Parcelles ou propriétés ?

En matière de transactions rurales, dans les libellés des livres des Hypothèques, nous trouvons des transactions sur des parcelles et des transactions sur des propriétés rurales.

Nombre de Nb de trans. Nb de trans. Nb de trans. transactions totales sur parcelles sur propriétés en C.N.I. ^(*)

Chateaudun 132 123 9 17 Fedj M'Zala 242 229 13 28 Aïn M'lila 190 173 17 14 El Milia 58 58 - 18 Constantine 40 23 17 6 Total 662 606 56 83 (*)

Nombre de transactions à CNI se trouvant incluses dans le nombre de transactions sur parcelles

Tableau n° 27 : Nombre de transactions en parcelles et en propriétés

La structure du marché foncier est particulière puisque 91% des transactions portent sur des parcelles ou des groupes de parcelles isolées et font le gros des mutations, tandis que les 9% restant concernent les domaines constitués.

Fidèle reflet de la structure agraire, le marché foncier ne masque pas les inégalités de la répartition de la terre. Si parcelles exiguës et grands domaines, terres labourables mais aussi jardins, terrains de parcours… sont régulièrement proposés sur le marché, il y a lieu cependant d’établir une distinction entre les transactions effectuées par région. Le poids des mutations varie considérablement entre régions de montagne, la proximité de Constantine et les communes de pleins exercices et les communes mixtes.

Le premier constat est que ce marché foncier, de manière générale, se constitue majoritairement de transactions sur des parcelles.

Il est des régions comme El Milia où le marché foncier ne porte que sur des parcelles. L'explication est à rechercher dans sa situation géographique, foncière mais aussi sociale. Le statut Melk de la terre, avec des terroirs de montagnes exigus n'en serait-il pas la cause?

A l’autre extrémité, il y a des régions qui vendent majoritairement des propriétés Ce sont les régions de Constantine et des communes de pleins exercices autour. Là aussi l’empreinte de la structure foncière pré- coloniale a laissé de larges traces. Entre ces deux extrême, il y a des régions intermédiaires où les transactions en propriété l’emportent en superficie et les transactions sur parcelles par le nombre.

Même ces régions gardent l’empreinte de l’ancienne structure foncière. Les propriétés d’un seul tenant ont été constituées sur d’anciennes terres Azel. L’importance du nombre de transactions sur des terres arch, montre encore la prégnance de l’ancien système foncier, qui est loin d’être révolu.

Que représentent ces résultats en superficie ?

Superficies Superficies (¹) Superficies en Moyenne des trans. Moyenne des trans. totales (ha) en parcelles (ha)propriétés (ha) en parcelles (ha) en propriétés (ha)

1 1 174 500 674 5 75 2 970 491 479 2 37 3 1 887 732 1 155 5 68 4 73 73 - 2 -5 1 856 43 1 813 3 101 Total 5 960 1 839 4 121 3 72

(1) Les superficies en parcelles ne concernent que les transactions à C.I. Région

1- Chateaudun du Rhummel. 2- Fedj M'Zala. 3- Aïn M'lila. 4- El Milia. 5- Constantine et sa région Tableau n° 28. Superficies en parcelles et en propriétés ainsi que leurs moyennes par région.

Les superficies vendues en propriété sont de loin les plus importantes puisqu'elles représentent 69% des terres mises sur le marché foncier, tandis qu'en parcelles ce ne sont que 31% des terres. Plus des 2/ 3 des terres se vendent dans le cadre des propriétés rurales.

Dans le nord Constantinois, ce sont les grosses et même très grosses propriétés qui constituent la masse des terres du marché. Les 56 propriétés vendues ont une superficie plus grandes que toutes les autres transactions réunies.

Par contre, les 606 transactions en parcelles ne représentent qu’une fraction négligeable de la superficie qui changent de mains.

Par région, en parcelles, c'est la région de Aïn M'lila qui arrive en tête. Elle brasse 40% des terres du marché. Constantine est laissée loin derrière. Elle représente 2% du marché, précédée de peu par El Milia : 4%.

Les deux communes voisines que sont Chateaudun et Fedj M'Zala s'équilibrent à 27% chacune.

Nous constatons que 94% des transactions sur parcelles se font dans les 3 communes mixtes des Hautes Plaines. Les terres de ces régions constituent un véritable réservoir qui, chaque année, porte sur le marché foncier un certain nombre d'hectares de terre.

Le degré d'émiettement de la propriété de la terre a été constaté plus haut. Si la superficie moyenne vendue en parcelles est de 3 ha, il ne faut pas oublier que plus des 70% des transactions portent sur des transactions de moins de 5 hectares. Leur apport et leur mises sur le marché constitue l'essentiel de l'activité du marché foncier.

Deux régions échappent à ce mouvement : El Milia et Constantine.

El Milia, région qui ne connaît que les transactions sur parcelles et où, nous l'avons vu, l'activité du marché foncier et la mobilité de la terre restent faibles.

Constantine et sa région semblent plus une région où les transactions portent sur la propriété rurale, plutôt que sur des parcelles. C'est une région où prédominent les propriétés constituées d'un seul tenant. Et en effet la première place revient à Constantine et sa région puisque c'est 44% des terres qui se vendent dans le cadre de propriétés rurales.

Aïn M'lila arrive derrière avec 28%, et enfin Chateaudun (16%) et Fedj M'Zala (12%).

La CPE de Constantine et sa région, ainsi que la commune mixte d' Aïn M'lila réalisent 72% des terres vendues en propriétés rurales. Ce sont majoritairement ces deux régions qui alimentent le marché foncier en propriété rurale. Elles peuvent, du reste, être de très belle taille.

En 1920, M. Bencheikh-Lefgoun vend à son petit-fils une propriété dans la banlieue de Constantine, au Gammas, de 341 ha.

En 1935 Mr Cauchin vend une propriété rurale de 195 ha au douar O. Sekhar (CM de Aïn M'lila) pour cause d'endettement.

Face aux tensions économiques, les réactions des petits et des grands immeubles n’ont pas la même ampleur.

Au-delà d’un certain seuil,( lequel ? il resterait à le déterminer), les biens ont une valeur telle que les préoccupations qui conduisent à leur aliénation ne sont plus seulement celle du pain quotidien, et de la survie en tant qu’individu et en tant que propriétaire.

La structure foncière conditionne donc largement l’orientation générale du marché. Active dans les communes mixtes, dans les régions où la petite propriété indivisaire est importante, du fait de l’application des différentes lois foncières. Sclérosée dans les régions de grandes propriétés comme la région de Constantine et les communes de plein exercice.