La problématique de la Gestion Urbaine : une responsabilité partagée

Monsieur le Ministre de l‟habitat et de l‟urbanisme a déclaré lors de la table ronde au siège de l‟AADL au mois de septembre 2007 que la problématique de gestion des cités et de la copropriété est une problématique réelle en Algérie. Ou il a ajouté que “La gestion immobilière est un sérieux problème qu'il faut prendre en charge dès maintenant si on veut léguer le riche parc immobilier que possède l'Algérie”. Selon Monsieur le Ministre, il ne suffit pas de construire des bâtiments mais il faut aussi mettre en place les dispositifs pour les gérer correctement. Alors que la gestion immobilière que propose l'AADL connaît des carences. Car l'Agence de l'amélioration et du développement du logement n'a pas tenu toutes ses promesses en matière de gestion et de maintenance des espaces communs. Beaucoup de bénéficiaires se plaignent de la mauvaise gestion des parties communes des immeubles et des cités en générale. Le directeur générale de l'agence M. Kheiredine El

318M.Zerdoumi, l’appropriation de s espaces publics de proximité dans les grand ensemble à Constantine. La Gestion en

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Walid a annoncé que la responsabilité des bénéficiaires de logements dans les cités AADL a été mise en exergue par cette agence. Les locataires ne sont pas organisés pour assurer en partie la gestion des parties communes, au contraire des cas dans les pays où la copropriété est soumise à un cadre juridique et à des règles de gestion précises. "L'administration se substitue pour le moment à l'association et aux comités de quartier, mais cela reste insuffisant pour assurer la bonne gestion des immeubles". Enfin, le manque d'association et de comité de quartiers pour s'occuper de la copropriété démontre en réalité le manque de citoyenneté319.

IV.3.2.1. Des alternatives en attente d’exécution :

IV.3.2.1.1. Le séminaire sur la Gestion de la Ville :

En novembre 2005 un séminaire s‟est tenu au niveau de l‟université de Constantine sur la Gestion de la ville ou le ministre délégué chargé de la ville a déclaré que la ville sera régie par une nouvelle politique d‟aménagement afin de répondre à une problématique urbaine dans le cadre des nouvelles mutations. Lors de son intervention, M. Boukerzaza a mis l'accent sur une gestion plus cohérente de la ville sur le plan économique, social, politique et culturel. Cette dernière doit, selon l'intervenant, être accompagnée d'une étude objective des défaillances et de la non-application des instruments d'urbanisme en vigueur. Deux facteurs qui ont largement participé à la situation de clochardisation qui caractérise l'ensemble des villes algériennes. Il a appelé de ce fait à “une réconciliation entre la population et la ville”, afin d‟endiguer les différents maux sociaux générés par cette agressivité du tissu urbain, comme la délinquance, la déperdition scolaire, le banditisme, l'insécurité320…

IV.3.2.1.2. Le séminaire international sur la gestion immobilière :

Au mois de Juin 2008 un séminaire international a été tenu sur la gestion immobilière au niveau de Club des Pins. Les recommandations issues de ce séminaire seront utilisées comme document de référence par le ministère de l'Habitat et de l'Urbanisme. Ce que l'on peut déduire de cette rencontre, c'est que les recommandations sont venues confirmer l'étendue de l'anarchie et du désordre qui caractérise la gestion de l'immobilier en Algérie.

- Dans le premier atelier consacré à la législation et à la réglementation régissant la gestion immobilière, les participants sont parvenus à suggérer de nouveaux mécanismes juridiques à même d'assurer une gestion de qualité. Parmi ces

319 Hamza Benhalima, Entre les carences de l'AADL et le manque de citoyenneté La problématique de la gestion

immobilière, Le Maghreb ,25 - 09 - 2007

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recommandations on peut en retenir quelques-unes que les professionnels du secteur jugent nécessaires.

o Il s'agit de «conférer le caractère d'ordre public à l'obligation pesant sur les copropriétaires et de mettre en place les organes de gestion et d'administration de leurs immeubles ;

o de prévoir un dispositif légal obligeant les promoteurs vendeurs des logements neufs à désigner un administrateur de copropriété pour accompagner les acquéreurs pour une durée d'une année à deux ans dans la prise en charge, la gestion et l'administration de leurs immeubles.

- Dans l'atelier numéro deux, réservé au financement de la gestion immobilière, les suggestions des séminaristes se résument au :

o lancement des actions de sensibilisation en direction des copropriétaires et des actions de formation en direction des administrateurs de biens ;

o la mise en place d'un plan de recrutement tout en l'élaborant un plan de communication stratégique avec la création de cellule de communication au niveau des APC ;

o un travail pédagogique à tous les niveaux et avec la participation de la société civile ;

o la création d'un organe sous la tutelle des collectivités locales pour la mise en place d'un système de copropriété.

- Dans le troisième atelier qui a traité de la question qualifiée de sensible, de la copropriété, quatre propositions ont été formulées :

o Il s'agit de la formation, de l'information et de la communication qui constituent les paramètres essentiels pour une bonne prise en charge de la gestion de la copropriété ;

o d'adapter les textes de loi en vigueur à l'environnement actuel et surtout de les rendre d'ordre public ;

o d'une conception d'étude architecturale qui cerne limitativement les espaces du bâti et de l'introduction d'une gestion intermédiaire avant le nouveau texte de loi qui consisterait à ce que le promoteur reste copropriétaire jusqu'à la vente définitive de son dernier lot. Ce qui impliquerait automatiquement la création d'un organe de gestion.

- Les 100 membres du quatrième atelier qui a vu la présentation de 70 communications ont présenté à la plénière une longue série de propositions :

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o La mise en place de groupes de travail qui seraient chargés d'affiner la stratégie nationale relative à la préservation du patrimoine immobilier ; o la mise en place des structures adéquates de maîtrise d'œuvre et d'ouvrage ; o poursuivre les opérations initiées auprès des quatre grandes villes (Alger,

Oran, Constantine et Annaba) afin de généraliser le diagnostic du patrimoine immobilier à l'ensemble des wilayas et la consolidation des réseaux locaux ; o créer une base de données locale et régionale de diagnostic du patrimoine

immobilier dans le cadre d'un SIG321.

IV.3.2.1.3. La mise en place de bureaux d’orientations aux seins des quartiers :

Au mois de Janvier 2009 le directeur de l‟OPGI d‟Oran a annoncé l‟ouverture de bureaux d‟orientation pour la gestion des parties communes aux niveaux des nouvelles cités d‟habitation, lors de la conférence de presse tenu au siège de la wilaya d‟Oran. La directeur général a indiqué que toutes les cités en voie de réception seront dotées de bureaux d‟orientation et de gestion des parties communes afin de permettre la préservation du cadre bâti et des aménagements. Il a indiqué également que ces bureaux seront érigés en comités et que tous les locataires seront associés à cette initiative322.