total logements familiaux 7 740 7 802 7 958 8 134 8 307 8 476
Nombre de logements foyers (lits : 1/1) 654
Mis en location 10 84 94
Cessions Acquisitions
Total logements foyers 664 748 748 748 748 748
Total patrimoine 8 164 8 404 8 550 8 706 8 882 9 055 9 224
Evolution % 2,94% 1,74% 1,82% 2,02% 1,95% 1,87% 2,1%
Le plan de financement
Le total des investissements en opérations de construction neuve sur la période s’élève à 193 105 k€, pour un nombre de logements lancés de 1286, soit un coût moyen au logement de 150 k€.
Les trois premières années du plan font état d’opérations identifiées, en cours de montage ou en projet. La production moyenne se situe à 200 logements par an. Il convient de noter par ailleurs que l’offre nouvelle 2020 comprend la construction de structures collectives d’hébergement représentant 84 logements financés sans fonds propres.
A partir de 2023, les besoins en fonds propres de l’amélioration du patrimoine s’atténuant, les objectifs de production sont rehaussés à un niveau de 230 logements par an (opérations non identifiées)
Le financement est assuré en moyenne à 70% par le recours à l’emprunt, 7% à l’aide de subventions et 23% en fonds propres.
I l convient de noter que sur les 43 609 k€ de fonds propres investis dans les opérations nouvelles, 8 577 k€ (20%) proviennent de réalisations en prêts de haut de bilan.
Pdf de la construction neuve 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Cumuls
Nombre de logements lancés (FP OS) 278 166 152 230 230 230 1 286
Investissement 33 652 24 093 23 687 36 526 37 220 37 927 193 105
en k€ /logts et equiv logts 121 145 156 159 162 165 150
Fonds propres 4 672 6 343 5 709 8 793 8 961 9 131 43 609
en % de l'investissement 13,9% 26,3% 24,1% 24,1% 24,1% 24,1% 22,6%
dont apportés par PHB 1 041 1 118 1 125 1 731 1 764 1 798 8 577
en % de l'investissement 3,1% 4,6% 4,7% 4,7% 4,7% 4,7% 4,4%
Subventions 4 276 986 1 504 2 320 2 364 2 409 13 859
en % de l'investissement 12,7% 4,1% 6,3% 6,4% 6,4% 6,4% 7,2%
Emprunt 24 704 16 765 16 474 25 412 25 895 26 386 135 635
en % de l'investissement 73,4% 69,6% 69,5% 69,6% 69,6% 69,6% 70,2%
c. Les impacts de travaux d’amélioration et de renouvellement des composants
Les investissements
Conformément au dernier Plan Stratégique de Patrimoine de décembre 2015, Famille et Provence a engagé sur les quatre dernières années de nombreuses opérations d’amélioration et de rénovation énergétique.
Le tableau ci-après fait apparaitre les opérations les plus importantes.
Sur la période 2020-2025, l’amélioration du patrimoine se poursuivra avec la réhabilitation de 2306 logements, concernant principalement quelques opérations d’envergure sur les années 2021 et 2024, ainsi que par la mise en œuvre d’une programmation de renouvellement de composants sur une grande partie du parc locatif, financée entièrement sur fonds propres.
Pdf de l'amélioration du patrimoine 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Cumuls
Logts réhabilités - mis en chantier 535 762 101 0 655 253 2 306
Réhabilitations 2 660 13 654 1 515 0 5 877 2 277 25 983
Renouvellement composants 2 599 2 142 3 004 1 739 2 907 1 144 13 535
Total travaux immobilisés 5 259 15 796 4 519 1 739 8 784 3 421 39 518
Fonds propres 3 863 5 582 4 519 1 739 4 707 1 824 22 234
en % de l'investissement 73,5% 35,3% 100,0% 100,0% 53,6% 53,3% 56,3%
Subventions 72 4 017 0 0 0 0 4 089
en % de l'investissement 1,4% 25,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 10,3%
Emprunt 1 324 6 197 0 0 4 077 1 597 13 195
en % de l'investissement 25,2% 39,2% 0,0% 0,0% 46,4% 46,7% 33,4%
Opérations Nb logts OS Investissement Emprunt Subventions Fonds propres
Jas de Bouffan - Aix en Provence 733 2016 20 640 7 296 11 914 1 430
La Pourane - Meyrargues 168 2017 3 757 2 520 1 120 117
Encagnane 2 - Aix en Provence 245 2017 6 439 3 366 2 839 234
Les Gradins - Aix en Provence 304 2018 7 553 5 475 1 515 563
La Bardeline - Auriol 99 2019 2 220 1 917 0 303
1549 40 609 20 574 17 388 2 647
51% 43% 7%
L’investissement prévu sur la période du PSP 2019 est de 39 518 k€ est financé par :
• l’emprunt pour 13 195 k€ [33%],
• les subventions pour 4 089 k€ [10%],
• et le recours aux fonds propres à hauteur de 22 234 k€ [56%].
Les subventions ne concernent principalement que l’opération de rénovation énergétique prévue en 2021 sur le quartier d’Encagnane. Il n’est pas espéré d’aides particulières sur les autres opérations de réhabilitation classique.
L’investissement des trois prochaines années s’élève à lui seul à 25 574 k€, soit près de 65% de l’investissement total, et mobilise près de 14 millions de fonds propres.
d. Les cessions de patrimoine
Les objectifs de vente de logements sont de 294 logements sur la période, soit une moyenne de 49 logements par an. Cette activité génère une ressource de 34 086 k€, représentant une part de plus de 78% des fonds propres nécessaires à la mise en œuvre de la programmation en offre nouvelle.
La vente en bloc consiste essentiellement en la vente de logements HLM par le dispositif de l’intermédiation financière. Concernant des programmes immobiliers non identifiés, la plus-value moyenne au logement a été fixée de manière prudentielle à 86 k€ au départ, revalorisée à l’inflation les années suivantes.
La vente HLM directe cible des résidences dont la demande d’accession de nos locataires est forte. Les prix de vente sont valorisés de façon plus précise, en partant des références de prix du marché. Le prix de vente moyen unitaire est attendu à 147 k€ sur la période.
La perte d’autofinancement des logements cédés sur la période du PSP 2019 s’élève en cumul à 1 942 k€.
La vente d’un logement génère une plus-value moyenne de 116 k€, couvrant une période de plus de 40 ans de perte d’autofinancement estimée à 2,7 k€ par an
Résultats des cessions de patrimoine 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Cumuls Vente HLM en bloc
Nombre de logements vendus 20 20 30 30 40 140
Prix de vente 1 720 1 760 2 670 2 730 3 680 12 560
Remboursements anticipés
PV financière 1720 1760 2670 2730 3680 12 560
Prix de vente moyen au logement 86 88 89 91 92 90
Vente HLM directe
Nombre de logements vendus 21 31 30 24 27 21 154
Prix de vente 3 077 4 505 4 370 3 365 4 124 3 230 22 671
Remboursements anticipés 222 210 146 72 192 303 1 145
PV financière 2855 4295 4224 3293 3932 2927 21 526
Prix de vente moyen au logement 147 145 146 140 153 154 147
Total Vente
Nombre de logements vendus 21 51 50 54 57 61 294
Prix de vente 3 077 6 225 6 130 6 035 6 854 6 910 35 231
Remboursements anticipés 222 210 146 72 192 303 1 145
PV financière 2855 6015 5984 5963 6662 6607 34 086
Prix de vente moyen au logement 147 122 123 112 120 113 120
Impact sur l'autofinancement 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Cumuls
Nombre de logements vendus 21 51 50 54 57 61 294
Cumul ventes pondérés 11 47 97 149 205 264
Loyers -60 -237 -469 -699 -938 -1 194 -3 597
Annuités 42 105 167 65 26 40 445
TFPB 0 16 48 81 115 151 411
Maintenance du parc 0 18 64 110 162 219 573
Frais de structure 8 17 29 42 57 73 226
Perte autofinancement courant -10 -81 -161 -401 -578 -711 -1 942
en € par logement pondéré -980 -1 732 -1 663 -2 693 -2 828 -2 697
e. Consolidation des résultats
L’évolution de la structure d’exploitation
D’un niveau de 16% des loyers en 2020, l’autofinancement net régresse sur la période jusqu’à 6,3%
des loyers en 2025 (la projection à 10 ans du PMT faisant apparaitre une tendance à la croissance à compter de 2027)
Le décrochage s’effectue dès l’année 2021 en raison de la montée en puissance des annuités locatives, notamment celles relatives aux opérations de réhabilitation, et de la forte diminution des produits liés aux CEE et aux dégrèvements de taxes foncières.
Le dispositif de la RLS impacte
l’autofinancement à hauteur de deux millions d’euros par an, avec toutefois une compensation sous forme de réduction de cotisation CGLLS et de remise de frais financiers de 450 k€ par an sur la période 2020-2022, conformément à la clause de revoyure négociée entre l’Etat et l’USH.
Il convient par ailleurs de noter que l’hypothèse de forfaitisation de la RLS a pour effet d’en atténuer l’impact dans le temps, compte tenu de la progression des produits locatifs.
L’augmentation de l’endettement, inhérente à l’activité de production et d’amélioration du patrimoine, est maitrisée : le ratio Annuités locatives en % des loyers est limité à 41% en fin de période du PSP.
D’autre part le réaménagement d’une partie de la dette CDC, initié en 2018, allège la charge d’annuité à hauteur de 560 k€ en moyenne annuelle sur toute la durée du PSP.
en K€ Budget 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 Total
2020 -2025
loyers 34 623 36 215 37 435 38 570 40 090 41 643 43 286 237 239
rls -1 180 -1 958 -1 958 -1 958 -1 958 -1 958 -1 958 -11 748
prestations annexes 60 53 68 69 69 70 70 399
produits locatifs et d'exploitation 33 503 34 310 35 545 36 681 38 201 39 755 41 398 225 890
Annuités locatives -11 655 -12 726 -14 052 -14 762 -14 980 -15 976 -16 765 -89 261
en % des loyers 35% 37% 40% 40% 39% 40% 41% 40%
TFPB et contribution CGLLS -3 734 -3 459 -3 593 -3 765 -4 224 -4 300 -4 399 -23 740
en % des loyers 11% 10% 10% 10% 11% 11% 11% 11%
Entretien du patrimoine -5 281 -5 736 -6 017 -5 886 -5 618 -6 152 -6 352 -35 761
en % des loyers 16% 17% 17% 16% 15% 16% 15% 16%
Gestion et fonctionnement -9 352 -9 928 -10 368 -10 564 -11 010 -11 192 -11 456 -64 518
en % des loyers 28% 29% 29% 29% 29% 28% 28% 29%
Divers gestion courante 363 974 71 54 151 -118 -128 1 004
autofinancement locatif courant 3 844 3 434 1 586 1 758 2 520 2 017 2 298 13 613
en % des loyers 11% 10% 4% 5% 7% 5% 6% 6%
marge accession 12 - - - - - - 0
résultat financier 197 165 146 142 147 128 125 853
résultat exceptionnel 1 339 1 877 691 807 1 184 786 160 5 505
autofinancement net 5 392 5 477 2 423 2 707 3 851 2 931 2 583 19 972
Les autres postes de dépenses (entretien, TFPB, fonctionnement) connaissent des évolutions en concordance avec la croissance du patrimoine.
L’autofinancement net majoré des plus-values de cession de patrimoine, est stable sur la période avec un niveau moyen de 9 millions d’euros annuel, représentant 24% des loyers.
Le résultat comptable s’établit à une moyenne annuelle de 4 millions d’euros et provient essentiellement de la vente de logements. Hors cessions, il affiche un déficit annuel moyen de 1,6 millions d’euros qui trouve essentiellement son origine dans le prélèvement au titre de la RLS ainsi que dans le volume de dotations nettes aux amortissements des opérations d’amélioration sans contrepartie de recettes locatives.
Evolution de la structure financière
La mise en œuvre du PSP mobilise le potentiel financier à hauteur de 4 558 k€, soit 41% de son niveau initial (année 2019).
Il peut être observé deux points de rupture dans l’évolution de cet indicateur, correspondant aux années 2021 et 2024 pour lesquelles les besoins en fonds propres de réhabilitation sont particulièrement élevés.
A partir de 2025, le recul de l’investissement en amélioration du patrimoine permet un équilibre emplois/ressources et une stabilisation des réserves (qui se confirmera sur la durée du PMT).
Le PMT met par ailleurs clairement en évidence le changement qui s’opère entre l’activité locative et l’activité de vente de logements dans leur capacité respective à couvrir les besoins d’investissement de la société.
Le fonds de roulement long terme à terminaison connait une évolution similaire à celle du potentiel financier. Exprimé en euro par logement, il reste durant toute la durée du plan au-dessus du seuil critique de 750 € défini par le CAP.
Les critères d’exigences du CAP (établis par la
Variations PGE IC & ACNE en cumulé -303 -592 5 132 -630 -602 -903 -903
Provision pour grosses réparations 3 067 2 860 2 681 2 759 3 078 3 013 3 001 3 001
Dépôts de garantie 2 511 2 598 2 620 2 686 2 764 2 844 2 925 2 925
Fonds de roulement long terme à terminaison (DIS) 16 315 16 145 14 005 13 733 14 247 11 843 11 505 11 505
en € par logement 1 998 1 921 1 638 1 577 1 604 1 308 1 247 1 549
Les résultats du prévisionnel financier, malgré une érosion sensible induite par le programme ambitieux de développement et d’amélioration du patrimoine, respectent les seuils d’exigences mis en place par le Comité d’Autocontrôle et de Prévention afin de détecter les fragilités financières des organismes.
CONCLUSION
Les résultats sur la durée du PSP et au-delà, avec une projection sur 10 ans avec le Plan Moyen Terme 2020-2029, ont permis de vérifier la soutenabilité à moyen terme de la stratégie de l’organisme en matière de développement et d’amélioration du patrimoine.
A l’issue du présent PSP, la société aura considérablement amélioré son patrimoine et préservé ainsi son attrait locatif tout en répondant à une production de logement élevée à son échelle.
Cependant cette stratégie repose en grande partie sur la faculté de la société à développer une politique de vente performante. Les plus-values de cession représentent ainsi plus de la moitié des ressources financières sur l’ensemble de la période.
Si la société ne parvenait pas à réaliser ses objectifs en matière de vente de logements, elle serait amenée à réduire fortement le niveau de production de logements neufs.
Le PMT comprend un « stress scénario » permettant de mesurer l’incidence d’une quasi-absence de ventes sur le niveau de production et les équilibres financiers de la structure.
Ainsi avec un volume de ventes limité à 10 logements par an, la société pourrait réaliser ses objectifs en matière d’amélioration et de maintenance du patrimoine, mais devrait ramener le niveau de production neuve à 50 logements en moyenne annuelle, et ce afin de préserver son équilibre financier et assurer la pérennité de son exploitation.
Indicateurs Seuils 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Autofinancement net HLM en % des produits >3% 16% 7% 7% 10% 7% 6%
Ressources internes en % des produits+px vente HLM >6% 22% 20% 20% 22% 21% 19%
FdR Long Terme à terminaison+Autofi courant en €/logt >750 € 2 330 1 824 1 779 1 888 1 531 1 496
3. [G-1] Indicateur du coût de gestion par logement
Le pilotage de l’indicateur du coût de gestion par logement permet à Famille et Provence de s’assurer du respect de son équilibre d’exploitation dans la mise en œuvre de sa stratégie de développement.
Il a été choisi de retenir l’indicateur DIS de la Fédération des ESH - sans retraitement et conformément à la position du Groupe Habitat en Région – pour évaluer notre maîtrise de ce coût.
G1. Coût de gestion par logement, hors dépenses de maintenance et cotisations mentionnées aux articles L. 452-4, L.452-4-1 et L. 342-21, par année
Référence Coûts de gestion par logement, hors dépenses de
maintenance et cotisations mentionnées aux articles L.452-4, L.452-4-1 et L.342-21
en euros
Engagements annuels, en €
Au cours de l'année
2017
Au cours de l'année
2018
Au cours de l'année
2019
2020 2021 2022 2023 2024 2025
1 048 € 1 098 € 1 105 € 1160 € 1203 € 1202 € 1229 € 1224 € 1229 €
L’indicateur du coût de gestion par logement passe de 1105 € en 2019 (valeur actualisée DIS 2019) à 1229 € en 2025, soit un taux de progression annuel moyen de 1,8%.
Compte tenu du taux d’inflation projeté dans notre prévisionnel d’une valeur de 1,6%, l’indicateur affiche une bonne stabilité sur la période.
Il est constitué pour près de 80% de charges de personnel, et sa variabilité provient donc essentiellement de la projection de ce poste dans notre plan moyen terme.
La programmation des investissements en matière de réhabilitations aura également, dans une moindre mesure, un impact sur l’indicateur. Ainsi l’augmentation de 2% en 2023 est en partie imputable à une chute de la conduite d’opération engendrée par un faible niveau de travaux d’amélioration prévus sur cet exercice.