M. Abdarrazak WALI-ALLAH 56 ans, marié, 2 enfants
VIII. G OUVERNEMENT D ’’’’ ENTREPRISE
V.1.4. Nouvelle approche gouvernementale de soutien au secteur de l’habitat social
V.1.4.3 Mesures de soutien à la stratégie gouvernementale
En vue d’accompagner efficacement la nouvelle stratégie du Gouvernement en matière d’habitat social, certains instruments spécifiques on été mis en place :
Instruments spécifiques de soutien
Création du Fonds de Solidarité Habitat (FSH)
Ce fonds d’une dotation annuelle de 1 Mrds Dh est destiné à financer les programmes d’habitat ainsi qu’à couvrir la garantie des prêts contractés par les personnes à revenu faible ou irrégulier.
Restructuration des établissements sous tutelle du ministère (OST)
Les établissements publics de l’Habitat sous Tutelle (OST) ont été regroupés, en 2004, à travers le Holding Al Omrane (HAO) composé de sociétés régionales dotées de la personnalité morale et de l’autonomie financière.
Il convient, par ailleurs, de souligner, la création en 2006 par le HAO de sa filiale ‘Al Boughaz’
en charge de la réalisation des actions d’aménagement et de lotissements de terrains destinés à la promotion de l’habitat social en partenariat avec le secteur privé, de la résorption des bidonvilles et de l’habitat insalubre et du développement de la maîtrise d’ouvrage urbaine et sociale dans la région de Tanger et Tétouan.
Basée à Tanger, cette filiale aura pour mission de reprendre les programmes de l’ERAC/Nord Ouest portant sur la réalisation de plus de 2 200 îlots et lots destinés à la résorption de l’habitat insalubre pour un investissement de 118 Mdh en plus du programme56 propre du HAO dans la région.
Mise en place d’un cadre conventionnel
La mise en place d’un cadre conventionnel a pour objectif de gérer le partenariat devant s’établir entre les différents intervenants publics et privés dans le domaine de la promotion immobilière, soit à titre collectif au niveau de la Fédération Nationale du BTP, soit à titre individuel au niveau des entreprises.
Note d’information – Introduction en Bourse de Douja Promotion Groupe Addoha 89
V.2. ACTIVITE DE DOUJA PROMOTION GROUPE ADDOHA
V.2.1. Présentation générale
Créée en 1988, la société Douja Promotion Groupe Addoha occupe aujourd’hui la place de leader sur le marché national des logements économiques et de moyen standing.
Son activité principale consiste en la promotion immobilière et plus particulièrement en la réalisation de programmes de logements économiques. En effet, de 2003 à 2005, la part des logements économiques représente en moyenne 90% du chiffre d’affaires de la société.
Au titre de l’exercice 2005, la société Douja Promotion Groupe Addoha a réalisé un chiffre d’affaires de plus 2 milliards de dirhams et ses réalisations cumulées au 15 mai 2006 ont porté sur 42 programmes, soit plus de 100 000 logements (livrés, en cours de réalisation et en cours d’autorisation) dont le détail se présente comme suit :
Réalisations de Douja Promotion Groupe Addoha au 15 mai 2006
Source : Douja Promotion Groupe Addoha
Depuis la création de la société, et en dépit de la concurrence du secteur, Douja Promotion Groupe Addoha s’est hissée à la 1ère place sur le segment de l’habitat économique, en s’appuyant notamment sur :
▪ une solide expertise en matière de promotion immobilière à travers la réalisation de nombreux programmes de logements et, dont la grande majorité se situe à Casablanca ;
▪ une étroite collaboration avec le Ministère chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme afin de proposer de meilleures conditions d’accès à la propriété (réglementées par les conventions signées avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 de la Loi de Finances 1999-2000 fixant un prix plafonné à 200 000 dirhams par logement) et adaptées aux attentes de la clientèle ;
▪ une étroite collaboration avec les banques permettant la mise en place de conditions avantageuses au profit de la clientèle ;
▪ la mise en place en 2004 d’un guichet unique au sein même du siège de la société en vue d’accomplir, à titre gratuit, l’ensemble des formalités liées à l’acquisition des logements ;
▪ un réel partenariat avec des prestataires de premier rang de la place de Casablanca ;
▪ une démarche qualité optimale tant au niveau des prestations que de la sécurité des logements faisant de Douja Promotion Groupe Addoha le 1er promoteur immobilier à l’échelle arabo-africaine à bénéficier de la norme ISO 9001 version 2000 ;
▪ une marque forte bénéficiant d’une grande notoriété auprès du public marocain confirmée par le succès rencontré auprès de sa clientèle des divers programmes de logements économiques réalisés jusqu’à ce jour.
Réalisés En cours En cours
d'autorisation Total Nombre de logements
(21 programmes) (5 programmes) (16 programmes) 32 785
Réalisés En cours En cours
d'autorisation Total Nombre de logements
(21 programmes) (5 programmes) (16 programmes)
Politique d’acquisition des terrains
Les acquisitions des terrains sont réalisées par Douja Promotion Groupe Addoha sur la base des études ci-après :
▪ localisation du terrain ;
▪ note de renseignements de l’Agence Urbaine ;
▪ étude par l’architecte du nombre de logements pouvant être réalisés ;
▪ étude de la concurrence ;
▪ étude de rentabilité financière prévisionnelle du programme.
La société a par ailleurs mis en place une organisation et des structures ad-hoc chargées d’identifier de manière permanente les terrains en vue de constituer la réserve foncière nécessaire à la pérennisation de l’activité.
Processus de déroulement d’un programme
Les principales étapes résumant le déroulement d’un programme se schématisent comme suit : Processus de déroulement d’un programme
Source : Douja Promotion Groupe Addoha
* (programmes de 2 000 logements)
** (programmes de 9 000 logements)
CHOIX DES SOUS-TRAITANTS
Choix des entreprises des VRD et de construction
Construction et viabilisation des logements
Choix des entreprises des VRD et de construction
Construction et viabilisation des logements
Note d’information – Introduction en Bourse de Douja Promotion Groupe Addoha 91
Présentation des produits : programmes immobiliers de Groupe Addoha
Au 31 décembre 2005, 21 programmes de logements ont été réalisés à Casablanca par Douja Promotion Groupe Addoha sur un ensemble de 42 programmes (livrés, en cours de réalisation et en cours d’autorisation) et dont la liste se présente comme suit :
Programmes Localisation Type Nombre de
logements Projets réalisés
1 Addoha I Casablanca Moyen standing57 2 371
2 Addoha 2 Casablanca Economique58 846
3 Al Kawtar Casablanca Economique 1 210
4 Al Abrar Casablanca Moyen standing 513
5 Al Hamd Casablanca Moyen standing 243
6 Assalam Casablanca Economique 1 370
7 Annaim Casablanca Economique 909
8 Annakhil Casablanca Economique 688
9 Annour Casablanca Economique 232
10 Al Karam Casablanca Economique 1 074
11 Al Baraka Casablanca Economique 3 763
12 Al Houda Casablanca Economique 1 309
13 Al Firdaous Casablanca Economique 5 337
14 Al Assil Casablanca Economique 1 220
15 Addamane Casablanca Economique 1 858
16 Al Farah Casablanca Economique 220
17 Al Amal Casablanca Economique 379
18 Annasr Casablanca Moyen standing 609
19 Al Yakine Casablanca Economique 1 293
20 Al Mabrouka Casablanca Economique 841
21 Al Moustakbal I Casablanca Economique 6 500
Total 32 785
Projets en cours de réalisation
22 Al Moustakbal II Casablanca Economique 2 365
23 Al Badr Casablanca Economique 2 000
24 Assaada Agadir Economique 1 700
25 Al Wafaa Tanger Economique 1 233
26 Abraj Koutoubia Marrakech Economique 1 200
Total 8 498
Projets autorisations en cours
27 Al Wifak (Dar Jawda) Casablanca Economique 2 000
28 Al Amane Casablanca Economique 7 500
29 M. M Oulfa Casablanca Economique 1 000
30 Promolog-Promif Casablanca Economique 1 000
31 Lotissements villas Casablanca Lots 140
32 Al Ikhlass Tanger Economique 2 500
33 Al Irfane Tanger Economique 7 500
34 Val fleuri Tanger Moyen standing 2 000
35 Annaïm Salé Economique 750
36 Al Khayr Salé Economique 1 500
37 Tamesna Tamesna Economique 5 000
38 Prés vert Marrakech Economique 3 000
Source : Douja Promotion Groupe Addoha
57 Programme dont le prix de commercialisation des logements est supérieur à 200 000 Dh.
58 Programme dont le prix de commercialisation des logements n’excède pas 200 000 Dh.
Répartition des programmes concernés par les conventions de l’article 19 de la Loi de Finances 1999-2000
Au 15 mai 2006, l’ensemble des programmes de Douja Promotion Groupe Addoha (livrés, en cours de réalisation et en cours d’autorisation) se présente comme suit :
Conventions 1ère convention Projets concernés 18/08/2000 10/05/2001 09/05/2006
5 programmes Annakhil 688
Al Karam 1 074
Al Houda 1 309
Al Baraka 3 763
Annour 232
2ème convention Projets concernés 11/12/2001 02/07/2002 01/07/2007
7 programmes Al Firdaous 5 337
3ème convention Projets concernés 10/09/2002 25/08/2003 24/08/2008
2 programmes Al Moustakbal 6 500
Al Moustakbal II 2 365
4ème convention Projets concernés 01/11/2004 22/07/2005 21/07/2010
2 programmes Al Badr 2 000
M. M Oulfa 1 000
5ème convention Projets concernés 27/10/2005 01/03/2006 28/02/2011
3 programmes Abraj Koutoubia 1 200
Al Wafaa 1 233
Al Amane 7 500
6ème convention Projets concernés 09/12/2005 19/05/2006 18/05/2011
3 programmes Annaïm 750
Al Khayr 1 500
Al Ikhlass 2 500
Hors conventions Projets concernés
15 programmes Addoha I 2 371
Note d’information – Introduction en Bourse de Douja Promotion Groupe Addoha 93 Localisation géographique des projets de Douja Promotion Groupe Addoha
Les programmes de logements réalisés par Douja Promotion Groupe Addoha sont essentiellement situés au centre de l’ensemble des grands quartiers de la ville de Casablanca comme en témoigne le tableau en page précédente :
Positionnement géographique des projets Addoha à fin 2005
Source : Douja Promotion Groupe Addoha
Jusqu’en 2005, l’activité de Douja Promotion Groupe Addoha s’est entièrement concentrée sur la ville de Casablanca comme l’illustre la carte ci-dessus. A compter de la fin de l’année 2005, le Groupe a redéployé son expertise sur plusieurs autres villes du Royaume à fort potentiel de croissance à l’instar de Tanger, Marrakech, Agadir, Fès, Salé et Tamesna. A ce titre, le Groupe Addoha envisage dans ces villes les projets de logements économiques et de moyen standing suivants :
▪ Tanger : 4 projets (Al Wafaa, Al Irfane, Al Ikhlass et Val fleuri) portant en cumul sur plus de 13 000 logements ;
▪ Marrakech : 3 projets (Abraj, Prés vert et la Porte de Marrakech) portant en cumul sur 20 500 logements ;
▪ Agadir : 3 projets (Assaada, Mail Central et Adrare) portant en cumul sur 10 750 logements ;
▪ Fès : 1 projet (Dalila) portant sur 2 750 logements ;
▪ Salé : 2 projets (Annaïm et Al Khayr) portant en cumul sur 2 250 logements ;
▪ Tamesna : 1 projet (Tamesna) portant sur 5 000 logements.
Il est à noter que le Groupe continue à consolider sa réserve foncière dans les villes précitées.
Autres réalisations de Douja Promotion Groupe Addoha
En sus des projets mentionnés précédemment, le groupe Addoha a réalisé un lotissement à Casablanca (Californie) sur un terrain de 10 hectares destiné à des villas de haut standing.
Rappel des conventions signées avec l’Etat dans le cadre de l’article 19 de la Loi de Finances 1999-2000 depuis 2004
L’ensemble des conventions signées depuis 2004 porte sur 2 500 logements nécessitant une durée de réalisation de 5 ans maximum à compter de la date de la 1ère autorisation de construire du 1er programme inscrit dans chaque convention. On entend par avancement du programme, l’une des phases suivantes :
▪ terrains acquis ;
▪ autorisations de construction obtenues ;
▪ construction ;
▪ commercialisation.
Le tableau ci-dessous présente, au 15 mai 2006, l’état d’avancement des programmes en cours de réalisation dans le cadre de la 4ème, 5ème et 6ème convention conclue avec l’Etat :
N° de la
convention Projets Villes Avancement du
programme Nombre de
Date de signature 01/11/2004 Date limite de
réalisation 21/07/2010
Programmes Al Badr Casablanca 30% en construction - 2 000 Juin 06-Octobre 06
Al Oulfa Casablanca Autorisation de
construire en cours - 1 000 Septembre
06-Mars 07
Total 3 000
5ème convention
Date de signature 27/10/2005 Date limite de
réalisation 28/02/2011
Programmes Abraj
Koutoubia Marrakech 10% en
construction - 1 200 Avril
06-Décembre 06 Al Wafaa Tanger 5% en construction - 1 200 Mai 06-Décembre 06
Al Amane Casablanca Autorisation de
construire en cours - 7 500 Septembre 06-Juin 09
Total 9 900
6ème convention
Date de signature 09/12/2005 Date limite de
réalisation 18/05/2011
Programmes Annaïm Salé Autorisation de
construire en cours - 750 Septembre
06-Septembre 07
Date de signature En cours Date limite de
réalisation -
Programmes Sidi
Abdellah Salé Convention en
cours de signature - - En attente de
signature
Total -
Total global 17 650
Source : Douja Promotion Groupe Addoha - * Sur la base des compromis de vente
Note d’information – Introduction en Bourse de Douja Promotion Groupe Addoha 95 Au 15 mai 2006, les projets inscrits dans le cadre de la 4ème, 5ème et 6ème convention portent sur 17 650 logements.
Rappel du partenariat Public/Privé illustré par la convention cadre
Le tableau ci-dessous illustre, au 15 mai 2006, la convention cadre signée avec le Ministère Délégué chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme en date du 7 décembre 2005 :
Conventions conclues avec le
M.H.U. Nombre minimum de
logements requis par
Source : Douja Promotion Groupe Addoha
* Conventions conclues entre Douja Promotion Groupe Addoha et le M.H.U.
Au 15 mai 2006, les projets en cours de réalisation de Douja Promotion Groupe Addoha au titre de la convention cadre signée avec le Ministère Délégué chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme a porté sur plus de 24 000 logements.
Le tableau ci-après regroupe l’ensemble des programmes, les superficies ainsi que les prix d’acquisition des terrains dans le cadre de la convention cadre :
Villes Agadir Tanger Fès Tamesna
Projets Mail Central Adrare Al Irfane Dalila Tamesna
Nombre de logements 6 800 2 250 7 500 2 750 5 000
Superficie du terrain (en m2) 460 000 100 000 300 000 92 000 385 770
Prix d’acquisition (Mdh) 242,5 45,0 90,3 46,0 138,8
Source : Douja Promotion Groupe Addoha
Partenariat avec les banques
Dans le cadre du financement de l’acquisition des logements, la société Douja Promotion Groupe Addoha a établi un solide partenariat avec les organismes bancaires afin de répondre au mieux aux attentes de sa clientèle.
Les principaux critères de l’offre proposée par les banques, au travers de cette collaboration, sont les suivants :
▪ financement du logement à concurrence de 100% du prix de vente, aux termes de conventions conclues avec le CIH, la Banque Populaire, la BMCE Bank et Wafa immobilier (Groupe Attijariwafa bank) ;
▪ application d’un taux d’intérêt fixe compris entre 3,45% et 4,00% l’an dans le cadre des crédits consentis à la clientèle du Groupe Addoha, compte-tenu de la ristourne de 3,5%
accordée et prise en charge par l’Etat sur les programmes.
Il est à souligner que celle-ci n’est plus attribuée aux programmes non agrées à la date du 16 février 2004. Cependant, les acquéreurs de logements sociaux entrant dans le cadre des programmes agrées avant le 16 févier 2004 continuent de bénéficier de ladite ristourne ;
▪ durée maximum du crédit pouvant atteindre 25 ans.
Mise en place d’un Guichet Unique
En 2004, la société Douja Promotion Groupe Addoha a procédé à la mise en place, en son siège, d’un Guichet Unique chargé, gracieusement, de l’accomplissement de l’ensemble des formalités juridiques, administratives et bancaires liées à l’acquisition d’un logement.
L’adoption d’une telle structure sur le site même du Groupe s’inscrit dans une démarche d’assistance à sa clientèle, en vue d’une part, de développer et de maintenir une relation de proximité avec celle-ci, et d’autre part, de lui procurer les principaux avantages suivants :
▪ une économie en terme de frais et de temps ;
▪ une connexion de l’ensemble des services aux unités centrales assurant ainsi un traitement des dossiers en temps réel.
La structure du Guichet Unique au siège du Groupe se schématise comme suit : Structure du Guichet Unique
Source : Douja Promotion Groupe Addoha
Ce Guichet Unique comprend 4 agences bancaires (Banque Populaire, CIH, BMCE Bank et Wafa immobilier du groupe Attijariwafa bank), 5 notaires, la Lydec ainsi que les services relevant de plusieurs administrations telles que ceux de l’Enregistrement et de timbres, de la Conservation Foncière ou encore de la légalisation des signatures.
Douja Promotion
NOTAIRES LEGALISATION DES
SIGNATURES
CONSERVATION FONCIERE ENREGISTREMENT
LYDEC BANQUES
LYDEC Douja Promotion
NOTAIRES LEGALISATION DES
SIGNATURES
CONSERVATION FONCIERE ENREGISTREMENT
LYDEC BANQUES
LYDEC
Note d’information – Introduction en Bourse de Douja Promotion Groupe Addoha 97
Ainsi, ce Guichet, spécifique au Groupe Addoha, permet à la clientèle de réaliser aisément et rapidement l’ensemble des formalités juridiques, administratives et bancaires suivantes :
Service Formalités
Banques ▪ Ouverture des comptes
▪ Instruction des demandes de prêts
▪ Edition et signature des contrats
▪ Déblocage des prêts
Notaires ▪ Etablissement des actes de vente notariés
▪ Perception de la taxe notariale
▪ Honoraires préférentiels négociés avec le Groupe Légalisation des signatures ▪ Légalisation des signatures (le cas échéant) Enregistrement ▪ Règlement des droits d’enregistrement
Conservation Foncière ▪ Inscription du logement au nom des acquéreurs
▪ Inscription des hypothèques en faveur des banques
Lydec ▪ Etablissement et signature du contrat d’abonnement eau et électricité
▪ Paiement des frais d’abonnement et de compteur Source : Douja Promotion Groupe Addoha
A ce jour, le Groupe Addoha est le seul promoteur immobilier sur la scène nationale à proposer ce type de prestations à la clientèle.
Par ailleurs, le Groupe envisage de dupliquer le concept du Guichet Unique lors de son installation prochaine dans les villes de Tanger, Marrakech, Agadir, Fès et Salé, en vue de garantir le même niveau de prestations dans l’ensemble des villes du Royaume.
Synthèse des avantages proposés à la clientèle du Groupe Addoha
Par la mise en place d’un Guichet Unique, d’un réel partenariat avec les banques et d’une démarche commerciale active, le Groupe Addoha a développé une relation de proximité avec sa clientèle pour se hisser au rang de leader national en matière de logements économiques. Son souci permanent d’optimisation des prestations en faveur des ménages à faible revenu, composant le cœur de cible de sa clientèle, s’inscrit dans la politique adoptée par le Gouvernement visant à lutter contre l’habitat insalubre et à assurer à ces ménages un logement décent.
En outre, le Groupe Addoha propose une solution globale à sa clientèle en l’assistant dans l’accomplissement de l’ensemble des formalités administratives, juridiques et bancaires liées à toute transaction immobilière, ce qui par ailleurs constitue un véritable argument commercial de vente.
Ainsi, les principaux avantages offerts par le Douja Promotion Groupe Addoha à sa clientèle se présente comme suit :
En matière de financement :
▪ mise en place de crédits sur 25 ans au taux fixe annuel compris entre 3,45% de 4,00%, compte-tenu de la ristourne de 3,5% accordée par l’Etat sur les programmes ;
▪ financement par les banques partenaires du logement à concurrence de 100% du prix de vente ;
▪ ajustement des avances en fonction du revenu des acquéreurs ;
▪ transparence totale : le prix de vente correspond exactement à celui figurant sur le contrat ;
▪ assistance multiforme à travers les services proposés par le Guichet Unique.
En matière de logement :
▪ implantation des projets au cœur de l’ensemble des principaux axes de Casablanca ;
▪ attribution à l’acquéreur du logement qu’il a effectivement réservé ;
▪ strict respect des délais de livraison.
En matière de qualité et de sécurité :
▪ certificat ISO 9001 (version 2000) ;
▪ assurance décennale à titre gratuit. Cette garantie offerte aux acquéreurs couvre une stabilité des ouvrages sur une durée de 10 ans, et ce conformément aux dispositions de l’article 769 du Dahir des Obligations et Contrats.