Bilan et incidences du programme 200 000 logements

Dans le cadre de la poursuite de la lutte contre l’habitat insalubre, et dans un contexte d’urbanisation croissante, de démographie galopante ainsi que de lourd déficit en logements, le Gouvernement lance, en 1995, le programme national de construction des 200 000 logements destiné aux couches les moins favorisées.

Ce programme a été concrétisé d’une part, grâce à une collaboration étroite entre les pouvoirs publics concernés (Ministères de l’Intérieur, des Finances, autorités et collectivités locales…) et d’autre part, à la participation effective du secteur privé et bancaire.

Dans ce cadre, plusieurs mesures incitatives en matière financière et fiscale ont été mises en place :

▪ relèvement de la valeur immobilière totale (VIT) du logement HBM de 150 000 Dirhams à 200 000 Dirhams avec une superficie couverte maximale de 100 m² ;

▪ relèvement de la ristourne d’intérêt prise en charge par l’Etat de 5 points à 6 points sur les taux des prêts accordés aux acquéreurs des logements HBM ayant un revenu mensuel inférieur à 3 600 Dirhams ;

▪ remboursement de la TVA pour les promoteurs et le prêt subventionné pour l’acquéreur ;

▪ mobilisation d’une enveloppe de départ de 6,3 Mrds Dh pour le financement de prêts

« promoteurs » et des prêts « acquéreurs » des logements sociaux ;

▪ généralisation de l’agrément aux établissements de crédit agrées ;

▪ cession des terrains domaniaux au profit des promoteurs publics et privés avec un abattement

Note d’information – Introduction en Bourse de Douja Promotion Groupe Addoha 79 Bilan du programme

Le programme des 200 000 logements a concerné près de 3 500 projets immobiliers représentant un total de plus de 240 000 logements⁴². L’évolution du nombre de logements agrées par catégorie de promoteur, sur la période 1995-2003, se présente comme suit :

Evolution du nombre de logements agrées (Public/Privé)

Source : Direction de la Promotion Immobilière, Observatoire de l’Habitat (M.H.U.)

Comme l’illustre le graphique ci-dessus, le secteur privé a contribué massivement à la réalisation de ce programme, sur la période 1995-2003, en construisant plus des ¾ (69%) de l’ensemble des logements agrées vs 31% seulement pour le secteur public.

En effet, le secteur privé a enregistré une croissance exponentielle en matière de construction de logements dont l’origine est intimement liée à la réalisation de programmes d’une certaine envergure, voire des quartiers nouveaux, du type de Sala Al Jadida (16 760 logements, soit près de la moitié des logements agrées en 1997) qui ont progressivement émergés à Casablanca. Par ailleurs, bien que le programme ait concerné plus de soixante villes, il convient toutefois de souligner que Casablanca regroupe à elle seule plus de 50% des logements agrées.

Incidences du programme

1^er programme de logements économiques à grande échelle

Le programme national de 200 000 logements a généré une dynamique certaine au sein de l’économie nationale⁴³ notamment en terme de création d’emplois dans le secteur de la construction. Il a également conduit à la modernisation et la structuration de la profession des promoteurs immobiliers et facilité l’accès à la propriété pour les ménages à faible et moyen revenu.

De plus, il a été particulièrement à l’origine des réflexions portant sur un ensemble de mesures destinées à répondre aux diverses contraintes rencontrées dans ce secteur. Ces mesures ont concerné notamment :

▪ l’élaboration et/ou l’amendement de textes juridiques relatifs à la Copropriété, la VEFA et la location/accession ;

▪ la création d’un marché hypothécaire secondaire pour le refinancement des programmes des établissements de crédits ;

▪ la création de produits financiers adaptés aux différents ménages concernés (prêts à taux zéro, allongement de la durée de prêt, support d’une part de taux d’intérêt par les promoteurs dans le cadre de partenariat avec les Banques,…) ;

42 Précisément 243 762 logements dont plus du quart a été réalisé par Douja Promotion Groupe Addoha et le Groupe Anassi.

43 La commercialisation de l’ensemble des logements agrées ont porté sur un total de plus de 48 Mrds Dh (source : Ministère Délégué chargé de l’Habitat et de l’Urbanisme).

28 697

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003

Privé Public

Sala Al Jadida

▪ l’institution de l’avance étatique à taux zéro de 25 000 Dh pour les fonctionnaires et agents de l’Etat et des collectivités locales ;

▪ l’instauration d’un système de financement du logement (Fonds de garantie) en vue d’étendre l’accès à la propriété à près de 1/3 des ménages exclus du système bancaire.

Modernisation et structuration des professionnels du secteur

Ce programme a également joué un rôle notable dans la reconfiguration du paysage de la promotion immobilière ces dernières années. En effet, il a contribué à l’émergence de groupes nationaux, mobilisant d’importants capitaux privés en vue de faire face à des projets de grande envergure. Disposant d’une solide expérience acquise dans le secteur de l’habitat et plus récemment à travers la réalisation de logements économiques, ces structures privées essentiellement familiales n’excèdent pas une dizaine au Maroc.

Ainsi, parmi ces groupes privés l’on peut citer notamment :

Dénomination Présence géographique

Groupe Addoha Douja Promotion Casablanca, Marrakech, Tanger, Agadir, Salé et Fès

SCI Anassi Casablanca

Groupe Chaabi Lil Iskane Casablanca, Essaouira, Marrakech, Kenitra,…

Groupe Chaima Casablanca, Oujda, Fès, Marrakech,…

Source : Direction de la Promotion Immobilière, Observatoire de l’Habitat (M.H.U.)

De même, la dynamique générée par ce programme a conduit au développement et à la modernisation du secteur par le biais des actions suivantes :

▪ une distinction entre promoteurs et constructeurs ;

▪ une spécialisation progressive des promoteurs dans un souci de satisfaction de la clientèle ;

▪ l’installation d’un marché concurrentiel conduisant les promoteurs à optimiser la qualité de leurs prestations en matière de logements économiques, compte-tenu d’un prix de vente plafonné de 200 000 Dirhams ;

▪ une meilleure organisation des intervenants du secteur à travers : - la mise en place initiale d’associations professionnelles régionales ; - la création, en 1999, de la fédération nationale de l’immobilier (FNI) ⁴⁴ ;

- la mise en place, en mars 2004, de l’ULPIM⁴⁵ regroupant les plus importants promoteurs immobiliers du Maroc.

▪ la constitution d’un partenariat entre les entreprises marocaines et étrangères contribuant à un transfert de technologie et à une industrialisation légère du secteur par la mise en place de nouveaux procédés de construction et l’innovation dans la fabrication des matériaux de construction ;

▪ une réduction des coûts de construction du logement permise d’une part, par une optimisation des coûts à toutes les étapes du processus de production et d’autre part, par des économies d’échelle induites par des programmes de grandes envergures.

44 Regroupe l’ensemble des promoteurs et des professionnels du secteur (associations professionnelles, topographes, architectes, notaires..) afin de défendre les intérêts du secteur.

45 Elle vise notamment à défendre auprès du Gouvernement et des autorités locales les intérêts de l’ensemble des promoteurs de

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