5. Politique de lutte contre les impayés et politique de recouvrement
Famille & Provence dispose d’un pôle contentieux, organisé de la manière suivante :
• Les deux responsables de pôle sont en charge du contentieux et du management des chargés de prévention sociale.
• Le précontentieux est géré par les chargés de prévention sociale qui s’occupent notamment des cycles de relance et activent les garanties.
Une réunion contentieux a lieu une fois par mois afin d’examiner les impayés de 3 mois et de valider le passage des dossiers au stade contentieux (commandements de payer).
En 2019, 735 cas d’impayés ont été recensés, répartis de la manière suivante :
Total nombre impayés 2019 : 735
Alpes de Haute-Provence : 82
Bouches-du-Rhône : 617
Vaucluse : 36
Parmi ces 735 impayés, 400 sont des impayés de plus de 3 mois.
Total nombre impayés + de 3
mois 2019 : 339
Alpes de Haute-Provence : 41
Bouches-du-Rhône : 282
Vaucluse : 16
Ces chiffres permettent d’observer la proportion d’impayés de plus de trois mois par rapport au nombre total d’impayés pour l’année 2019.
Départements Proportion d’impayés de plus de
3 mois par rapport au nombre total d’impayés en 2019
Alpes de Haute Provence 50,00%
Bouches-du-Rhône 45,71%
Vaucluse 44,44%
Moyenne 46,12 %
Engagements 2020-2025 pris par l’organisme en matière de gestion sociale
a. Avant-propos : politique d’attribution
La loi n°2017-86 du 27 janvier 2017 modifie l’article L. 441 du CCH. Les attributions de logements locatifs sociaux doivent permettre l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de publics éligibles au parc social et en favorisant l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville.
A ce titre, l’article L. 441-1 dispose qu’au moins 25 % des attributions annuelles, suivies de baux signés, de logements situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville, sont consacrées :
• A des demandeurs dont le niveau de ressources par unité de consommation est inférieur à un montant constaté annuellement par arrêté préfectoral du représentant de l’État dans le département. Ce montant correspond au niveau de ressources le plus élevé du quartile des demandeurs aux ressources les plus faibles parmi les demandeurs d’un logement social situé sur le territoire de l’établissement public de coopération intercommunale ou, en Île-de-France, sur le territoire de la région, enregistrés dans le système national d’enregistrement
• Ou à des personnes relogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain
Ce taux peut être, le cas échéant, adapté, compte tenu de la situation locale, par les orientations en matière d’attributions par bailleur mentionnées à l’article L. 441-1-5 approuvées par le territoire concerné.
En parallèle, l’article L. 441-5 cadre les objectifs de mixité sociale dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville fixant un objectif quantifié d’attribution à des demandeurs autres que ceux mentionnés ci-dessus est défini. À défaut d’une telle disposition dans les orientations approuvées, cet objectif est de 50 %.
En tout état de cause, Famille & Provence adaptera les orientations prioritaires d’attribution fixées par son Conseil d’Administration aux orientations fixés par les territoires compétents dans les Conférences Intercommunales du Logement et les Conventions Intercommunales d’Attribution, pour proposer suffisamment de logements hors QPV sur son contingent aux ménages ciblés dans l’article L. 441-1.
En cas de refus multiples ou d’impossibilité de trouver le candidat adapté pour un logement, Famille &
Provence se réservera le droit d’attribuer le logement à un autre ménage afin de satisfaire une demande, répondre au besoin de cet autre ménage et ne pas laisser le logement vide.
Famille & Provence s’engage également à respecter le PDALHPD et les différentes conventions de réservation conformément à la charte signée avec la Direction Départementale des Territoires et la Direction Départementale de la Cohésion Sociale.
L’article 109 de la loi ELAN créée dans chaque organisme d'habitations à loyer modéré, une commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements.
« Une commission d'attribution des logements et d'examen de l'occupation des logements (CALEOL) est créée sur demande d'un établissement public de coopération intercommunale mentionné au vingt-troisième alinéa de l'article L.
441-1, d'un établissement public territorial de la métropole du Grand Paris ou de la commune de Paris lorsque, sur le territoire concerné, un même organisme dispose de plus de 2 000 logements locatifs sociaux.
Aussi, pour les logements situés dans les zones géographiques définies par décret en Conseil d'Etat se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, le bailleur examine, tous les trois ans à compter de la date de signature du contrat de location, les conditions d'occupation du logement
b. L’atteinte des objectifs de la loi E&C
La Loi E&C du 27 janvier 2017 a instauré 3 objectifs d’attributions aux bailleurs sociaux :
• Objectif 1 : Hors QPV, 25% des attributions, suivis de baux signés, doivent être réalisées en faveur de publics dont les ressources annuelles par Unité de Consommation (UC) sont inférieures au 1er quartile des demandeurs ou, à des personnes relogées dans le cadre d’une opération de rénovation urbaine.
• Objectif 2 : En QPV, 50 % des attributions, doivent être réalisées en faveur de publics dont les ressources annuelles par UC sont supérieures au 1er quartile des demandeurs.
• Objectif 3 : 25 % des attributions, doivent être réalisées en faveur de publics DALO ou, à défaut aux publics prioritaires, sur l’ensemble du territoire.
c. Organisation pour la mise en œuvre de la gestion en flux des attributions
Au moment de la rédaction de la présente CUS, il n’est pas possible de présumer du détail d’organisation des attributions dans le cadre de la gestion en flux, en l’attente du décret d’application non encore paru suite à la parution de la loi Élan de Novembre 2018.
La mise en application de cette gestion doit intervenir, selon les termes de la loi, au plus tard en novembre 2021.
S’agissant de la capacité de la société à mettre en œuvre cette gestion, il est important de préciser que sur ce sujet également, une évolution substantielle des outils de gestion informatique sera indispensable.
La mise en œuvre effective de la gestion en flux ne pourra intervenir avant le développement complet de ces outils.
En effet, la gestion en stock a permis notamment une répartition réfléchie et efficace des logements, entre les différents partenaires réservataires, en fonction de leur typologie, de leur financement, de leur niveau de loyer, de leurs caractéristiques techniques (adaptés PMR par exemple) etc…
La volonté de Famille & Provence est que la gestion en flux puisse permettre de conserver notre bonne collaboration avec les réservataires pour réaliser une politique de peuplement équilibrée et correspondant aux besoins des réservataires et des demandeurs. La renégociation des conventions sera menée dans cet objectif.
2. [PS-1, PS-2 et PS-3] Mise en application et réserves
PS-1. Nombre d’attributions de logements, suivies de baux signés, réalisées en application des vingt-troisièmes à vingt-sixième alinéas de l’article L. 441-1,
Parmi le nombre total des attributions hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville, par année.
Echelle de l’organisme Famille & Provence Oui/Non
(voir détail par EPCI en
annexe) 25% par EPCI
L’indicateurs PS-1 permet de suivre l’objectif de 25% de baux signés hors QPV au bénéfice des demandeurs du 1er quartile de la loi Egalité et Citoyenneté.
Cet objectif a vocation à être mutualisé au niveau des EPCI et Métropoles. Dans l’attente de la mise en œuvre des instances opérationnelles de ces collectivités, les objectifs s’imposent aux bailleurs depuis le 1er janvier 2019.
Afin de respecter notamment l’objectif d’attributions au 1er quartile, ou de s’en approcher, des demandeurs de cette tranche sont présentés lors de chaque séance de la commission d’attribution de la société pour les logements hors QPV.
Ces demandes sont extraites spécifiquement du SNE, dans la mesure où aucun réservataire, contingent préfectoral compris, ne désigne spontanément de candidats dans cette tranche de ressources. La
conséquence pour la société est bien sûr l’accentuation de la paupérisation des nouveaux locataires, qui étaient déjà avant cette mesure à plus de 70% en profil ressources PLAi.
Il est à préciser ici que le patrimoine de Famille & Provence n’est pas majoritairement situé en QPV. Sur le département des Bouches-du-Rhône et notamment à Marseille Famille & Provence est très peu implantée (1 résidence de 20 logements et une résidence étudiante) en revanche elle est plus présente sur les quartiers QPV d’Aix-en-Provence.
Famille & Provence possède 304 logements en QPV à Arles et 150 logements à Saint Martin sur Tarascon.
Par ailleurs, les demandeurs du premier quartile sont situés en majorité à Marseille et souhaitent un logement dans cette ville, ville où Famille & Provence n’a que très peu de patrimoine.
Ceci est lié à un problème de mobilité des demandeurs du premier quartile, qui ne sont généralement pas en mesure d’accepter un logement hors Marseille, d’autant plus que la Métropole d’Aix-Marseille Provence est un territoire important en termes de superficie.
Les refus concernent 10% des demandes attributions en 2019.
Les motifs les plus représentés sont :
Agencement 23%
Absence de réponse à la proposition 21%
Etage (rdc refusé ou logement trop élevé
sans ascenseur) 12%
Quartier 12%
Prix (loyer et déménagement) 12%
Relogés entre temps 8%
Divers 8%
Famille & Provence assiste aux Conférences Intercommunales du Logement des différentes EPCI concernés.
Toutefois, il est à noter que les élections municipales récentes et la crise sanitaire ont fait prendre du retard sur les travaux.
PS-2. Nombre d’attributions de logements aux ménages relevant d’une catégorie de personnes prioritaires en application de l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation déclinées par le plan
départemental d’actions pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées et/ ou les orientations en matière d’attribution des établissements publics de coopération intercommunale, dont part
hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville, parmi le nombre total des attributions, par année.
Echelle de
l’organisme Zone Engagements annuels, en %
2020 2021 2022 2023 2024 2025
Famille & Provence % total 25 % 25 % 25 % 25 % 25 % 25 %
Le taux de 25% est un engagement valable pour toutes les déclinaisons territoriales : département et EPCI En 2019, Famille & Provence a attribué 223 logements à des publics prioritaires, parmi les logements non réservés ou passés pour un tour, sur le total de ses attributions (soit 25% des attributions)
Les publics prioritaires sont en majorité des demandeurs ayant des revenus inférieurs à 40% des plafonds (comme définis dans le PLH), les sortants d’hébergement ainsi que les DALO.
Famille & Provence s’engage à effectuer 25% de ses attributions à des publics prioritaires parmi les logements non réservés ou passés pour un tour, sur le total de ses attributions durant toute la période de la CUS et pour tous les EPCI.
PS-3. Nombre d’attributions de logements aux ménages reconnus, par la commission de médiation prévue à l’article L 441-2-3, comme prioritaires et devant se voir attribuer un logement en urgence, dont part hors des quartiers
prioritaires de la politique de la ville, parmi le nombre total des attributions, par année
A l’échelle du
Famille & Provence n’a fait aucune attribution DALO en 2019 dans les Alpes de Haute-Provence.
En revanche, elle en a effectué 96 dans les Bouches-du-Rhône entre 2017 et 2019, ce qui correspond à 6%
dans ce département.
Parmi les attributions dans les Bouches-du-Rhône en QPV, 5% ont été effectuées auprès des DALO.