§ 1 – Acquisition concomitante de la nue-propriété et de l’usufruit d’un immeuble construit
369. Présentation du montage. Le schéma classique en matière de démembrement portant sur un actif immobilisé d’entreprise consiste dans l’acquisition concomitante de la nue-propriété par la société civile immobilière et l’usufruit par la société d’exploitation, la société holding ou la société patrimoniale.
La société civile immobilière est fiscalement transparente et n’a pas opté à l’impôt sur les sociétés. La société d’exploitation, la société holding ou la société patrimoniale est bien évidemment soumise à l’impôt sur les sociétés.
Lorsque le démembrement porte en direct sur l’immeuble et que l’ensemble des précautions sont prises, il s’agit d’une stratégie présentant de faibles risques au regard de l’abus de droit dès lors que les prérequis sont respectés.
370. Plan. Cette stratégie bien que limitée (A) présente des avantages colossaux pour le nu-propriétaire (B). Le traitement comptable et fiscal de ses opérations s’avère complexe et doit être effectué avec une grande rigueur (C).
A – La stratégie d’acquisition concomitante de l’immeuble
371. Intérêts et limites du montage. L’acquisition concomitante des droits d’usufruit et de nue-propriété est optimale pour la mise en place d’un dossier en démembrement de propriété. Elle permet d’écarter immédiatement le montage classique de la détention par une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu et la conclusion d’un bail commercial au profit de la société d’exploitation à l’impôt sur les sociétés.
Cette acquisition en direct des droits démembrés permet de choisir immédiatement la meilleure solution pour la gestion de son actif immobilier d’entreprise.
Elle limitera les risques fiscaux d’abus de droit et d’acte anormal de gestion. Elle évitera les déperditions fiscales et de trésorerie liées aux plus-values, droits d’enregistrement, régularisation de taxe sur la valeur ajoutée, frais bancaires, frais d’acquisition, etc.…
B – Situation du nu-propriétaire
372. Absence de revenu locatif. La société civile immobilière détient la nue-propriété de l’immeuble et ne reçoit pas de revenu au titre de l’immeuble occupé par la société d’exploitation.
Il n’en résulte bien évidemment aucune imposition au titre des revenus fonciers pour cet immeuble.
373. Absence de déductibilité des intérêts d’emprunt. L’article 31-I-1°) d) du Code général des impôts dispose que :
« Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent pour les propriétés urbaines (…) les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l’usufruit appartient à un organisme d’habitations à loyer modéré mentionné à l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation, à une société d’économie mixte ou à un organisme disposant de l’agrément prévu à l’article L. 365-1 du même code ».
Depuis l’instruction du 23 mars 2007207 commentant les nouvelles modalités d’imposition des revenus fonciers, une condition supplémentaire a été imposée concernant la déductibilité des intérêts d’emprunt par le nu-propriétaire. Elle impose en effet que l’usufruitier relève de la catégorie des revenus fonciers.
Une réponse ministérielle est venue confirmer cette nouvelle exigence208. Celle-ci indique que lorsque la nue-propriété est conservée dans le patrimoine privé, le nu-propriétaire ne peut déduire les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition que dans l’hypothèse où l’immeuble est donné en location par l’usufruitier à titre onéreux dans des conditions normales et que le revenu correspondant est imposé au nom de l’usufruitier dans la catégorie des revenus fonciers. Cette réponse ministérielle précise notamment que lorsque le bien est donné en location meublée par l’usufruitier, le nu-propriétaire ne peut prétendre à ce régime de déduction dérogatoire et spécifique aux revenus fonciers, dès lors que les profits tirés de cette location meublée ne relèvent pas de la même catégorie de revenus.
207 Instr. 5 D-2-07, 23 mars 2007, fiche 5, n° 18. 208 JOAN Q 11 déc. 2007, p. 7819, n° 2685.
La société civile immobilière nu-propriétaire de l’immeuble ne peut donc déduire les intérêts d’emprunts relatifs à l’acquisition, puisque dans les schémas de démembrement de propriété en direct sur l’immeuble, la société d’exploitation détenant l’usufruit temporaire est soumise à l’impôt sur les sociétés.
C – Le traitement comptable et fiscal de l’opération 1°) Traitement comptable de la mutation
374. Inscription au bilan du droit d’usufruit. Le droit d’usufruit portant sur le bien immobilier doit être inscrit à un compte d’immobilisation incorporelle pour la valeur correspondant à son prix stipulé dans l’acte d’acquisition.
375. Inscription au bilan du droit de nue-propriété. Le droit de nue-propriété portant sur le bien immobilier doit être inscrit à un compte d’immobilisation corporelle pour la valeur correspondant à son prix d’acquisition.
2°) Valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété
376. Méthode économique. Les valeurs des droits d’usufruit et de nue-propriété sont déterminées au jour de leur acquisition.
Cette valorisation est réalisée selon la méthode économique.
377. Droits de mutation. Pour le calcul des droits d’enregistrement, il sera retenu la valeur fiscale de l’usufruit par application de l’article 669 du Code général des impôts.
3°) Amortissement du droit d’usufruit acquis par la société d’exploitation
378. Amortissement. S’agissant de la société d’exploitation, l’amortissement du droit d’usufruit est obligatoire, ainsi que nous l’avons vu précédemment.
La durée de l’amortissement ne pose pas de problème puisqu’elle sera calquée sur celle de la durée d’usufruit.
Le droit d’usufruit sera amorti selon le mode d’amortissement linéaire.
La valeur de l’usufruit à prendre en compte est celle correspondant à la valeur du prix d’acquisition. La base de l’amortissement sera constituée par la valeur d’entrée de l’usufruit figurant à l’actif du bilan.
379. Frais d’acquisition. La société d’exploitation pourra déduire les frais d’acquisition du droit d’usufruit temporaire. Cette déduction est opérée soit au titre de l’exercice de leur engagement, soit par incorporation au coût de l’immobilisation. Dans cette dernière hypothèse, ils seront ajoutés au droit d’usufruit et donc amortis selon le même rythme.
En ce qui concerne la société civile immobilière, celle-ci n’étant pas soumise à l’impôt sur les sociétés, ses frais d’acquisition ne seront pas déductibles.
4°) Extinction de l’usufruit temporaire
380. Reconstitution de la pleine propriété. L’usufruit temporaire acquis prendra fin à son terme. L’usufruit s’éteint pour rejoindre la nue-propriété et reconstituer la pleine propriété. Il n’y a aucune taxation au titre des droits d’enregistrement.
381. Comptabilité. Les comptes concernés sont alors mouvementés. Dès lors, le droit d’usufruit et les comptes d’amortissement disparaissent du bilan de la société d’exploitation. 382. Cession de l’immeuble. En cas de cession de la pleine propriété de l’immeuble par la SCI ou la personne physique, anciennement nue-propriétaire, le cédant pourra bénéficier pour le calcul des plus-values immobilières des abattements pour durée de détention computés à partir de l’acquisition du premier des deux droits démembrés. Dès lors, si cette acquisition a été faite il y a plus de trente ans, la cession de la pleine propriété sera entièrement exonérée de plus-value immobilière.
Comment déterminer la base taxable dans ce cas de figure ? Quel est le prix d’acquisition ? Le contribuable ayant réalisé l’acquisition de la nue-propriété à titre onéreux et l’usufruit ayant lui-même acquis par voie d’extinction, le prix d’acquisition de l’usufruit est nul.
§ 2 – La cession de l’usufruit temporaire de l’immeuble à la société d’exploitation
383. Présentation du montage. Une société civile immobilière où le chef d’entreprise qui est plein propriétaire de l’immeuble professionnel loué à la société d’exploitation ou à la holding réalise la cession de l’usufruit temporaire à cette dernière. Le bail commercial dépourvu d’effet suite à cette cession est résilié.
Cela suppose l’existence d’une société civile immobilière fiscalement transparente n’ayant pas opté à l’impôt sur les sociétés.
Ce montage présente des particularismes juridiques (A), mais aussi comptable (B). A – Le schéma de la cession de l’usufruit temporaire de l’immeuble
384. La cession de l’usufruit de l’immeuble. La stratégie consistant dans la cession de l’usufruit temporaire de l’immeuble est une technique permettant d’optimiser financièrement et fiscalement la gestion du patrimoine privé du chef d’entreprise209.
La mise en place de cette stratégie suppose que le chef d’entreprise soit initialement propriétaire de l’immeuble d’entreprise directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière. Comme toujours, la cession de l’usufruit temporaire à la société d’exploitation est exclue, si les acteurs poursuivent un objectif purement fiscal. Toutefois, dès lors que le chef d’entreprise poursuit d’autres objectifs, il peut envisager de céder l’usufruit temporaire de l’immeuble à la société d’exploitation.
385. Situation du cédant. Cette cession peut lui permettre d’avoir un véritable effet de levier financier. En effet, il va encaisser un prix de cession avec lequel il pourra désintéresser ses créanciers, réaliser un projet professionnel ou privé, un placement financier, etc.
Il devra, le cas échéant, acquitter les plus-values immobilières et rembourser tout ou partie du capital restant dû sur les prêts bancaires en cours portant sur l’immeuble.
Le cédant devenant nu-propriétaire ne reçoit plus de revenus locatifs. Il voit sa situation fiscale s’améliorer compte tenu de la baisse de ses revenus fonciers.
209 P. Fernoux, Gestion fiscale du patrimoine, éd. Groupe Revue fiduciaire, 14e éd. 2009, stratégie 3, p. 553.
386. Situation du cessionnaire. En ce qui concerne la société d’exploitation ou la holding, elle va devoir financer l’acquisition de l’usufruit temporaire soit sur fonds propres, soit au moyen d’un prêt bancaire.
Elle va supporter une charge financière supplémentaire. Celle-ci sera compensée par l’amortissement du droit d’usufruit, de la déduction des frais d’acquisition, ainsi que des intérêts d’emprunt.
En revanche, elle n’a plus de charges de loyers à supporter.
B – Les particularités du traitement comptable et fiscale de la mutation de l’usufruit 387. Particularités comptables. Les particularités comptables sont ici identiques à celles exposées ci-dessus en cas d’acquisition concomitante de l’usufruit et de la nue-propriété. 388. Les particularités fiscales. La cession de l’usufruit de l’immeuble d’entreprise est un moyen d’optimisation de la gestion du patrimoine privé du chef d’entreprise, dont il faut mesurer les conséquences fiscales.
Suite à la cession de son droit d’usufruit, le cédant va être imposé, le cas échéant, au titre des plus-values immobilières des particuliers.
Là encore, et conformément à nos précédents développements, le droit d’usufruit doit, d’une part, être inscrit au bilan en tant qu’immobilisation incorporelle et, d’autre part, faire l’objet d’un amortissement.
389. Extinction de l’usufruit temporaire. Là encore, l’extinction de l’usufruit temporaire va entraîner la reconstitution de la pleine propriété entre les mains du nu-propriétaire.
Au niveau comptable, il faudra ici aussi mouvementer les comptes d’amortissement et sortir le droit d’usufruit du bilan.
Lors de la cession de la pleine propriété de l’immeuble, comment est calculée la plus-value immobilière ?
Le délai de détention est décompté à compter de l’acquisition primaire. Il importe peu que cette acquisition ait été faite à titre onéreux ou à titre gratuit.
Le prix d’acquisition à prendre en compte est celui de l’acquisition primaire. § 3 – La sortie de l’immobilier par la cession de la nue-propriété
390. Illustrations. Il existe encore malheureusement beaucoup trop d’entreprises qui détiennent à l’actif de leur bilan leurs immeubles d’exploitation. Les handicaps sont nombreux, notamment au regard de la cession de l’entreprise, des risques sociaux, de la structuration du patrimoine privé du dirigeant.
Le démembrement de l’immeuble peut être une clé de sortie.
Un premier schéma consiste pour la société d’exploitation à céder la nue-propriété de son immobilier inscrit à son actif à une société civile immobilière contrôlée par le chef d’entreprise ou directement à celui-ci, voire à un tiers.
Cette opération peut s’inscrire dans le cadre d’une restructuration préalable à la cession de la société d’exploitation ou tout simplement d’optimisation patrimoniale.
Elle suppose que la société dispose d’une trésorerie suffisante pour supporter le coût fiscal de la cession et que le dirigeant cessionnaire bénéficie de fonds ou d’une capacité de financement nécessaire à la bonne fin de l’opération.
391. Il existe un autre schéma dans lequel une société civile immobilière, plein propriétaire de l’immobilier, soumise à l’impôt sur les sociétés cède la nue-propriété à une autre société civile immobilière à l’impôt sur le revenu ou directement au chef d’entreprise, voire à un tiers. Ce schéma est plus risqué à mettre en œuvre au regard de l’abus de droit si les associés de la société civile immobilière cédante sont également associés dans la société civile immobilière cessionnaire. Il faudra être particulièrement vigilant sur les buts de l’opération. Ce montage pourrait se concevoir dans un objectif précis de transmission patrimoniale notamment. Encore faudrait-il que les enfants détiennent la totalité ou la quasi-totalité du capital dans la nouvelle société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu.
Les deux opérations obéissent aux mêmes règles générales.
392. Plan. La cession de la nue-propriété (A), implique un traitement comptable (B) et fiscal (C) propres à ce montage. De même, nous verrons quelles sont les conséquences de l’extinction de l’usufruit réservé (D).
A – La stratégie de la cession de la nue-propriété de l’immeuble
393. Les inconvénients de l’inscription de l’immeuble au bilan. Pendant la phase de détention de l’immeuble, les règles de l’impôt sur les sociétés sont avantageuses. L’inscription de l’immeuble au bilan permet de déduire toutes les charges incombant au propriétaire, telles que les charges financières, les charges fiscales, les charges d’entretien et les frais d’acquisition. L’inscription de l’immobilier au bilan de la société est souvent génératrice de difficultés pour la bonne gestion du patrimoine du chef d’entreprise. Elle alourdit considérablement la valeur de la société et s’érige en frein à la cession. En outre, l’immobilier d’entreprise est une source éventuelle de revenus complémentaires à une retraite dont on sait pertinemment qu’elle a vocation à se réduire en peau de chagrin dans un futur proche.
La sortie du bilan est onéreuse. À l’impôt sur les sociétés, la plus-value sera soumise dans son intégralité au taux de l’impôt sur les sociétés (CGI, art. 219-I-a quater). Sans oublier l’impôt sur la distribution des dividendes. La facture fiscale est généralement dissuasive pour la sortie de l’immeuble du bilan.
394. La cession de la nue-propriété de l’immeuble. La stratégie consistant dans la cession de la nue-propriété de l’immeuble est une technique permettant d’optimiser financièrement et fiscalement le retrait de l’immeuble du bilan de l’entreprise210. La cession de la nue-propriété implique de définir la durée de l’usufruit réservé. La société d’exploitation cédante conserve en effet un usufruit temporaire pour une durée déterminée.
La cession à titre onéreux dont il s’agit sera ici une vente et non pas un apport. Dans le cadre d’un apport de la nue-propriété de l’immeuble, la société d’exploitation recevrait des titres en pleine propriété. Toutefois, lors de l’extinction de l’usufruit temporaire, la pleine propriété est reconstituée au sein de la société civile immobilière dont les parts sont inscrites au bilan de la société d’exploitation. Ce montage ne présente donc aucun intérêt par rapport aux objectifs poursuivis.
Les avantages de la cession à titre onéreux de la nue-propriété de l’immeuble inscrit au bilan de la société sont nombreux. Tout d’abord, le bilan de l’entreprise se trouve allégé de l’actif immobilier. Au surplus, le chef d’entreprise deviendra à terme plein propriétaire de l’immeuble,
210 P. Fernoux, Gestion fiscale du patrimoine, op. cit., stratégie 5, p. 565. – P. Fernoux, Stratégies d’immobilier d’entreprise fondées sur la transmission de la nue-propriété de l’immeuble – 1/ Aspects comptables : JCP E 24 juill. 2003, n° 30, 1112.
ce qui lui permet de recevoir des revenus fonciers et, éventuellement, d’anticiper la transmission au profit de ses héritiers. Enfin, même si l’impôt sur la plus-value n’est pas totalement supprimé, il s’en trouve amoindri compte tenu du fait qu’il est calculé sur la base de la nue-propriété cédée et non pas de la pleine nue-propriété.
Ce schéma n’est toutefois pas un remède miracle systématique. S’il existe des crédits en cours sur l’immeuble, le chef d’entreprise va se heurter aux garanties en place et à la nécessaire négociation avec le banquier pour la restructuration de la dette et des garanties.
En outre, il faut veiller à ce que les intérêts des associés étrangers au cercle familial ou plus généralement les associés minoritaires soient préservés.
B – Les particularités du traitement comptable
395. Valeur économique de l’usufruit réservé et de la nue-propriété. La réalisation de ce montage nécessite la valorisation de l’usufruit, d’une part et de la nue-propriété, d’autre part. Il faut déterminer ces valeurs au jour de la cession qui correspondra également à celui de la sortie du bilan. La cession étant réalisée à titre onéreux, la valeur de la nue-propriété sera calculée postérieurement à celle de l’usufruit. Ces valorisations seront faites par application de la méthode économique, en fonction de la durée de l’usufruit, du rendement du bien et de son taux de rendement.
La valeur de la nue-propriété correspondant au prix de cession sera celle portée à l’actif du bilan. La valorisation fiscale établie par le barème fiscal ne pourra pas encore être utilisée. Seule la valeur calculée par rapport à la méthode économique donnera une image sincère, régulière et véritable des comptes sociaux.
Le barème fiscal de l’article 669-II du Code général des impôts ne sera utilisé que pour la liquidation des droits d’enregistrement, dans l’acte de cession de la nue-propriété.
Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, l’article 619 du Code civil s’applique également pour un usufruit réservé.
396. Plan. Les particularités comptables sont présentes dans la détermination de la valeur nette comptable et à l’inscription de la nue-propriété au bilan (1°) ainsi que pour l’amortissement de l’usufruit réservé (2°).
1°) Valeur nette comptable et inscription à l’actif du bilan
397. Mouvements comptables. Avant la cession de la nue-propriété, la société d’exploitation est plein propriétaire de l’immeuble. L’immeuble est comptabilisé dans les comptes « Terrain », « Constructions ». En outre, tout au long de la période d’amortissement, le compte a été mouvementé en conséquence. Avec la cession de la nue-propriété, l’entreprise n’est plus propriétaire de l’immeuble. La cession de la nue-propriété implique des mouvements comptables.
Il en résulte que la cession entraîne la clôture des comptes « Terrain », « Constructions », « Amortissement des constructions » et « Valeur comptable des éléments d’actif cédés ». La plus-value sera présentée dans le compte de résultat dans les conditions ordinaires. Elle est égale au prix de cession de la nue-propriété et la valeur nette comptable de celle-ci.
398. Valeur nette comptable de la nue-propriété. Comment déterminer la valeur nette comptable de la nue-propriété cédée ?
Sa détermination est relativement complexe. La valeur d’acquisition de la nue-propriété et les amortissements pratiqués sur ce droit sont inconnus lors de la cession. Elle est égale à la valeur historique de la nue-propriété diminuée des amortissements pratiqués pendant la période. Les dispositions de l’article 74 SE du Code général des impôts applicables exclusivement aux plus-values immobilières des particuliers ne peuvent être utilisées ici.
Nous pourrons retenir la méthode préconisée par la Compagnie nationale des commissaires aux comptes211. Il faut alors appliquer à la valeur nette comptable de la pleine propriété le rapport existant, au jour de la cession, entre les prix de l’élément cédé et la valeur vénale de la pleine propriété. Cette méthode est d’ailleurs celle utilisée par l’administration pour le calcul de la plus-value immobilière en cas de donation de la nue-propriété d’un immeuble212.