Engagements 2020-2025 en matière de politique patrimoniale
1. Analyse des besoins des territoires et des besoins de réhabilitation a. Les démolitions
Famille & Provence ne prévoit pas de démolition parmi son parc de logements durant la période la CUS, et plus largement dans son PMT.
b. Les réhabilitations et la lutte contre la précarité énergétique
Les réhabilitations et l’amélioration énergétique des résidences constituent des opérations sur lesquelles Famille & Provence investit.
Pour accompagner le vieillissement du parc, éviter son obsolescence et maintenir son attractivité, de nombreux investissements ont été engagés et réalisés avec un effort de réhabilitation important sur la période du PSP précédent sur 1813 logements, soit 29% du patrimoine de plus de 30 ans, dont 1294 logements ont bénéficié d’une amélioration énergétique (20%), pour un montant total de 36,2 M€. Ceci en intégrant la résidence Les Gradins à Arles, 304 logements, dont la réception des travaux a été réalisée en Janvier 2020.
L’opération emblématique de réhabilitation du Jas de Bouffan, 733 logements, d’un montant de 21,4 M€ s’est achevée en février 2019 après 3 ans de chantier ponctués d’évènements festifs avec les habitants pour un résultat technique, architectural, énergétique et social très qualitatif.
L’enjeu de l’adaptation du parc aux obligations réglementaires va se poursuivre sur la période 2019-2025 et son adaptation à l’évolution sociétale avec le vieillissement de la population devient prépondérant (ascenseur, accessibilité parties communes, adaptabilité logements, salles de bains …) nécessitant des interventions plus thématiques tout en poursuivant l’amélioration énergétique au bénéfice des habitants.
De même, le patrimoine des années 80, situé dans le 2ème tiers du parc en âge (30 à 45 ans), nécessite des interventions plus spécifiques et ponctuelles pour maintenir aussi son attractivité et l’adapter aux évolutions, tant sur le plan énergétique malgré un certain niveau d’isolation thermique initial (reprise isolation vide sanitaires, isolation combles, étanchéité menuiseries …) que sur le plan de certains ouvrages vieillissants (halls d’entrée ….).
La volonté de Famille & Provence est de poursuivre, en parallèle de ces investissements “énergétiques” une politique d’accompagnement et de sensibilisation des habitants sur la maîtrise de leurs dépenses énergétiques au travers de projets portés par des associations ou acteurs contributeurs locataires pour lutter contre la précarité énergétique.
2. Engagements sur la politique patrimoniale
a. [PP-1] Engagements en matière de production nouvelle
Pour la période de référence (2017 à 2019), Famille & Provence a privilégié le développement de son parc dans le département des Bouches-du-Rhône, où la majorité de son patrimoine est situé, plus précisément sur le territoire de la Métropole d’Aix-Marseille.
Ainsi, 89% des agréments obtenus entre 2017 et 2019 concernent la Métropole d’Aix-Marseille Provence.
Pour ce territoire, ces agréments obtenus sont situés hors QPV et concernent pour 40% des PLAI et 53%
des PLUS.
Famille & Provence s’est également engagée en matière de production nouvelle dans le Vaucluse, sur le Grand Avignon.
A noter que Famille & Provence a développé la production nouvelle dans une commune du Vaucluse appartenant à la Métropole d’Aix-Marseille (commune de Pertuis)
PP-1. Nombre de logements locatifs, pour chaque mode de financement (prêt locatif aidé d’intégration, prêt locatif à usage social, prêt locatif social) donnant lieu à des dossiers de financement agréés par les services de l’État ou par les délégataires, dont part hors des quartiers prioritaires de la politique de la ville et part hors du
cadre du renouvellement urbain, à trois et six ans
A l’échelle de pourcentage, cumulés à 3 et 6 ans De l'année 2020
NOTA : Le détail des engagements par territoire est donné en annexe au format Excel.
Famille & Provence s’engage à développer la production nouvelle sur les territoires où il est déjà bien implanté. Sur la période de la CUS, Famille & Provence souhaite affirmer davantage sa présence dans le département des Bouches-du-Rhône et plus précisément sur la Métropole Aix-Marseille Provence. C’est sur cet EPCI que la majorité des agréments est prévue (1074 agréments, soit 80%).
Famille & Provence a donc une stratégie de développement basée sur les orientations suivantes :
- Cibler en priorité le Territoire du Pays d’Aix élargi aux bassins du Sud Lubéron, de Salon de Provence, d’Aubagne, sans exclure des opportunités ciblées sur d’autres territoires de la Métropole Aix-Marseille Provence
- S’intéresser aux zones tendues identifiées à travers des bassins économiques dynamiques (zones 2 et 3 de loyers sur le pays d’Aix par exemple)
- Répondre en priorité aux besoins des communes carencées.
Pour autant, certaines opportunités très spécifiques, ne rentrant pas dans les axes de cette stratégie prioritaire pourront être étudiées en fonction de leur intérêt propre et des perspectives d’opportunités ultérieures qu’elles peuvent générer.
Dans cette stratégie de développement, la société souhaite mettre en œuvre de façon prioritaire les produits locatifs PLAI et PLUS (malgré la disparition des aides à l’investissement de l’Etat) pour répondre à la demande de logements familiaux. L’analyse des ressources des nouveaux entrants depuis plusieurs années, avec 60% de familles éligibles au PLAI, démontre les besoins prioritaires des territoires sur ce type de logements.
En parallèle, le territoire cible de la société bénéficie d’une singularité liée au dynamisme économique et à l’attractivité de la Métropole MAMP, malgré certaines disparités géographiques, qui nécessite de répondre à d’autres types de besoins, permettant d’intervenir sur un éventail large et varié de l’offre locative. Cette forte attractivité doit permettre à la société de se positionner sur d’autres produits locatifs, comme l’Usufruit Locatifs Social, ou le Logement Intermédiaire type LLI.
L’ULS doit contribuer à la sortie d’opérations, essentiellement en VEFA, tendues financièrement du fait d’un foncier relativement élevé ; Il ne doit pas être consommateur de fonds propres et permettre à contrario de dégager quelques marges pour accompagner le développement du locatif classique.
De même le LLI, nécessitant une capacité de commercialisation à laquelle la société doit apprendre à s’adapter, doit contribuer à positionner la société dans des opérations à forte valeur ajoutée de par leur localisation et permettre à la société d’offrir du logement locatif à prix maitrisé pour une frange de public que les bailleurs sociaux n’ont pas toujours facilité à capter.
Investir sur chacun de ces 2 « produits » se fera de fait :
• dans le respect des règles définies à ce sujet, comme la note technique sur l’ULS du 22/10/19,
• en discussion avec les partenaires financiers (Etat ou Délégataires, …),
• en complément du locatif social « classique », majoritaire, au vu de ce qui précède.
La société aura, autant que possible sur la durée de la CUS, une attention particulière pour préserver l’équilibre entre production en VEFA et Maîtrise d’Ouvrage Directe, pour garder la capacité de répondre à des besoins spécifiques des petites communes avec des opérations de taille plus modeste portées généralement par la maitrise d’ouvrage directe, tout en souhaitant développer en parallèle des opérations de plus grande envergure pour l’équilibre économique globale.
En maîtrise d’ouvrage directe, seront privilégiées les opérations permettant une acquisition en pleine propriété du foncier, y compris en cas d’acquisition auprès des collectivités, sans pour autant renoncer à des opportunités intéressantes dont le foncier ne pourrait être cédé que par bail emphytéotique ou bail à construction.
Pour les opérations en VEFA, la société poursuit sa volonté de proposer des prix d’acquisition de logements ou programmes en adéquation avec les équilibres économiques des opérations mais également afin d’avoir un usage raisonnable et adapté de « l’argent public ».
Il est constaté depuis plusieurs années une surenchère assumée dans ces prix VEFA par des opérateurs et bailleurs nationaux, notamment sur le territoire du Pays d’Aix, lié à son attractivité ; Les échanges réguliers avec les partenaires financiers comme la Métropole MAP, Conseil de Territoire du Pays d’Aix et l’Etat, ont permis d’alerter sur ces pratiques qui viennent déséquilibrer le marché, et contribuer à la spéculation foncière.
Dans la continuité du travail mené jusqu’à présent avec des opérations labélisées, dont certaines primées et reconnues par la profession sur leurs qualités, la société va poursuivre son engagement qualitatif et performentiel sur ces résidences en cherchant …
• soit une labélisation de l’opération,
• soit une surperformance énergétique,
• soit en développant de nouveaux concepts de convivialité,
• soit une combinaison de ces atouts qualitatifs …
.. avec une réflexion systématique prenant en compte le contexte global, le type d’opérations, les contraintes économiques et le bon sens. La charte ou cahier des charges de conception existante et mise à jour, traduira cet engagement.
Certaines opérations exemplaires pourront être engagées, à l’image de la résidence l’Art du Temps (Aix-en-Provence) qui a permis de développer un concept très poussé du « vivre ensemble » et de capitaliser sur cette expérience.
L’ambition de poursuivre l’engagement de la société en faveur du développement durable se traduira notamment par une attention particulière sur l’introduction de la biodiversité dans les résidences à venir (à l’image des ruchers et des jardins suspendus intégrés dans la résidence l’Art du Temps) et le choix de matériaux biosourcés, en s’appuyant sur des labélisations contextuelles comme BDM (Bâtiments Durables Méditerranéens).
Réserves
• Le développement de l’offre nouvelle reste un objectif prioritaire pour poursuivre une croissance forte afin de répondre aux besoins du territoire. Ce développement ambitieux reste tributaire des conditions de financement des opérations et surtout des ressources nouvelles dégagées par le plan de vente soutenu sur la période.
• La signature des Contrats de Mixité Sociale (CMS) en 2017 par la plupart des communes carencées ont défini des objectifs triennaux à remplir par chaque collectivité au risque, en cas de non atteinte de ces objectifs, de voir une majoration des pénalités SRU s’appliquer.
• De fait, la stratégie de développement de la société s’inscrit dans la continuité du PSP 2015 mais prend en compte ces objectifs triennaux définis par territoire, mais également les nouvelles contraintes financières liées à la loi de finance 2018 et la clause de revoyure 2019 (fiscalité, RLS, …).
• Toutes modifications des dispositifs d’aide aux locataires (dont APL) ou de la Réduction Loyer Solidarité (RLS), impactant négativement les ressources de Famille & Provence auront pour conséquence de réduire sa capacité d’investissement dans la programmation neuve.
• L’augmentation permanente du coût du foncier et de la construction a pour conséquence de fragiliser les opérations financières.
• Les conditions de financement devront être maintenues voire améliorées : Ces dernières sont indispensables à l’équilibre financier des opérations. Or toute modification des dispositifs d’aide à la pierre modifiera le financement des opérations, et agira par ricochet sur les indicateurs financiers.
• Réserves foncières : Le rythme de construction reste conditionné par la disponibilité foncière accessible nécessaire au développement de l’offre.
b. [PP-2] Engagements en matière de rénovations énergétiques
PP-2. Nombre de logements disposant après rénovation d'une étiquette A à E, parmi le parc de logements de classe énergétique F, G par année
A l’échelle de
NOTA : Le détail des engagements par territoire est donné en annexe au format Excel, ainsi que les données chiffrées territorialisées en accompagnement de l’indicateur PP-2, portant sur le changement d'au moins une étiquette énergétique pour donner suite à la rénovation des logements
121 logements disposent d’une étiquette F et G dans le patrimoine de l’organisme au 31 décembre 2019.
Parmi ces 121 logements, Famille & Provence prévoit d’engager des travaux d’amélioration énergétique sur la totalité des logements concernés dans le département des Alpes de Haute-Provence, soit 51 logements.
Les 70 logements restants ne figurent pas parmi les engagements annuels de Famille & Provence pour les raisons suivantes :
• Les 70 logements situés dans les Bouches-du-Rhône concernent 2 résidences situées en centre-ville et constituées par des patrimoines “historiques” des communes d’implantation. Elles ont fait l’objet de travaux de transformation réhabilitation en logements sociaux dans les années 2002/2010 avec des travaux d’isolation énergétique intérieurs et des équipements techniques performants. L’énergie de chauffage et eau chaude sanitaire de ces résidences étant électrique, elles bénéficient d’un classement DPE de fait dégradé (étiquette F), malgré des charges énergétiques individuelles maitrisées. Seul le changement d’énergie (investissements lourds entrainant des charges locatives supplémentaires selon les équipements retenus – exemple chaudières individuelles pour des petits logements T1/T2) pourrait faire évoluer l’étiquette énergétique, étant donné l’impossibilité d’intervenir sur le bâti extérieur en raison d’un périmètre d’implantation de ces résidences soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
Ces logements ont fait l’objet d’opérations d’acquisition amélioration. . Ces logements, malgré un bâti ancien, présentent donc un confort des années 2000 suite à ces travaux d’isolation et d’amélioration et ne sont par conséquent pas à l’image de leur DPE. Une étude sera faite sur l’ensemble de ces logements afin de justifier que les charges énergétiques sont cohérentes avec le reste du parc de Famille & Provence.
Par ailleurs, Famille & Provence a rénové une grande partie de ses logements non conventionnés F et G, aujourd’hui avec une étiquette DPE C.
De point de vue énergétique, le patrimoine conventionné et non conventionné au 31/12/19, en incluant les réhabilitations en cours, se répartit de la façon suivante :
• 32% en étiquette A
• 15% en étiquette B
• 15% en étiquette C
• 24% en étiquette D
• 13% en étiquette E
• 1,5% en étiquette F
• 0,2% en étiquette G
Depuis 2015, 1782 logements conventionnés et non conventionnés ont bénéficié d’intervention énergétique permettant un changement d’étiquette.
Opposabilité de l’étiquette énergétique et modification de la méthode de calcul
• L’article 179 de la loi ELAN a introduit la notion d’opposabilité des DPE et a quelque peu modifié les règles du jeu. A partir du 1er janvier 2021, seules les recommandations accompagnant le DPE conservent une valeur indicative. L’étiquette énergétique devient opposable au vendeur ou au bailleur.
• Cette opposabilité s’accompagnera d’une refonte de la méthode de calcul
• Le plan de rénovation énergétique de l’Habitat (PREH) présenté par le gouvernement en avril 2018 vise à fiabiliser les modalités de calcul du DPE en les unifiant, et en renforçant les contrôles et formation des diagnostiqueurs.
• A ce titre, Famille & Provence se réserve la possibilité de modifier cet indicateur au titre des nouveaux DPE.
Le rythme de réhabilitations énergétiques est directement conditionné par la capacité financière de l’organisme, et donc par l’impact des dispositifs agissant sur les recettes tels la RLS mais aussi les abattements de TFPB.
c. [PP-3] Engagements en matière de réhabilitations
32%
15% 15%
24%
13%
1,5% 0,2%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
A B C D E F G
DPE au 31/12/2019
PP-3. Nombre de logements réhabilités, appartenant à une opération de réhabilitation éligible à un prêt de la Caisse des dépôts et consignations, parmi le parc total de logements, par année.
A l’échelle de
NOTA : Le détail des engagements par territoire est donné en annexe au format Excel.
Famille & Provence possède 353 logements construits depuis plus de 25 ans mais non réhabilités via une opération de réhabilitation éligible aux financements de la Caisse des Dépôts.
Ces 353 logements n’intègrent pas le patrimoine de Famille & Provence âgé de plus de 25 ans mais acquis à partir de 2010.
Famille & Provence prévoit de réhabiliter 2083 logements soit 30% de son parc conventionné.
Les opérations de réhabilitation prévues par Famille & Provence se découpent de la manière suivante :
• Opérations ANRU
3 résidences sont situées dans des quartiers QPV sur lesquels les programmes régionaux de l’ANRU, (Opérations d’Intérêt Régional) sont en cours d’élaboration :
Aix-en-Provence = Encagnane ; Manosque = Le Clos des Aliziers ; Arles = Les Gradins
2 opérations de réhabilitation ont été réalisées en amont de ces opérations ANRU (Encagnane 245 à Aix-en-Provence et Les Gradins à Arles) et ont bénéficié des aides à la réhabilitation de droit commun ou exceptionnelles avec la participation du FEDER.
2 opérations de réhabilitation sont inscrites dans ces programmes du PNRU2 et seront réalisées au cours de la période du PSP 2019 :
• Le Clos des Aliziers à Manosque – 103 logements
• Encagnane 408 à Aix-en-Provence – 408 logements
De façon prudentielle, il n’a été tenu compte uniquement sur l’opération d’Encagnane de financements particuliers liés à l’ANRU.
• Le remplacement de composants résultant :
1 - D’un prévisionnel triennal, actualisé chaque année lors de la préparation du budget et étendu sur la durée du PSP 2019, (pour 12 277 000 €) :
2 - Des travaux liés à l’adaptabilité, (709 000 € dont 599 000 € sur la durée du PSP) :
2020 2021 2022 2023 2024 2025
Composants logements(y cis OPRC) 2 035 1 868 2 884 1 639 2 807 1 044
Composants foyers 120 120 120 100 100 100
Total composants (triennal) 2 155 1 988 3 004 1 739 2 907 1 144
Cumul 12 277 660 12 937
2020 2021 2022 2023 2024 2025
Adaptation handicaps 444 155 599
Cumul
Détail des interventions :
L’adaptabilité de certains ERP identifiés en première liste sur le PSP précédent ont été traités dans le cadre d’opération de réhabilitation plus complète (ex. : Crèche au Jas-de-Bouffan, Commerces du Val St André).
Ces deux sous postes étant financés sur fonds propres.
Résidence Commune Travaux OS Liv. Invest. K€
L'adaptation aux handicaps Imputations dans Composants
> Locaux collectifs des foyers logements 444
LE SANS SOUCI AIX EN PCE ADAPTABILITE 2020 2020 108
LA MONTAGNETTE CABANNES ADAPTABILITE 2020 2020 106
MAS DE SARRET ST REMY DE PCE ADAPTABILITE 2020 2020 86
LA PROVIDENCE AIX EN PCE ADAPTABILITE 2020 2020 14
PIERRE VIGNE EYRARGUES ADAPTABILITE 2020 2020 14
LA FARIGOULE LA ROQUE ADAPTABILITE 2020 2020 11
LOU CALEN SALON DE PCE ADAPTABILITE 2020 2020 57
PAUL EMILE VICTOR MARSEILLE ADAPTABILITE 2020 2020 26
ENSAM AIX EN PCE ADAPTABILITE 2021 2021 11
MAISON PAISIBLE CHATEAURENARD ADAPTABILITE 2021 2021 11
> Commerces, bureaux, locaux associatifs 155
ENCAGNANE 245 AIX EN PCE ADAPTABILITE 2021 2021 41
LES PAQUERETTES AIX EN PCE ADAPTABILITE 2021 2021 32
ENCAGNANE 408 AIX EN PCE ADAPTABILITE 2021 2021 57
LE VAUBAN PORT SAINT LOUIS ADAPTABILITE 2021 2021 16
LE STADE PORT SAINT LOUIS ADAPTABILITE 2021 2021 9
L'adaptation aux handicaps période 2019 à 2021 599
3 – D’opérations plus globales et programmées, représentant 9 469 000 € d’investissements, « quasi réhabilitations* », mais financées intégralement sur fonds propres :
* Les « quasi-réhabilitation » ou « OPRC » se définissent comme des opérations d’amélioration sur le patrimoine soit correspondant à une thématique précise multi patrimoine, soit correspondant à des interventions de remplacement de quelques composants par résidence.
• Les opérations globales de réhabilitation 25 983 000 € pour 2 320 logements dont 2083 logements conventionnés :
Au cours du PSP 2015, de nombreuses réhabilitations énergétiques ont été engagées et terminées pour 1 581 logements conventionnés et non conventionnés (soit 21% du Patrimoine) avec des opérations emblématiques comme la réhabilitation du Jas de Bouffan (livrée en 2019) et les Gradins (en cours de livraison)
Sur la période du PSP 2019, l’amélioration du patrimoine se poursuivra avec des opérations de réhabilitation plus thématiques, liées notamment à l’adaptabilité du parc aux contraintes du vieillissement de la population pour 1091 logements (soit 47% des logements en réhabilitation programmées sur la période).
La rénovation énergétique se déclinera autour d’une opération emblématique à Encagnane dans le cadre du PNRU (408 logements), et des interventions plus ponctuelles sur certaines résidences.
Résidence Commune EPCI QPV Dép. Lgts Travaux OS Liv. Invest. K€ Par lgt (€)
Opérations programmées de renouvellement de composants OPRC
MOLIERE II HLMO MIRAMAS MAMP 13 139 RENOVATION SOLS TR.1 2020 2020 348 2 504
Opérations programmées de renouvellement de composants OPRC 5569 9 469 1 700
En raison de l’absence de financements identifiés pour accompagner ce programme d’amélioration, son financement mobilise en majorité les fonds propres (61%) et quelques subventions sur les opérations éligibles comme l’opération d’Encagnane. Le complément est assuré par de l’emprunt.
Ces opérations sont envisagées, dans un premier temps, sans majoration de loyer à la fin des travaux, sauf étude au cas par cas, selon les territoires et le contexte.
Le total des investissements des « quasi réhabilitations » et des réhabilitations s’élève en conséquence à 35 452 000 € (9 469 000 € + 25 983 000 €)
Les objectifs d’investissement et de maintenance du parc sont dépendants des ressources de Famille &
Provence, la principale source de revenus provenant des ventes de logements, prévues dans le plan de vente et de la perception des loyers.
Or, les prévisions de perception de ces produits dépendent elles-mêmes des indicateurs suivants :
• Maintien du taux de vacance ;
• Stabilisation/Baisse des impayés ;
• Stabilisation des ressources des ménages ;
• Dynamique des territoires d’implantations de Famille & Provence
d. [PP-4] Engagements en matière de logements mis en commercialisation et prévision du nombre de logements vendus
Le levier de vente de patrimoine est à double enjeu :
• Accompagner le locataire dans son parcours résidentiel et favoriser l’accession à la propriété des personnes modestes grâce à la vente de logements aux locataires du parc social,
• Générer des marges de manœuvre financières pour assurer le développement et la maintenance du parc de la société.
PP-4. Nombre de logements mis en commercialisation, parmi le parc total de logements, à trois et six ans.
Ensemble de l’organisme
Référence : Logements en commercialisation dans le patrimoine
du bailleur au 31 décembre 2019, parmi le parc total
Engagements en % de logements en
commercialisation, en cumulé De 2020 à
2022 De 2020 à 2025
Famille & Provence 78 1% 4% 4%
Au 31 décembre 2019, Famille & Provence a commercialisé 78 logements. Ces 78 logements correspondent aux résidences du Tivoli (Aix-en-Provence) pour 61 logements et St-Roch (Gardanne) pour 17 logements.
La résidence Tivoli n’est pas conventionnée. La résidence de St-Roch a été commercialisée et concerne des ventes en bloc.
Sur les indicateurs PP4 et PP4 complémentaires, Famille & Provence a fait le choix de rendre compte de sa politique globale de vente et d’y inscrire les logements conventionnés et non conventionnés. Ainsi la
Sur les indicateurs PP4 et PP4 complémentaires, Famille & Provence a fait le choix de rendre compte de sa politique globale de vente et d’y inscrire les logements conventionnés et non conventionnés. Ainsi la