424. Plan. L’amélioration de la situation du contribuable au regard de l’impôt sur la fortune immobilière passe par la recherche de la qualification des actifs au titre d’un régime d’exonération.
Il convient de noter que l’impôt sur la fortune immobilière a supprimé les exonérations ci-après qui existaient sous l’empire de l’impôt sur la fortune :
- usufruit de titres qui forment un bien professionnel conservé par un dirigeant à l’occasion de son départ à la retraite et du transfert de la nue-propriété desdits titres ;
- titres détenus par les salariés et les mandataires sociaux qui exercent leur activité principale dans la société ;
- titres faisant l’objet d’un pacte Dutreil « I.S.F ».
L’impôt sur la fortune immobilière a ajouté aux exonérations professionnelles par rapport à l’impôt sur la fortune (§2). L’exonération professionnelle est l’outil de prédilection pour optimiser la sa situation du redevable de l’impôt sur la fortune immobilière.
Aux côtés, des exonérations à caractère professionnel, il existe quelques cas d’exonérations total ou partiel (§1).
§ 1 – Les exonérations autres que professionnelles
425. Pierre-papier. En principe, les parts de SCPI et d’OPCI sont taxables. Par exception, les biens détenus par des organismes de placement collectif, dont l’actif est composé de moins de 20% d’actifs taxables et dont le redevable détient moins de 10% des parts (article 972 bis du CGI).
En ce qui concerne les sociétés d’investissements immobilier côtées (S.I.I.C), le principe étant là encore qu’elles sont taxables. Toutefois, par exception, elles sont exonérées si la participation du contribuable est inférieure à 5% (article 972 ter du CGI).
426. Biens ruraux et forestiers. Les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers, continuent de bénéficier avec l’impôt sur la fortune immobilière, de l’exonération des ¾ de leur valeur imposable (976 – I et II C.G.I).
De même, les biens ruraux donnés à bail à long terme ou à bail cessible et parts de GFA, bénéficient également de l’exonération des ¾ de leur valeur imposable taxable. (976 – III et IV C.G.I).
427. Contrat d’assurance-vie. La valeur de rachat des contrats d’assurance rachetables exprimés en unités de compte visées au 2ème alinéa de l’article L.131-1 du code des assurance
est incluse dans le patrimoine du souscripteur, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des actifs taxables.
En revanche, les contrats d’assurance-vie non rachetables, dont les primes versées après l’âge de 70 ans étaient précédemment taxables à l’I.S.F, ne sont pas concernés par l’IFI.
428. Clause de bonne foi. Selon le nouvel article 965, 3° du C.G.I, aucun rehaussement n’est effectué si le redevable, de bonne foi, n’est pas en mesure de disposer des informations nécessaires à l’estimation de la fraction de la valeur des parts ou actions imposables, représentative des biens ou droits immobiliers qu’ils détiennent indirectement.
La bonne foi est écartée, si le redevable :
- contrôle, au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter, la société ou l’organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables ;
- ou son conjoint, partenaire, concubin notoire, enfant mineur en cas d’administration légale de ses biens se réserve, en fait ou en droit, la jouissance des biens ou droits immobiliers que le redevable détient indirectement ;
- détient directement ou indirectement, seul ou conjointement (avec son foyer fiscal IFI), plus de 10 % du capital ou des droits de vote de la société ou de l’organisme qui détient directement les biens ou droits immobiliers imposables.
429. Le régime des impatriés. Les personnes ayant leur domicile fiscal en France sont soumises à l’impôt sur la fortune immobilière, sur les biens immobiliers situés en France ou hors de France.
Toutefois les personnes physiques domiciliées en France, mais qui n’ont pas été fiscalement domiciliées en France au cours des 5 années civiles précédant celle au cours de laquelle elles ont leur domicile fiscal en France, ne sont imposable qu’à raison des mêmes biens que celles n’ayant pas leur domicile fiscal en France.
Cette disposition s’applique au titre de chaque année au cours laquelle le redevable conserve son domicile fiscal en France, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle au cours de laquelle le domicilie fiscal a été établi en France.
§ 2 – Les exonérations professionnelles
430. Biens détenus par des sociétés opérationnelles dont le redevable détient moins de 10 %. Le nouvel article 965 C.G.I prévoit que ne sont pas prises en compte les parts ou actions de sociétés ou d’organismes qui ont pour activité une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale dont le redevable détient directement et, le cas échéant, indirectement, moins de 10% du capital ou des droits de vote.
Pour l’appréciation de ce seuil, il reste tenu compte des titres appartenant au redevable et aux membres du foyer fiscal.
En raison de leur activité patrimoniale, les sociétés civiles ou les fonds de placement immobilier (SCPI ou FCPI) ne sont pas concernées par cette exclusion.
Par exception, sont prises en compte pour déterminer la fraction taxable des titres détenus par le redevable de certaines détentions de moins de 10%, les biens et droits immobiliers détenus
directement par les sociétés ou organismes, lorsque le redevable, seul ou conjointement contrôle au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter ces sociétés ou organismes. Il en va de même lorsque le redevable ou un membre du foyer fiscal, se réseve la jouissance en fait ou en droit de ces biens et droits immobiliers.
431. Actifs immobiliers affectés à l’activité professionnelle du redevable. Les actifs immobiliers affectés à l’activité principale industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale du redevable ou d’un membre de son foyer fiscal sont exonérés de l’I.F.I. (article 975 C.G.I)
Sont exonérés les biens ou droits immobiliers ainsi que les titres représentatifs des mêmes biens affectés à l’activité principale du redevable, que celle-ci soit exercée à titre individuel ou dans une société de personnes soumises à l’impôt sur le revenu.
Lorsque l’activité est exercée dans une société soumise, de droit ou sur option à l’impôt sur les
sociétés, lesdits biens sont également exonérés sous réserve des conditions suivantes :
- l’activité de la société doit être de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
- le redevable devrait exercer à titre principal dans le société une fonction de direction. Cette fonction doit être effectivement exercée et donner lieu à une rémunération normale. La rémunération doit représenter plus de la moitié des revenus professionnels du redevable ; - Une participation minimale de 25% des droits de vote est exigée des gérants minoritaires de SARL et des associés dirigeants de sociétés anonymes. Ces dirigeants sont toutefois dispensés de respecter ce seuil minimum de détention lorsque la valeur brute de leur participation excéderait 50% de la valeur brute du patrimoine du redevable.
N’est pas considérée comme une activité industrielle, commerciale, agricole ou libérale, l’exercice par une société ou un organisme d’une activité de gestion de son patrimoine immobilier.
Sont considérées comme des activités commerciales, les activités visées aux articles 34 et 35 du CGI. Cette qualification engloberait donc notamment les activités des promoteurs et des marchands de biens.
Sont également considérées comme des activités commerciales, les activités de sociétés qui, outre la gestion d’un portefeuille de participations, participent activement à la conduite de la politique de leur groupe et au contrôle de leurs filiales et rendent, le cas échéant et à titre purement interne, des services spécifiques, administratifs, juridiques, comptables, financiers et immobiliers.
La définition de la holding animatrice retenue est celle actuellement utilisée par la doctrine administrative et la jurisprudence.
432. Biens affectés à l’exploitation d’une société. Lorsque les conditions de l’exclusion des participations de moins de 10% ne sont pas remplies ou en présence d’une situation ne permettant pas d’être éligible au titre de l’outil professionnel, de nouvelles dispositions autorisent à ne pas tenir compte, dans la valeur des titres retenue dans l’assiette imposable, de la valeur de certains biens immobiliers détenus directement ou indirectement par la société dans laquelle le redevable détiens ses titres
Il existe deux cas susceptibles d’être envisagés :
- Biens affectés à l’exploitation de la société qui les détient, quelle que soit l’activité de la société dans laquelle le redevable détient des titres (article 965, 2° a du CGI) ;
- Biens affectés à l’exploitation d’une société du groupe lorsque l’activité de la société dans laquelle le redevable détient ses titres est opérationnelle (article 965, 2° b du CGI). En ce qui concerne le dispositif issu de l’article 965, 2° a du CGI, ne sont pas retenus pour le calcul de la fraction sus-visée, les biens ou droits immobiliers qui sont affectés par la société qui les détient à sa propre activité industrielle, commerciale, agricole, artisanale ou libérale. Sont visés aussi bien les immeubles détenus directement par la société dans laquelle le redevable détient ses titres que ceux détenus par une filiale ou sous-filiale de cette société. Les immeubles mis à disposition ou donnés à location ne sont donc pas couverts par ce cas. Aucune condition particulière liée à l’activité de la société dans laquelle le redevable détient ses titres n’est exigé.
L’article 965, 2°, b du CGI concerne les redevables qui détiennent des titres d’une société (ou d’un organisme) ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. Dans cette situation, la fraction de la valeur des titres correspond aux immeubles détenus directement ou indirectement, par cette société serait exclue de la base imposable si ces biens sont affectés à l’activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale :
- De la société dont le redevable détient les titres, même si cette entité n’est pas directement propriétaire ;
- De la société qui en est propriétaire
- Ou enfin d’une société dans laquelle la société dont le redevable possède les titres détient directement ou par personne interposée, la majorité des droits de vote ou y exerce en fait le pouvoir de décision.
Section II – L’effet de levier par le passif : quels bénéfices sur l’I.F.I ?
433. Principes généraux. Sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables, les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par le redevable et effectivement supportées par lui, afférentes à des actifs imposables, et le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable.
Pour les actifs partiellement imposés à l'IFI, la règle du prorata s'applique. Le passif est alors réduit à proportion de la fraction de valeur imposable.
L’article 974-I du C.G.I a redéfini totalement les dettes déductibles au titre de l’impôt sur la fortune immobilière. Pour être déductibles, les dettes doivent être afférentes à des actifs taxables, exister au 1er janvier de l’année d’imposition et contractées et effectivement supportées par le redevable.
Sont déductibles les dettes relatives aux dépenses d’acquisition des biens ou droits immobiliers imposables, aux dépenses d’améliorations, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ainsi qu’aux dépenses de réparation et d’entretien de ces mêmes biens. Sont déductibles également, les dépenses d’acquisition des parts ou actions, au prorata de la valeur des actifs imposables.
S’agissant des impôts, sont déductibles ceux qui sont dus à raison de la propriété des biens (taxes foncières et taxes sur les locaux vacants).
Les impôts incombant à l’occupant (taxe d’habitation) et ceux dus à raison des revenus générés par les biens (revenus fonciers et BIC) ne sont pas déductibles, ce qui est dommageable pour le contribuable. Il est surprenant que le législateur n’ait pas autorisé la déduction des impôts relatifs aux revenus de l’immeuble.
434. Stratégies d’optimisation par la dette. En matière d’optimisation de l’impôt sur la fortune immobilière comme auparavant sous l’impôt sur la fortune, la stratégie consistant à mettre une dette en face de l’actif taxable pour annuler la valeur correspondante, reste une solution à privilégier.
Toutefois, force est de constater que le nouvel impôt sur la fortune immobilière, contient plusieurs dispositifs venant rendre plus difficile la structuration d’actifs taxables avec une dette déductible y associée. En particulier, il faudra être attentif dans les opérations familiales car les nouvelles exclusions des prêts familiaux peuvent conduire à des non prises en compte du passif. Au surplus, le plafonnement de la déductibilité du passif pour les gros patrimoines vient diminuer pour eux l’impact de cette stratégie. Il n’en demeure pas moins que la stratégie de la dette conserve un impact significatif pour la réduction de l’impôt sur la fortune immobilière. 435. Prêt in fine. Aux termes de l’article 974, II du CGI, les dettes susvisées correspondant à des prêts prévoyant le remboursement du capital au terme du contrat, contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable, sont déductibles dans les conditions ci-après.
Les dettes susvisées correspondant à des prêts ne prévoyant pas le remboursement du capital au terme du contrat, contractés pour l’achat d’un bien ou droit immobilier imposable, sont déductibles chaque année à hauteur du montant total de l’emprunt diminué d’une somme égale à 1/20ème de ce montant par année écoulée depuis le versement du prêt.
Les prêts avec remboursement in fine font l’objet d’un dispositif particulier. Ces dettes ne sont que partiellement déductibles. Des annuités théoriques sont déterminées en divisant le montant de l’emprunt par le nombre d’années totale de l’emprunt.
Seule la somme de ces annuités correspondant au nombre d’années restant à courir jusqu’au terme prévu serait déductible.
Là encore, le nouveau dispositif vient réduire les effets d’une pratique courante qui consistait à conclure un prêt in fine du même montant que le bien immobilier objet de l’acquisition. Le montant du passif déductible était pendant toute la durée du prêt identique à celui du bien immobilier sous réserve de la plus value potentielle dudit bien.
436. Exclusion des prêts familiaux. Il résulte de l’article 974, III du C.G.I que sont pas déductibles :
- Les prêts contractés, directement ou indirectement, auprès d’un membre du foyer fiscal ; - Les prêts contractés auprès d’un membre du groupe familial (ascendant, descendant, frère
ou sœur d’un membre du foyer fiscal), sauf s’il est justifié du caractère normal des conditions du prêt (respect des échéances, caractère effectif du remboursement) ;
- Les prêts contractés par un membre du foyer fiscal auprès d’une société contrôlée (au sens de l’article 150-0 B ter du CGI), directement ou indirectement, par l’un des membres du groupe familial.
437. Création d’un plafond de déduction pour les gros patrimoines. Lorsque la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 M€ et que le montant des dettes excède 60% de cette valeur, la fraction des dettes excédant cette limite ne serait déductible qu’à hauteur de 50% de cet excédant
Exemple : Un redevable est propriétaire de biens immobiliers taxables d’une valeur brute de 8M€, il a contracté des dettes pour leur acquisition d’un montant de 5M€, représentant donc plus de 60% de la valeur des biens (4,8M€). L’excédent de 200.000 € ne serait déductible qu’à hauteur de 50%, soit 100.000 €.
Section III – Évaluation
438. Principes. La valeur des actifs est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès.
L’application de décotes spécifiques sur l’immeuble reste justifiée en cas d’indivision (20% à 40%) ou pour occupation (20%). Ces décotes peuvent le cas échéant se cumuler.
Comme auparavant, l’impôt sur la fortune immobilière admet un abattement de 30 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. En cas d'imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l'abattement précité.
S’agissant de l’évaluation des titres sociaux, les créances détenues directement ou indirectement, par le redevable sur la société dont il détient les titres (via un compte courant d’associé par exemple) ne sont pas déductibles pour la détermination de la fraction taxable desdits titres. Les comptes courants d’associés, ne sont donc plus sous l’impôt sur la fortune immobilière un instrument d’optimisation.
L’évaluation des titres sociaux est rendue très complexe par l’impôt sur la fortune immobilière. Il s’agit d’un mécanisme à trois étapes. Dans un premier temps il convient de procéder à l’évaluation des immeubles. Dans un second temps, il faut déterminer la valeur globale des titres, sachant que l’endettement interne est déductible sous réserve de l’application de plusieurs dispositifs anti-abus et qu’il est nécessaire de définir la fraction taxable (application d’un ratio immobilier à chaque niveau d’interposition). Enfin, il y a lieu de déduire les dettes contractées par le redevable.
439. Neutralisation du passif résultant d’une vente « à soi-même ». L’article 973, II, 1° du C.G.I dispose :
« II. – Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :
« 1° Pour l’acquisition, dans un objectif principalement fiscal, à une personne mentionnée au 1° de l’article 965 d’un bien ou droit immobilier imposable ; »
La vente à soi-même dans un contexte familial est un schéma courant en pratique. Lorsque le passif déductible est nul ou proche de l’être, une nouvelle société familiale procède à l’acquisition des biens immobiliers au moyen d’un nouveau prêt qui constitue un passif déductible.
Le dispositif de l’article 973, II, 1° du CGI vient réduire la portée de cette opération. Si l’acquisition a un but principalement fiscal, l’emprunt nouvellement contracté par la société pour financer l’acquisition d’un bien ayant appartenu au redevable de l’impôt sur la fortune immobilière ou à un membre de son foyer fiscal, n’est plus pris en compte pour l’évaluation des titres sociaux.
Reste à savoir ce que recouvre la notion de « principalement fiscal ». Nous comprenons bien qu’il faut lui donner un périmètre plus large que l’exclusivisme fiscal de l’abus de droit. Mais que recouvre-t-elle vraiment ?
De nombreuses questions reste à ce jour sans réponse. Faut-il regarder uniquement l’impôt sur la fortune immobilière ou les autres impôts ? Comment apprécier les critères lorsque le
contribuable a eu plusieurs objectifs distincts ? L’objectif principalement fiscal est-il apprécié par rapport à la société acquéreur ou seulement du vendeur ?
440. Neutralisation des dettes sociales souscrites auprès du redevable. L’article 973, II, 2° du C.G.I dispose :
« II. - Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :
2° Auprès d’une personne mentionnée au 1° de l’article 965, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I de l’article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation des personnes mentionnées au 2° du II du même article 974 dans la société ou l’organisme ; »
A titre d’exemple, au 1er janvier 2018, une S.C.I ayant comme seuls associés un couple marié, est propriétaire d’un actif immobilier d’une valeur de 800.000 €. Le passif de la société est composé d’un compte courant d’associé du même monant au nom des époux. Dans cette hypothèse, la valeur des titres sociaux à déclarer à l’impôt sur la fortune immobilière est égal à 800.000 € alors qu’auparavant il aurait été nul.
441. Neutralisation des dettes sociales souscrites auprès du groupe familial élargi. L’article 973, II, 3° du C.G.I dispose :
« II. – Pour la valorisation des parts ou actions mentionnées au 2° de l’article 965, ne sont pas prises en compte les dettes contractées directement ou indirectement, par une société ou un organisme :
« 3° Auprès d’une personne mentionnée au 3° du II de l’article 974, pour l’acquisition d’un bien ou droit immobilier imposable ou pour des dépenses mentionnées aux 2° et 3° du I du même article 974 afférentes à ces mêmes actifs, à proportion de la participation des personnes mentionnées au 2° du II dudit article 974 dans la société ou l’organisme ;
A titre d’exemple, au 1er janvier 2018, une S.C.I ayant comme seuls associés un père et son fils à 50% chacun, est propriétaire d’un actif immobilier d’une valeur de 800.000 €. Le père est